摘 要： 文章認(rèn)為共有產(chǎn)權(quán)房制度建立在民法按份共有制度基礎(chǔ)之上，但又因其社會保障的屬性而不能全然為現(xiàn)行民事法律規(guī)定所涵攝。在共有產(chǎn)權(quán)房的應(yīng)有部分層面，應(yīng)限制應(yīng)有部分的讓與和抵押，并明確政府行使優(yōu)先購買權(quán)的房屋價格確定辦法;在“產(chǎn)權(quán)共有”的內(nèi)外關(guān)系層面，相關(guān)民法規(guī)則的適用應(yīng)服務(wù)于該制度保障公民基本住宅權(quán)利的政策目的，適當(dāng)限縮個人的經(jīng)濟(jì)自由，以靈活變通的方式將“產(chǎn)權(quán)共有”的內(nèi)外關(guān)系納入既存民法規(guī)則的調(diào)整范圍之內(nèi);在共有產(chǎn)權(quán)房的分割層面，共有產(chǎn)權(quán)房原則上禁止分割，但共有人因繼承需要分割的，仍可請求分割。

關(guān)鍵詞： 共有產(chǎn)權(quán)房;按份共有;法律適用

中圖分類號：D923.2;D922.38;F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A DOI：10.13677/j.cnki.cn65-1285/c.2019.06.11

歡迎按以下方式引用：胡政.共有產(chǎn)權(quán)房制度的民法適用分析[J].克拉瑪依學(xué)刊，2019（6）73-79.

中共中央、國務(wù)院于2019年1月24日發(fā)布《關(guān)于支持河北雄安新區(qū)全面深化改革和擴(kuò)大開放的指導(dǎo)意見》指出，雄安新區(qū)的個人產(chǎn)權(quán)住房以共有產(chǎn)權(quán)房為主。鑒于雄安新區(qū)的設(shè)立是國家的千年大計、是黨中央作出的歷史性戰(zhàn)略選擇，雄安新區(qū)以共有產(chǎn)權(quán)房為主的住房制度必將是中國未來住房供給體系改革的風(fēng)向標(biāo)。在此之前，2007年江蘇省淮安市就已經(jīng)開始供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)房。2014年4月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個城市列為全國共有產(chǎn)權(quán)住房試點城市。截至目前，除上述試點城市外，南京、煙臺、福州等城市亦啟動了共有產(chǎn)權(quán)房項目，并取得了豐富的實踐經(jīng)驗。

雖然各地方對共有產(chǎn)權(quán)房制度有著長達(dá)十余年的探索，但我國共有產(chǎn)權(quán)房制度遠(yuǎn)未成熟。基于此，共有產(chǎn)權(quán)房制度的頂層設(shè)計長期為學(xué)界所關(guān)注。就法學(xué)研究而言，多數(shù)學(xué)者集中于從行政法角度探討共有產(chǎn)權(quán)房制度，旨在加強(qiáng)對共有產(chǎn)權(quán)房的管理，但缺乏對該制度的微觀考察。事實上，共有產(chǎn)權(quán)房制度的核心在于按份共有，其主要體現(xiàn)在以下兩個方面：一方面，共有產(chǎn)權(quán)房語境下的“產(chǎn)權(quán)共有”，無非是指中低收入住房困難家庭購房時，可按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)，此點不符合共同共有人對“某項財產(chǎn)不分份額地享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)”之特征。[1]706另一方面，共同共有因共同關(guān)系而生，且該共同關(guān)系“一般發(fā)生在互有特殊身份關(guān)系的當(dāng)事人之間”[1]707。但在共有產(chǎn)權(quán)房制度下，購房者與政府顯然不具備依法律或習(xí)慣認(rèn)為具有一定共同目的之共同關(guān)系。因此，共有產(chǎn)權(quán)房制度的正常運轉(zhuǎn)離不開相關(guān)民法制度、特別是按份共有制度的助力。遺憾的是，當(dāng)前鮮有學(xué)者從民法視角全面審視共有產(chǎn)權(quán)房制度，實踐中也存在與共有產(chǎn)權(quán)房制度相關(guān)的民法規(guī)則適用混亂的問題?；诖?，本文對共有產(chǎn)權(quán)房制度的民法適用問題展開研究，旨在調(diào)和該制度運行中廣泛存在的社會保障目的與個人經(jīng)濟(jì)自由之間的矛盾。

一、共有產(chǎn)權(quán)房的應(yīng)有部分

（一）應(yīng)有部分的處分

1.應(yīng)有部分的讓與

《物權(quán)法》第101條規(guī)定，按份共有人可以自由處分其應(yīng)有部分，不必征得其他共有人的同意。此即按份共有區(qū)別于共同共有的主要特征。但考慮到共有產(chǎn)權(quán)房制度的民生保障功能，各地的共有產(chǎn)權(quán)房管理辦法普遍對應(yīng)有部分的處分自由加以限制，如《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（以下簡稱《北京管理辦法》）第25條規(guī)定：“共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額”。筆者贊同該條規(guī)定，因為如此處理可以有效抑制投機(jī)，避免共有產(chǎn)權(quán)房淪為套利工具。值得注意的是，《北京管理辦法》第25條亦明確，產(chǎn)權(quán)份額的轉(zhuǎn)讓對象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭，且新購房人獲得的房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍為共有產(chǎn)權(quán)住房，所占房屋產(chǎn)權(quán)份額比例不變。筆者認(rèn)為，對產(chǎn)權(quán)份額受讓人的身份施以一定的限制是合理的。這是因為，共有產(chǎn)權(quán)房制度下的產(chǎn)權(quán)份額轉(zhuǎn)讓僅涉及購房人對其應(yīng)有部分的讓與，不會影響政府的產(chǎn)權(quán)份額。由于政府產(chǎn)權(quán)份額將持續(xù)存在，共有產(chǎn)權(quán)房的社會保障屬性并不會改變。如果不限制產(chǎn)權(quán)份額受讓人的身份，那么共有產(chǎn)權(quán)房將無異于商品房。

2.應(yīng)有部分設(shè)定抵押

就購房人能否以其應(yīng)有部分設(shè)定抵押的問題，各地立場不一?！侗本┕芾磙k法》第28條允許購房人將其擁有的房屋產(chǎn)權(quán)份額用于抵押。與之不同，《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法》（以下簡稱《上海管理辦法》）第32條嚴(yán)格限制應(yīng)有部分抵押權(quán)的設(shè)立，其僅允許設(shè)定共有產(chǎn)權(quán)保障住房購房貸款擔(dān)保的抵押權(quán)。而《南京市保障性住房共有產(chǎn)權(quán)管理規(guī)定》（以下簡稱《南京管理規(guī)定》）第36條則規(guī)定個人產(chǎn)權(quán)部分抵押需經(jīng)共有產(chǎn)權(quán)人同意。筆者認(rèn)為，《北京管理辦法》不限制抵押權(quán)設(shè)立的做法容易引發(fā)“在住房人不能還款時，銀行拍賣中的共有物分割以及購買人的資格問題”[2]104。 《南京管理規(guī)定》“一刀切”的做法則過于僵化，一方面增加了政府的審核負(fù)擔(dān)，另一方面埋下了政府濫用權(quán)力的種子。比較而言，《上海管理辦法》的規(guī)定更為合理，其將應(yīng)有部分抵押權(quán)的設(shè)立目的限制于共有產(chǎn)權(quán)房購房貸款一途，不僅切實減輕了購房人的負(fù)擔(dān)，也避免了抵押權(quán)濫設(shè)所引發(fā)的房屋價值貶損問題。

（二）政府對應(yīng)有部分的優(yōu)先購買權(quán)

根據(jù)《物權(quán)法》第101條規(guī)定，當(dāng)購房人轉(zhuǎn)讓其應(yīng)有部分時，政府也享有優(yōu)先購買權(quán)。但是，由于我國多地未對應(yīng)有部分的轉(zhuǎn)讓和共有產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)讓加以區(qū)分，且部分地區(qū)禁止應(yīng)有部分的轉(zhuǎn)讓，故只有少數(shù)地方的管理辦法對政府的優(yōu)先購買權(quán)作原則性的規(guī)定。其中，《北京管理辦法》第25條、《上海管理辦法》第35條明確規(guī)定，購房人轉(zhuǎn)讓應(yīng)有部分時，政府可在同等條件下優(yōu)先購買。但對于同等條件的確定，《北京管理辦法》第26條規(guī)定“應(yīng)委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)參照周邊市場價格評估確定”;? 《上海管理辦法》第35條規(guī)定“由市住房保障行政管理部門會同相關(guān)行政管理部門，按照符合市場價格的原則另行規(guī)定”。政府行使優(yōu)先購買權(quán)的房屋價格確定辦法之所以不能單純由市場調(diào)節(jié)，原因在于：共有產(chǎn)權(quán)房制度下優(yōu)先購買權(quán)的行使不是為“減少共有人人數(shù)，簡化共有物使用關(guān)系”[3]221， 而是為了避免共有產(chǎn)權(quán)房流失，減小套利空間。因此，確定一個客觀公正的價格就顯得尤為必要。比較而言，《北京管理辦法》的規(guī)定更為可取，因為由行政管理部門等利益相關(guān)方確定價格，難以做到不偏私，極易損害購房人的利益;而由第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估可以保證評估結(jié)果客觀中立，使房屋價格趨近市場價格，有利于保護(hù)購房人的權(quán)益。

二、“產(chǎn)權(quán)共有”的內(nèi)部關(guān)系

（一）共有產(chǎn)權(quán)房的使用及收益

《物權(quán)法》第94條規(guī)定，按份共有人對共有財產(chǎn)按照其份額享有權(quán)利。具體而言，各共有人在不損害其他共有人之權(quán)利限度內(nèi)，可按其應(yīng)有部分的份額對共有物之全部為使用收益。[4]354但是，由于共有產(chǎn)權(quán)房的用途僅限居住，因而作為國家公權(quán)力機(jī)關(guān)的政府，不能像其他共有人那樣具象化地行使居住權(quán)利，況且共有產(chǎn)權(quán)房制度的目的在于保障中低收入群體的基本住宅權(quán)利，如果政府不能確保購房人享有獨立完整的居住權(quán)利，那么該制度的預(yù)期效果無疑會大打折扣。因此，為了更好地發(fā)揮共有產(chǎn)權(quán)房制度的功能，政府和購房者應(yīng)當(dāng)在購房合同或者房屋使用管理協(xié)議中對政府的用益權(quán)予以限制，并明確購房人享有完整的居住權(quán)利。對此，煙臺市的經(jīng)驗值得推廣?！稛熍_市共有產(chǎn)權(quán)住房管理試行辦法》（以下簡稱《煙臺管理辦法》）第14條規(guī)定：“出售人的不動產(chǎn)份額對應(yīng)的住房使用權(quán)，原則上無償讓渡給承購人，不向承購人收取租金。雙方上述權(quán)利義務(wù)應(yīng)當(dāng)在購房合同中加以明確?！?/p>

（二）共有產(chǎn)權(quán)房的處分

圍繞共有物的處分，具體到共有產(chǎn)權(quán)房制度層面，主要涉及共有產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓的問題。對于該問題，各地的管理辦法都設(shè)置了遠(yuǎn)比《物權(quán)法》第97條嚴(yán)苛的條件。除《煙臺管理辦法》第13條要求購房人在未取得共有產(chǎn)權(quán)住房的全部不動產(chǎn)份額之前，不得將住房直接上市交易以外;? 《北京管理辦法》第25條、《上海管理辦法》第34條、《南京管理規(guī)定》第37條、《淮安市共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法（試行）》（以下簡稱《淮安管理辦法》）第22條均規(guī)定購房人須取得房地產(chǎn)權(quán)證滿5年且征得政府同意，才能上市轉(zhuǎn)讓共有產(chǎn)權(quán)房。筆者認(rèn)為，在政府和購房人都同意且不違反社會公共利益情況下，過分限制共有產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)讓并無必要?！稛熍_管理辦法》顯然過于僵化，不當(dāng)?shù)叵蘅s了共有人處分共有物的權(quán)利;同時，對于共有產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)讓問題，不能僅根據(jù)各共有人份額比例來決定。畢竟，共有物的轉(zhuǎn)讓涉及對政府產(chǎn)權(quán)份額的處分，而政府產(chǎn)權(quán)份額的存在決定著共有產(chǎn)權(quán)的社會保障屬性。因此，筆者認(rèn)可轉(zhuǎn)讓共有產(chǎn)權(quán)房須經(jīng)政府同意的做法。需要補(bǔ)充的是，政府如果不同意轉(zhuǎn)讓共有產(chǎn)權(quán)房，則應(yīng)當(dāng)為購房人提供順暢的退出機(jī)制，如允許購房人轉(zhuǎn)讓其產(chǎn)權(quán)份額，這樣既可以實現(xiàn)購房人對其應(yīng)有部分的處分自由，又可以保證共有產(chǎn)權(quán)房供給的連續(xù)性和流動性。此外，設(shè)置購房人的最低持有年限也是必要的，因為這不僅是對購房者收入水平提升的合理預(yù)期，而且可以避免投機(jī)套利行為的滋生。

（三）共有產(chǎn)權(quán)房的管理

對于共有產(chǎn)權(quán)房的出租，各地的管理辦法大都設(shè)有具體的規(guī)定。其中，《北京管理辦法》第23條允許已購共有產(chǎn)權(quán)住房用于出租，但應(yīng)優(yōu)先面向保障性住房備案家庭或符合共有產(chǎn)權(quán)住房購房條件的家庭出租;? 《淮安管理辦法》第24條、《上海管理辦法》第32條、《南京管理規(guī)定》第36條均規(guī)定共有產(chǎn)權(quán)房在取得完全產(chǎn)權(quán)以前，不得用于出租經(jīng)營，絕對禁止共有產(chǎn)權(quán)房的出租;只有《煙臺管理辦法》沒有提及共有產(chǎn)權(quán)房的出租。筆者認(rèn)為，原則上應(yīng)當(dāng)禁止共有產(chǎn)權(quán)房用于出租經(jīng)營。理由有二：首先，共有產(chǎn)權(quán)房是為了滿足困難群眾的剛性住房需求，如果購房人將共有產(chǎn)權(quán)房用于出租，則表明了購房人不存在剛性住房需求。其次，共有產(chǎn)權(quán)房與廉租房的保障對象是不同的，廉租房主要針對低收入群體，共有產(chǎn)權(quán)房主要針對中低收入群體。對于低收入群體而言，其收入水平尚難承受房屋租賃價格，當(dāng)務(wù)之急是有個安身之所，廉租房恰好能滿足他們的需求;但對中低收入群體而言，其收入水平不符合廉租房的準(zhǔn)入條件，尚不能獨立購買商品住房，故被稱作“夾心層”人群。因此，將共有產(chǎn)權(quán)房優(yōu)先面向住房困難群眾出租，無疑混淆了共有產(chǎn)權(quán)房和廉租房的功能定位，無法滿足“夾心層”人群對房屋產(chǎn)權(quán)的需求。

此外，共有產(chǎn)權(quán)房的管理還涉及共有物管理協(xié)議、分管協(xié)議的問題。共有物管理協(xié)議，指共有人為共有物管理而訂立的合同。[3]235分管協(xié)議系共有物管理協(xié)議之一種，指共有人之間約定由某個人或各共有人分別占有共有物的特定部分，并對該部分進(jìn)行管理的合同。[1]698-699基于共有產(chǎn)權(quán)房的社會保障屬性，共有產(chǎn)權(quán)房制度的運行往往會突破或者限制相關(guān)物權(quán)法規(guī)則的適用。因此，要實現(xiàn)共有產(chǎn)權(quán)房制度與物權(quán)法規(guī)則體系的兼容，必須通過共有物管理協(xié)議及分管協(xié)議就相關(guān)問題作出特殊約定。如政府無償讓渡住房使用權(quán)給購房者就需要通過簽訂共有產(chǎn)權(quán)房分管協(xié)議實現(xiàn);政府和購房者對共有產(chǎn)權(quán)房保存及改良事宜的安排需要通過簽訂共有物管理協(xié)議加以明確。

（四）共有產(chǎn)權(quán)房費用的負(fù)擔(dān)

1.保存、改良費用的分擔(dān)

保存行為是指以防止共有物的滅失、毀損或其權(quán)利喪失、限制等為目的，維持其現(xiàn)狀的行為。改良行為則指在不改變共有物性質(zhì)的前提下，對共有物進(jìn)行加工、修理，以增加共有物效用或價值的行為。由于這兩種行為是維護(hù)共有物價值之必須，一般而言每位共有人均可單獨為之。也因此，在通常情況下，比較公平的做法是，各共有人按其份額承擔(dān)相應(yīng)的費用。無論是政府，還是購房者實施的保存和改良行為，對于共有產(chǎn)權(quán)房及各共有人均有利無害，故由政府和購房者按其產(chǎn)權(quán)份額承擔(dān)相關(guān)費用并無不當(dāng)。但是，政府和購房人的關(guān)系有社會保障之意涵且購房者處于弱勢地位，缺乏議價能力，故應(yīng)限制當(dāng)事人就該項費用之負(fù)擔(dān)另行約定。具體而言，政府和購房人的約定只能使購房人的負(fù)擔(dān)小于或等于其按份額所應(yīng)承受的費用，但不能大于其按份額所應(yīng)承受的費用。

2.物業(yè)服務(wù)費、維修基金的分擔(dān)

對于物業(yè)服務(wù)費和維修基金的負(fù)擔(dān)而言，各地方的共有產(chǎn)權(quán)房管理辦法均規(guī)定購房人應(yīng)承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費，并全額繳納住宅專項維修資金。究其原因，主要有兩個方面：一方面，業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費、維修基金的目的是為了維持良好的居住體驗和衛(wèi)生秩序，但作為住房共有人的政府不能具象化地行使占有、使用的權(quán)利，故政府無法直接享受因繳納物業(yè)服務(wù)費、維修基金所獲得的物業(yè)管理服務(wù);另一方面，購房者享有完整的住房使用權(quán)，時刻享受著來自物業(yè)服務(wù)企業(yè)和維修基金的服務(wù)。因此，從權(quán)利義務(wù)相一致的角度來看，由購房人承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費和維修基金是合理的。

三、“產(chǎn)權(quán)共有”的外部關(guān)系

（一）對第三人的權(quán)利

1.物權(quán)請求權(quán)的行使

物權(quán)請求權(quán)是指在物權(quán)圓滿狀態(tài)受到妨害或有可能受到妨害時，物權(quán)人為了除去妨害或者防止妨害的發(fā)生可以憑借該權(quán)利請求妨害人為一定行為或不為一定行為的權(quán)利。在所有物按份共有的情況下，鑒于按份共有系對所有權(quán)量之分割（一定之比率），而非對共有物在量上之劃分，故共有人的權(quán)利并非局限于共有物之特定部分，而是抽象地存在于共有物之任何微小部分。[4]351因此，當(dāng)共有產(chǎn)權(quán)房受到妨害或有可能受到妨害時，政府和購房人的權(quán)利狀態(tài)亦受同一之妨害或有同一之危險。雖然按份共有人僅對共有物所有權(quán)一定之比例享有權(quán)利，但該權(quán)利在內(nèi)容、性質(zhì)及物權(quán)效力上，與所有權(quán)并無不同?！肮灿腥艘酁樗腥耍瑧?yīng)與所有人受同一的保護(hù)，故凡所有人本于所有權(quán)得行使之權(quán)利，各共有人亦得行使之”[3]238。因此，政府或購房人對于第三人，可以就共有產(chǎn)權(quán)房的全部單獨行使物權(quán)請求權(quán)。政府或購房人行使上述物權(quán)請求權(quán)時，可就共有產(chǎn)權(quán)房的全部加以行使。此外，上述物權(quán)請求權(quán)的行使是為了全體共有人利益，且該利益是就“客觀之法律上利益而言”[3]239，故一方行使物權(quán)請求權(quán)時，無需考慮另一方主觀上有無行使物權(quán)請求權(quán)之意思。

2.債權(quán)請求權(quán)的行使

政府和購房者所享有的債權(quán)請求權(quán)主要包括不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)、損害賠償請求權(quán)等。就該種權(quán)利請求的方法，有學(xué)者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)區(qū)分對共有物產(chǎn)生的債權(quán)是否為可分割債權(quán)。對于可分割債權(quán)，共有人僅能按其份額提出請求;對于不可分債權(quán)，共有人應(yīng)請求債務(wù)人向全體共有人履行。[5]118但根據(jù)《物權(quán)法》第102條規(guī)定，共有人對第三人享有的債權(quán)原則上應(yīng)認(rèn)定為連帶債權(quán)。理由在于，按份共有人內(nèi)部確定的債權(quán)份額并非當(dāng)然為債務(wù)人所明知，故出于對債務(wù)人利益的保護(hù)，應(yīng)將其認(rèn)定為連帶債權(quán)。與上述學(xué)者的觀點相比，《物權(quán)法》的規(guī)定更具有合理性和可操作性。但是，在共有產(chǎn)權(quán)房制度下，如將政府、購房人對第三人的債權(quán)認(rèn)定為連帶債權(quán)，則第三人向政府或購房人全部清償以后，將會產(chǎn)生內(nèi)部求償關(guān)系，這對政府、購房人各自債權(quán)份額的實現(xiàn)埋下了隱患。因為一旦出現(xiàn)內(nèi)部求償不能，政府、購房人二者之間必有一方受損。考慮到政府肩負(fù)民生保障的重任，購房人本身就屬于中低收入群體，故應(yīng)盡量避免二者任一方的利益遭受損失。因此，將共有人所享有的債權(quán)認(rèn)定為連帶債權(quán)并不有利于共有產(chǎn)權(quán)房制度功能的發(fā)揮。鑒于按份共有的權(quán)屬狀況是共有產(chǎn)權(quán)房的登記事項，根據(jù)登記的公示效力，應(yīng)推定第三人知道政府和購房人不具有連帶債權(quán)關(guān)系。據(jù)此，政府和購房人應(yīng)依據(jù)《物權(quán)法》第102條但書之規(guī)定按其產(chǎn)權(quán)份額向第三人主張債權(quán)。此時政府和購房人所享有的債權(quán)是按份債權(quán)，如此處理不僅有利于簡化法律關(guān)系、削減程序成本，而且可以確保政府、購房人各自債權(quán)份額的實現(xiàn)不因內(nèi)部求償關(guān)系而遭受風(fēng)險。

3.業(yè)主表決權(quán)的行使

對于業(yè)主表決權(quán)行使的問題，各地方的共有產(chǎn)權(quán)房管理辦法均無相關(guān)規(guī)定。但是，根據(jù)《物權(quán)法》第76條之規(guī)定，對建筑區(qū)劃內(nèi)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的諸多重大事項，都需要由業(yè)主投票表決。筆者認(rèn)為，由于政府不直接占有、使用共有產(chǎn)權(quán)房，對物業(yè)管理事項并不存在切身的利益，故政府不必行使業(yè)主表決權(quán)，如此處理既可以減輕政府的工作負(fù)擔(dān)、又可以優(yōu)化購房人的居住體驗。就具體的實現(xiàn)路徑而言，有學(xué)者建議，政府和購房者在簽訂購房合同或者房屋使用管理協(xié)議時，應(yīng)當(dāng)約定將政府的表決權(quán)以授權(quán)的方式賦予購房人。[6]10筆者贊同該觀點。

（二）對第三人的義務(wù)

1.因約定產(chǎn)生的義務(wù)

因約定產(chǎn)生的義務(wù)，主要是指政府、購房人對共有產(chǎn)權(quán)房的管理、使用等所產(chǎn)生的義務(wù)。對此，當(dāng)事人雙方可就多數(shù)債務(wù)人承擔(dān)債務(wù)的方式進(jìn)行約定。如果雙方約定按照共有份額承擔(dān)債務(wù)，那么政府和購房人僅需就其分擔(dān)的債務(wù)份額向債權(quán)人履行義務(wù);如果雙方約定均須就全部債務(wù)承擔(dān)清償責(zé)任，那么債權(quán)人就有權(quán)請求政府和購房人中的任一方承擔(dān)全部債務(wù)。但須明確的是，因為連帶債務(wù)具有“擔(dān)保之機(jī)能”[7]388，所以相較按份債務(wù)，連帶債務(wù)對于債務(wù)人頗為不利。因此，除法律有特別規(guī)定外，連帶債務(wù)的成立須有當(dāng)事人的明確約定，沒有約定或約定不明的，應(yīng)推定為按份債務(wù)。[8]332此外，轉(zhuǎn)讓共有產(chǎn)權(quán)房之給付義務(wù)具有一定的特殊性。因為共有產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)讓須征得政府和購房人的一致同意且其給付不可分，所以該義務(wù)的履行需要政府和購房人共同為之。

2.因法律直接規(guī)定產(chǎn)生的義務(wù)

因法律直接規(guī)定產(chǎn)生的義務(wù)，主要指因共有產(chǎn)權(quán)房而生的侵權(quán)損害賠償義務(wù)，主要涉及：建筑物等脫落墜落致害責(zé)任、建筑物等倒塌致害責(zé)任、拋擲墜落物品致害責(zé)任。在建筑物等脫落墜落致害的情況下，政府和購房人作為共有產(chǎn)權(quán)房的所有人都有維修、注意義務(wù)。如果損害發(fā)生的原因是所有人疏于履行維修、注意義務(wù)或者所有人不能證明自己沒有過錯，那么政府和購房人應(yīng)按其所持有的份額承擔(dān)損害賠償。此外，為避免購房人遭受不公平待遇，政府和購房人就該損害賠償所作的內(nèi)部約定只能減小而不能加大購房人的責(zé)任分擔(dān)比例。而在建筑物等倒塌致害的情況下，由于該種損害的責(zé)任主體一般為建設(shè)單位和施工單位，且所有人常為該種損害的受害者，[9]680-681故政府和購房人通常無需就該種損害承擔(dān)損害賠償責(zé)任。就拋擲墜落物品致人損害而言，如果難以確定具體侵權(quán)人，一般由可能加害的建筑物使用人給予補(bǔ)償，除非相關(guān)使用人能夠證明自己不是侵權(quán)人。由于政府將其所享有的住房使用權(quán)無償讓與購房人，政府不能被視為建筑使用人，其也就無法成為拋擲墜落物品致害的責(zé)任主體，損害賠償?shù)牧x務(wù)只由購房人承擔(dān)。

四、共有產(chǎn)權(quán)房的分割

（一）共有產(chǎn)權(quán)房原則上禁止分割

《物權(quán)法》第99條規(guī)定，按份共有人可以隨時請求分割共有物，但共有人之間另有約定的除外。此即按份共有制度下共有物分割自由之規(guī)定。按份共有人之所以享有共有物分割之自由，是因為按份共有人之間并不存在人的結(jié)合關(guān)系，其對各自應(yīng)有份額享有相當(dāng)于分別所有的權(quán)利。此外，從經(jīng)濟(jì)層面觀之，共有物的用益、管理、處分均須依多數(shù)決為之，這不僅妨礙共有物用益和管理，而且會阻滯共有物的流通，不利于公共利益之實現(xiàn)。故此，法律允許按份共有人隨時分割共有物，以盡快結(jié)束共有狀態(tài)。而在共有產(chǎn)權(quán)房制度下，政府和購房者雖無人的結(jié)合關(guān)系，但不能徑行適用《物權(quán)法》共有物分割自由之規(guī)定。這是因為，共有產(chǎn)權(quán)房制度的設(shè)計不是出于經(jīng)濟(jì)、效率方面的考量，而是為了滿足中低收入群體的住房需求。倘若政府和購房人得隨時請求分割共有產(chǎn)權(quán)房，一方面不能為購房人提供穩(wěn)定的預(yù)期，不利于購房人經(jīng)濟(jì)計劃的開展;另一方面則為購房人創(chuàng)造了絕佳的套利空間。所以，共有產(chǎn)權(quán)房原則上是不能分割的。對此，政府和購房人可以在購房合同或者房屋使用管理協(xié)議中對共有產(chǎn)權(quán)房的禁止分割事宜另行約定，以排除《物權(quán)法》第99條共有物分割自由之規(guī)定的適用。但須明確的是，即使政府和購房人約定不能分割共有產(chǎn)權(quán)房，但共有人有重大理由（如繼承等）需要分割的，仍可請求分割。

（二）禁止分割之例外：因繼承而分割

對于共有產(chǎn)權(quán)房的繼承問題，只有煙臺、上海兩地提出了處理方案?！稛熍_管理辦法》第13條規(guī)定，因繼承需轉(zhuǎn)移個人享有的不動產(chǎn)份額的，繼承人可以繼續(xù)與出售人（政府）按份共有不動產(chǎn)權(quán)利。換言之，《煙臺管理辦法》沒有對共有產(chǎn)權(quán)房的繼承施加任何限制。而《上海管理辦法》第39條規(guī)定，購房人均死亡，其共有產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)份額的繼承人不符合共有產(chǎn)權(quán)保障住房申請條件的，住房保障機(jī)構(gòu)可以按照依法分割共有物的方式，處置共有產(chǎn)權(quán)房。比較而言，上海的處理方案更為合理。理由為：首先，上海方案更符合共有產(chǎn)權(quán)房制度創(chuàng)設(shè)的目的。共有產(chǎn)權(quán)房制度是為了滿足中低收入群體的住房需求，但購房人的繼承人未必屬于中低收入群體。如果不對共有產(chǎn)權(quán)房繼承人的身份施加限制，則極易使共有產(chǎn)權(quán)房流入目標(biāo)群體之外。其次，限定繼承人的身份可以使共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)體系封閉運轉(zhuǎn)，從而實現(xiàn)共有產(chǎn)權(quán)房的“循環(huán)利用”，這將避免共有產(chǎn)權(quán)房的重復(fù)興建，大大減輕政府的財政負(fù)擔(dān)和相應(yīng)的社會成本。最后，上海方案強(qiáng)調(diào)依法分割共有物，其所謂“法”主要是指《物權(quán)法》《繼承法》。依照《物權(quán)法》《繼承法》共有物、遺產(chǎn)分割的指導(dǎo)思想，繼承人可以通過折價等方式獲得足額補(bǔ)償，并不會蒙受財產(chǎn)利益上的損失。上海方案既符合共有產(chǎn)權(quán)房制度的本旨、又能妥善保護(hù)繼承人的利益，故相較煙臺方案為優(yōu)。

但是，對于共有產(chǎn)權(quán)房的分割方法，是否需要作有別于《物權(quán)法》的特殊處理？筆者認(rèn)為，根據(jù)《物權(quán)法》第100條之規(guī)定，共有人可以采取實物分割、變價分割或者折價分割的方法對共有物予以分割。由于共有產(chǎn)權(quán)房不應(yīng)通過繼承的方式流入不符合共有產(chǎn)權(quán)房申請條件的繼承人之手，故當(dāng)共有產(chǎn)權(quán)房需要分割時，必須使繼承人從共有中退出，以確保政府在分割后對共有產(chǎn)權(quán)房享有完整的所有權(quán)。因此，分割共有產(chǎn)權(quán)房應(yīng)采折價分割的方法，即共有人將共有物全部分配于其中一人或數(shù)人，而對于其他未分得共有物之共有人，代之以金錢補(bǔ)償?？墒牵瑑H依據(jù)《物權(quán)法》第100條之規(guī)定進(jìn)行分割的話，既可以將共有產(chǎn)權(quán)房分配給政府，也可以將其分配給購房人的繼承人。對此，在現(xiàn)有立法條件下，必須找到一條合理的解釋路徑將共有產(chǎn)權(quán)房的分配對象限定為政府。由于前述共有產(chǎn)權(quán)房之分割因繼承而生，故此種分割應(yīng)顧及遺產(chǎn)分割之特殊性，不能單純適用《物權(quán)法》第100條之規(guī)定?！独^承法》第29條規(guī)定：“遺產(chǎn)分割應(yīng)當(dāng)有利于生產(chǎn)和生活需要，不損害遺產(chǎn)的效用。不宜分割的遺產(chǎn)，可以采取折價、適當(dāng)補(bǔ)償或者共有等方法處理?！庇纱丝梢?，遺產(chǎn)分割之方法更注重遺產(chǎn)效用的發(fā)揮。而共有產(chǎn)權(quán)房的首要功能在于滿足中低收入群體的住房需求，因此，因繼承需要分割共有產(chǎn)權(quán)房時，可以援用《繼承法》第29條之規(guī)定，以發(fā)揮共有產(chǎn)權(quán)房的效用為指向，將折價分割的分配對象限定為政府。

五、結(jié)語

共有產(chǎn)權(quán)房制度經(jīng)過我國不同地方十余年的探索，已經(jīng)成為中國未來住房供給體系改革的風(fēng)向標(biāo)。然而，我國共有產(chǎn)權(quán)房制度仍存在著立法缺位、管理粗放、脫離實際等諸多問題。對此，筆者通過比較各地方共有產(chǎn)權(quán)房管理經(jīng)驗、結(jié)合相關(guān)民事法律、以按份共有為線索，系統(tǒng)梳理了共有產(chǎn)權(quán)房制度運行過程中可能出現(xiàn)的問題，并在現(xiàn)行民事法律體系框架下提出了相對合理的解決方案。筆者認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)房制度的各個環(huán)節(jié)必須貫徹好保障中低收入群體基本住宅權(quán)利的意旨，與共有產(chǎn)權(quán)房制度相關(guān)聯(lián)的各項民事制度也應(yīng)服務(wù)于這一意旨的實現(xiàn)。因此，在共有產(chǎn)權(quán)房制度運行的過程中，不應(yīng)僵化地適用相關(guān)民法規(guī)則，而應(yīng)在現(xiàn)行民事法律體系中以靈活變通的方式將共有產(chǎn)權(quán)房制度納入既存民法制度的框架之內(nèi)，實現(xiàn)新制度與舊制度的和諧共生。

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