張璋，周新旺，毛昊瑩

(1.北京聯(lián)合大學 健康與環(huán)境學院，北京 100023；2.清華大學 五道口金融學院，北京 100087)

一、研究背景

近年來，隨著北京市外來人口不斷增長，房價高漲，為解決城市土地資源緊張、外來人口住房問題，國家有關部門出臺了利用集體土地建設公租房的試點政策。集體土地建設公租房是指在政府的政策支持下，利用農(nóng)村集體土地，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織主導建設，面向住房困難的城鎮(zhèn)中低收入家庭、外來務工人員等保障群體提供的公共租賃房[1]。為了加快推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，進一步解決住房供需失衡問題，2017年8月，國土資源部會同住房城鄉(xiāng)建設部根據(jù)地方自愿，確定第一批在北京、上海、杭州等13個城市開展利用集體土地建設公租房的試點工作。這項政策有利于解決城鎮(zhèn)中低收入群體的住房問題，有利于提高農(nóng)村集體土地利用度，改變了保障性住房建設中使用國有土地的單一方式，對保障民生、推動城鄉(xiāng)一體化建設起到了積極的作用[2]。

隨著集體土地建設公租房項目的不斷發(fā)展，關于公租房的建設資金、保障對象、保障水平、利益分配等問題的研究已經(jīng)逐漸從實踐層面上升到了理論層面[3]。從已有文獻來看，國外學者側(cè)重于研究可持續(xù)發(fā)展方向，而國內(nèi)學者側(cè)重于研究法律政策方向和融資方式方向。Eddie Chi-Man Hui提出公租房的運行系統(tǒng)和生態(tài)系統(tǒng)之間存在著一定的聯(lián)系，可以從復雜的生態(tài)系統(tǒng)角度出發(fā)，根據(jù)生態(tài)系統(tǒng)各部分的運行狀態(tài)及模式來研究公租房的內(nèi)部運行機制，以此來建立公租房的可持續(xù)發(fā)展機制[4]。黃忠提出,集體土地的開發(fā)利用一直以來都受到政策法規(guī)的限制，為了集體土地建設公租房試點項目的進一步發(fā)展，需要修改《土地管理法》允許集體土地流轉(zhuǎn)，以利于集體土地審批與建設工作的進行[5]。陳雪峰指出,為提高非營利機構(gòu)參與公租房建設的積極性，政府可以提供精神文化層面的激勵政策，還可以提供適當?shù)亩愂諆?yōu)惠及減免政策[6]。陳昭翔等提出,開展集體土地建設公租房項目，政府應與社會資本進行充分的合作，發(fā)揮各自的優(yōu)勢，以解決最關鍵的融資問題，促進公租房項目在社會各界的支持下廣泛推行[7]。彭建平提出,為滿足公租房建設資金的需求量，北京市必須創(chuàng)新融資方式或擴大現(xiàn)有融資方式[8]。

綜上所述，對于集體土地建設公租房的研究，已有文獻著重于探討其法律政策、融資方式及可持續(xù)發(fā)展方向，缺少專門針對于集體土地建設公租房項目的現(xiàn)狀調(diào)研及問題分析，相關的具體案例和數(shù)據(jù)分析也尚不充分。因此本研究將從北京市集體土地建設公租房的試點項目展開研究，分析其存在的一系列問題及原因，并提出相關對策。

二、北京市集體土地建設公租房的現(xiàn)狀

北京早在2014年10月就印發(fā)了《關于印發(fā)北京市利用農(nóng)村集體土地建設租賃住房試點實施意見的通知》，鼓勵集體租賃住房由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織自主進行開發(fā)建設，將農(nóng)村集體經(jīng)濟組織將集體租賃住房作為我市公租房的房源。2017年10月，《關于進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》明確提出在2017年至2021年五年內(nèi)北京市將供應1000公頃集體土地，將其用于建設公租房。

事實上，從2011年開始，北京就率先在五個集體土地地塊上開展了公租房建設的試點工作，分別為海淀區(qū)唐家?guī)X項目、溫泉鎮(zhèn) 351 地塊、西北旺鎮(zhèn)021地塊以及朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)項目、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)項目[9]。其建設主體分別是唐家?guī)X村經(jīng)濟合作社北京創(chuàng)客小鎮(zhèn)科技有限公司、北京海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)合作經(jīng)濟聯(lián)合社、北京市泓科鑫宇房地產(chǎn)投資有限公司、北京未來科技城、昌金置業(yè)有限公司。建設資金的主要來源為征地款、政府預付租金、鄉(xiāng)集體自籌。占地面積5～10公頃不等，總建筑方面最大的為朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)項目，為23.9萬平方米。1～2居的小戶型為主，主要面對相應區(qū)的住房保障家庭及相關園區(qū)就業(yè)人員，租金最低的為海淀區(qū)唐家?guī)X項目，為35元/平方米·月，最高的為溫泉鎮(zhèn)351 地塊，為58元/平方米·月。

三、問卷調(diào)查與分析

針對北京市集體土地建設公租房項目所存在的問題，于2018年7～8月份在五個試點村向村民發(fā)放了100份調(diào)查問卷，收回100份問卷，其中有效問卷為90份。在所調(diào)研的受訪者當中，男性占比59.4%，女性占比40.6%。年齡分布在各階段，主要在31～50歲之間，占比約為61.7%。文化程度是高中及以下的偏多，占比約為67.3%。而且其中大多數(shù)人都是普通農(nóng)民，還有少部分人在工程隊工作、經(jīng)商或是在企業(yè)上班。

(一)公租房出租情況

利用集體土地建設公租房的出租對象主要是城鎮(zhèn)中低收入的保障家庭，占比36.3%，還包括周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)職工或高新技術人才，占比20.2%，以及新就業(yè)職工和新畢業(yè)大學生，占比34.2%。在開展集體土地建設公租房項目時，政府和村民對投入運營后的公租房申請情況有非常高的預期。但在實際調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，認為達到預期的村民占比70.3%，這種情況達到了公租房租賃的基本目標，但是沒有達到最佳預期(見圖1)。而當向村民了解其個人對于將來北京市公租房租賃需求的態(tài)度時，79.3%的人對此持有較為樂觀的態(tài)度，認為將來會有大量且穩(wěn)定可期的租賃需求或是比較多、比較穩(wěn)定的租賃需求。但是還有20.7%的人認為租賃需求較少。對此，他們認為可能是租金標準較高、地理位置不佳、配套設施不完善等原因?qū)е伦赓U需求較少。

圖1 村民對公租房的預期

(二)村民態(tài)度及滿意度分析

當向村民提及個人是否愿意所在村鎮(zhèn)的集體土地建設成公租房進行出租，64%的人表示愿意，21.7%的人持一般態(tài)度，14.3%的人表示不愿意(見圖2)。雖然不愿意的占比并不大，但是這也體現(xiàn)了還是有一部分村民不愿意本村集體土地建設成公租房，關于這一方面村集體要及時進行了解，充分尊重農(nóng)民意愿。關于開展公租房項目是否由村民集體表決，67.9%的人表示是村民集體表決，20.3%的人表示并不是由村民集體表決，而剩余11.8%表示不清楚。這反映了村集體在公租房項目開展過程中公平、公正、公開的程度還是不夠理想。對目前集體土地建設公租房相關政策的滿意程度，57.2%的人表示比較滿意或是非常滿意，21.6%的人表示比較不滿意，如圖3所示。其中滿意的原因主要包括每年會以股份分紅的形式發(fā)給村民租房收益，由原先的自建房屋無序出租轉(zhuǎn)換為合法統(tǒng)一租賃，減少了安全、消防隱患等。而不滿意的原因主要包括有租房收益不如預期、農(nóng)民權(quán)益得不到保障、外來人口大量增加、自身居住環(huán)境不夠理想等。

圖2 是否愿意集體土地建設成公租房

圖3 對公租房政策的滿意程度

(三)公租房建設的問題與矛盾

關于集體土地建設公租房，大部分村民認為存在以下問題：融資難度大、資金回籠慢；建設周期長、審批復雜；利益分配存在矛盾。還有部分人認為還存在入住門檻高而入住率低；缺乏風險補救機制；產(chǎn)生轉(zhuǎn)租、抵押、出售等問題。根據(jù)調(diào)研情況，除26.1%的村民表示不清楚之外，剩余73.9%的村民都表示公租房不可以轉(zhuǎn)租、出售或抵押。可是當進一步問及實際發(fā)生的這些情況時，仍有59%的人表示發(fā)生過轉(zhuǎn)租、出售或抵押情況，只有17.2%的人明確表示不存在，如圖4所示。這表明目前公租房違法轉(zhuǎn)租、出售或抵押情況未能徹底杜絕，需要采取有效措施進行防范和監(jiān)督。而對于在出現(xiàn)轉(zhuǎn)租、出售、抵押等行為后有關部門如何解決，部分人表明對擅自轉(zhuǎn)租、出售的承租人要求其解約退房，對違法轉(zhuǎn)租出售的中介公司要求沒收公司牌匾；還有部分人表示暫時還沒有具體的措施解決該問題。

圖4 是否存在過轉(zhuǎn)租、出售情況

(四)公租房建設的對策與建議

針對于公租房存在的一系列問題應該如何解決，32.7%的村民認為關鍵在于政府，應當制定相關政策、采取有效措施加大籌資力度、簡化審批；35.1%的村民認為應當切實保障農(nóng)民利益，維護農(nóng)民權(quán)益；16.4%的村民認為有關部門應當嚴格執(zhí)法、加強監(jiān)督管理工作；7.8%的村民認為應當放寬對公租房的出租條件的限制，加強推廣公租房相關信息的宣傳；8%的村民認為應當完善公租房項目可能存在的風險對應的補救機制，努力規(guī)避隱藏性風險，如圖5所示。

圖5 村民對公租房建設的建議

四、存在的問題及原因分析

(一)融資難度大且資金回籠慢

由于集體土地使用權(quán)和國家公租房政策各自有其相應的制度規(guī)范和運行界限，這就使得集體土地建設公租房項目在推行過程中受到很大的限制[10]。而且公租房項目本身發(fā)展并不成熟，在實際建設過程中發(fā)現(xiàn)仍然存在很多問題。其中，首要解決的就是龐大的建設資金問題。目前北京市集體土地建設公租房試點項目的融資方式主要包括兩種：一是政府提前支付租金；二是村集體自籌資金。第一種情況是政府根據(jù)公租房項目的具體發(fā)展情況，按照一定的出租標準，把規(guī)定時期內(nèi)的公租房租金提前支付給鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村集體經(jīng)濟組織，而后鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村集體經(jīng)濟組織將其用于公租房建設。通過這種融資方式，雖然在短期內(nèi)村鎮(zhèn)集體能夠籌得一定的建設資金，但是在公租房建成后的幾年內(nèi)村民都無法獲得租金收益，而且這項預付租金金額龐大，會給政府造成很大的財政壓力。第二種情況可以在很大程度上保障村民對公租房建設、運營、管理等過程的權(quán)利。但由于公租房項目的建設資金少則幾億，多則數(shù)十億，數(shù)額龐大，所以依靠村民自身難以保證資金是否能夠籌集充足或是按時到位，也很有可能對村民的利益造成損失。由此可知，公租房項目的融資方式缺乏創(chuàng)新性，融資渠道單一匱乏，未得到廣泛的開發(fā)利用，具有非常大的融資難度。

而集體土地建設公租房項目不僅融資難度非常大，資金回籠也相對很慢。如朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)公租房項目投資11億元，回籠資金根據(jù)預計至少需要15年，長則20年。唐家?guī)X公租房項目投資14億元，回籠資金根據(jù)預計至少需要20年，長則30年。如此長的資金回籠周期需要的不僅僅是前期巨大的建設成本投入，后期相當長的時間內(nèi)也都需要非常龐大的運營成本投入。相對于商品房而言，公租房項目的回報周期比較長。在短期內(nèi)，投資方的投資回報見效比較慢，投入的建設運營資金的回籠也比較慢，投入與產(chǎn)出難以達到相對平衡。因此，在目前的情況下，社會主體對于公租房項目的參建或投資興趣不大，銀行業(yè)金融機構(gòu)對于公租房項目主體的還款能力的評估情況也并不理想，所以在資金投入方面并不十分支持[11]。這一系列原因使得公租房項目的融資受到了很大的限制，進而導致公租房項目的進一步發(fā)展受到了阻礙。

(二)建設周期長且審批復雜

根據(jù)試點項目的情況來看，開發(fā)集體土地進行建設與國有土地相比，建設進度普遍較慢。而公租房的建設進度也普遍慢于普通商品房。因此，集體土地建設公租房的建設周期也就相對更長。其中北京市朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)項目、海淀區(qū)唐家?guī)X項目的建設周期就都長達5年。

而集體土地建設公租房不僅建設周期長，審批也十分復雜。在審批環(huán)節(jié)，涉及有關部門多，審批手續(xù)辦理不易。如在北京市海淀區(qū)唐家?guī)X公租房項目中，所建設的村鎮(zhèn)集體土地原來是村鎮(zhèn)集體所有的耕地，要想將其建設成為公租房，得先把它轉(zhuǎn)換成集體建設用地，這就需要辦理非常復雜的土地手續(xù)。而這些手續(xù)在實際操作中辦得很慢，長達3年時間村鎮(zhèn)部門才拿到土地證。而且即使是政府特批該項目先行建設，準許其手續(xù)在建設過程中再辦理，但審批程序仍然十分復雜。此外，北京市集體土地的供應指標每年有一定限度，地塊數(shù)量、面積并不充足，所以開發(fā)集體土地建設公租房項目在國土部門等有關部門難以審批通過。

(三)利益分配存在矛盾

集體土地建設公租房項目的利益關系方主要包括政府、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和公租房租戶，三方之間的利益分配和權(quán)益保障存在一定的矛盾[12]。在這其中，集體經(jīng)濟組織中的村民的利益分配問題是重中之重。集體土地建設公租房項目的建設主體是村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織，它是由所屬村鎮(zhèn)的所有村民成員共同組成的。集體經(jīng)濟組織中的全體成員以集體的名義享有集體共同財產(chǎn)的所有權(quán)，所以公租房收益作為集體財產(chǎn)也應當公平合理的分配給每個村民。但是目前公租房項目還在初期的試點階段，政府并未出臺嚴格的相關分配制度，利益分配機制不夠完善，試點項目的鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織也很難就利益分配問題進行有法律依據(jù)的協(xié)商最終得到明確的分配方案。在這種情況下，面對公租房在將來投入運營過程中收取租金帶來的巨大收益，對其進行公平合理的分配就存在很大的問題。而公平分配是公租房的生命線。就目前來看，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織在利益分配環(huán)節(jié)是否公平、公正、公開并未得到足夠的保障。這對于公租房項目的推廣發(fā)展會產(chǎn)生很大的負面作用，也影響對農(nóng)民土地權(quán)益的保障。而農(nóng)民的利益是民生問題的關鍵所在，如果農(nóng)民的利益得不到保障，就違背了集體土地建設公租房項目開展的初衷，也會影響公租房項目的可持續(xù)發(fā)展。

(四)入住門檻高且入住率低

雖然集體土地建設公租房主要是面向城鎮(zhèn)中低收入群體出租，但相對來說入住門檻過高，申請條件難以達到。而且可能由于地理位置限制、公租房配置不完善、租金定價過高等一系列原因，導致公租房的實際入住率相對較低。其中，朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)項目公租房的入住率目前只有59%，海淀區(qū)唐家?guī)X項目目前入住率僅有50%。與此同時，由于公租房的宣傳力度不夠到位，具體房源信息資料發(fā)布不完善，信息更新較慢，傳播渠道狹窄等問題，也會導致有租房需求的潛在租戶未能進行申請，從而降低公租房的實際入住率。而且如果依然保持較高的入住門檻，使得有需求的租戶未能享受到公租房帶來的租房利益及住房保障，就有可能會發(fā)生一邊有人卻無房住，而另一邊有房卻無人住的情況。從根本上來說，這完全不符合公租房本身應該具備的保障性質(zhì)。

(五)缺乏風險補救機制

在公租房建成投入實際運營后，可能會出現(xiàn)由于市場實際需求不足、基礎設施薄弱、經(jīng)營管理不善等原因?qū)е伦赓U困難的情況。在這種情況下，要收回前期投入的巨額建設資金將有很大的難度。而且，一旦公租房項目出現(xiàn)較大風險，現(xiàn)行有關政策下并沒有設置相應的補救措施，試點項目實際開展過程中也沒有提出有效的補償方案，這不僅會造成地方政府的財政損失，也會影響到農(nóng)民的利益保障。和普通公租房項目有所區(qū)別的是，集體土地建設公租房項目產(chǎn)生的損失實際上是由集體經(jīng)濟組織中的村民共同承擔的，這對村民來說是難以承擔的巨大風險，會極大的影響村民的利益，造成村民的財產(chǎn)損失。此外，對于公租房項目運營過程中可能產(chǎn)生的一系列風險，相應的風險承擔問題目前并沒有進行充分的預估和考量。這就使村集體和項目投資方對公租房項目的開展存在很大的后顧之憂。

(六)存在轉(zhuǎn)租及抵押問題

目前來看，公租房有比較充分的市場租賃需求。但是，這種需求無法保證能夠在相當長的時間內(nèi)持續(xù)穩(wěn)定下去。而且，公租房在出租階段所產(chǎn)生的租金收益是每年以分紅的形式或是其他方法發(fā)給村民，村民的短期收入比較有限。所以當公租房的實際需求不夠理想，村民租金收入未能達到預期時，可能會產(chǎn)生公租房轉(zhuǎn)租、出售、抵押等問題。并且可能會有房屋中介機構(gòu)違規(guī)代辦公租房業(yè)務或是發(fā)布虛假房源信息。這既違反了公租房政策中不可轉(zhuǎn)租、抵押、出售的相關法律規(guī)定,也違背了公租房對城鎮(zhèn)中低收入群體的保障性質(zhì)。

五、相關政策建議

(一)拓寬融資渠道

在集體土地上建設公租房主要是依靠政府的政策支持和財政投入，所以要進一步解決融資問題最直接有效的方法就是拓寬融資渠道。首先，政府對公租房項目建設資金的籌集要加大支持力度，充分發(fā)揮政府的引導作用。對于參與公租房建設的村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織或是建設公司，政府應當給予適當?shù)恼邇?yōu)惠與補貼，以吸引與鼓勵民間資本參與項目投資。在項目的整個建設運營環(huán)節(jié)，都應當加強政府與項目主體、建設單位之間的合作，不斷提高公租房項目的市場化水平，減輕政府及村鎮(zhèn)集體建設公租房的資金壓力。其次，政府要完善公租房項目的融資制度，制定公租房項目建設運營等各環(huán)節(jié)的盈利機制，為其融資提供法律保障和制度依據(jù)。而作為建設主體的集體經(jīng)濟組織應當創(chuàng)新融資方式，拓寬其建設資金的融資渠道，使其融資呈現(xiàn)多元化發(fā)展。如可以采用PPP模式，政府與社會資本進行充分的合作，建立利益關系，實現(xiàn)雙贏[13]。最后，銀行業(yè)金融機構(gòu)應當開發(fā)集體土地建設公租房的具體貸款方案，按照公租房項目的資金回籠周期、還款能力、發(fā)展形勢等發(fā)放貸款，給予強大的資金支持，減輕公租房建設的資金壓力[14]。

(二)加快審批進度

在集體土地上建設公租房項目應采取積極有效的措施加快建設進度，加強建設力度，縮短建設周期，加強建設過程的監(jiān)督與管理。對此，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可與有實力的房地產(chǎn)公司合作，由房地產(chǎn)公司負責公租房的建設，而村集體負責監(jiān)督與管理。同時，在公租房的建設環(huán)節(jié)可以設立專項資金，以此來保障其建設資金在每一階段每一環(huán)節(jié)的確切落實，保障在建設過程中不因資金問題而延誤建設進度。此外，在公租房的審批環(huán)節(jié)可以專門開啟綠色審批通道，簡化審批程序，壓縮申請者的手續(xù)辦理時間，加快審核進度，逐步提高審批效率，使公租房項目能夠早日開工建設。

(三)維護農(nóng)民權(quán)益

集體土地建設公租房的收益應當由村集體經(jīng)濟組織中的所有村民共享，在實際分配環(huán)節(jié)，可以實行按股分紅的方式，確保利益分配過程的透明度。而且在項目的開展過程中，應當充分尊重農(nóng)民的利益，完善維護農(nóng)民權(quán)益的政策制度；應當擴大農(nóng)民的自主權(quán)，在村集體內(nèi)部實行民主管理模式；還應當按照利益相關方在項目整個開發(fā)過程的投入占比，來進行公平合理的利益分配。同時，為了促進集體土地建設公租房項目的可持續(xù)發(fā)展，政府應給予村集體適當?shù)难a貼和優(yōu)惠，以減少農(nóng)民的損失，保護農(nóng)民的利益。

對于公租房的開發(fā)建設，政府及村集體應當廣泛聽取農(nóng)民的意見與建議。首先應當由農(nóng)民集體來表決是否開發(fā)利用集體土地來建設公租房進行出租,不得強制開發(fā)。其次由農(nóng)民集體共同制定關于公租房項目在建設、運營、管理等一系列過程的發(fā)展計劃。最后，建設公租房項目需要大量的各部門工作人員，因此可以安排當?shù)赜幸庠傅霓r(nóng)民進行專業(yè)化的工作培訓，給他們提供工作機會，可以解決部分農(nóng)民的就業(yè)問題[15]。而公租房項目建成后，也將促進當?shù)氐姆諛I(yè)等行業(yè)的發(fā)展，這樣農(nóng)民建立了自己的產(chǎn)業(yè)，長期發(fā)展可以得到保障。

(四)放寬限制且加強宣傳

在公租房的配租過程中，政府應適當放寬對公租房申請條件的限制，適當降低其入住門檻。在租戶申請公租房期間，嚴格審查的同時應當加快審查進度，提高審查效率，使租戶能夠盡早入住。對此，首先政府及村集體應根據(jù)公租房項目的實際發(fā)展情況，制定符合潛在租戶承受能力的租金計劃，可以給予租戶適當?shù)淖夥拷?jīng)濟補貼。其次，在公租房投入運營前，應當制定有效的退出管理實施細則，避免租戶在退出期間產(chǎn)生問題。最后，可以縮短公租房出租的最長時限，加快公租房的出租與入住。此外，有關部門應加大公租房房源信息的宣傳力度，促進公租房推廣工作的開展，與租戶建立長期有效的聯(lián)系，及時發(fā)布信息，尤其是要在潛在租戶群體當中進行廣泛的宣傳。

(五)建立風險補救機制

對于集體土地建設公租房項目，不僅要依靠政府發(fā)揮其社會職能進行宏觀調(diào)控，也要依靠市場發(fā)揮相應職能進行適度調(diào)節(jié)，以此來建立相應的風險補救機制。在項目開展前，應當進行嚴謹?shù)目茖W論證，全面分析項目運營過程中可能產(chǎn)生的種種風險，進而制定并逐步完善相應的風險補救措施，保證最大限度地降低風險出現(xiàn)的可能性。同時針對每一種可能出現(xiàn)的風險，首先是盡可能的避免，倘若在難以避免的情況下發(fā)生了，應當及時采取相應的補救措施，使造成的影響降低到最小。

(六)嚴格執(zhí)法且加強監(jiān)督

首先，有關部門應當加強對村民、租戶、房屋中介機構(gòu)等的監(jiān)督工作，嚴格杜絕公租房轉(zhuǎn)租、抵押、出售等行為。在村民、租戶等有關群體當中進行全面的宣傳教育，明確公租房只得出租，不得轉(zhuǎn)租、抵押或出售，也不得一次性預收超過期限的租金。這樣既能保證公租房的租金能夠隨著市場變化而進行相應的適度調(diào)節(jié)，又能杜絕借長期出租的名義來變相出售的行為。其次，政府應提高違法成本，明確規(guī)定對公租房轉(zhuǎn)租、出售、抵押等行為的處罰措施，以防范此類違法行為的滋生。最后，有關部門可以借鑒香港的房委會和新加坡的房屋發(fā)展局的模式，設置專門機構(gòu)開展公租房運作工作，并進行監(jiān)督管理，以此來規(guī)范村民、租戶等有關群體的法律行為。