邱成峰

內(nèi)容摘要：隨著改革開放的深化，房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展，已逐漸成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，因此，房價的波動會對居民的消費產(chǎn)生較大影響。本文先就房價波動對居民消費影響效應進行理論層面分析，并基于我國區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展實際現(xiàn)狀，構(gòu)建了面板數(shù)據(jù)模型，通過面板單位根檢驗、協(xié)整檢驗及hausman檢驗等計量方法，研究了2003-2016年我國35個城市的房價波動對居民消費產(chǎn)生的影響。根據(jù)實證分析結(jié)果，文章從房價痛苦指數(shù)、擠出效應及人口流入的區(qū)域差異三個方面就房價波動對居民消費的影響效應進行解釋，并給出了相關(guān)政策建議。

關(guān)鍵詞：房價波動? ?居民消費? ?影響效應

引言

近年來，我國大部分地區(qū)經(jīng)濟增速普遍放慢，為推動經(jīng)濟發(fā)展提速增質(zhì)，我國政府選擇通過刺激居民消費擴大內(nèi)需，而新型城鎮(zhèn)化建設必然會刺激居民的購房欲望，從而推動經(jīng)濟增長。因此，深刻研究城鄉(xiāng)居民房價與消費效應的相互關(guān)系具有深刻意義。本文針對我國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展情況構(gòu)建了面板數(shù)據(jù)模型，研究了我國城市房價的變化對城鄉(xiāng)居民消費產(chǎn)生的實際影響，并分析了房價波動對居民消費影響效應的區(qū)域差異和城鄉(xiāng)差異產(chǎn)生的原因，最后就保障住房制度、大城市群的發(fā)展、戶籍改革及資本市場的完善四個方面提出了相關(guān)政策建議。

房價波動對居民消費影響效應的理論分析

（一）消費行為的影響因素

消費行為的影響因素分為宏觀因素與微觀因素，宏觀影響因素主要包括經(jīng)濟發(fā)展水平、經(jīng)濟政策和社會文化等方面。當前，我國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平差異較大，導致居民的生活方式和消費水平有所不同，而經(jīng)濟政策影響是由于政府通過調(diào)整經(jīng)濟政策引導和協(xié)調(diào)居民消費造成的，同時居民所處的生活環(huán)境和文化氛圍也會對其消費行為產(chǎn)生影響。微觀影響因素主要體現(xiàn)在消費者年齡、性別、收入、觀念等方面，同時還受供應商的供應能力和財富效應的影響。

（二）房價波動對居民消費影響效應的傳導機制

房價對消費者的影響。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其價格變動勢必會引起居民財富值的變化，進而對居民的消費行為產(chǎn)生一定影響，因此房價波動對居民消費行為的影響十分重要。根據(jù)Ludwig和Slok等學者的研究，房價對消費的影響主要通過財富效應、抵押效應、替代效應及預算約束效應進行傳導。就房地產(chǎn)而言，財富效應主要包括兩個方面：其一是實現(xiàn)的財富效應，指房產(chǎn)擁有者在房價上漲時售賣房產(chǎn)以增加自身財富;其二是潛在的財富效應，指房主在房地產(chǎn)價格上漲的情況下并未出售房產(chǎn)，但由于房產(chǎn)的價格上漲使房主的財富無形中增加。以上兩種情況均會使房主擴大自己的消費水平。抵押效應是指居民通過向銀行抵押房產(chǎn)申請貸款，如果房價上漲則居民可提取家庭凈值獲得額外的消費資金，來進行消費。替代效應是指有購房需求的居民在面對房價上漲的情況下會選擇購買戶型較小的房子，轉(zhuǎn)而增加其他商品的消費。預算約束效應是指由于房價的過快增長導致房租提高，增加了租房者的負擔，使得租房者的消費水平降低。

異質(zhì)性對居民消費的影響。異質(zhì)性是指由于個體差異，使房價的波動對消費者存在不同的影響，主要表現(xiàn)在消費者的年齡差異、居民房產(chǎn)的擁有率及房地產(chǎn)的二元屬性等方面。第一，年齡差異對消費效應的影響主要體現(xiàn)在未婚男性消費者隨著年齡的增長對購房的需求逐漸增加，如果房價上漲過快，其會節(jié)制消費，增加未來儲蓄。居民房產(chǎn)的擁有率對消費效應的影響體現(xiàn)在房價的上漲會促使擁有房產(chǎn)者增加消費，無房者會因為要買房或租房而降低在其它商品方面的消費。第二，房地產(chǎn)的二元屬性是指房地產(chǎn)的消費性和投資性。當房價上漲時，擁有投資性住房的居民財富將增加，其消費也將增加，但是對于沒有房子或只有一套房子的居民則不會增加他們的消費，反而會使其減少家庭消費。

（三）經(jīng)濟學視角下的房價波動對居民消費影響效應分析

根據(jù)傳統(tǒng)經(jīng)濟學的消費理論，消費者一般被假設為理性經(jīng)濟人，但由于理論與實際情況差別較大，所以將行為經(jīng)濟學與傳統(tǒng)經(jīng)濟學相融合進行說明。下面從期望價值理論、財富幻覺、過度自信及從眾心理四個方面就房價波動對居民消費的影響效應進行分析。

根據(jù)期望價值理論，居民因房價下跌所產(chǎn)生的悲觀心理，其強度一般超過房價上漲所帶來的喜悅，即同等經(jīng)濟收益的心理收益不對稱性。財富幻覺是指居民獲得的實際財富和影子財富之間的差額，其對房地產(chǎn)的升值預期與當前的消費水平影響呈負相關(guān)關(guān)系。過度自信使得投資者忽略了主觀和客觀條件而盲目投資，使得實際結(jié)果與預想結(jié)果出現(xiàn)偏差，嚴重影響其消費水平。從眾心理會使得投資者為和大多數(shù)人保持一致而盲目投資，如果房價發(fā)生波動就會使投資者過度樂觀或恐慌，從而影響自己的消費水平。

房價波動對居民消費影響效應的實證檢驗

（一）變量選取與數(shù)據(jù)說明

本文采用面板數(shù)據(jù)分析房價波動對居民消費行為的影響，面板數(shù)據(jù)具有多方面的優(yōu)勢。首先，面板數(shù)據(jù)能反映樣本在時間和空間上的異質(zhì)性，從而增強數(shù)據(jù)分析結(jié)果的有效性;其次，由于面板數(shù)據(jù)模型變量間的弱共線性，使得總的模型不會出現(xiàn)多重共線性問題。因此，建立如下模型：

In Cit=αi+βiInHit+γiInYit+εit

其中，i為樣本城市，t為樣本年份，C為居民消費，H為房地產(chǎn)財富，Y為收入，εit表示隨機干擾項。

通過居民的消費水平、房價水平可體現(xiàn)出我國區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展差異，因此基于上述數(shù)據(jù)，本文能夠?qū)Ψ績r與消費的關(guān)系進行合理分析，并科學表征各地區(qū)房價-消費效應的差異。本文整理了2003-2016年我國35個城市關(guān)于這三個變量的數(shù)據(jù)，描述性統(tǒng)計結(jié)果如表1所示。

（二）城鎮(zhèn)和農(nóng)村房價波動對居民消費影響效應的實證檢驗

單位根檢驗。為確保面板數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性，評估之前需檢驗單位根，若單位根存在，說明面板數(shù)據(jù)不平穩(wěn)，此時需對數(shù)據(jù)進行差分處理。為提高檢驗效果的準確性，本文采用PP-Fisher、LLC、IPS及ADF-Fisher四種檢驗方法對InC、InH、InY進行檢測，使用Eviews軟件處理后發(fā)現(xiàn)InC、InH、InY的平穩(wěn)性都較差，因此實施一階差分處理后，再次檢驗單位根，結(jié)果顯示序列平穩(wěn)，單位根檢驗結(jié)果如表2所示。

協(xié)整檢驗。基于檢驗結(jié)果的穩(wěn)定性，本文采用Pedroni和Kao協(xié)整檢驗法。由于二者的原假設變量不存在協(xié)整關(guān)系，因此需通過檢驗結(jié)果是否拒絕原假設來判斷變量之間的協(xié)整關(guān)系。兩組數(shù)據(jù)的協(xié)整檢驗結(jié)果如表3所示。由表3數(shù)據(jù)可知：兩組數(shù)據(jù)的Kao檢驗P值均為0，在1%的顯著水平下均拒絕原假設，說明存在協(xié)整關(guān)系;兩組數(shù)據(jù)Pedroni檢驗中的所有統(tǒng)計量分別在1%和5%的顯著性條件下拒絕原假設，說明存在協(xié)整關(guān)系。

回歸分析。分別建立混合估計模型和個體固定效應模型進行估計，使用F統(tǒng)計量計算F值，并與F0.05值相比較，決定建立混合模型或個體固定效應回歸模型，并運用hausman統(tǒng)計量對估計模型進行檢驗。

F統(tǒng)計量被定義為：

通過上述公式，由兩組數(shù)據(jù)計算出的F值均大于F0.05，所以拒絕原假設，選擇建立個體固定效應回歸模型，使用hausman檢驗方法對估計模型進行檢驗，結(jié)果如表4所示。由檢驗結(jié)果可知，兩組數(shù)據(jù)的hausman統(tǒng)計量值分別為51.0033116和51.32902，所對應的P值分別是0和0.0235。

（三）結(jié)果分析

城鎮(zhèn)房價波動對居民消費影響效應的空間差異。根據(jù)上述實證檢驗結(jié)果，本文通過房價痛苦指數(shù)、擠出效應及人口流入的區(qū)域差異三個方面，解釋城鎮(zhèn)房價波動對居民消費影響效應的差異。

房價痛苦指數(shù)用于說明某地區(qū)居民所承受的購房壓力，其值等于商品房平均銷售價格與居民年可支配收入比值，根據(jù)2016年收集整理的相關(guān)數(shù)據(jù)可知各地的房價痛苦指數(shù)。由所得出的房價痛苦指數(shù)可知，北上廣深等國內(nèi)發(fā)達城市居民的購房壓力較大，其痛苦指數(shù)均在35%以上，而大部分城市的房價痛苦指數(shù)在20%至30%之間，居民的購房壓力相對適中。高房價痛苦指數(shù)地區(qū)居民降低了用于其它商品的消費，對消費引起的替代效應和預算效應大于產(chǎn)生的財富效應，導致這些地區(qū)房價-消費效應的減小，甚至為負。

擠出效應即傳導機制中的預算約束效應和替代效應，其值等于商品房平均銷售價格與居民年度消費支出的比值，根據(jù)2016年收集整理的相關(guān)數(shù)據(jù)可知，北京、上海、杭州等國內(nèi)發(fā)達地區(qū)的擠出效應在50%至90%之間，大部分城市的擠出效應在20%至50%之間。由此可知，發(fā)達城市居民的購房壓力較大，城市的擠出效應明顯大于財富效應，高房價增加了購房者和租房者的預算約束，使得這些地區(qū)的房價-消費效應減小。

地區(qū)的房屋剛需取決于該地區(qū)的人口凈流，根據(jù)我國第六次人口普查數(shù)據(jù)可知，我國人口流入中心主要有京津冀、珠江三角洲和長江三角洲，因此上述地區(qū)居民購房存在較大壓力，導致這些地區(qū)的房價-消費效應為負。而人口流出中心主要有東北地區(qū)、江淮地區(qū)及中原地區(qū)等，這些地區(qū)的房價較低，房價-消費效應為正。

農(nóng)村房價波動對居民消費影響效應的空間差異。隨著我國城鎮(zhèn)化的不斷推進，很多農(nóng)村居民進入城市發(fā)展，但由于收入較低，很難在城市買房，因此他們打消了購房計劃，這導致大部分中心城市農(nóng)村居民的房價變量系數(shù)為正，居民的消費反而增加，這種消費被稱為“絕望的消費”。與此同時，由于農(nóng)村的傳統(tǒng)觀念，未婚男性青年為買房結(jié)婚而縮減其他消費，使得擠出效應大于其產(chǎn)生的財富效應，導致該地區(qū)房價-消費效應為負。

政策建議

健全保障住房制度，提高居民收入。健全的社會保障制度，是提高人民生活水平、促進社會和諧的必然要求。因此，為確保保障房制度得到進一步健全，政府應采取一系列有效措施。首先，嚴審保障房申請人的申請資格，杜絕公職人員以權(quán)謀私，嚴懲個人用保障房謀私利;其次，為防止不符合申請資格的人占用保障房，要加強對保障房的售后調(diào)查工作。居民收入的提高可以提升其消費能力，從而拉動內(nèi)需促進經(jīng)濟發(fā)展。因此，政府應采取相關(guān)措施提高居民收入，例如，對于家庭有困難的居民應減少或免收個人所得稅，對于剛畢業(yè)的大學生應給予一定的生活補貼，這樣不僅能減輕學生的經(jīng)濟負擔，而且可以吸引到優(yōu)秀人才。

協(xié)調(diào)各大城市群發(fā)展，引導人口合理流動。城市人口數(shù)量的逐漸增加，直接導致城市內(nèi)貧富差距進一步增加，社會矛盾加劇。為形成良好的城市經(jīng)濟環(huán)境，吸引更多資金，必須協(xié)調(diào)城市發(fā)展，引導人口合理流動。我國部分發(fā)達城市的房價已經(jīng)遠遠超過普通人群的消費能力，這使得房價的擠出效應遠大于財富效應，導致居民的消費能力降低，經(jīng)濟的發(fā)展水平受阻。因此，政府應準確為城市定位，使中心城市與周邊城市合理銜接，推進城鎮(zhèn)化進程，完善城市的各項基礎設施，實現(xiàn)人口的合理流動。

加快戶籍改革，破除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)桎梏。由于二元結(jié)構(gòu)的存在，農(nóng)村在基礎設施、公共服務、教育資源等方面都遠遠落后于城鎮(zhèn)，且農(nóng)村居民收入來源過于單一，消費水平相對較低，因此破除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)桎梏有利于促進人口的縱向流動，提高居民收入。同時，破除二元結(jié)構(gòu)，讓全體公民享受共同的社會保障服務是我國城鎮(zhèn)化推進的重要一步，也是增強居民消費能力，提高經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵一環(huán)。

完善資本市場，發(fā)揮股票市場財富效應。資本市場可以為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供雄厚的資金支持，同時貨幣市場也能為消費者提供便利的購房貸款。居民可以將房地產(chǎn)和資本市場作為兩種投資選擇，使居民有豐富的資產(chǎn)保值和增值的投資渠道。由于我國資本市場的運營和監(jiān)管機制尚不健全，加之上市公司缺乏有效的信息披露制度，導致我國資本市場不能健康發(fā)展，因此房地產(chǎn)業(yè)的巨大泡沫難以通過政策實現(xiàn)硬著陸。為防止資本市場出現(xiàn)止步不前的局面，我國政府應完善相關(guān)法律，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營活動，使資本市場具備長期投資價值，并將房產(chǎn)業(yè)投資引入資本市場，促使房價平穩(wěn)下降。這樣既能增加居民收入，提高居民的消費能力，又能改良經(jīng)濟機能，引導居民合理投資，從而拉動內(nèi)需，提高經(jīng)濟發(fā)展。

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