米娜　王景雨　毛美沁

摘要：房產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅體系重要組成部分，是地方政府取得財(cái)政收入的重要來(lái)源，也是國(guó)家調(diào)節(jié)收入分配格局和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要杠桿，在整個(gè)稅制結(jié)構(gòu)中占有舉足輕重的地位。研究開(kāi)征房產(chǎn)稅將有利于完善稅制體系，優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)，健全地方稅體系，調(diào)節(jié)收入分配，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)而促進(jìn)社會(huì)公平。文章首先對(duì)我國(guó)房產(chǎn)稅進(jìn)行了簡(jiǎn)要闡述，繼而重點(diǎn)分析了上海市松江區(qū)房地產(chǎn)稅改革實(shí)踐的預(yù)期影響，并借此對(duì)我國(guó)房產(chǎn)稅的改革風(fēng)險(xiǎn)與路徑策略進(jìn)行探究，以期促進(jìn)我國(guó)稅制改革更加科學(xué)、穩(wěn)健、持續(xù)的推進(jìn)。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；改革方向；房地產(chǎn)市場(chǎng)；國(guó)際經(jīng)驗(yàn)；改革方向

一、房產(chǎn)稅概述

（一）房產(chǎn)稅的概念

房產(chǎn)稅是將房屋作為征稅對(duì)象，根據(jù)房屋的計(jì)稅余值或其租金收入作為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。

（二）房產(chǎn)稅的作用

1. 控制投機(jī)行為

近年來(lái)，房產(chǎn)投資逐漸吸引了大量資金，原因來(lái)源于其越來(lái)越高的穩(wěn)定性和收益性等優(yōu)勢(shì)。投資的方式多種多樣，對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行投機(jī)成為了所有選擇中最安全且回報(bào)高的選擇。但是房地產(chǎn)投機(jī)又有顯著的缺點(diǎn)，那就是一旦投機(jī)行為過(guò)度，將使得房產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離其真實(shí)價(jià)值。而物價(jià)間都存在一個(gè)正常的比例關(guān)系，當(dāng)某種商品價(jià)格上升時(shí)，其它商品價(jià)格必然會(huì)受其影響，目前我國(guó)物價(jià)指數(shù)上升，很大程度上就是由于受到了高房?jī)r(jià)的影響。

2. 健全地方稅收

此次改革國(guó)家采取分權(quán)的方式，有條件地將房地產(chǎn)稅收定價(jià)權(quán)移交給地方政府。這就賦予地方政府一定的權(quán)力，可以使稅收監(jiān)管更加靈活，同時(shí)也能調(diào)動(dòng)地方政府的積極性。此外，征收的房產(chǎn)稅有利于緩解地方財(cái)政負(fù)擔(dān)，是地方政府的一筆穩(wěn)定的稅務(wù)收入。

3. 縮小貧富差距

征收物業(yè)稅可以起到兩個(gè)作用，一方面，促進(jìn)社會(huì)公平的實(shí)現(xiàn)，調(diào)節(jié)財(cái)富的分配；另一方面，土地是一種重要的資源，房地產(chǎn)離不開(kāi)土地，因此也是一種重要的社會(huì)資源。征收物業(yè)稅可以節(jié)約社會(huì)資源，促進(jìn)高收入者減少對(duì)房地產(chǎn)的需求。通過(guò)開(kāi)征直接財(cái)產(chǎn)稅，在保全環(huán)節(jié)以財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值作為財(cái)產(chǎn)稅的基礎(chǔ)，重新分配社會(huì)財(cái)富。不僅如此，把對(duì)限制不動(dòng)產(chǎn)征收來(lái)的稅以住房補(bǔ)貼等方式分配給弱勢(shì)群體，以此來(lái)緩解其住房壓力。

二、房產(chǎn)稅的必要性

（一）從社會(huì)效益來(lái)看

1. 有助于促進(jìn)社會(huì)公平

中國(guó)的目標(biāo)是構(gòu)建和諧發(fā)展社會(huì)，縮小貧富差距，實(shí)現(xiàn)全面小康、共同富裕。自從改革開(kāi)放以來(lái)，居民的生活質(zhì)量有了很大提高，但收入分配差距也在擴(kuò)大，很大程度上是由于財(cái)產(chǎn)性收入差距在擴(kuò)大，通過(guò)房產(chǎn)這種直接方式對(duì)社會(huì)財(cái)富進(jìn)行二級(jí)劃分，對(duì)所有家庭成員進(jìn)行征稅，設(shè)定一定范圍的免稅限額。征收的稅收將通過(guò)住房補(bǔ)貼和社會(huì)保障性住房建設(shè)等方式重新分配給弱勢(shì)群體，以緩解社會(huì)弱勢(shì)群體的住房壓力。

2. 有利于抑制社會(huì)惰性

房地產(chǎn)泡沫帶來(lái)了對(duì)群體行為的適應(yīng)性和非理性投機(jī)的預(yù)期。一旦泡沫產(chǎn)生，房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)高于其實(shí)際價(jià)值。一旦泡沫破滅，就會(huì)給整個(gè)社會(huì)帶來(lái)嚴(yán)重的危害。但如果我們開(kāi)始征收物業(yè)稅，首先，購(gòu)房者會(huì)仔細(xì)考慮居住空間，因?yàn)榇竺娣e意味著更多的稅收，這將促進(jìn)土地保護(hù)，其次通過(guò)資產(chǎn)調(diào)整手段增加住房持有成本，使許多房地產(chǎn)業(yè)主不敢去享受他們的成功，讓社會(huì)資本不再局限于住房。房地產(chǎn)業(yè)不是向各個(gè)領(lǐng)域轉(zhuǎn)移，而是有利于社會(huì)總資源的配置。

（二）從政治效益來(lái)看

1. 對(duì)我國(guó)財(cái)產(chǎn)稅制的完善有著十分重要的意義

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)商品稅制、所得稅制和財(cái)產(chǎn)稅的幾大稅制中，前者已經(jīng)比較完善，而后者的發(fā)展相對(duì)滯后，現(xiàn)在物業(yè)稅制“重流通、輕留存”正在形成。減輕了業(yè)主轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的成本，也造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)存量房閑置。而積壓、引入物業(yè)稅有利于振興現(xiàn)有存量的房地產(chǎn)，物業(yè)維護(hù)環(huán)節(jié)稅也是完善物業(yè)稅制度的有效途徑。

2. 有效地增加地方財(cái)政收入

不論對(duì)于國(guó)家，還是地方政府來(lái)說(shuō)，資金支持是各項(xiàng)工作的順利開(kāi)展的重要后盾，而征稅又是收入來(lái)源中最有效最快捷的途徑。根據(jù)專家學(xué)者的相關(guān)研究，財(cái)產(chǎn)稅是一種適合地方征收的稅收。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)征收物業(yè)稅。與中央政府相比，地方政府對(duì)物業(yè)稅較為熟悉，便于政府根據(jù)自身?xiàng)l件和相關(guān)信息進(jìn)行決策。同時(shí)，由于熟悉程度的提高，地方政府在征收相關(guān)信息之前的成本將會(huì)降低。通過(guò)引入物業(yè)稅，地方政府可以緩解地方財(cái)政壓力，獲得大量穩(wěn)定的收入來(lái)源，還可以緩解中央和地方退稅、轉(zhuǎn)移支付的壓力。

3. 增強(qiáng)地方政府的責(zé)任意識(shí)

物業(yè)稅的征收要求每一個(gè)程序都是公開(kāi)透明的。它要求公眾了解征稅過(guò)程、數(shù)額，甚至到哪里去，使居民知道他們付了多少錢，使地方政府可以約束自己，如稅收轉(zhuǎn)移、出口和逃稅可以盡可能消除。隨著稅收的增加，城市道路交通、水電供應(yīng)、通信、教育、醫(yī)療衛(wèi)生等這些也會(huì)得到改善，政府可以提供給居民們更加優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)。

（三）從經(jīng)濟(jì)效益來(lái)看

1. 緩解房產(chǎn)供需矛盾

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)不是供不應(yīng)求，而是供需不平衡。持有房產(chǎn)與持有成本是一個(gè)正比的關(guān)系，持有房產(chǎn)的時(shí)間越長(zhǎng)，持有成本就會(huì)越高。如果要是在持有的環(huán)節(jié)征收物業(yè)稅，就會(huì)使住房擁有成本升高，有利于擠出空置住房。

2. 抑制炒作，減小房產(chǎn)泡沫

目前，市場(chǎng)上的投資需求已經(jīng)超過(guò)了非投資需求。開(kāi)征房地產(chǎn)稅有利于抑制投資和豪華住宅需求，為真正需要購(gòu)房的居民提供機(jī)會(huì)和趨勢(shì)。居民的住房和辦公需求對(duì)企業(yè)和機(jī)構(gòu)的影響不會(huì)很大，相反，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給已經(jīng)增加，價(jià)格自然會(huì)相應(yīng)降低，對(duì)房地產(chǎn)的需求也會(huì)增加，而只需要得到滿足，房地產(chǎn)市場(chǎng)可以有效地處理目前的房?jī)r(jià)過(guò)高問(wèn)題，使其逐漸恢復(fù)到穩(wěn)定狀態(tài)。

三、推出房產(chǎn)稅的預(yù)期影響——以松江居民為例

（一）調(diào)查分析

就此次項(xiàng)目，進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)查，上海市松江區(qū)占比最多的還是三口之家，其次為單身一人居住。家庭月收入普遍維持在5000～20000元之間，對(duì)于大學(xué)生來(lái)說(shuō)，抽取其中的上海本地學(xué)生為樣本，大多數(shù)擁有1～2套房產(chǎn)，普遍以商品房為主，擁有多套房產(chǎn)的家庭普遍選擇出租來(lái)獲取一定的收入，30%左右的家庭選擇閑置。松江市民有20%左右為租賃住房，但是商品房和租賃房占多數(shù)比例。此外，一半以上的在籍學(xué)生居住在100平方米以上的住房。超過(guò)60%的受訪者認(rèn)為征收物業(yè)稅的目的是為了抑制房?jī)r(jià)。其他人認(rèn)為，目的只是為了增加收入。事實(shí)上，財(cái)產(chǎn)稅的好處遠(yuǎn)不是如此簡(jiǎn)單的。希望我們的項(xiàng)目能讓更多的人知道這個(gè)改革政策。

大多數(shù)調(diào)查者希望政府對(duì)豪宅、別墅進(jìn)行征稅，商品房則超過(guò)一定數(shù)量或是達(dá)到一定面積再開(kāi)始征稅。如果開(kāi)始了全面征收房產(chǎn)稅，大約半數(shù)的調(diào)查者擔(dān)心這會(huì)增加購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，對(duì)于還未擁有自己第一套房子的居民，會(huì)影響他們的基本住房需求。雖然房產(chǎn)稅有利于資源的二次配置，但是會(huì)不會(huì)帶來(lái)新的不公平呢？無(wú)論是打算近期購(gòu)房投資還是購(gòu)房居住的人，大部分人都選擇不改變?cè)?jì)劃和繼續(xù)觀望的策略。也有大約30%的人會(huì)選擇因房產(chǎn)稅的征收而賣掉部分房產(chǎn)，其余居民都選擇出租和觀望措施。

（二）預(yù)期影響

從供求理論的短期影響來(lái)看，房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，它的價(jià)格波動(dòng)的主要影響來(lái)自其需求。而房產(chǎn)市場(chǎng)的短期供給量是恒定的，征收房地產(chǎn)稅則由住宅市場(chǎng)上的需求方承擔(dān)，購(gòu)買成本增加，需求量下降，導(dǎo)致短期內(nèi)房產(chǎn)價(jià)格是下降的。從潛在購(gòu)買者角度來(lái)看，這部分消費(fèi)者的心理預(yù)期會(huì)隨著房地產(chǎn)稅出臺(tái)呼聲的高漲及各種抑制房?jī)r(jià)措施的不斷出臺(tái)受到影響，這一緩沖給市場(chǎng)一個(gè)自我調(diào)整的時(shí)間，也給政府宏觀政策的具體落實(shí)創(chuàng)造了有利時(shí)機(jī)。從投資投機(jī)者角度來(lái)看，對(duì)個(gè)人住房持有環(huán)節(jié)征稅恢復(fù)，投機(jī)成本增加，利潤(rùn)空間會(huì)縮小，改變投機(jī)者對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期的增值，征收房地產(chǎn)稅后資產(chǎn)均衡價(jià)格將低于稅前水平。

四、中國(guó)實(shí)行房產(chǎn)稅所面臨的困難

（一）稅基窄，收入有限

目前我國(guó)企業(yè)對(duì)商品用房征收房產(chǎn)稅，個(gè)人持有居住性房產(chǎn)，除上海和重慶兩地試點(diǎn)期間對(duì)部分房產(chǎn)征稅以外，暫不征收房產(chǎn)稅。這使得房產(chǎn)稅的稅基狹窄，難以加以擴(kuò)大。并且在中國(guó)，被征稅的商品房占住房的比例很小。對(duì)于占比較大的包括各類福利房、農(nóng)村住房等難以實(shí)施征收房產(chǎn)稅的。這樣，稅收就會(huì)出現(xiàn)少征收的問(wèn)題，很難實(shí)現(xiàn)“公平納稅”。

（二）基礎(chǔ)信息收集工作難

房產(chǎn)稅的計(jì)稅基礎(chǔ)的計(jì)算需要對(duì)全國(guó)房產(chǎn)數(shù)據(jù)和人口數(shù)據(jù)有全面及時(shí)的記錄，且還需對(duì)其市場(chǎng)價(jià)值作出準(zhǔn)確公平的評(píng)估。這樣的基礎(chǔ)信息的收集工作耗時(shí)耗力巨大，短時(shí)間不能完成。

（三）征收成本大

除了上述提到的基礎(chǔ)信息收集的成本巨大之外，政府還需付出如為設(shè)立有效可行標(biāo)準(zhǔn)而實(shí)施覆蓋全國(guó)的調(diào)查費(fèi)用，更新基礎(chǔ)信息的費(fèi)用，推廣宣傳房產(chǎn)稅政策費(fèi)用和隨后的改善政策的更多其他成本。

（四）對(duì)國(guó)家發(fā)展的影響未知

由以上幾點(diǎn)可知，房地產(chǎn)稅收的收入有限，但實(shí)施的成本巨大。且若實(shí)行綜合性稅收政策，對(duì)于目前其他相關(guān)房地產(chǎn)環(huán)節(jié)征收的穩(wěn)定巨大收入的稅種也會(huì)產(chǎn)生難以預(yù)計(jì)的影響，從而影響到政府總體收入和國(guó)家發(fā)展。

五、總結(jié)對(duì)中國(guó)房產(chǎn)稅未來(lái)發(fā)展建議

近年來(lái)，為了遏制過(guò)快上漲的房地產(chǎn)價(jià)格，國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控措施，從財(cái)稅、金融、法規(guī)再到限購(gòu)令，國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心不可謂不大，但是我們不能忽視其存在的缺陷和面對(duì)的困難，應(yīng)深入分析我國(guó)住房發(fā)展矛盾，不“為房?jī)r(jià)而治房?jī)r(jià)”，從更寬廣長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度完善制度，并適當(dāng)借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)。以下是幾點(diǎn)建議。

（一）精簡(jiǎn)稅種，實(shí)施綜合稅改

我國(guó)首先應(yīng)針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)把房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅三個(gè)稅種合并為一個(gè)統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅，開(kāi)征全國(guó)統(tǒng)一房地產(chǎn)稅。利好在于能促進(jìn)企業(yè)的公平合理競(jìng)爭(zhēng)、促進(jìn)科學(xué)規(guī)范計(jì)稅依據(jù)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展。

（二）自上而下進(jìn)行基礎(chǔ)工作

為了征收房產(chǎn)稅不僅要開(kāi)展全國(guó)的住房信息普查，加強(qiáng)住房更新信息，掌握全國(guó)住房的基本情況，還要注意建立全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，準(zhǔn)確及時(shí)的采集房屋登記和交易數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)全國(guó)都能聯(lián)網(wǎng)實(shí)時(shí)查詢。這些基礎(chǔ)工作應(yīng)自上而下、層層通知、有條不紊地進(jìn)行。上級(jí)做好監(jiān)督檢查工作，下級(jí)定時(shí)統(tǒng)計(jì)更新。

（三）統(tǒng)一界定房屋性質(zhì)和標(biāo)準(zhǔn)

按照目前我國(guó)政策，現(xiàn)存房改房、福利房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、小產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資房、兩限房等不同類型的房屋間的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)差別大，造成房產(chǎn)稅征收對(duì)象覆蓋不公平，應(yīng)統(tǒng)一界定性質(zhì)，統(tǒng)一稅基。并且還需明確界定居民“基本住房標(biāo)準(zhǔn)”，以清晰房產(chǎn)稅的免征條件。

（四）制定完整法律

完成修訂房產(chǎn)稅相關(guān)征管法，除了以上所述應(yīng)清晰明確的規(guī)定外，還需制定相關(guān)懲罰措施。以此作為依法治稅，加強(qiáng)管理的法律依據(jù)。

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[4]翁禮華.房產(chǎn)稅的古今中外[J].浙江經(jīng)濟(jì)，2013（07）.

*基金項(xiàng)目：2018年上海市大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓(xùn)練計(jì)劃（201811047052）。

（作者單位：上海立信會(huì)計(jì)金融學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院）