謝澤鋒

回想起當年聯(lián)手孫宏斌抄底王健林的風光，富力掌門人李思廉恐怕不會預料到當前的烏云籠罩。

截至2018年三季度，富力地產(chǎn)（02777.HK）負債合計達到了2863.21億元，同比噌長30.57%，創(chuàng)下歷史新高。

近一年來，富力地產(chǎn)頻頻發(fā)債融資，大有借新債還舊債之勢。而與此同時，公司經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)流出。去年三季度末，公司短期借款達到180.81億元，同時賬面僅有192.24億元現(xiàn)金。

在恒大、碧桂園、萬科等龍頭房企均著手去杠桿的時刻，富力地產(chǎn)卻背道而馳，花費近200億收購77家萬達酒店。債務(wù)圍城，富力落入窘境。

光輝不在

十年前，富力地產(chǎn)還是令業(yè)內(nèi)敬仰的“華南五虎”之一。

2007年，富力地產(chǎn)在房企排名中位列第四，僅次于萬科、綠地和中海，當年恒大和碧桂園都排在富力地產(chǎn)之后。

然而，此后富力地產(chǎn)卻止步不前，甚至排名一度倒退，領(lǐng)先的步伐逐步放緩。十年后，富力地產(chǎn)勉強維持在地產(chǎn)銷售Top20。

錯過黃金發(fā)展期，再想彎道超車已成為不可能。

根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜中，富力地產(chǎn)以1415億元，排在第19位，僅比排在20位的泰禾以及正榮集團多出不到100億元的銷售額。

而曾經(jīng)的追趕者，恒大、碧桂園乃至新晉的新城控股、陽光城都遠遠超過了自己，恒碧萬融四巨頭的格局已然形成。錯過黃金發(fā)展期，再想彎道超車已成為不可能，況且行業(yè)已經(jīng)進入下半場。

新年伊始，各大房企就已嗅到了一絲寒意。近期，許家印更是宣稱，恒大所有住宅項目均可打9折銷售，更加凸顯了銷售壓力。

2月17日，富力地產(chǎn)發(fā)布最新盈利警告，截至2018年底，富力地產(chǎn)的合并利潤較2017年同期減少約60%。

根據(jù)富力地產(chǎn)的公告，主要因為公司在前—年收購酒店資產(chǎn)帶來大額的非經(jīng)常性議價收購收益，而2018年此類非經(jīng)常陛交易相對較少。

但翻閱財報可以發(fā)現(xiàn)，自2017年開始，公司現(xiàn)金流就呈現(xiàn)流出跡象，富力地產(chǎn)雖不斷融資，現(xiàn)金流卻依舊沒有轉(zhuǎn)正。

“禍根”

故事的起因似乎就源于那場轟動的三方交易。

2017年7月19日下午，王健林、孫宏斌、李思廉三位中國房地產(chǎn)大佬握手成交，完成了中國房地產(chǎn)史上最大一筆交易。

萬達將旗下文旅和酒店兩部分資產(chǎn)以637.5億的價格轉(zhuǎn)讓。融創(chuàng)以438.44億元收購前述十三個文旅項目的91%股權(quán)，比此前的作價高出48%，融創(chuàng)同時還承擔其中的454億元貸款。富力則以199.06億元收購77家城市酒店全部股權(quán)，僅相當于此前作價的六成。

六折甩賣，坊間直呼“白菜價，絕對值?！备涣Φ禺a(chǎn)在2017年報中稱，“每間酒店支付的平均價格約為2.55億元，其價值遠遠低于本集團現(xiàn)有每間酒店的成本4.3億元。”

富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長兼總裁張力也表示，“此項交易萬達讓了很大的利，雙方是共贏”。富力同時還是萬達集團的高端品牌麗茲卡爾頓系列在亞洲區(qū)域最大的業(yè)主。

接收萬達酒店資產(chǎn)后，富力地產(chǎn)董事長李思廉表示，會“—如既往將旗下的每一家酒店都打造成城市的標桿”。

但外界分析認為，資產(chǎn)包中的酒店項目，有相當部分位于二、三線城市，因此這會給其帶來不小的運營壓力。這也被認為是酒店資產(chǎn)大幅折價的主要原因。

而對于融創(chuàng)來說，酒店管理需要大量資金沉淀，同時要求較強的運營能力，而對于缺乏酒店管理經(jīng)驗的融創(chuàng)來說，并不適宜接手。王健林曾向媒體表態(tài)，“賣了該賣的，留了該留的?！睂O宏斌也曾表示，“我就是不想要（萬達）酒店資產(chǎn)?！?/p>

富力接盤時，萬達的酒店資產(chǎn)并不賺錢。而富力地產(chǎn)自身的酒店業(yè)務(wù)也不理想。2012-2017年，富力酒店業(yè)務(wù)連續(xù)6年虧損，2017年酒店營收剛剛過20億，虧損額也始終在2億元左右徘徊。

2018年前三季度的270天里，每天要還1468萬利息。

而這次收購之后，富力的負債率就持續(xù)上升。看似撿了便宜，但卻又遇上了資本寒冬，只得負重前行，融資輸血迫在眉睫。

頻頻輸血

吃下萬達酒店資產(chǎn)后，富力胃口不減，依舊“買買買”。2018年3月，富力57億收購海航資產(chǎn);2018年5月，富力再以5.3億元競得番禺鐘村街4萬平方米的醫(yī)療地塊，高調(diào)進入醫(yī)療領(lǐng)域。

但目前看來，逆周期擴張并沒有給企業(yè)帶來足夠的經(jīng)濟回報，反而釀下苦果，償債高峰遭遇融資趨緊，雙重壓力吞噬著富力的利潤。

據(jù)統(tǒng)計，近13個月以來，富力地產(chǎn)融資近800億元。

這背后除了還債，高增的財務(wù)費用也是不小的負擔。據(jù)財報顯示，2018年前三季度末，富力地產(chǎn)財務(wù)費用上升至39.64億元，而其前三季度歸母凈利潤才45.04億元。也就是說，前三季度的270天里，每天要還1468萬利息。2018年富力公開發(fā)債超過20次，融資500億元以上，卻并沒有效改善企業(yè)的現(xiàn)金流水平，2019年的富力依舊倍感艱難。

曾經(jīng)粵系房企富力地產(chǎn)與恒大地產(chǎn)、雅居樂、碧桂園和合生創(chuàng)展并稱“華南五虎”。如今合生創(chuàng)展日趨沒落，碧桂園、恒大高歌猛進。兩極分化之下，富力能否王者歸來？