高杰

摘 ? 要：近些年，為了健全社會市場經(jīng)濟發(fā)展需要，在國家政策指導下推行了不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記制度。不動產(chǎn)登記的開展，首先要進行不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪，所得數(shù)據(jù)質(zhì)量對不動產(chǎn)登記有著十分重大的影響。因此，本文首先分析了新形勢下不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪過程中存在的問題，隨后對權(quán)籍調(diào)查測繪常用的技術(shù)、調(diào)查前準備工作以及調(diào)查成果審核及入庫較為詳細的分析說明，旨在提高不動產(chǎn)權(quán)籍的測繪效率及質(zhì)量，促進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作落到實效。

關(guān)鍵詞：新形勢 ?不動產(chǎn)權(quán)籍 ?調(diào)查測繪 ?應(yīng)用有效性

中圖分類號：P271 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號：1674-098X（2019）09（b）-0239-02

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實施，對每一個人的切身利益息息相關(guān)。因此，不動產(chǎn)登記的權(quán)籍調(diào)查重要性顯而易見。在調(diào)查過程中測繪技術(shù)又是至關(guān)重要，應(yīng)根據(jù)調(diào)查的實際情況對先進測繪技術(shù)的選用，可提高測繪效率同時又確保測繪的質(zhì)量，同時為不動產(chǎn)登記工作奠定好堅實的基礎(chǔ)。為此，對不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪的應(yīng)用進一步深入分析十分有必要。

1 ?不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪過程中存在的問題

當前，不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪的過程中因受不同因素的影響還存在較多的問題，主要表現(xiàn)在：首先，不動產(chǎn)測繪資質(zhì)的有些測繪隊伍業(yè)務(wù)水平參差不齊，執(zhí)行的規(guī)范和標準不一致，且數(shù)據(jù)來源較為復雜，對不動產(chǎn)權(quán)籍的調(diào)查測繪的質(zhì)量、結(jié)果與效率有很大的影響。其次是費用的問題，不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查及測繪的費用屬于較為急切需要解決的問題，由于一些房產(chǎn)測繪不去實地進行坐標測量，在落宗時去請一些專業(yè)的測繪隊伍進行房屋基底測繪，致測繪重復收費增加了權(quán)利人的經(jīng)濟負擔。最后，因作業(yè)效率低下，在實際測繪過程中，由于房產(chǎn)測繪與地籍測繪人員之間難以統(tǒng)一，時常出現(xiàn)各自測繪數(shù)據(jù)自行管理，從而影響了地籍及房產(chǎn)一體化調(diào)查工作的開展，也影響了所測數(shù)據(jù)的整合，降低了工作效率，使影像及圖件等相關(guān)信息在更新、查詢和使用上十分不便，對后期不動產(chǎn)的登記工作造成不利影響。

2 ?新形勢下不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪的應(yīng)用

2.1 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪的常用技術(shù)分析

在不動產(chǎn)權(quán)籍的調(diào)查測繪過程中，界址點測量方法一般有兩種，解析法和圖解法。解析法是根據(jù)角度和距離測量結(jié)果通過公式解算出界址點坐標的方法。其采用極坐標法、截距法、正交法、距離交會法等實測界址點與控制點或界址點與界址點之間的幾何關(guān)系元素，然后按照相應(yīng)的數(shù)學公式算出界址點坐標。其具有四大優(yōu)勢：（1）面積計算方法快，精度高，計算機管理方便;（2）可編制任意比例尺的地籍圖且精度高;（3）每個界址點有自己坐標，若界址點丟失或地物變化，能使界址點點位準確復原;（4）在經(jīng)濟上，長遠利益比較合算。圖解法是在地籍圖上測出界址點坐標的方法。作業(yè)時，需要經(jīng)過兩次獨立測量，這兩次坐標點位差不能超過圖上0.2mm，取中數(shù)作為界址點坐標，該方法精度不高。在實際應(yīng)用中，城鎮(zhèn)、村莊、獨立工礦等這些建設(shè)用地，界址點測量坐標時一般采用解析法并計算出土地面積，而房屋邊長要實地測量后用幾何要素法來算出房屋面積;對于那些比較分散和獨立的建設(shè)用地，界址點測量坐標時可選擇解析法或圖解法，通過實地測量界址邊長與房屋邊長，然后用幾何要素法算出土地面積和房屋面積;對于海域水域，還有耕地、林地、園地、草地、灘涂等這些用地測繪中，兩種方法皆可通過獲取界址點坐標來計算出土地面積，若上邊有房屋等定著物，則用實地測量定著物的邊長并用幾何要素法算出其面積。因此，無論采用解析法還是圖解法來測量界址點，都要進行有效檢核。檢核界址點測量誤差方法有兩種：界址點坐標點位檢核和界址點間距檢核檢。

2.2 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪前的準備工作

在不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的測繪過程中必須要嚴格按照相關(guān)規(guī)定及流程進行。首先要做好調(diào)查前的準備工作，根據(jù)調(diào)查的需要，積極主動去搜集、整理相關(guān)的歷史檔案資料，并對檔案資料做好分析與研究，然后到現(xiàn)場對實際情況進行調(diào)查與測繪。根據(jù)調(diào)查及測繪的結(jié)果結(jié)合當前原有的檔案資料，做出初步測繪的方案，還要到相關(guān)部門查詢檔案找到測繪控制點，同時做好相關(guān)數(shù)據(jù)與資料對應(yīng)的工作，及時與相關(guān)業(yè)務(wù)部門取得聯(lián)系。

在進行不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的過程中還應(yīng)注意調(diào)查及核實不動產(chǎn)的權(quán)屬情況，對其界址進行核實，并對不動產(chǎn)的自然幢及單元的草圖進行繪制，明確所有問題之后對不動產(chǎn)權(quán)籍的調(diào)查表進行完整填寫。對于存有爭議的界限及發(fā)生改變的界標等要及時進行記錄和拍攝現(xiàn)場的照片，為調(diào)查不動產(chǎn)權(quán)籍測繪奠定好基礎(chǔ)。

2.3 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果的審查與入庫

對不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果而言，主要有文字成果、表格成果、圖件成果。具體指權(quán)籍調(diào)查授權(quán)委托書、權(quán)源資料、權(quán)籍調(diào)查表、界址點坐標成果表、不動產(chǎn)測量報告、宗地圖、宗海圖和房產(chǎn)分戶圖等內(nèi)容。（1）不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果應(yīng)提交不動產(chǎn)登記機構(gòu)或授權(quán)機構(gòu)進行審查。對于前期已通過審批、交易、竣工驗收等且經(jīng)過相關(guān)管理部門或授權(quán)機構(gòu)的確認并符合登記要求的成果，繼續(xù)可以沿用。（2）審查的內(nèi)容體現(xiàn)在這6個方面：①調(diào)查程序的規(guī)范性。在權(quán)屬調(diào)查、測量、成果審查和整理歸檔等過程中是否依照調(diào)查方案及相關(guān)技術(shù)標準來執(zhí)行;②調(diào)查成果的完整性。在整理的測繪資料、權(quán)屬資料、圖件和表格等資料方面是否完整;③調(diào)查成果的有效性。則看調(diào)查機構(gòu)有沒有相應(yīng)資質(zhì)、從事調(diào)查的工作人員有沒有相應(yīng)資格、調(diào)查成果是否經(jīng)過自檢等;④調(diào)查成果格式是否符合相關(guān)規(guī)定要求;⑤調(diào)查成果是否正確保持宗地、宗海及其房屋、林木等定著物之間的內(nèi)在聯(lián)系;⑥宗地圖、宗海圖和分戶房產(chǎn)圖中的空間要素與相鄰的界址、地物、地貌等在空間位置是否有矛盾。（3）成果審查的方法。主要是通過室內(nèi)和室外復核的方法對不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果進行審查。①充分利用現(xiàn)有的數(shù)據(jù)庫、信息系統(tǒng)、辦文系統(tǒng)和電子政務(wù)系統(tǒng)對調(diào)查成果進行審查。②將調(diào)查機構(gòu)提交的宗地圖、宗海圖和房產(chǎn)分戶圖的電子數(shù)據(jù)導入現(xiàn)有的權(quán)籍空間數(shù)據(jù)庫，并認真審查其與相鄰的界址、地物、地貌在空間位置是否有矛盾。③權(quán)籍空間的要素，如果在室內(nèi)無法確定其是否正確時，必須到戶外進行實地查看。④對于調(diào)查成果存有問題的，則要求調(diào)查機構(gòu)進行認真修改與完善，使成果合格為止。④成果入庫和地（海）籍圖的更新。在成果通過審查之后，相關(guān)審查部門或調(diào)查機構(gòu)要將該成果提交給不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫和成果的管理機構(gòu)。在完成不動產(chǎn)登記后，即可更新相關(guān)數(shù)據(jù)庫和不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫。

3 ?結(jié)語

在不動產(chǎn)權(quán)籍的調(diào)查測繪過程中應(yīng)結(jié)合新形勢下的相關(guān)規(guī)定及要求，原則上以《不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》的要求為準。根據(jù)調(diào)查實際情況選先進測繪技術(shù)，在最大程度上提高不動產(chǎn)權(quán)籍的測繪效率及質(zhì)量保證，為不動產(chǎn)登記工作奠定好堅實的基礎(chǔ)。

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