歐平

摘要：長期以來，在我國各行業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展過程中，房地產(chǎn)業(yè)就占據(jù)著極其重要的地位，影響著大約60%的其他行業(yè)，是我國社會經(jīng)濟得以快速發(fā)展的主要動力。房地產(chǎn)企業(yè)是否能夠持續(xù)健康發(fā)展，對于我國社會經(jīng)濟發(fā)展有著重要的意義。在企業(yè)的成本控制中，大部分企業(yè)看重事中控制，而對事前控制有所疏忽。房地產(chǎn)企業(yè)如果能夠做好事前控制與籌劃，將前期開發(fā)成本控制工作放在首要地位，并提前規(guī)劃好與后續(xù)開發(fā)工作的結(jié)合，就能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)開發(fā)項目的成本費用得到充分的節(jié)約，從而幫助房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)自身利潤的增長，有助于房地產(chǎn)企業(yè)進一步提高自身市場競爭力及占有率。文章先介紹了企業(yè)成本控制的基本方法及開展成本控制的重要意義，然后以A房地產(chǎn)項目為研究對象，通過對該房地產(chǎn)項目前期開發(fā)工作中成本控制工作的深入研究分析，指出了該公司在前期開發(fā)工作中成本控制方面存在的問題，并分析這些問題給企業(yè)帶來的不良影響，在此基礎(chǔ)上提出了要消除各個階段的影響應采取的具體對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；項目開發(fā)；成本控制

在經(jīng)濟全球化的形勢背景下，我國積極參與到世界市場競爭中，這無疑意味著國內(nèi)各行各業(yè)不僅要面臨來自同行的競爭壓力，還要面臨來自國際市場的競爭壓力，房地產(chǎn)行業(yè)自然也不例外。所以，為了更好地應對來自同行以及國際市場的競爭壓力，以獲取更好的市場競爭地位，通過不斷提高自身成本管理能力，降低成本、增加利潤就成為了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要途徑之一。在房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作中，項目前期開發(fā)工作中的成本控制極其關(guān)鍵，是房地產(chǎn)企業(yè)降低成本的重要途徑，直接影響著房地產(chǎn)項目后續(xù)的開發(fā)與建設(shè)工作。因此，研究分析房地產(chǎn)項目前期開發(fā)工作中的成本控制是非常有必要而且重要的。

一、成本控制的基本方法及重要意義

（一）成本控制的基本方法

成本控制是指通過科學的組織管理，減少不必要的支出，確保成本在預算估計范圍內(nèi)的工作。成本控制方法主要有目標成本控制法、標準成本控制法、定額成本控制法、作業(yè)成本控制法等幾種。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應結(jié)合項目自身特點，考慮相關(guān)影響因素，選擇適合本企業(yè)的成本控制方法，真正做好對項目成本的有效控制。

（二）成本控制的重要意義

成本控制對于房地產(chǎn)企業(yè)的收益及發(fā)展而言有著極其重要的意義，具體表現(xiàn)為以下幾個方面。

1. 有助于降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成本

通常而言，房地產(chǎn)企業(yè)的收入不論發(fā)生怎樣的變化，只要其采取相應手段來實現(xiàn)成本的降低，那么就能夠起到有效增加利潤的作用，進行提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，因此成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)利潤有效增加的重要途徑。

2. 確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠持續(xù)發(fā)展

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，不可避免會受到外界各種因素的干擾甚至威脅，甚至在企業(yè)內(nèi)部也可能面臨來自員工不滿的壓力，此時房地產(chǎn)企業(yè)如果能夠通過成本控制實現(xiàn)產(chǎn)品生產(chǎn)成本降低，則有利于提高自身市場競爭力以及安全邊際率，減輕來自對外部的壓力，有利于房地產(chǎn)企業(yè)有足夠的資金用于穩(wěn)固自身運營體系并尋求進一步發(fā)展，從而更好保障自身發(fā)展。

3. 有助于防范房地產(chǎn)面臨的市場競爭風險

當前房地產(chǎn)行業(yè)由于供求形勢已不如從前，需方手中有了資金，可以在多個項目中按自己喜好進行選擇，性價比優(yōu)秀的項目成了大家的首選。加之房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，如果對市場和自身的優(yōu)勢估計不足，導致成本增加，將在激烈的市場競爭中處于劣勢。如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過成本控制將企業(yè)的資金成本和時間成本有效降低，并充分結(jié)合當前的經(jīng)濟形勢和金融行情，開辟出適合自己的成本控制通道，將成本控制在可接受的范圍，就能在眾多的企業(yè)中脫穎而出。不但增加了自身的市場競爭力，還大大降低了在市場中面臨的風險。

二、前期開發(fā)工作中的成本控制存在的問題——以A房地產(chǎn)項目為例

（一）A房地產(chǎn)項目概況

A房地產(chǎn)項目是RT房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司從2013年開始開發(fā)的一個房地產(chǎn)項目，位于北京市通州區(qū)的中心地段，有著優(yōu)越的地理位置，是集商貿(mào)、休閑、居住為一體的地段，該地區(qū)有著較為完善的軟硬件配置。該房地產(chǎn)項目的工程面積為5萬平方米，規(guī)劃建筑面積為10萬平方米，共分地下、地上建筑兩個方面，其中地下建筑包括人防建設(shè)和地下車庫，地下建筑主要為商業(yè)建筑、住宅建筑、市政設(shè)施和其他配建等。

（二）A房地產(chǎn)項目前期開發(fā)工作中的成本控制存在的問題

1. 投資決策階段成本控制存在的問題

據(jù)了解，RT公司前期開發(fā)部在提交A項目總體規(guī)劃的時候，并未對該總體規(guī)劃進行深入的研究和全面審核，從而導致該項目在實際建設(shè)中發(fā)生了很多方面的調(diào)整，進而導致整個項目成本的大大增加。而且由于該項目地理位置優(yōu)越，與周邊其他項目相比，在購買土地的時候價格要貴不少，所以在后期建設(shè)完成后進行銷售的時候，也對銷售價格進行了提高，價格的提升也在一定程度上影響了該項目的最終銷售情況。

2. 項目設(shè)計階段成本控制存在的問題

據(jù)了解，該項目在設(shè)計施工圖進行設(shè)計的過程中，由于設(shè)計單位過于保守，使得樁徑和承臺的設(shè)計存在一些不合理的方面，進而導致一定程度浪費的發(fā)生。而在該項目的景觀設(shè)計方面，也存在一些問題，比如在項目前期規(guī)劃的時候就未曾將景觀規(guī)劃納入進來，從而導致設(shè)計的景觀與整個項目的契合度不是很高，一定程度造成了成本浪費。又如施工圖組不夠?qū)I(yè)化，審圖過于封閉，導致后面因修改或增加內(nèi)容而追加成本。

3. 項目招投標階段成本控制存在的問題

項目招投標階段成本控制存在的問題主要體現(xiàn)在以下幾個方面：首先，在對清單予以編制的過程匯總，工程量少編制等編著不準的情況特別普遍。其次，兩棟類似的住宅樓，不同的設(shè)計人員其設(shè)計方案存在很大不同，尤其是鋼筋指標差別很大，而且導致一定程度的浪費。最后，在開標的過程中，由于缺乏專業(yè)的人員進行指導及審核，從而給部分企業(yè)創(chuàng)造了項目被低價競標方式承包的機會，進而導致項目資源存在極大的浪費。

三、房地產(chǎn)項目前期開發(fā)工作中的成本控制對策

（一）提高房地產(chǎn)企業(yè)整體成本控制水平

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應重點加強財務(wù)信息化建設(shè)工作，提升公司財務(wù)管理效率。財務(wù)信息化是否能夠成功建設(shè)，房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導層重視和支持的程度有著極為重要的作用。為此，房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導需從傳統(tǒng)觀念中走出來，對財務(wù)信息化在企業(yè)管理中的重要作用有充分認識。當前，已進入信息化時代，房地產(chǎn)企業(yè)管理者應將財務(wù)信息化作用充分發(fā)揮出來，通過財務(wù)信息系統(tǒng)讓企業(yè)及時接收到有效的財務(wù)信息，進而保證所做決策的正確性。同時企業(yè)領(lǐng)導在實施財務(wù)信息化建設(shè)過程中，還需要利用信息化財務(wù)管理平臺對企業(yè)整個財務(wù)流程進行全方位的梳理，將這些復雜的工作交由電腦處理，在一定程度上減少了投入的人力、物力和財力。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)應結(jié)合自身組織構(gòu)架情況，建立一支高水平、高效率、高能力的財務(wù)隊伍，實現(xiàn)公司各項財務(wù)工作的進行都能夠有人引領(lǐng)、有人推動、有人實施，以此來全面提升公司財務(wù)管理水平。在優(yōu)質(zhì)財務(wù)管理隊伍建設(shè)上，不僅要建立財務(wù)團隊，相應的管理團隊也要建立。要不斷健全完善企業(yè)財務(wù)制度體系，加強對公司各項財務(wù)信息、會計工作的檢查指導，重視公司財務(wù)人員培訓工作，從整體上提升公司財務(wù)隊伍的業(yè)務(wù)能力。同時房地產(chǎn)企業(yè)還要重視高素質(zhì)、梯隊型的財務(wù)團隊建設(shè)，盡可能避免人員流動，既要培養(yǎng)人才，又要留住人才。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)要做好宣傳工作，促使所有人都參與到成本管理工作中。要加大對每個施工人員的成本管理教育力度，讓他們學習建筑工程項目成本管理相關(guān)知識，激發(fā)他們的工作熱情。建筑企業(yè)要定期開展對員工的教育工作，要讓他們都樹立起成本意識，明確成本與自身有密切關(guān)系，從而不斷增強成本意識，能夠在施工中規(guī)范自己的操作，避免出現(xiàn)浪費的情況，在項目各環(huán)節(jié)都做好成本管理工作。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還要制定完善的組織制度，保證責、權(quán)和利達到統(tǒng)一，促使成本管理工作取得新的成效。

（二）投資決策階段的成本控制對策

一是在設(shè)計項目進度的時候，應該準確地預測和確定項目的設(shè)計周期。企業(yè)領(lǐng)導層及相關(guān)管理人員應高度重視設(shè)計對項目進度會產(chǎn)生怎樣的影響，要通過對合作機制、考評機制等的建立，來實現(xiàn)對優(yōu)秀合作伙伴的進一步拓展。在設(shè)計項目的時候，還應當組織周期性的研討大會，對一定周期范圍內(nèi)項目設(shè)計過程中存在的問題進行及時的討論，確保不會出重復出現(xiàn)同類錯誤。再審核設(shè)計方案的時候，應組織專業(yè)的人員對設(shè)計方案進行審核，以確保設(shè)計方案的有效性、合理性。

二是通過向保險公司投保的方式實現(xiàn)對風險的轉(zhuǎn)嫁。房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策階段為盡可能降低因投資決策風險而造成的損失，就可以通過向保險公司繳納一定保險費的方式來讓保險公司承擔相應風險。但需要注意的是，保險公司雖然是一種合理、有效且及時的實施經(jīng)濟補償?shù)耐緩?，但最初繳納的保險費金額往往較大，而且使用方式是有限的。所以通過將風險轉(zhuǎn)嫁給保險公司并不意味著一切風險都被解決了。房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過簽署相關(guān)合同將風險轉(zhuǎn)嫁給其他單位，比如將有著極高危險性的工作轉(zhuǎn)包給擁有經(jīng)驗豐富的其他單位，從而實現(xiàn)自身風險的變相減少，達到成本控制目的。

三是通過目標成本控制方案來實施投資決策。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)某一房地產(chǎn)項目之前，研究項目的可行性是非常有必要的，倘若盲目進行投資決策，很可能就導致企業(yè)成本升高，從而利潤不能達到預期，甚至發(fā)生虧損及嚴重到企業(yè)倒閉的地步。所以，通過目標成本控制方案，經(jīng)過系統(tǒng)全面的測算，來實施投資決策就非常有必要了，能夠在一定程度上確保投資決策的可行性和科學性，避免因為盲目開發(fā)而導致企業(yè)產(chǎn)生不必要的開發(fā)成本。

（三）項目設(shè)計階段的成本控制對策

一是選擇優(yōu)秀設(shè)計單位。在市場經(jīng)濟規(guī)范情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇設(shè)計單位的時候，也應當加強管理工作，比如通過對競爭機制的引進，從而實現(xiàn)對優(yōu)秀設(shè)計單位的成功委托，進而確保該設(shè)計單位設(shè)計施工圖的準確性、合理性、先進性。避免因為設(shè)計質(zhì)量問題而導致方案修改，并在設(shè)計建設(shè)中因方案修改導致頻繁返工，進而導致成本增加。其實，優(yōu)秀的設(shè)計方案也可以通過招投標的方式來挑選到，避免因為設(shè)計方案的落后，從而對項目的銷售造成不良影響，進而使得房地產(chǎn)企業(yè)投入的資金遲遲無法回收，增加資金成本 ，并影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。

二是實行限額設(shè)計。所謂限額設(shè)計即是指按批準的設(shè)計任務(wù)書和投資估算，控制初步設(shè)計，按照批準的初步設(shè)計的總概算，去控制施工圖的設(shè)計。實施限額設(shè)計，強化設(shè)計經(jīng)濟責任制，是控制設(shè)計“鍍金”的有效方法。只要設(shè)計獲得批準，就需要對變更程序予以嚴格控制，設(shè)計不得輕易變更，確保不輕易突破投資限額，因為頻繁的設(shè)計變更很可能會導致成本的提高。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過分析、比較同類房地產(chǎn)項目的技術(shù)指標，從而實現(xiàn)對自身設(shè)計的不斷優(yōu)化，進而為降低工程造價奠定基礎(chǔ)。

（四）項目招投標階段的成本控制對策

事實上，項目招投標階段的成本控制存在的問題與招投標制度體系不健全、不完善存在密切的關(guān)系，要想徹底解決好這些問題，健全完善的招投標制度體系勢在必行。

一是建立健全完善的招投標單位資格審查制度，鼓勵參與招投標活動的各方積極舉報相關(guān)單位在招投標過程中出現(xiàn)的違規(guī)行為，一旦這些單位違規(guī)行為得到落實，將被列入黑名單，以后再參加招投標活動時將失去參與資格。

二是建立健全完善的招投標執(zhí)行制度。借助健全完善的招投標執(zhí)行制度來使招投標活動中各項工作的開展做到有章可循、有規(guī)可依，對相關(guān)違規(guī)人員要嚴懲，甚至追究其法律責任。

三是建立健全完善的招投標監(jiān)督制度。重點監(jiān)督目前招投標活動存在的薄弱環(huán)節(jié)，確保招投標活動能夠公平、公正地進行下去。

四是建立健全完善的評標專家管理制度。只有打造一支理論知識扎實、專業(yè)技能強、實踐經(jīng)驗豐富的評標專家隊伍，不斷提升評標專家的綜合素質(zhì)，才能夠確保獲得更佳的招標效果。因此應建立評標專家責任追究機制，對評標專家隊伍加強管理力度，一旦發(fā)現(xiàn)評標專家在招投標活動中出現(xiàn)了違反職業(yè)道德與評標紀律的情況，不僅要將其及時清理，而且還要追究其相關(guān)責任。同時也要建立評標專家激勵機制，激勵評標專家認真履行自己的職責，尤其是對于查找出有串標、圍標情況的評標專家，還應按照激勵機制的相關(guān)要求給予額外的獎勵。最后，評標專家應結(jié)合項目實際情況，選擇合適的評標方法，將評標專家主觀因素干擾最大程度降低，確保專家的評標工作更加科學合理。

綜上所述，隨著市場競爭的日益劇烈，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了能夠獲得最大化的經(jīng)濟效益和社會效益，做好項目的成本控制工作已經(jīng)成為企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，本文旨在引起更多房地產(chǎn)企業(yè)提高對前期開發(fā)工作中的成本控制問題的重視程度，積極采取相關(guān)措施做好項目前期開發(fā)的成本控制工作，促進企業(yè)良性發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強對前期開發(fā)工作中成本控制的重視程度，積極采取相關(guān)措施做好項目前期開發(fā)工作中的成本控制工作，樹立產(chǎn)品品質(zhì)意識，研究一條標準化的適合本企業(yè)的成本控制流程，保障自身能夠持續(xù)、健康、有序發(fā)展。

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（作者單位：恒天幸福投資控股有限公司）