近年來,上虞區(qū)高度重視“三農(nóng)”工作。為深入了解當(dāng)前農(nóng)房激活項目開展現(xiàn)狀,上虞調(diào)查隊對農(nóng)房激活開發(fā)情況進(jìn)行了調(diào)研,結(jié)果顯示該激活項目有效促進(jìn)了本地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和農(nóng)民增收,但仍存在規(guī)?;?jīng)營難度大、產(chǎn)業(yè)模式相對單一、公共服務(wù)供給偏弱等短板,并嘗試提出精準(zhǔn)推動閑置農(nóng)房項目激活“五大文章”,以期為有關(guān)部門實(shí)施下階段舉措提供意見參考。
近年來,紹興市上虞區(qū)高度重視“三農(nóng)”工作,先后實(shí)施美麗鄉(xiāng)村升級版、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施提升等項目,同時以閑置農(nóng)房激活為重要突破口之一,全力促進(jìn)美麗鄉(xiāng)村向美麗經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。為深入了解當(dāng)前農(nóng)房激活項目開展現(xiàn)狀,上虞調(diào)查隊通過部門座談、實(shí)地走訪、問卷調(diào)查等方式對農(nóng)房激活開發(fā)情況進(jìn)行了調(diào)研,以期為有關(guān)部門實(shí)施下階段舉措提供意見參考。
2018年至今,上虞區(qū)閑置農(nóng)房激活項目從前期的試點(diǎn)摸索到目前的深入實(shí)施階段,過程中涌現(xiàn)出諸多特色及亮點(diǎn),取得了實(shí)實(shí)在在的階段性成效。
在政策及金融保障方面,上虞區(qū)出臺多個專項文件吸引社會資本和工商企業(yè)投資農(nóng)村,支持人才到農(nóng)村創(chuàng)業(yè)發(fā)展,對利用重點(diǎn)地區(qū)閑置農(nóng)房建立休閑、養(yǎng)老、運(yùn)動、創(chuàng)作基地等,在租賃費(fèi)用上進(jìn)行補(bǔ)助,并積極鼓勵金融機(jī)構(gòu)參與閑置農(nóng)房激活項目,截至2018年末,銀行已累計發(fā)放貸款2500 萬元。同時,上虞區(qū)財政每年劃撥一千萬元專項經(jīng)費(fèi)用于激勵民宿農(nóng)家樂等項目引進(jìn)以及行政村推廣閑置農(nóng)房激活。此外,有關(guān)部門注重樹立先進(jìn)典型,鼓勵引導(dǎo)農(nóng)戶和村委參與農(nóng)房盤活,對建立統(tǒng)一管理制度,簽約鑒證戶數(shù)在10 戶及以上,激活業(yè)態(tài)種類3 類以上的行政村進(jìn)行表彰獎勵,從而進(jìn)一步提高了基層參與項目的積極性。
為順應(yīng)市場化需求,上虞采用“產(chǎn)權(quán)交易公司+農(nóng)宅經(jīng)營服務(wù)站+農(nóng)戶”的新型運(yùn)作模式開展農(nóng)房激活。產(chǎn)權(quán)交易管理公司專門設(shè)立了“鄉(xiāng)路網(wǎng)Country road”這一閑置農(nóng)房租賃網(wǎng)站,采用“產(chǎn)權(quán)淘寶”模式,實(shí)行標(biāo)簽化展示;經(jīng)實(shí)名注冊和登錄,系統(tǒng)審核通過后即可自主發(fā)布信息和線上交易,并支持支付寶和微信等支付方式,實(shí)現(xiàn)全流程網(wǎng)上操作。同時,為緩解閑置農(nóng)房老破舊、開發(fā)難等困境,出臺了全省首創(chuàng)的靈活改建政策:允許對合法農(nóng)房拆后重建、改建和局部移位,農(nóng)房承租者在征得所有者書面同意后也可以實(shí)施改建;鼓勵鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村對農(nóng)村合法閑置農(nóng)房進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、連片改造。此外,明確承租人在租賃期內(nèi)擁有宅基地及房屋租賃使用權(quán),有效期最長20年,且憑租賃使用權(quán)證可用于抵押融資,以解決承租人在房屋裝修和經(jīng)營過程中的資金困難問題。
調(diào)研顯示,現(xiàn)階段上虞農(nóng)村閑置土地、閑置農(nóng)房(宅基地)激活勢頭良好,已成為美麗鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)化為美麗經(jīng)濟(jì)的直接通道和全區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展的新引擎,成為促進(jìn)村級集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和農(nóng)民增收的重要平臺。截至2019年7月,上虞區(qū)通過農(nóng)宅經(jīng)營服務(wù)站啟動閑置農(nóng)房激活項目51 個,分布在14 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道。建設(shè)項目盤活農(nóng)房共333 間,盤活房屋農(nóng)地面積約58 萬平方米,經(jīng)營類型包括民宿、度假酒店、農(nóng)家樂、農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、服裝加工等。數(shù)據(jù)顯示,截至目前登記在冊的26 個規(guī)模項目投資金額近17.5 億元,每年增加農(nóng)戶收入122 萬元,增加村集體收入64萬元,培育農(nóng)創(chuàng)客258 人,帶動農(nóng)戶就業(yè)187 人。
分析這些激活項目可以發(fā)現(xiàn)以下特點(diǎn):一是集體用房更受投資方青睞,由于占地面積大、分布集中、合同穩(wěn)定性等優(yōu)勢,69%的激活農(nóng)房性質(zhì)為集體農(nóng)房,19% 為個人房屋,12%包含多種性質(zhì);二是激活項目蓄勢待發(fā),超半數(shù)項目處于醞釀準(zhǔn)備階段,38%的項目處在待招商階段,8%的項目處于規(guī)劃階段,12% 的房屋處于建設(shè)狀態(tài);三是經(jīng)營業(yè)態(tài)以民宿為主,26個規(guī)模項目中超四成為民宿,另有養(yǎng)生養(yǎng)老項目4 個,文創(chuàng)項目3個,鄉(xiāng)旅項目3 個,來料加工項目2個,后勤服務(wù)項目3 個。
上虞目前建成閑置農(nóng)房激活試點(diǎn)優(yōu)質(zhì)項目2 個,由區(qū)供銷總社、區(qū)交通集團(tuán)公司2 家國有企業(yè)分別在丁宅鄉(xiāng)上宅村芋艿灣、下管鎮(zhèn)管梁村啟動。
從走訪中得知,下管鎮(zhèn)管梁村的閑置農(nóng)房激活項目租期為15年,規(guī)劃改造激活9 戶農(nóng)房及1 處集體用房共3000 平方米,規(guī)劃建設(shè)集住宿、餐飲、娛樂等一體的綜合性民宿項目。一期工程設(shè)民宿客房8 間,投資額約300 萬元,目前已正式對外開放營業(yè),并拉動農(nóng)戶直接收益43 萬元,村集體經(jīng)濟(jì)增收40 萬元,同時為服務(wù)項目建設(shè)成立了村嫂服務(wù)隊一支,吸收當(dāng)?shù)卮迕駝?wù)工人員10 名及當(dāng)?shù)毓芾砣藛T1 名;目前,該村二期工程開始建設(shè),涉及集體用房一處及農(nóng)戶8戶,總投資額約600 萬元。結(jié)合前期經(jīng)驗(yàn),二期工程對房屋外立面、周邊綠化景觀、夜間亮化等方面進(jìn)行了重點(diǎn)設(shè)計,進(jìn)一步考慮到將項目開發(fā)與村容村貌相融合。管梁村民宿項目的試點(diǎn)成功,充分體現(xiàn)了盤活閑置農(nóng)房能讓土地利用效率得以提升,讓農(nóng)村房屋的價值得以顯現(xiàn),讓富余的勞動力能夠就業(yè),從而推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展、農(nóng)民增收,是新時代推動鄉(xiāng)村振興的有效抓手。
圖1 閑置農(nóng)房激活項目經(jīng)營業(yè)態(tài)分布
為深入了解閑置農(nóng)房激活項目所在村開展情況以及項目參與者最直觀的看法,調(diào)研組對嶺南鄉(xiāng)東澄村開展了重點(diǎn)走訪及調(diào)研。憑借毗鄰覆卮山的地理優(yōu)勢,東澄村吸引了不少外來投資商動工改建老百姓破舊的農(nóng)房,目前每年為農(nóng)戶帶來直接收益70 多萬元,村集體經(jīng)濟(jì)增收20 萬元。在政府及開發(fā)商共同投資下,村內(nèi)各項配套設(shè)施日益建設(shè)及改善,現(xiàn)有生態(tài)公廁10 個,生態(tài)停車場6 個,登山游步道13500 米,自行車綠道21 公里,四季仙果采摘基地4 個。發(fā)展美麗經(jīng)濟(jì),不僅讓村民們共享了發(fā)展的紅利,也將村莊建設(shè)得更好。
此外,調(diào)研組還抽選了參與激活項目所在村中且家有閑置房屋的40 位村民開展了問卷調(diào)查。結(jié)果顯示,農(nóng)戶對閑置農(nóng)房激活反響積極,項目開發(fā)存在較大挖掘空間:一是項目知曉度高、參與度良好。問及激活項目,全部問卷調(diào)查對象均表示聽說過閑置房屋或者宅基地可以出租流轉(zhuǎn),對閑置農(nóng)房激活計劃有一定了解,其中63.3%的受訪對象的閑置房屋(宅基地)已掛牌或已出租。較高的知曉度參與度主要得益于基層力量的參與發(fā)動,57.9%的項目參與者房屋流轉(zhuǎn)由村委會引領(lǐng),36.8%的流轉(zhuǎn)由租賃對象自行聯(lián)系,5.3% 的村民表示是被同村鄉(xiāng)鄰帶動參與。二是農(nóng)戶收入提高、人居環(huán)境改善。村里的閑置農(nóng)房入市流轉(zhuǎn)后,取得了明顯的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。數(shù)據(jù)顯示,已經(jīng)掛牌或出租的房屋單棟年均租金在6200 元左右,最高為12000 元,最低為3200元,租金價位主要受房屋面積、地理位置影響。問及“您村里開始發(fā)展閑置農(nóng)房租賃后有何變化”,村民反映最多的前三項依次是“道路修繕拓寬、交通更便利”“衛(wèi)生環(huán)境明顯改善”以及“村民收入提高”,分 別 占 比90.0%、70.0% 和63.3%。三是項目開發(fā)仍有較大潛在空間。針對家有空房但沒有掛牌出租的農(nóng)戶,當(dāng)被問及“當(dāng)前房屋沒有流轉(zhuǎn),哪個因素是您最為擔(dān)心的”,反映最多的是“出租的安全性穩(wěn)定性”和“房屋難以管理”這兩項。部分農(nóng)戶存在祖?zhèn)鞣可岵簧岬貌鸾ǖ南敕ɑ虿辉敢獬袚?dān)租賃責(zé)任的心理,對閑置房屋出租仍處于搖擺觀望狀態(tài),存在較大挖掘空間。
土地、人員、資金、設(shè)備等各生產(chǎn)要素要實(shí)現(xiàn)最優(yōu)組合和有效運(yùn)行,必須實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化的規(guī)模經(jīng)營,從而取得最佳經(jīng)濟(jì)效益。但目前存在開發(fā)商長期租賃的意愿與現(xiàn)階段農(nóng)村宅基地租期限制這一矛盾,即投資開發(fā)方傾向于簽訂長久穩(wěn)定的租賃合同,以便長期經(jīng)營從而實(shí)現(xiàn)投資回報,根據(jù)政策規(guī)定,村集體產(chǎn)權(quán)房屋租期最長不超過5年,租期可達(dá)20年的流轉(zhuǎn)農(nóng)房呈現(xiàn)“插花式”難以統(tǒng)一規(guī)劃。同時,調(diào)研中部分農(nóng)房激活項目經(jīng)營者反映,雖然相關(guān)政策文件已相繼出臺,但由于多頭管理、層層審批,實(shí)際落地較為困難,項目業(yè)主難以真正享受到補(bǔ)貼,減輕建設(shè)初期的資金壓力。這些矛盾不利于承租人長期投資穩(wěn)定經(jīng)營,對規(guī)?;?jīng)營、形成產(chǎn)業(yè)集群造成阻礙。
調(diào)研結(jié)果顯示,農(nóng)村閑置農(nóng)房激活類型以鄉(xiāng)村民宿和餐飲娛樂為主,其他如農(nóng)村電商、文化創(chuàng)意等類型占比均不足20%。相關(guān)部門僅就盤活閑置農(nóng)房單方面出臺政策,對其他大量閑置農(nóng)村資源沒有針對性足、操作性強(qiáng)的頂層設(shè)計。此外,民宿不斷擴(kuò)張的趨勢,給從業(yè)者帶來較大競爭壓力。市場調(diào)研發(fā)現(xiàn),批量開發(fā)的民宿具有風(fēng)格樣式雷同,存在同質(zhì)化問題,由于前期投入大,住宿價格與城市酒店產(chǎn)業(yè)相比偏高,個別收費(fèi)甚至高于品牌酒店。市場定位不清、特色不明顯、缺乏故事性、遺失鄉(xiāng)村性,難以留住游客實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營。
表1 民宿與酒店雙人房報價對比情況(2019年)
調(diào)研中嶺南鄉(xiāng)泰岳村村長表示,現(xiàn)在長期在農(nóng)村居住和參與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的人員老齡化嚴(yán)重,基本以50 后、60 后為主,大部分青壯年選擇外出務(wù)工。隨著農(nóng)村剩余勞動力越來越少,農(nóng)村基層組織管理人才青黃不接,有些村“兩委”后繼乏人,使得包括閑置農(nóng)房激活在內(nèi)的政策項目難以落實(shí)。經(jīng)調(diào)查,農(nóng)村勞動力人才隊伍體系不健全的問題,也貫穿在農(nóng)房激活后項目的經(jīng)營管理過程中。部分經(jīng)營項目用工時節(jié)在本村招不滿人,需要從外地調(diào)劑勞動力,部分建設(shè)項目缺乏愿意扎根農(nóng)村的管理團(tuán)隊和技術(shù)指導(dǎo),需要投入高薪聘請吸引人才。
農(nóng)村地區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施欠缺,導(dǎo)致農(nóng)房激活后項目經(jīng)營面臨挑戰(zhàn)。嶺南鄉(xiāng)某民宿經(jīng)營者反映,當(dāng)前游客多選擇自駕游,農(nóng)村無足量配套的停車場和衛(wèi)生間,每到經(jīng)營旺季,停車難、如廁難問題突出。大部分農(nóng)村垃圾與生活污水處理、電力通訊等公共服務(wù)開發(fā)不完善,個別偏遠(yuǎn)山村的自然風(fēng)景引人入勝,山珍野味資源豐富,但水電供應(yīng)、交通運(yùn)輸?shù)冗€處于基礎(chǔ)保障性階段,導(dǎo)致生態(tài)旅游、農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)加工等產(chǎn)業(yè)開發(fā)困難,“綠水青山”轉(zhuǎn)化為“金山銀山”的道路受阻。
宣傳推介不足主要體現(xiàn)在對內(nèi)、對外兩方面:對農(nóng)戶的思想動員不深入,對投資開發(fā)方的宣傳力度不夠。調(diào)研中為數(shù)不少的受訪者房屋未辦理不動產(chǎn)登記證,反映出部分村農(nóng)村宅基地和農(nóng)房確權(quán)工作進(jìn)展滯后。一些農(nóng)戶主動申領(lǐng)積極性不高,導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)不明確的農(nóng)房無法進(jìn)行融資抵押擔(dān)保。同時部分農(nóng)戶存在祖宅情結(jié),盡管房屋流轉(zhuǎn)能帶來經(jīng)濟(jì)收益,仍然選擇將老宅閉門空關(guān)。對于農(nóng)房投資開發(fā)主體而言,由于上虞農(nóng)房激活項目落地時間不長,地區(qū)輻射力有限,使本地閑置農(nóng)房資源的對外知名度、吸引力不足,外來資本投資熱情不高,區(qū)外游客消費(fèi)興趣不大,難以與德清莫干山的“洋家樂”等地匹敵。
針對開發(fā)項目同質(zhì)化、零散化問題,必須加強(qiáng)引導(dǎo),因地制宜,突出區(qū)域特色。要積極探索鄉(xiāng)村文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè),最大限度開發(fā)利用民俗文化資源,將其提升成為“一村一品、一村一韻”的特色亮點(diǎn),利用好東山雅聚、春暉白馬、梁祝愛情等故事,催生展覽、康養(yǎng)、實(shí)訓(xùn)、健身等新興產(chǎn)業(yè)。同時發(fā)揮本土優(yōu)勢,最大限度挖掘傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)潛力,增強(qiáng)發(fā)展動能。對崧廈傘業(yè)、東關(guān)酒業(yè)、虞南果業(yè)等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)提檔升級,發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品深加工,提高農(nóng)民就業(yè)質(zhì)量和農(nóng)產(chǎn)品附加值,拉長產(chǎn)業(yè)鏈,從而建立長久穩(wěn)定的多元化增收機(jī)制。
農(nóng)房盤活及經(jīng)營管理過程中需要大量的資金和人才,對此建議充分利用好鄉(xiāng)賢資本。建議有關(guān)部門創(chuàng)造條件,創(chuàng)新機(jī)制,加強(qiáng)對鄉(xiāng)賢感情聯(lián)絡(luò),激發(fā)鄉(xiāng)賢戀鄉(xiāng)情結(jié)和故土尊榮感,引導(dǎo)在外虞籍鄉(xiāng)賢達(dá)人返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)投資,做到情系家鄉(xiāng)、投資家鄉(xiāng)。加快鄉(xiāng)村精英回歸,尤其是鼓勵年輕人返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè),爭當(dāng)“農(nóng)小二”,用好他們的鄉(xiāng)愁情節(jié)來激活農(nóng)村閑置資源,促成意向項目及早落地。注重實(shí)施老房新生計劃,在發(fā)展產(chǎn)業(yè)的同時避免大拆大建,著重保護(hù)和利用有地方特色的鄉(xiāng)愁,不斷提升居民的文化認(rèn)同感和自豪感。
農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是改善民生的重要舉措,也是當(dāng)前新農(nóng)村建設(shè)的迫切需求。各級政府應(yīng)利用好開發(fā)閑置農(nóng)房的契機(jī),發(fā)揮市場配置資源的作用,借助工商資本上山下鄉(xiāng),把農(nóng)房、土地、勞動力、技術(shù)、文化等資源融入到美麗鄉(xiāng)村打造全過程,實(shí)現(xiàn)美村、興業(yè)、增收互動互促。按照統(tǒng)一規(guī)劃,分步驟、有重點(diǎn)地抓好鄉(xiāng)村環(huán)境整治和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),加快水電設(shè)施、排污納管、內(nèi)外交通、污水處理、路燈亮化等基礎(chǔ)設(shè)施改造和旅游服務(wù)設(shè)施建設(shè),完善道路交通指引系統(tǒng),努力改善農(nóng)村生產(chǎn)生活環(huán)境,切實(shí)保障農(nóng)村居民發(fā)展的愿望得以實(shí)現(xiàn)。建議各部門加強(qiáng)協(xié)同,整合對農(nóng)房激活項目的優(yōu)惠政策和資金支持,形成支持合力,如加大專項資金投入,將機(jī)關(guān)療休養(yǎng)與農(nóng)房激活項目進(jìn)行對接,減免水電費(fèi)等,實(shí)現(xiàn)利益聯(lián)結(jié)創(chuàng)收增收。
探索不同層次不同用途的農(nóng)房盤活模式,如根據(jù)租住時間長短,開發(fā)養(yǎng)老長租、打工年租、過節(jié)短租等方面的農(nóng)房盤活模式。此外在民宿較為火熱的競爭中,建議針對消費(fèi)能力不同的目標(biāo)人群開發(fā)高中低檔民宿,大力支持大眾化產(chǎn)品開發(fā),保證顧客住宿消費(fèi)安全、衛(wèi)生、便利、舒適。近年來鄉(xiāng)村互動體驗(yàn)型旅游發(fā)展迅猛,農(nóng)房盤活項目可以此為契機(jī),以滿足顧客需求為導(dǎo)向,全面開發(fā)服務(wù)項目,集聚人氣激活廣闊市場,如為大城市工作的精英提供鄉(xiāng)村清靜生活,為尋找靈感的藝術(shù)家提供自然生態(tài)之美。同時建議針對不同地區(qū)、不同季節(jié)采取差異化營銷措施,實(shí)現(xiàn)淡旺時段協(xié)調(diào)發(fā)展。
嶺南覆卮山居、下管管梁民宿等閑置農(nóng)房激活項目取得成功后,有關(guān)部門應(yīng)以典型案例為樣板加大宣傳,提高農(nóng)民認(rèn)識,加快推進(jìn)宅基地確權(quán),向各村各戶普及閑置農(nóng)房激活帶來的好處,從而提升基層對項目的認(rèn)可度和參與積極性。借助上虞采摘體驗(yàn)為特色的四季仙果之旅火熱、覆卮山成功創(chuàng)建4A 景區(qū)等東風(fēng),加大對區(qū)內(nèi)和區(qū)外“兩個市場”的開發(fā),實(shí)施好“融杭聯(lián)甬接滬”戰(zhàn)略,充分利用“鄉(xiāng)路網(wǎng)”“上虞三農(nóng)公眾號”和新聞媒體等平臺的作用,組織引導(dǎo)鼓勵集體個人在微博、微信及旅游應(yīng)用程序上進(jìn)行信息傳播共享,吸引更多城市工作生活的居民到鄉(xiāng)村住宿游覽、體驗(yàn)生活,助推鄉(xiāng)村振興之路走得更順暢。