余麗雅

摘要：市場經(jīng)濟的發(fā)展以及服務行業(yè)的拓展，使得物業(yè)企業(yè)成為當前典型的服務產(chǎn)業(yè)代表之一，而隨著多元化文化、理念的沖擊也導致物業(yè)企業(yè)的管理模式面臨著一定的改變。隨著人力資源成本的上漲以及用戶消費意識的不足等導致物業(yè)企業(yè)的生存面臨著一定的挑戰(zhàn)，因此企業(yè)必須要做好內部成本管理工作。作業(yè)成本管理法是當前企業(yè)管理中應用比較廣泛的管理方式，并取得較好的效果，本文將對作業(yè)成本法在物業(yè)企業(yè)成本管理中的應用進行分析。

關鍵詞：作業(yè)成本法；物業(yè)企業(yè)成本管理；應用

我國物業(yè)企業(yè)在收費的過程中，定價需要結合政府指導價以及市場的競爭情況進行具體確定，而這種定價方式也導致物業(yè)企業(yè)在收費價格的調整上空間被壓縮，但是近年來人工成本不斷的上漲，如果仍然采用傳統(tǒng)的成本管理方式必然無法滿足當前的企業(yè)發(fā)展需求。同時物業(yè)本身是一個利潤比較微薄的行業(yè)，為了保證物業(yè)企業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展，必須要注重內部的成本管理和控制，對一些不增值的作業(yè)盡可能減少，對一些增值的作業(yè)盡可能多設置，同時不斷的從實踐工作中挖掘新的利潤增長點，通過作業(yè)成本法在物業(yè)成本管理中應用，成本控制效果比較明顯。

一、作業(yè)成本法的內涵

作業(yè)成本法是一種動態(tài)的作業(yè)管理方式，對作業(yè)成本對象進行計算，對企業(yè)的作業(yè)業(yè)績和組員對作業(yè)評價方式等進行管理。作業(yè)成本法在成本管理中將直接和間接成本都直接作為產(chǎn)品消耗的作業(yè)成本，使作業(yè)成本的范圍更廣，產(chǎn)品成本準確性更強。在作業(yè)成本法的應用中，企業(yè)的作業(yè)是成本計算和控制的核心，而企業(yè)所產(chǎn)生的產(chǎn)品和服務成本則是企業(yè)的總作業(yè)成本數(shù)，是企業(yè)資源耗用中成本的計算。作業(yè)成本法的應用中需要建立一個完善、系統(tǒng)的體系作為依據(jù)，包括作業(yè)、資源、成本對象、動因、資源動因、成本池等重要組成部分[1]。在作業(yè)成本法中作業(yè)以及成本動因是其關鍵的兩個組成部分，直接影響作業(yè)成本法的實施效果。

二、作業(yè)成本法在物業(yè)企業(yè)成本管理應用的重要作用

物業(yè)企業(yè)屬于服務行業(yè)，而且物業(yè)行業(yè)難以存在創(chuàng)新的專利產(chǎn)品，因此在企業(yè)的產(chǎn)品中雷同性強，因此要想有效提升物業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟效益，必須要做好成本費用管理和控制工作。當前物業(yè)企業(yè)在成本管理中一直都存在不足，包括成本核算管理理念不足，管理思路偏離，管理方式粗放等使得物業(yè)管理盈利性不強。

當前物業(yè)企業(yè)市場的競爭強度越來越大，而且人力資源費用不斷的上漲，以及業(yè)主要求的提升，導致物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營和管理中面臨的壓力更大。此外，隨著物業(yè)企業(yè)管理成本的增加，卻無法通過物業(yè)費的提升平衡，導致物業(yè)企業(yè)的利潤持續(xù)下滑[2]。在內部成本管理不足以及外部市場的激烈競爭下，物業(yè)企業(yè)必須要加強企業(yè)內部控制，并不斷探尋企業(yè)利潤新的增長點。首先，企業(yè)必須要做好企業(yè)應該做好的常規(guī)性服務工作，對作業(yè)的流程進行優(yōu)化，并通過這種高服務水平的服務換取較高的經(jīng)濟回報；其次，物業(yè)企業(yè)需要降低管理成本，將設備維護、綠化等服務工作進行外包，保證社會分工的合理化；最后，物業(yè)企業(yè)還需要對企業(yè)的經(jīng)營和管理思路進行拓展，通過差別化服務在保證基本服務水平的同時為企業(yè)創(chuàng)造更多的利益。作業(yè)成本法最初主要應用在制造業(yè)中，而且取得的效果比較明顯，但是從物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營和服務特點來看本身也符合作業(yè)成本法的要求。首先物業(yè)企業(yè)中涉及到的間接成本費用比較多；其次，物業(yè)企業(yè)中針對不同的業(yè)主需要采用個性化的服務；最后，物業(yè)企業(yè)開始注重信息化發(fā)展。

三、作業(yè)成本法在物業(yè)企業(yè)中應用的案例分析

（一）案例介紹

本文以X市S物業(yè)企業(yè)為例，X市的房地產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達，物業(yè)管理水平比較高，S物業(yè)企業(yè)建設于1996年，主要從事物業(yè)管理和咨詢業(yè)務，具有一級物業(yè)管理資質，管理面積超過80萬平方米，在管理的類型上包括商鋪、別墅、高層以及多層，在物業(yè)管理中收費的方式主要采用EAS以及ERP軟件系統(tǒng)，而且管理經(jīng)驗非常豐富。通過作業(yè)管理方式在物業(yè)企業(yè)的應用分析對作業(yè)成本法在物業(yè)企業(yè)中的可行性和效果等進行論證，為物業(yè)企業(yè)成本管理方式的優(yōu)化提供有利的條件。

（二）作業(yè)成本法在S小區(qū)的具體應用

本文以S物業(yè)企業(yè)2017年度在代表性比較強的小區(qū)管理情況為研究對象，其中A小區(qū)的管理面積為43.95萬平方米，為多層形式，物業(yè)費的標準為1.2元/平方米/月，綠化率超過36%，容積率為1.1。B小區(qū)的面積相對比較小為17.15萬平方米，別墅面積為5.12萬平方米，物業(yè)費的收費標準為2.5元/平方米/月，綠化率為43%，容積率為0.8；高層面積為12.03萬平方米，管理費的收費標準為2.0/平方米/月，綠化率為33%，容積率為1.8.

由于A小區(qū)創(chuàng)造的利潤高于B小區(qū)，因此物業(yè)管理中對A小區(qū)投入的資源更多。

1.做好作業(yè)中心的劃分。在物業(yè)的作業(yè)中心劃分中包括保安、保潔、客戶服務、工程管理以及綠化等部門。

2.對所有作業(yè)活動的資源和消耗進行確定，其中的資源數(shù)據(jù)需要通過ERP系統(tǒng)進行提取。

3.對A、B小區(qū)的作業(yè)成本進行分步計算。首先，根據(jù)作業(yè)成本動因對間接作業(yè)成本的動因進行分析；其次，以作業(yè)動因分配率對間接成本進行分配；最后，在A、B小區(qū)物業(yè)成本管理中對直接成本進行計入，而間接成本則需要通過成本動因進行計入[3]。

4.加強對作業(yè)成本成效的分析。通過對相關數(shù)據(jù)的分析可知，A小區(qū)的物業(yè)收入為632.88萬元，物業(yè)管理成本為584.45萬元，毛利潤為48.43萬元，B小區(qū)的物業(yè)收入為442.32萬元，物業(yè)管理成本為386.21萬元，毛利潤為56.11萬元。由此可見，最開始盲目的擴大A小區(qū)規(guī)模是不對的，因此還需要加強對B小區(qū)的維護和服務投入。

（三）作業(yè)成本管理的具體應用

通過將2017年公司經(jīng)營數(shù)據(jù)以及具體的作業(yè)信息提交后，領導開始從2018年實施作業(yè)成本管理改進措施。

1.保安作業(yè)的改善

在作業(yè)成本分析中都會采用追蹤分析的方式，發(fā)現(xiàn)其中保安中心的成本費用稍高，由于A小區(qū)屬于老小區(qū)，監(jiān)控設備逐漸老化，因此設置的保安人員比較多，在工作中容易出現(xiàn)互相推諉的現(xiàn)象，因此針對A小區(qū)的安保問題投入大量的電子監(jiān)控設備，共投入數(shù)額為75萬，按照3年計提折舊，每年的折舊費會增加25萬元。但是通過監(jiān)控設備的安裝，安保工作更嚴密，有效解決小區(qū)中的安全問題，同時減少20個保安人員的設置，而20個人員的人工成本費用為35萬，因此物業(yè)小區(qū)的利潤每年增加10萬元。

2.保潔作業(yè)的改善

物業(yè)保潔作業(yè)主要分為兩個方面，一方面負責對公共區(qū)域的垃圾清潔和衛(wèi)生，另一方面則需要根據(jù)計時的方式聘請第三方清潔，通過對物業(yè)公司保潔作業(yè)的成本跟蹤分析可見，第三方特約的工作少，但是通過對業(yè)主的需求來看，對第三方特約服務的需求量大，因此需要對保潔方面的作業(yè)模式以及流程等進行改進，為業(yè)主提供更多的第三方特約保潔服務。在物業(yè)公司原有保潔人員不變的情況下，通過對第三方特約保潔作業(yè)的改進，為物業(yè)增加了35萬元的利潤。

（四）完善績效評價，優(yōu)化作業(yè)

通過對作業(yè)成本法的績效評價，有利于對成本管理工作的優(yōu)化以及物業(yè)企業(yè)服務質量的改進。首先根據(jù)績效評價的結果實施獎懲措施，其次根據(jù)具體的業(yè)績情況做好對作業(yè)發(fā)展和調整的分析。物業(yè)作業(yè)成本法的應用主要的目的是為了通過作業(yè)成本預算、核算以及評價等方式加強對物業(yè)企業(yè)作業(yè)成本的優(yōu)化。強調作業(yè)的消除，通過制定合理的采購計劃，消除企業(yè)不必要的倉儲作業(yè)；注重作業(yè)的選擇，產(chǎn)品設計過程中作業(yè)以及成本都會存在一定的差異，因此需要對比、分析，通過合理的作業(yè)成本選擇發(fā)揮最大的成本效益。

結語：綜上所述，物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展中通過作業(yè)成本法的應用，提升物業(yè)的管理能力，保證決策的科學性，實現(xiàn)物業(yè)利潤的最大化，對本身利潤點不高的物業(yè)企業(yè)來說具有巨大的推動和促進作用，同時也符合現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展，因此還需要加強對作業(yè)成本法在物業(yè)企業(yè)中應用的分析。

參考文獻：

[1]漆曉燕.作業(yè)成本法在物業(yè)管理企業(yè)成本管理中的應用研究[J].中國總會計師，2015（5）：136-139.

[2]安永梅.基于作業(yè)成本法的物業(yè)管理企業(yè)成本核算與控制討論[J].新經(jīng)濟，2015（20）：50.

[3]譚錦濤.論作業(yè)成本法在物業(yè)管理企業(yè)成本管理中的應用[J].當代經(jīng)濟，2014（20）：44-45.