陳麗冰

近年來，隨著經(jīng)濟的迅猛發(fā)展、“一帶一路”倡議的推動、外商和游客的涌入，被譽為“亞洲經(jīng)濟新虎”的柬埔寨注定變得不平凡。如今在柬埔寨，公寓、寫字樓、酒店、超市、銀行等具有新時代標(biāo)簽的新事物正如雨后春筍般涌現(xiàn)，讓整個國家充滿了生機，也成就了日趨火熱的房地產(chǎn)業(yè)。

根據(jù)胡潤研究院攜手不動產(chǎn)管理機構(gòu)斯維登集團聯(lián)合發(fā)布的《斯維登置業(yè)·胡潤2018年度全球房價指數(shù)》及《斯維登置業(yè)·胡潤2018年度海外置業(yè)投資回報指數(shù)》顯示，受益于外商投資和旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，柬埔寨的房地產(chǎn)業(yè)正釋放出巨大的發(fā)展?jié)摿?。以首都金邊為例?018年，金邊躍居全球房價漲幅第一，漲幅達16.7%。同時，金邊的租金收益率達6.5%，投資回報率為29.4%，成為海外置業(yè)投資回報最高的城市。

經(jīng)濟崛起帶熱房地產(chǎn)業(yè)

柬埔寨，這個位于中南半島的東盟國家，曾一度被視為亞洲最不發(fā)達國家之一。幾年前，許多中國人要在地圖上準(zhǔn)確找到它的位置還要花費些時間，如今在這里卻隨處可見大興土木，甚至還可以經(jīng)?？吹接∮兄形牡姆康禺a(chǎn)樓盤廣告。

“柬埔寨現(xiàn)在很多城市到處都在建設(shè)，除了中國投入了大量資金的基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)項目外，柬埔寨及其他國家也都在積極投資建設(shè)?！敝袊_灣兆基集團海外部執(zhí)行副總經(jīng)理高至甫告訴本刊記者，如今的柬埔寨就如同20年前的中國一樣，經(jīng)濟正處在快速發(fā)展階段。而隨著基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的日益完善，今后還會轉(zhuǎn)型到優(yōu)化階段，經(jīng)濟不斷釋放潛力，成為各國投資的“新寵兒”。

“在‘一帶一路倡議下，包括中國在內(nèi)的各國企業(yè)和消費者開始關(guān)注到柬埔寨這個新興市場，進而到柬埔寨來投資。而我們也十分看好柬埔寨的發(fā)展前景，2014年，公司在考察了柬埔寨的房地產(chǎn)市場后，選擇金邊作為投資房地產(chǎn)和物業(yè)管理的落腳點，成立了柬埔寨鑫兆基公司，開始走進柬埔寨房地產(chǎn)市場?！备咧粮φf。

自從2004年加入WTO后，柬埔寨政府開始實行對外開放的自由市場經(jīng)濟，再加上歐美國家在制造業(yè)給予的進口零關(guān)稅待遇，柬埔寨的經(jīng)濟得到飛速發(fā)展。根據(jù)世界銀行所發(fā)布的報告，柬埔寨近20年來經(jīng)濟年均增長率達7.7%，經(jīng)濟增速排名世界第六，亞洲第一，柬埔寨已不動聲色地成為世界上經(jīng)濟增長最強勁且穩(wěn)定的國家之一。

同時，作為全球熱門的旅游目的地，柬埔寨還擁有吳哥窟等世界著名的旅游景點，吸引了眾多海內(nèi)外游客前往觀光旅游。2018年，柬埔寨共吸引國際游客620萬人次，旅游業(yè)收入達43.56億美元。

經(jīng)濟的高速增長和旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展為柬埔寨吸引了大量投資者和游客。與此同時，購房、租房以及投資的需求也隨之而來。2003年，柬埔寨人均GDP僅為285美元，私人投資（含國內(nèi)和外商投資）項目僅為47個。而到了2018年，柬埔寨人均GDP已經(jīng)突破1500美元，政府批準(zhǔn)的大型建筑投資項目達2867個，建筑投資總面積超1142萬平方米，投資總額高達52.29億美元。另外，據(jù)柬埔寨城市發(fā)展戰(zhàn)略中心研究報告顯示，未來15年里，柬埔寨至少需要80萬套住宅，為柬埔寨房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供有力支撐。

誘人的寬松政策

如果說柬埔寨經(jīng)濟的快速崛起間接帶動了柬埔寨房地產(chǎn)市場的發(fā)展，那么其寬松的政策環(huán)境則是直接催熱柬埔寨房地產(chǎn)的動力源泉。

柬埔寨房地產(chǎn)的火爆始于2010年5月。在此之前，柬埔寨的房地產(chǎn)投資寥寥無幾。因為外國人無法在柬埔寨獲得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，大量的外資只能望“房”興嘆，而僅僅依靠柬埔寨國內(nèi)有限的資本和人口又無法帶動房地產(chǎn)市場。2010年5月，柬埔寨政府推出《外國人不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)法》，規(guī)定外國人將有權(quán)按規(guī)定在柬埔寨購買房屋并擁有合法產(chǎn)權(quán);在柬埔寨購買高層建筑第二層以上的房屋，可獲得與本國公民相同的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，并可自主進行房屋租賃及買賣，享有權(quán)無年限限制，為永久產(chǎn)權(quán)。

另外值得一提的是，與其他東盟國家相比，柬埔寨還有一大優(yōu)勢，即全國通用美元進行結(jié)算，抗風(fēng)險能力較強，并且對外國人購房限制極小。這對于海外市場而言，無疑增加了房產(chǎn)價值的穩(wěn)定性，讓人們興奮地預(yù)感到，柬埔寨前景可期。也正因如此，來自中國、新加坡、韓國、日本等世界各地的“淘金者”紛紛前來投資置業(yè)。

“現(xiàn)在很多人到柬埔寨來買房，在我們公司，基本上每個月都有上百人過來看房。早期的時候，我們接待的客人以新加坡人居多，后來則有越來越多來自中國內(nèi)地和香港、澳門的客人。”高至甫如是說道。

在柬埔寨，買賣房產(chǎn)的手續(xù)也十分簡單，外國人提供護照便可買房，特別是新樓盤的過戶，在房開商和專業(yè)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的協(xié)助下，通常一天就可以辦理完。

未來的投資空間如何？

東盟關(guān)稅優(yōu)惠國、美元交易國，再加上柬埔寨2018年房價漲幅以及投資回報率的亮眼表現(xiàn)，無疑讓更多人關(guān)注這個新興的房地產(chǎn)市場。那么，柬埔寨房地產(chǎn)市場還有哪些投資空間呢？

“柬埔寨房地產(chǎn)的一個重要優(yōu)勢就是每年都在穩(wěn)定地成長，同時根據(jù)我們的評估，到2023年會上升到一個優(yōu)化階段，可以獲利1～3倍以上。因為在2023年，柬埔寨將舉辦東南亞運動會，屆時，包括公路、鐵路、機場、發(fā)電站等基礎(chǔ)設(shè)施會更加完善，房地產(chǎn)業(yè)亦將會達到高峰期?！备咧粮φf。柬埔寨房地產(chǎn)目前處于萌芽成長階段，平均每年漲幅在10%左右，租金回報率保守估計在6%～8%，而在2023年后，柬埔寨的房源需求和投資回報率會更高。

以金邊為例，據(jù)估測，金邊大約需要5萬套房源供應(yīng)，而截至2018年，金邊的公寓供應(yīng)數(shù)量不足2萬套，這些數(shù)據(jù)表明，柬埔寨房地產(chǎn)在未來10年內(nèi)無疑將迎來高速發(fā)展時期。

另外，除了柬埔寨自身經(jīng)濟發(fā)展的帶動，近年來，“一帶一路”倡議、中柬合作的西哈努克港經(jīng)濟特區(qū)等諸多利好，也都在向海內(nèi)外投資者釋放出誘人的信號。

其中，作為“一帶一路”建設(shè)的標(biāo)志性項目之一，西哈努克港經(jīng)濟特區(qū)已累計引入中國、東南亞、歐美等國家及地區(qū)的153家企業(yè)，吸引了國內(nèi)外投資者和移民將近20萬人。而隨著大量人口的涌入，住房需求也在不斷擴大。據(jù)柬埔寨媒體報道，到2021年，西哈努克港經(jīng)濟特區(qū)竣工的公寓也僅有2500套左右，依然無法滿足濱海風(fēng)景旅游區(qū)的市場需求，其缺口非常龐大，保守估計還需約數(shù)萬套酒店式公寓才能滿足市場需求。由此，西哈努克港經(jīng)濟特區(qū)也成為除了首都金邊外，各國房企和投資者爭搶的“黃金城”。

諸多利好讓柬埔寨房地產(chǎn)市場看起來前景可期，不過這里是否就沒有任何風(fēng)險了呢？其實也不然。

與許多新興市場一樣，柬埔寨市場面臨的風(fēng)險之一來自于政治風(fēng)險。而近期歐盟擬取消柬埔寨紡織品零關(guān)稅待遇可能帶來的經(jīng)貿(mào)風(fēng)險，也值得關(guān)注。

除此之外，投資者在柬埔寨購房前，還需多了解當(dāng)?shù)氐馁彿空吆晚椖繚摿?，才能讓“錢袋子”更好地發(fā)揮作用?！百I房時最好選擇黃金地段，因為這是決定房價穩(wěn)定上漲及穩(wěn)定租金收益的關(guān)鍵;選擇在當(dāng)?shù)匾延卸鄠€項目交房及運營管理的優(yōu)質(zhì)開發(fā)商;選擇能夠提供真實穩(wěn)定回租及完善物業(yè)管理服務(wù)的項目等。”高至甫如是建議。