黎敏

站在《又見馬六甲》藍(lán)白色的劇場(chǎng)建筑外，老高雙手插在兜里留下了一張紀(jì)念照。2019年3月，老高剛跟朋友去馬來西亞馬六甲和雪蘭莪州考察了那兒的幾個(gè)樓盤，想看看有沒有投資機(jī)會(huì)，其中一個(gè)樓盤主推的賣點(diǎn)就是靠近《又見馬六甲》這個(gè)文旅項(xiàng)目。這并不是老高第一次關(guān)注馬來西亞房地產(chǎn)。大概2年前，他就在馬來西亞吉隆坡雙子塔附近購(gòu)置了一套公寓，目前出租的租金回報(bào)率令他滿意。

而在柬埔寨金邊，跟著定向炒房團(tuán)“考察”了柬埔寨房?jī)r(jià)的陳阿姨覺得，“看慣了廣州動(dòng)輒5萬多的房?jī)r(jià)，這里的房子好便宜啊?！?/p>

實(shí)際上，無論以什么形式，近年來到東南亞看房的中國(guó)人可謂是絡(luò)繹不絕。而在國(guó)內(nèi)網(wǎng)頁(yè)搜索關(guān)鍵詞“東南亞房地產(chǎn)”，鋪天蓋地的廣告也足以讓人眼花繚亂。

一派熱鬧的景象似乎都在印證東南亞房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱。而這份火熱背后，又有著怎樣的門道呢？

東南亞房地產(chǎn)，怎么就火了呢？

如果說當(dāng)今世界還有哪個(gè)地區(qū)的發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，那一定少不了東南亞。2018年，東盟10國(guó)中，有一半國(guó)家的GDP增速超過6%，柬埔寨與越南甚至超過了7%。發(fā)展經(jīng)濟(jì)的巨大需求推動(dòng)著東盟多國(guó)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)闊步向前，房地產(chǎn)行業(yè)也順勢(shì)步入了快車道。而分享一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果最為“簡(jiǎn)單粗暴”但又行之有效的方式，似乎就包括買房。

除了使用價(jià)值，房地產(chǎn)本身較好的增值空間，也讓其成為世界人民公認(rèn)的一種投資選擇。當(dāng)悉尼、東京、上海、香港等亞洲的核心資產(chǎn)被有實(shí)力的買家收購(gòu)之后，無論是開發(fā)商還是消費(fèi)者，都漸漸把目光轉(zhuǎn)向了新崛起的東南亞。

較早入場(chǎng)的是日韓、中國(guó)香港、中國(guó)臺(tái)灣以及新加坡人，中國(guó)大陸的購(gòu)房者跑得沒那么快，但人數(shù)絕對(duì)搶眼。眼下，中國(guó)大陸購(gòu)房者已成為東南亞房地產(chǎn)市場(chǎng)的“大客戶”。

但與過去以機(jī)構(gòu)投資者和高凈值人群為主的情況不同，這波中國(guó)購(gòu)房者中多了不少新晉的小中產(chǎn)。他們手握一兩百萬可支配的資金，可能錯(cuò)過了中國(guó)一線城市的投資機(jī)會(huì)，但又想通過多元化的投資組合來為自己的資產(chǎn)保值，加之國(guó)內(nèi)樓市調(diào)控，不少人便將標(biāo)的放在了海外。相較于起步較高的老牌發(fā)達(dá)國(guó)家，單套房?jī)r(jià)在幾十萬到一百多萬元人民幣的多數(shù)東盟國(guó)家，以其低門檻和亮眼的經(jīng)濟(jì)發(fā)展表現(xiàn)，成功地進(jìn)入了不少購(gòu)房者的視野。而那些較早進(jìn)場(chǎng)的購(gòu)房者，也的確嘗到了投資東南亞房地產(chǎn)的甜頭。

全球房地產(chǎn)指南（Global Property Guide）公布的數(shù)據(jù)顯示，在過去10年里，泰國(guó)的房?jī)r(jià)整體上漲了48.65%左右。其中一些豪華住宅，漲幅甚至達(dá)到了300%。而越南2018年公寓銷售量同比增長(zhǎng)了44%，寫字樓租金同比增長(zhǎng)7%，且空置率僅為4%。除了房?jī)r(jià)的增益，像老高一樣在匯率最優(yōu)時(shí)入場(chǎng)的投資者，單在匯率上也能收獲一筆不錯(cuò)的投資回報(bào)。

投資回報(bào)率高、總房?jī)r(jià)低、永久產(chǎn)權(quán)等等一度是東南亞房地產(chǎn)主打的賣點(diǎn)。在相對(duì)有限的投資選擇中，這些賣點(diǎn)足以讓其在中國(guó)投資者中火上一把。而隨著中國(guó)出境游市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，旅游開始成為許多有購(gòu)買力的中國(guó)人接觸東南亞房地產(chǎn)的新路徑。自己度假時(shí)小住，平時(shí)委托中介短租是較為常見的投資邏輯。相對(duì)于單純的海外投資而言，兼具旅游、養(yǎng)老、教育、醫(yī)療等條件，讓東南亞房地產(chǎn)在今天有了更高的熱度。

火熱背后有門道？

桌上擺著茶水和精致的小點(diǎn)心，幾個(gè)身穿制服的工作人員在一旁待命，隨時(shí)準(zhǔn)備為客戶服務(wù)。臺(tái)上的主講人正在繪聲繪色地給大家介紹留學(xué)新加坡等東盟國(guó)家的優(yōu)勢(shì)。這場(chǎng)在中國(guó)南寧華潤(rùn)大廈內(nèi)舉行的東南亞教育講座，實(shí)際上是由一家房開商組織的。該房開商在東南亞有自己的樓盤，平常通過舉辦類似的活動(dòng)來吸引客戶，并適時(shí)推介公司項(xiàng)目，想要跟團(tuán)實(shí)地看房的消費(fèi)者也可以現(xiàn)場(chǎng)咨詢。

事實(shí)上，隨著中國(guó)消費(fèi)者對(duì)東南亞房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)注度的提升，不止是房開商，許多專注海外房地產(chǎn)投資的中介公司也變著法兒地推銷東南亞房地產(chǎn)項(xiàng)目——包吃包住包玩的定向炒房團(tuán)已不算新鮮，講座、圈層活動(dòng)可以花樣百出，視頻、VR看房成為遠(yuǎn)程“考察”的新選擇。中介公司多樣化的服務(wù)的確為不少意欲在東南亞購(gòu)房的消費(fèi)者提供了一定的便利，畢竟在人生地不熟的海外進(jìn)行投資，消費(fèi)者也愿意尋求一些專業(yè)人士的協(xié)助。

但由于東盟10國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在較大差異，因此國(guó)內(nèi)大多數(shù)海外地產(chǎn)中介都專注于一兩個(gè)市場(chǎng)，其中以泰國(guó)、馬來西亞、越南、柬埔寨等市場(chǎng)居多。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，這些海外地產(chǎn)中介一般都極力游說推薦自家主攻的市場(chǎng)，有時(shí)還會(huì)分析其他市場(chǎng)的劣勢(shì)?！爱?dāng)記者提及越南房?jī)r(jià)時(shí)，主攻柬埔寨市場(chǎng)的中介人士認(rèn)為，目前越南房地產(chǎn)整體價(jià)格已經(jīng)偏高，并且已經(jīng)出現(xiàn)泡沫化傾向，后續(xù)存在升值壓力。而位于廣州的一家海外地產(chǎn)中介則對(duì)記者表示，越南的房產(chǎn)最具投資價(jià)值，他們會(huì)反問，柬埔寨全國(guó)算下來能有多少人，到時(shí)候房子要轉(zhuǎn)手，能賣給誰。”這篇報(bào)道如是寫道。

不同中介主推自家市場(chǎng)，于經(jīng)營(yíng)而言也無可厚非，但這也在提醒消費(fèi)者在海外置業(yè)時(shí)更應(yīng)該“兼聽則明”——不僅可以咨詢國(guó)內(nèi)的正規(guī)中介，也可以咨詢?cè)谛畔@取及市場(chǎng)靈敏度上更有優(yōu)勢(shì)的當(dāng)?shù)卣?guī)中介;不僅要在國(guó)內(nèi)對(duì)比多個(gè)市場(chǎng)，有條件也應(yīng)該去實(shí)地考察，聽聽當(dāng)?shù)貥I(yè)主的聲音。

“國(guó)內(nèi)有些投資者還是會(huì)比較分析一番的，如仔細(xì)詢問房租回報(bào)、周邊配套、安保等?！痹谥袊?guó)國(guó)內(nèi)開過擔(dān)保公司也做過天使投資的陳岸，2016年陸續(xù)考察了8個(gè)東南亞國(guó)家后，目前在柬埔寨開拓商務(wù)酒店等多個(gè)產(chǎn)業(yè)，他在接受媒體采訪時(shí)說，“當(dāng)然，也有些人用腳投票，看到別人買哪里，就跟風(fēng)買了，反正一套小公寓也就40萬～50萬元人民幣，他們也不在乎能不能租出去，他們的真實(shí)需求就是海外投資，具體怎么投資、投資什么，其實(shí)沒有經(jīng)驗(yàn)?！?/p>

盡管，參照過去幾十年中國(guó)房?jī)r(jià)“漲聲一片”的歲月，的確有不少跟對(duì)了方向的人，即便用腳投票，也能獲得非?？捎^的收益。但今天的東南亞房地產(chǎn)市場(chǎng)絕非當(dāng)年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)刻，10個(gè)國(guó)情各異的國(guó)家，自然也會(huì)帶來機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)各不相同的房地產(chǎn)市場(chǎng)?！昂髞碚摺倍嗦牰鄦柖嗳〗?jīng)并沒有什么壞處，畢竟誰的錢都不是大風(fēng)刮來的。

在陳岸看來，分析一個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)是否值得投資，首先要看宏觀環(huán)境，比如該國(guó)的發(fā)展速度、人口結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)模式、貨幣情況、外部環(huán)境、內(nèi)部政局等;再分析微觀因素，比如土地性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)、房?jī)r(jià)變動(dòng)、租金、升值空間、付款方式、稅費(fèi)等。這些其實(shí)都涉及到購(gòu)房者的資格，以及二手房流動(dòng)性等重要的問題。而在另一些業(yè)內(nèi)人士看來，地段和入場(chǎng)時(shí)機(jī)始終是房地產(chǎn)投資的不二法則。

你要不要出手？

“馬來西亞非?？拷录悠拢挥惺畮追昼姷能嚦?，房?jī)r(jià)卻相差很大，未來如果新馬兩地能通高鐵，將釋放馬來西亞房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大潛力。而柬埔寨作為發(fā)展中國(guó)家，其經(jīng)濟(jì)的開放和迅速發(fā)展，會(huì)讓它的房?jī)r(jià)在短期內(nèi)有一個(gè)飛速上升的機(jī)會(huì)，因此也值得關(guān)注?！痹谡劶皫讉€(gè)比較熱門的東南亞房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，ERA市場(chǎng)營(yíng)銷董事陸燕對(duì)本刊記者這樣說道。ERA集團(tuán)是新加坡最大的國(guó)際房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)，也是該國(guó)唯一上市的房地產(chǎn)公司，跟許多東盟及歐洲國(guó)家都有廣泛的合作。

實(shí)際上，當(dāng)我們將人們對(duì)東南亞房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱切關(guān)注分解到一個(gè)個(gè)具體的國(guó)家時(shí)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，在相同的熱鬧之下，每個(gè)國(guó)家又有著全然不同的特點(diǎn)。面對(duì)諸多選擇，最終出不出手，定的哪個(gè)國(guó)家，買了哪類產(chǎn)品，都與每個(gè)人購(gòu)房的目的息息相關(guān)。

“這幾年在新加坡，為了孩子教育、為了父母養(yǎng)老而購(gòu)房，為了事業(yè)或公司海外發(fā)展而購(gòu)買、租賃辦公室或廠房的中國(guó)客戶比較多?！标懷嘟榻B道，“新加坡政府主張‘居者有其屋的房產(chǎn)政策，因此91%的公民和永久居民都能住上政府組屋（HDB）。中國(guó)購(gòu)房者以外國(guó)人的身份出現(xiàn)，只能購(gòu)買私人房地產(chǎn)，目前主要以高端產(chǎn)品為主?！?/p>

客觀來說，新加坡動(dòng)輒幾百萬元人民幣的單套房?jī)r(jià)，在東盟國(guó)家中確實(shí)價(jià)格不菲。而且，新加坡政府為了防范私人房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，多年來都采取了監(jiān)管降溫措施，因此，新加坡房?jī)r(jià)在極具韌性之余，增速相對(duì)有限。但橫向?qū)Ρ认愀?、北京等地的房?jī)r(jià)，新加坡憑借開放的經(jīng)濟(jì)體制、良好的社會(huì)治安及生態(tài)環(huán)境、國(guó)際化的教育模式、零遺產(chǎn)稅等“加分項(xiàng)”，依然在許多中國(guó)富裕家庭、企業(yè)和專業(yè)人士中擁有自己的一席之地。

但如果入場(chǎng)東盟國(guó)家中唯一的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體不在你的需求和能力范圍之內(nèi)，你也可以將目光投向東盟其他新興市場(chǎng)。普華永道在其最新發(fā)布的《2019年亞太區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)新興趨勢(shì)報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《亞太房地產(chǎn)報(bào)告》）中指出，馬來西亞、泰國(guó)、越南、菲律賓等亞洲新興市場(chǎng)頗具投資吸引力。

相較于新加坡，泰國(guó)和馬來西亞的房地產(chǎn)市場(chǎng)的確還有不錯(cuò)的發(fā)展空間。這里既有收益相對(duì)穩(wěn)定的成熟商圈和住宅區(qū)，也有前景可期的新區(qū)或市郊的新供給，租金回報(bào)率基本在4%～6%。對(duì)比中國(guó)大中城市2.6%甚至更低的租金回報(bào)率，它們顯然是有吸引力的。

但它們核心區(qū)的資產(chǎn)增量已經(jīng)較少，本身就屬于不太好買到的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn);周邊的新增房產(chǎn)雖然性價(jià)比高，但租金也相應(yīng)打折，如果按照租售比來看也不太劃算。因此，現(xiàn)在想到泰國(guó)或馬來西亞購(gòu)房的投資者，或許需要更敏銳的眼光和靠譜的專業(yè)指導(dǎo)。

當(dāng)然，那些以度假房、移民或資產(chǎn)配置為目的的買家，依然可以安心持有。特別是選擇度假房的購(gòu)房者，他們?cè)跂|南亞買房看重的不僅是資產(chǎn)的多元化配置，還有這次消費(fèi)后能帶來的體驗(yàn)與愉悅。

但對(duì)于那些期望通過溢價(jià)或高水平租金回報(bào)率獲益的機(jī)會(huì)型投資者來說，顯然眼下大熱的越南和柬埔寨市場(chǎng)更適合他們。兩國(guó)部分項(xiàng)目的租金回報(bào)率能達(dá)到8%。在《亞太房地產(chǎn)報(bào)告》中，普華永道認(rèn)為越南胡志明市的寫字樓、零售商業(yè)、住宅和酒店業(yè)資產(chǎn)都值得買入或持有。

不過，一如其他投資方式，高回報(bào)高風(fēng)險(xiǎn)的選項(xiàng)往往是冒險(xiǎn)者的游戲。有業(yè)內(nèi)人士指出，新興市場(chǎng)可能不及成熟市場(chǎng)那么穩(wěn)定，誰都不能指望當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期呈現(xiàn)直線上升趨勢(shì);但這些國(guó)家的經(jīng)濟(jì)增速和政府對(duì)基建的投資力度都意味著，在未來幾年里，買家仍能預(yù)見市場(chǎng)顯著的變化和巨大的投資潛力。

其實(shí)無論是青睞穩(wěn)健的資產(chǎn)配置也好，還是追求高回報(bào)的投資也罷，東南亞國(guó)家都將一個(gè)多樣化的房地產(chǎn)市場(chǎng)擺在了中國(guó)消費(fèi)者的面前。這里有“餡餅”也有“陷阱”;不存在完美的市場(chǎng)，也不存在一無是處的項(xiàng)目，更多的是購(gòu)房者在權(quán)衡利弊之后的一種選擇。海外置業(yè)作為一種很個(gè)人化的投資，很多時(shí)候沒有對(duì)錯(cuò)可言，重要的是知道自己想要什么。