文/李尚勇 烏魯木齊市房屋產(chǎn)權(quán)交易管理中心 新疆烏魯木齊 830000

1、概述房地產(chǎn)抵押登記

房地產(chǎn)抵押登記是指在抵押房地產(chǎn)時(shí)，政府相關(guān)部門根據(jù)抵押人的申請登記相關(guān)情況，主要包括抵押人姓名、房產(chǎn)具體情況、擔(dān)保數(shù)額、抵押時(shí)間等，這是一種各國都通用的法律行為做法。

房地產(chǎn)抵押登記行為主要是為抵押權(quán)人提供外觀權(quán)利，并保護(hù)善意第三人的權(quán)益。假如債權(quán)人的債務(wù)償還義務(wù)不能如期行使，就可以優(yōu)先以抵押的房地產(chǎn)受償，實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)。根據(jù)我國當(dāng)前物權(quán)法和擔(dān)保法等規(guī)定，對房地產(chǎn)進(jìn)行抵押時(shí)需要合理的抵押登記，如果缺乏必要的抵押登記，簽訂的有效合同卻不能使抵押權(quán)生效。同時(shí)如果缺乏該種做法，債權(quán)人則無法實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán),只能以違約情況對抵押人的相關(guān)責(zé)任進(jìn)行追究。

從各方面分析可得，房地產(chǎn)抵押登記制度的設(shè)立的目的是保護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序更加穩(wěn)定，并有效的保障善意第三人的權(quán)益。想要使房地產(chǎn)抵押登記的法律效應(yīng)得以實(shí)現(xiàn)，就需要健全完善相關(guān)法定程序，只要保障相關(guān)法律條件完備，才能保證相關(guān)權(quán)利在一定單位內(nèi)獲得。社會(huì)大眾認(rèn)為房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)的相對貴重的物品，只有通過法律途徑才能更加有效保護(hù)這種不動(dòng)產(chǎn)交易雙方的權(quán)益。所以我國法律規(guī)定，想要使房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，就必須采取抵押登記的形式，使房地產(chǎn)交易中更加凸顯其公正性和公平性。

2、房地產(chǎn)抵押登記中存在的法律問題

2.1 可能有多重抵押的問題出現(xiàn)

當(dāng)前相關(guān)民事糾紛案件中經(jīng)常出現(xiàn)多重抵押房地產(chǎn)的問題。如果遇到因房地產(chǎn)抵押的溝通問題，應(yīng)該嚴(yán)格的審核房地產(chǎn)的抵押登記，如果缺少這一項(xiàng)操作，其相應(yīng)的抵押權(quán)就不會(huì)生效，盡管抵押合同是有效的，但是也只有抵押權(quán)人（獲得抵押登記）才有抵押房屋的權(quán)利，

并從登記之日才開始享有這種權(quán)利。

2.2 實(shí)際情況中抵押權(quán)登記手續(xù)比較繁瑣

在抵押登記房地產(chǎn)權(quán)的法律實(shí)踐中，抵押權(quán)的登記手續(xù)的比較繁瑣的。抵押權(quán)登記主要的公示當(dāng)前對抵押權(quán)人形成外觀權(quán)利，還可為房產(chǎn)交易時(shí)善意的第三方的安全交易提供保障。在登記抵押權(quán)時(shí)如果有手續(xù)繁瑣的情況存在，就和法律價(jià)值效率相違背，所以想要保證法律效率的目的進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)，就應(yīng)該適當(dāng)?shù)暮喕怯浀盅簷?quán)的相關(guān)手續(xù)。

我國房地產(chǎn)抵押權(quán)登記時(shí)的法律問題的主要原因有：

第一，房地產(chǎn)抵押部門為了最大限度的為自己提供利益保障，有時(shí)會(huì)采取行政強(qiáng)制的手段來限定抵押的單位。雖然規(guī)定需要通過相關(guān)部門登記辦理抵押行為才能成立，但并沒有明確抵押登記時(shí)對相關(guān)費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)，也沒有對相關(guān)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了解。因?yàn)槲覈@種房地產(chǎn)抵押登記的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的不明確性，所以導(dǎo)致相關(guān)部門都對相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自行設(shè)定，所以在這種情況下，房地產(chǎn)抵押登記時(shí)的收費(fèi)比重就會(huì)一定程度增加，而使相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的抵押價(jià)值減小，有時(shí)甚至因彈性化規(guī)定的制約，并沒有在法律中明示抵押登記或其應(yīng)履行的其他義務(wù)，所以該抵押方式對交易雙方利益無法提供相應(yīng)的保障，也無法做到明確劃分各部門之間的職責(zé)和權(quán)力，甚至?xí)嬖跓o效的房地產(chǎn)抵押登記的現(xiàn)象；第二，沒有透徹的了解和掌握我國抵押的相關(guān)法律法規(guī)。所以有時(shí)候會(huì)在抵押的過程中產(chǎn)生法律漏洞，使抵押登記失去相關(guān)效力；第三，在審理相關(guān)抵押案件時(shí)，法院在裁定和判決中也會(huì)出現(xiàn)情況不一致的問題，對同類型的案件出現(xiàn)不一致裁決的結(jié)果，也是銀行在抵押中及抵押人發(fā)生混亂的主要原因，這些都會(huì)對順利的開展房地產(chǎn)的抵押活動(dòng)造成較大的影響，所以相關(guān)部門一定要高度重視并采取合理的措施解決。

3、關(guān)于房地產(chǎn)抵押登記的優(yōu)化策略

3.1 保證建立的房地產(chǎn)抵押體系健全

想要為在房地產(chǎn)抵押中交易雙方擁有一致的權(quán)利提供保障，房地產(chǎn)統(tǒng)一的抵押體系的建立是促使其實(shí)現(xiàn)的重要途徑。因此當(dāng)前統(tǒng)一的房地產(chǎn)抵押登記系統(tǒng)的建立是改革的一大趨勢，房地產(chǎn)抵押登記的行為也會(huì)因該系統(tǒng)而更加規(guī)范，保證全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)抵押權(quán)流轉(zhuǎn)的有效性，和房地產(chǎn)抵押市場的規(guī)范性，而且還較大程度的推動(dòng)了房地產(chǎn)抵押權(quán)的發(fā)展。

我國當(dāng)前相關(guān)法律規(guī)定，在對房地產(chǎn)進(jìn)行抵押登記時(shí)，必須保證進(jìn)行登記的房屋管理部門是縣級以上的。因?yàn)獒槍Ψ康禺a(chǎn)抵押權(quán)我國在很長一段時(shí)期內(nèi)并不是以全國聯(lián)網(wǎng)的形式存在，所以也導(dǎo)致沒有在全國范圍內(nèi)對抵押權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，也是雙重抵押等不合理情況出現(xiàn)的重要因素。當(dāng)前我國在全力進(jìn)行全國聯(lián)網(wǎng)形式的房地產(chǎn)抵押權(quán)工作，在全國建立房產(chǎn)抵押登記的統(tǒng)一系統(tǒng)，可為房地產(chǎn)抵押雙方的權(quán)利提供良好的前提條件。

3.2 需要進(jìn)一步規(guī)范審查房地產(chǎn)抵押權(quán)的方式

在相關(guān)部門具體的審查房地產(chǎn)抵押權(quán)的過程中，應(yīng)該根據(jù)抵押市場的實(shí)際情況，通過對多重審查方式的合理應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)市場工作有效調(diào)查的目的。發(fā)展形勢不同，采取的審查模式也存在較大的差異，如有的國家采取的審查模式是實(shí)質(zhì)性的，而有的國家采取的審查模式卻是形式上的。根據(jù)我國國情的特殊性和市場發(fā)展的特征，形式審查的模式比較適用，可以把實(shí)質(zhì)審查模式作為一定范圍內(nèi)審查房地產(chǎn)抵押的輔助審查，逐步規(guī)范房地產(chǎn)交易市場的抵押行為和經(jīng)濟(jì)秩序，還可在遵循合同雙方自治原則的基礎(chǔ)上，為實(shí)現(xiàn)交易雙方的合法權(quán)益提供良好的保障和民商法的本質(zhì)相符合。

3.3 合理的規(guī)定房地產(chǎn)抵押登記的抵押期限

在對房地產(chǎn)進(jìn)行交易的過程中，需要進(jìn)一步明確房地產(chǎn)的抵押期限，在確定房地產(chǎn)抵押期限時(shí)注意不能和訴訟的時(shí)效期限相同，而且更不能對相關(guān)法律權(quán)限直接進(jìn)行套用。根據(jù)法律的本質(zhì)進(jìn)行分析，房地產(chǎn)抵押登記實(shí)際是一種事實(shí)狀態(tài)，而非權(quán)力狀態(tài)。我國擔(dān)保法的相關(guān)規(guī)定中指出，房地產(chǎn)登記部門在辦理房地產(chǎn)抵押登記的過程中應(yīng)該從法律方面設(shè)定相應(yīng)的限制期限，明確的提出房地產(chǎn)抵押的界限，而且以相關(guān)法律制約這個(gè)界限，為房地產(chǎn)所有人的抵押權(quán)和交易雙方權(quán)益的享有提供有效的實(shí)現(xiàn)保障。

結(jié)語：

綜上所述，在當(dāng)前我國抵押市場的不斷推進(jìn)和改革過程中一定會(huì)有許多不同的抵押模式隨之出現(xiàn)，為抵押市場提供新的特征和形式保證，相關(guān)部門應(yīng)該通過多方面途徑分析和研究房地產(chǎn)抵押登記中涉及到的法律問題，對相關(guān)立法加強(qiáng)研究，進(jìn)而更加規(guī)范房地產(chǎn)抵押市場秩序，達(dá)到進(jìn)一步推動(dòng)我國房地產(chǎn)抵押市場健康穩(wěn)定運(yùn)行的目的。