林芊芊

近兩三年來，馬來西亞房地產(chǎn)“泡沫化”的憂慮如一把達摩克利斯之劍，懸在許多業(yè)內(nèi)人士和投資者的頭上。加之2018年馬來西亞新政府上臺后，對前政府的發(fā)展計劃作了大刀闊斧的調(diào)整，取消或擱置了部分中資背景的大型基建項目。連鎖反應(yīng)下，如今的馬來西亞樓市更像是在“冬眠”，顯得頗為冷清。

既然寒冬已至，春天還有多遠？

房產(chǎn)滯銷的“冬眠期”

馬來西亞地產(chǎn)經(jīng)紀人林彩潔在見證了身邊很多同事一整年銷售慘淡的窘境后，顯得心灰意冷：“許多人差不多有大半年都沒賣出一間房子，或者眼瞅要賣出了，但是（買家申請房貸）貸款沒通過，結(jié)果買家又買不成。”她認為這樣的窘境有部分原因是銀行、政府各項政策的收緊所致。

這只是新房市場的情況，二手房屋市場的買賣則要更加低迷。有統(tǒng)計顯示，過去幾年，馬來西亞主要城市（吉隆坡、檳城、新山）房價出現(xiàn)大幅上漲，年度漲幅接近10%，其絕對價格已對當?shù)刭徺I力形成一定程度的偏離?！耙徺I二手房屋，買家需要先繳付10%的房款頭期，還有上萬林吉特的律師費和印花稅等雜費?！绷植蕽嵄硎荆@對許多年輕買家而言是一道關(guān)卡。而賣家面對當初低成本入手的房屋，焦慮的是能否順利脫手。因為即便是出租，以吉隆坡的住宅為例，“冬眠期”房產(chǎn)的租金回報率也僅為4%～5%，比正常情況下偏低1～2個百分點。

“對于5年前買入房產(chǎn)的短期投資者來說，這是一個可怕的時刻。新政府上臺后，市場上存在許多不確定因素。”精品咨詢公司FAR Capital Sdn Bhd的創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官Faizul Ridzuan稱，現(xiàn)在不是投資者轉(zhuǎn)移馬來西亞房產(chǎn)的好時機。

通常成功賣出一個房屋單位，林彩潔可以抽取1%～2%的凈購價作傭金，這也是她工資的全部構(gòu)成。而一旦開發(fā)商拖延發(fā)薪，“不論你賣得再多，你也過得不好?！?/p>

事實上，開發(fā)商拖欠地產(chǎn)經(jīng)紀工資的問題，當前在馬來西亞房產(chǎn)業(yè)界并不鮮見。由于房地產(chǎn)銷售緩慢，建筑材料制造商和開發(fā)商需要承擔額外成本，許多人買不起房屋，則造成房地產(chǎn)價格和交易將繼續(xù)低迷。“開發(fā)商需要通過舉辦全國性的營銷，更加積極地推廣他們的項目。”萊坊房產(chǎn)咨詢公司駐馬來西亞分公司住宅銷售和租賃部門的副董事 Kelvin Yip說。

一位不愿透露姓名的馬來西亞地產(chǎn)業(yè)者則這樣解釋該國房地產(chǎn)泡沫破滅的臨界點：“當銀行再也無法承受開發(fā)商和違約者的貸款，開發(fā)商再也無法承受現(xiàn)有價格和庫存時，開發(fā)商可能會出現(xiàn)恐慌性拋售，銀行可能會出現(xiàn)恐慌性止贖。這不受政府的控制，他們也不應(yīng)該干涉，而是讓市場的力量決定價格?！?/p>

一度被稱為投資洼地的馬來西亞房地產(chǎn)市場似乎已不像當初那么美好。

“黃金10年”里的“緊箍咒”

2013年初，馬來西亞房地產(chǎn)正式宣布進入“黃金10年”，經(jīng)濟發(fā)展和旅游產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，各路外資流入，為馬來西亞房地產(chǎn)市場帶來很大的起色，每年的房產(chǎn)漲幅高達15%～20%，回報驚人。

外國開發(fā)商和投資者能夠大舉進入馬來西亞，得益于該國政府于2002年推出的“馬來西亞第二家園（MM2H）”計劃。持有MM2H簽證的外國人在當?shù)刭彿靠上硎艿膬?yōu)惠包括：獲得高達80%的銀行房產(chǎn)按揭貸款（非MM2H簽證持有者通常只能享有70%的貸款額）;購房資金可以從原居國匯入;無需經(jīng)過外國投資審查管理委員會（FIC）的批準就能獲得永久地產(chǎn);在房地產(chǎn)銷售后獲得的資金可免除增值稅等。但該計劃也規(guī)定，外國人在馬來西亞購房置業(yè)的最低額度為50萬林吉特。

于是，大量開發(fā)商將原本定價在40～45萬林吉特的房產(chǎn)，提高到50萬林吉特以上，以便向外國買家開放以拓展市場，但這樣的房價卻令本地人更難以承擔。為了抑制房價過快上漲，防止外資特權(quán)以“不公平優(yōu)勢”與本土房產(chǎn)商競爭，馬來西亞政府在對外資的調(diào)控中不時念起“緊箍咒”。

2014年，馬來西亞政府將外國人置業(yè)門檻提高至100萬林吉特。雖然這是全國政策，但各州政府有權(quán)修改各自對外國人置業(yè)的最低要求。到2018年，外籍人士通過MM2H計劃在馬來西亞購買的房產(chǎn)總數(shù)達到4499間，其中，中國人是最大的購屋群體，共購買房屋1664間。

2018年底，馬來西亞房屋與地方政府部長祖萊達宣布，外籍人士通過MM2H計劃置業(yè)，需要經(jīng)過該國內(nèi)政部非常嚴謹?shù)膶徟?，且只限?0歲以上的外籍人士，同時需要支付300萬林吉特的訂金。馬來西亞移民局總監(jiān)拿督斯里慕斯達法也公開表示，該局會加強MM2H的審查程序，檢查申請者的背景。

馬來西亞政府2019年的財政預(yù)算案中已提出：向非公民和非永久居民征收的房地產(chǎn)盈利稅從5%提升至10%，以及轉(zhuǎn)移總值逾100萬林吉特地產(chǎn)的印花稅從3%提升至4%。

祖萊達表示，目前外籍人士在馬來西亞擁有的房產(chǎn)在該國總房產(chǎn)中占比還不到1%，而房屋與地方政府部也會重新考慮外籍人士在馬來西亞擁有房產(chǎn)的限額，并制定相關(guān)指標供房地產(chǎn)開發(fā)商和州政府遵守。

樓市何時再迎春？

Faizul Ridzuan預(yù)計這兩年馬來西亞的經(jīng)濟增長將放緩：“這就是經(jīng)濟的運作方式。就房地產(chǎn)市場而言，這并不意味著處于糟糕或良好的狀況。這是一個循環(huán)，而我們現(xiàn)在所處的循環(huán)是冬天?！?/p>

既然冬天已經(jīng)來了，春天還會遠嗎？

被譽為馬來西亞房地產(chǎn)教父的拿督斯里鄭水興認為，新政府上調(diào)房產(chǎn)稅對于外國人買房的影響微乎其微。首先，與新加坡和澳大利亞等國家相比，馬來西亞房產(chǎn)稅還是比較低;另外，稅率對外國人或者馬來西亞本國人基本沒有差別。

“只要是‘降溫政策就是好的，亦值得期待?！痹隈R來西亞地產(chǎn)經(jīng)紀人Jassinta Sim看來，如今馬來西亞房地產(chǎn)已在自動調(diào)整生態(tài)，房價仍有下降的空間，且未來房產(chǎn)走勢也將改善。

而若留意馬來西亞新政府未來經(jīng)濟發(fā)展重點，不難發(fā)現(xiàn)，數(shù)字經(jīng)濟、旅游業(yè)、農(nóng)業(yè)以及科技與工業(yè)正是主要方向，相關(guān)州屬的酒店公寓、工業(yè)土地、生態(tài)旅游類房產(chǎn)有望水漲船高。馬來西亞REI地產(chǎn)集團CEO Daniele Gambero博士相信，馬來西亞對外國人投資本國房產(chǎn)保持的仍是“友好開放”政策。

隨著中馬兩國合作關(guān)系的日漸明朗，一些潛在買家和投資者的觀望態(tài)度正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，并且開始真正尋求市場交易。鄭水興分析道，目前吉隆坡和雪蘭莪州的供求關(guān)系比較平穩(wěn)，柔佛州等地則出現(xiàn)了供過于求。但這種供求關(guān)系不能簡單地以州屬來劃分，必須看到具體區(qū)域。如沙巴的政策更為獨立，在投資模式等方面和西馬（馬來半島）不同，沙巴的旅游以及商用房地產(chǎn)潛能可觀;馬六甲樓市則完全依靠旅游業(yè)和政府政策，2020年是中馬文化旅游年，馬六甲樓市有望借此機會反彈。

Faizul Ridzuan建議，馬來西亞房地產(chǎn)投資者至少應(yīng)該持有房產(chǎn)10年或以上，才能更好地審視其資產(chǎn)的價值，而不至于以錯誤的價格和時間出售它。一旦經(jīng)濟好轉(zhuǎn)，房價會反彈得很快。