□ 湖州市自然資源和規(guī)劃局 項(xiàng)江鴻 湯惠昆

湖州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)湖州開(kāi)發(fā)區(qū)）是湖州南太湖產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的核心區(qū)，是1992年8月經(jīng)浙江省政府批準(zhǔn)設(shè)立的首批省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，2010年3月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)升格為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。湖州開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)過(guò)二十多年的發(fā)展，取得了巨大的成就，但是產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁不足、集聚度不高、結(jié)構(gòu)不平衡等問(wèn)題逐漸顯現(xiàn)，引領(lǐng)全市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的作用沒(méi)有充分展現(xiàn)。一方面，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期大規(guī)模、高強(qiáng)度國(guó)土開(kāi)發(fā)，建設(shè)用地總規(guī)模已接近2020年規(guī)劃規(guī)?？刂凭€，土地資源投入和經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出效益不匹配、粗放低效利用問(wèn)題突出，繼續(xù)依賴(lài)外延擴(kuò)張保障發(fā)展難以為繼；另一方面，長(zhǎng)期外延擴(kuò)張和粗放利用積累了大量存量低效用地，急需重新加以利用。

面對(duì)困境，近年來(lái)，湖州開(kāi)發(fā)區(qū)積極踐行綠色發(fā)展理念，在當(dāng)前生態(tài)空間管制趨嚴(yán)的形勢(shì)下，針對(duì)發(fā)展中用地粗放、土地資源錯(cuò)配、低效配等突出問(wèn)題，先后開(kāi)展“四破”和“五未”土地處置等專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)，不斷提升土地供給質(zhì)量，引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和布局優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)生態(tài)環(huán)境改善、自然資源節(jié)約保護(hù)及土地資源可持續(xù)利用的高質(zhì)量發(fā)展，推動(dòng)一大批符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目落地。

首創(chuàng)“四破”專(zhuān)項(xiàng)整治盤(pán)活近兩年供地量

2015年初，湖州開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)全市之先，開(kāi)展以破“僵尸企業(yè)、圍墻圈地、低效用地、既得利益”為抓手的“四破”專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)，按照“市場(chǎng)化運(yùn)作、規(guī)范化發(fā)展、多元化經(jīng)營(yíng)、制度化監(jiān)管”原則，以舊廠房改造為重點(diǎn)，全力推進(jìn)資源要素配置市場(chǎng)化改革，為城市再發(fā)展騰空間。

在“四破”專(zhuān)項(xiàng)整治工作中，破圍墻圈地和破低效用地是向土地要土地的直接舉措。破圍墻圈地，是指對(duì)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人超過(guò)合同或劃撥決定書(shū)約定、規(guī)定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的國(guó)有建設(shè)用地，已動(dòng)工開(kāi)發(fā)但開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)用地總面積不足1/3或已投資額占總投資額不足25%，中止開(kāi)發(fā)建設(shè)滿一年的國(guó)有建設(shè)用地，按照“逐宗清理、內(nèi)涵挖潛、市場(chǎng)調(diào)節(jié)”的原則，通過(guò)“收回一批、轉(zhuǎn)讓一批、改造一批、推進(jìn)一批”，加快處置圍墻圈地。破低效用地，是指按照畝均稅收等指標(biāo)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)后排名未達(dá)到平均水平的企業(yè)用地，按照分類(lèi)處置的原則，加快處置低效用地。

作為全市的試點(diǎn)區(qū)域，湖州開(kāi)發(fā)區(qū)逐漸創(chuàng)新出一套辦法。“四破”工作中，湖州開(kāi)發(fā)區(qū)將56家有低效用地的企業(yè)分為10個(gè)組，抽調(diào)部分管委會(huì)干部，與下派掛職干部共同組成工作小組，針對(duì)每家企業(yè)的不同狀況，一家一家地會(huì)商研究，并建立健全企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)體系，對(duì)全區(qū)范圍內(nèi)擁有土地使用權(quán)面積在5畝以上（含）工業(yè)企業(yè)，采用畝均稅收等七項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行打分排名，評(píng)出A、B、C三類(lèi)企業(yè)，對(duì)于排在B類(lèi)、C類(lèi)的企業(yè)將在用電、用能、用水和排污等要素上實(shí)行差別化配置，對(duì)閑置土地將依法收回，同時(shí)，工作小組人員深入企業(yè)調(diào)研，對(duì)調(diào)查情況進(jìn)行梳理，細(xì)化企業(yè)空置資源的基本狀況和資源設(shè)施的分類(lèi)，匯集41家企業(yè)的空置土地和空置廠房，編印了《湖州開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)可利用土地、廠房推薦冊(cè)》，發(fā)放給招商人員和各有關(guān)部門(mén)，為盤(pán)活企業(yè)存量土地和空置廠房開(kāi)辟了有效渠道。截至2017年底，湖州開(kāi)發(fā)區(qū)共盤(pán)活閑置廠房、低效土地5745畝，這相當(dāng)于開(kāi)發(fā)區(qū)近兩年的供地量。

“四破”工作成效明顯。2015年，在湖州市政府發(fā)布的《湖州各縣區(qū)2015年度區(qū)域建設(shè)用地集約利用綜合評(píng)價(jià)結(jié)果》中，湖州開(kāi)發(fā)區(qū)以總分89.19分的成績(jī)排名第一。2017年度湖州開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)上工業(yè)企業(yè)畝均稅收15.77萬(wàn)元/畝，列全市第一。

接力開(kāi)展“五未”土地處置 百宗土地被喚醒

2017年11月以來(lái)，湖州開(kāi)發(fā)區(qū)接力“四破”專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)，在轄區(qū)開(kāi)展“批而未供、供而未用、用而未盡、建而未投、投而未達(dá)標(biāo)”等各類(lèi)低效用地的“五未”土地處置專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)。

“五未”是“四破”的有益延伸與補(bǔ)充，“四破”的內(nèi)容類(lèi)似于“五未”的后“三未”內(nèi)容，如今加入了對(duì)“批而未供、供而未用”土地的處置，低效土地被進(jìn)一步“喚醒”。同時(shí)，得益于“四破”行動(dòng)掌握了區(qū)內(nèi)企業(yè)的基本情況，建立了企業(yè)占地、稅收、用水用電等數(shù)據(jù)庫(kù)，為推進(jìn)“五未”土地處置行動(dòng)奠定了扎實(shí)的基礎(chǔ)。

今年年初，位于104國(guó)道旁的湖州開(kāi)發(fā)區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶上的150畝“批而未供”土地被“喚醒”。這塊地已經(jīng)被擱置了16年。不久前，森潤(rùn)倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目拿到了這塊土地，迅速投入了生產(chǎn)，也讓沉睡土地有望迅速產(chǎn)生價(jià)值。

“凱金新能源”所在的地塊，原先由浙江大港飛英科技工程有限公司于2005年取得，面積約39畝，但一直未投產(chǎn)，屬“建而未投”項(xiàng)目。2017年，開(kāi)發(fā)區(qū)引進(jìn)了湖州凱金新能源科技有限公司，采取租用廠房方式投資建設(shè)年產(chǎn)2萬(wàn)噸鋰離子電池負(fù)極材料產(chǎn)品的項(xiàng)目。

盤(pán)活的土地重新煥發(fā)生機(jī)。僅今年一季度，湖州開(kāi)發(fā)區(qū)出讓1552畝土地中，就有超過(guò)一半來(lái)源于消化處置的“五未”土地。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)開(kāi)展以來(lái)，湖州開(kāi)發(fā)區(qū)已累計(jì)消化處置“五未”土地6228畝，共涉及土地百余宗。

數(shù)日前，在湖州開(kāi)發(fā)區(qū)的一處閑置廠區(qū)內(nèi)，一支由當(dāng)?shù)匕l(fā)改經(jīng)貿(mào)、國(guó)土、項(xiàng)目推進(jìn)辦等多個(gè)部門(mén)組成的調(diào)研組正對(duì)該地塊進(jìn)行排查摸底?！斑@塊土地自2010年停產(chǎn)之后，大概有1萬(wàn)平方米廠房外租，且尚有20多畝土地閑置至今，屬于用而未盡企業(yè)，可以列入處置清單?！?/p>

盤(pán)活的土地正是不少企業(yè)的熱切期望。安美德是湖州開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的一家汽車(chē)電機(jī)生產(chǎn)企業(yè)，從2015年開(kāi)始，企業(yè)進(jìn)入了發(fā)展快車(chē)道，但苦惱的是，現(xiàn)有的廠房已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)的需求。在了解到企業(yè)的狀況后，調(diào)研組立即召開(kāi)了協(xié)調(diào)會(huì)，根據(jù)企業(yè)的需求和“五未土地”的存量進(jìn)行了研判，并給出了初步的供地意向。

雖然成效很明顯，但“五未”土地處置工作牽扯到多方利益，需要反復(fù)和企業(yè)協(xié)商。對(duì)此，湖州開(kāi)發(fā)區(qū)采取剛?cè)岵?jì)的策略。對(duì)用而未盡項(xiàng)目，湖州開(kāi)發(fā)區(qū)幫助牽線搭橋，推動(dòng)新公司新項(xiàng)目入駐；對(duì)投而未達(dá)標(biāo)項(xiàng)目，采取拆遷改造、退二進(jìn)三等方式，提高土地附加值和節(jié)約集約利用水平；對(duì)建而未投的項(xiàng)目，項(xiàng)目業(yè)主確有實(shí)力并承諾追加投資的，限其6個(gè)月內(nèi)整改到位；到期后問(wèn)題仍未消除的，采取協(xié)議收回、租賃廠房，收購(gòu)重組、創(chuàng)建小微創(chuàng)業(yè)園等方式進(jìn)行盤(pán)活。

嚴(yán)防新“沉睡” “組合拳”提高企業(yè)效益

土地盤(pán)活了，企業(yè)的效益上去了嗎？這個(gè)問(wèn)題，湖州開(kāi)發(fā)區(qū)一直在思索。

湖州開(kāi)發(fā)區(qū)有關(guān)部門(mén)的一份匯報(bào)材料這樣反思：2017年度湖州開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)上工業(yè)企業(yè)畝均稅收列全市第一，但優(yōu)劣差別非常大。納入評(píng)價(jià)的125家規(guī)上企業(yè)畝均稅收15.77萬(wàn)元，110家規(guī)下工業(yè)企業(yè)畝均稅收2.92萬(wàn)元；開(kāi)發(fā)區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的新能源汽車(chē)及零部件產(chǎn)業(yè)和生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)畝均稅收達(dá)到了24.81萬(wàn)元和18.64萬(wàn)元，而規(guī)上C類(lèi)、D類(lèi)企業(yè)畝均稅收不到5萬(wàn)元，其中規(guī)下C、D類(lèi)企業(yè)畝均稅收僅3.14萬(wàn)元和0.82萬(wàn)元。

批而未供、供而未用土地處置后，也有可能轉(zhuǎn)化為用而未盡、建而未投、投而未達(dá)標(biāo)的新“五未”土地。因此，湖州開(kāi)發(fā)區(qū)的功課不止局限于處置盤(pán)活。近年來(lái)，湖州開(kāi)發(fā)區(qū)堅(jiān)持以“最多跑一次”為引領(lǐng)，在新增工業(yè)用地上，全面推行“標(biāo)準(zhǔn)地”出讓模式，明確“345”門(mén)檻標(biāo)準(zhǔn)（項(xiàng)目畝均稅收達(dá)到30萬(wàn)元以上，固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度達(dá)到400萬(wàn)元/畝以上，畝均產(chǎn)值達(dá)到500萬(wàn)元以上），把牢企業(yè)拿地的“硬杠杠”。

同時(shí)，湖州開(kāi)發(fā)區(qū)敢于動(dòng)真碰硬，決定把“五未”土地處置向縱深推進(jìn)。堅(jiān)持依法依規(guī)、攻堅(jiān)克難，綜合運(yùn)用法律、行政、市場(chǎng)等手段，采取有力舉措，把“一企一策”等分類(lèi)別處置措施辦法落實(shí)到每一個(gè)項(xiàng)目、每一個(gè)地塊、每一個(gè)業(yè)主，通過(guò)“五未”處置最大限度釋放存量用地潛力、提高土地利用效率，確保獲得更多、更大的效益。

走進(jìn)南太湖生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園，10個(gè)工業(yè)項(xiàng)目分布在環(huán)山道路上，市本級(jí)首塊“標(biāo)準(zhǔn)地”就在這里，浙江華睿生物技術(shù)有限公司正在加快廠房建設(shè)。經(jīng)過(guò)近10年建設(shè)，“四破”和“五未”行動(dòng)一直在提升園區(qū)價(jià)值和企業(yè)效益，園區(qū)也嚴(yán)把準(zhǔn)入關(guān)，劃好“畝均門(mén)檻”。2500多畝的建設(shè)用地上，扣除道路、綠化、保留生態(tài)用地后，產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地面積1700余畝，是低效用地再開(kāi)發(fā)在湖州“先行先試”的典型。

接下來(lái)，湖州開(kāi)發(fā)區(qū)還將改變對(duì)招商的一次性考核機(jī)制，改為項(xiàng)目落地、開(kāi)工建設(shè)、竣工投產(chǎn)三個(gè)階段分階段考核，擠掉項(xiàng)目的水分，提高招商的精準(zhǔn)性，努力以更小的土地資源消耗支撐高質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。