文/曹廷福 山東海通地產(chǎn)有限責(zé)任公司 山東東營 257091

房地產(chǎn)行業(yè)是近幾年來，對我國的GDP做出了重要的貢獻(xiàn)，因此為了國家的穩(wěn)定發(fā)展，和房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定作用，政府有形的手配合市場無形之手對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，從而降低了房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險，但是房地產(chǎn)行業(yè)在合作開發(fā)項(xiàng)目的時候仍具有諸多復(fù)雜的因素會導(dǎo)致風(fēng)險。本文通過對房地產(chǎn)的合作開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險進(jìn)行分析，為房地產(chǎn)的合作開發(fā)項(xiàng)目的研究提供一種管理方法。

1、房地產(chǎn)合作開發(fā)項(xiàng)目的概念與特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)，顧名思義，就是指企業(yè)與企業(yè)之間簽訂開發(fā)合同，并按合同要求一起經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)，實(shí)現(xiàn)利益共享、風(fēng)險共擔(dān)的一種模式。它有幾個顯著特點(diǎn)：其一，通過雙方簽訂的合作協(xié)議，在生產(chǎn)、技術(shù)、市場等方面能以最大程度上共享資源。這樣做的最大好處是，若利用得當(dāng)，企業(yè)定能享受到合作所帶來的協(xié)同效益。且通過合作，不同的企業(yè)之間能夠優(yōu)勢互補(bǔ)，使自身的競爭力顯著增強(qiáng)；其二，企業(yè)之間之所以會有房地產(chǎn)合作開發(fā)項(xiàng)目，是建立在合適的市場機(jī)會的基礎(chǔ)之上的，換句話說，若另外出現(xiàn)更好的發(fā)展機(jī)會，企業(yè)之間的合作關(guān)系就會解散與其他企業(yè)建立新的合作關(guān)系，以適應(yīng)自身的發(fā)展需求；其三，企業(yè)與企業(yè)之間所建立的合作關(guān)系是全方面的合作關(guān)系，無論是從技術(shù)、人才方面，還是從資金、市場、信息方面，互相持股，共同合作，以求實(shí)現(xiàn)合作共贏的目標(biāo)。

房地產(chǎn)公司在自身企業(yè)的發(fā)展有兩個因素是不可或缺的，即：土地和資金。這兩個缺少任何一個都會影響到公司的發(fā)展。但是實(shí)際情況會經(jīng)常出現(xiàn)缺乏資金或者缺乏土地的尷尬局面，在這個時候房地產(chǎn)開發(fā)公司就會使用各種合作模式去進(jìn)行合作，達(dá)到共贏的目的。但是在我國目前的發(fā)展情況下，各類建筑公司如雨后春筍般出現(xiàn)，所以在企業(yè)之間的合作便有了風(fēng)險，因此房地產(chǎn)公司務(wù)必提高警惕，要對風(fēng)險管理提高重視，對風(fēng)險進(jìn)行嚴(yán)加防范從而規(guī)避風(fēng)險。

2、風(fēng)險因素

房地產(chǎn)開發(fā)過程中，隨著所處階段不同，相應(yīng)的風(fēng)險也不一樣。當(dāng)處于投資決策階段時，準(zhǔn)確地選擇投資地點(diǎn)和投資開發(fā)時間是尤為重要的，這就需要開發(fā)商對市場有敏銳的嗅覺，一旦決策失誤，就會損害雙方的利益；當(dāng)處于設(shè)計和建造階段時，就涉及到了融資，若高估了未來市場，那開發(fā)商將會不得已地低價出售項(xiàng)目，若前期融資太多，之后又得償還過高的利息，因此融資需謹(jǐn)慎；當(dāng)處于銷售階段時，若市場上供需關(guān)系不平衡，將會容易出現(xiàn)市場風(fēng)險；當(dāng)處于經(jīng)營階段時，開發(fā)商需對成本如土地費(fèi)、建造費(fèi)等進(jìn)行預(yù)測，因其不確定性會承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險。

3、風(fēng)險管理

有關(guān)風(fēng)險管理，是指對在企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中可能會出現(xiàn)的風(fēng)險進(jìn)行盡可能的減少乃至抑制，其具體方法，不同的學(xué)者有不同的見解，主要有以下四個階段。首先是風(fēng)險規(guī)劃，在進(jìn)行風(fēng)險管理之前做好風(fēng)險規(guī)劃，對風(fēng)險識別、風(fēng)險評價、風(fēng)險應(yīng)對階段規(guī)劃好，制定相應(yīng)的管理步驟和方法，以便于進(jìn)行后續(xù)管理；其次是風(fēng)險識別，做好風(fēng)險識別工作，就是要對還未明顯顯露出來的隱形的風(fēng)險進(jìn)行條理且全面的分析，盡量做到能預(yù)測到某一項(xiàng)目一旦發(fā)生意外會帶來什么樣不好的后果；然后是風(fēng)險評價，使用定性和定量的方法對項(xiàng)目的風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測，對房地產(chǎn)工程的合作開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)測；最后是風(fēng)險應(yīng)對，主要分為風(fēng)險的預(yù)防、風(fēng)險的減輕、風(fēng)險的轉(zhuǎn)移、風(fēng)險的回避、風(fēng)險的自留五種。風(fēng)險預(yù)防是在項(xiàng)目開始之前必須要做好的事情，要先收集有關(guān)項(xiàng)目的所有信息，如各種費(fèi)用、人員等情況的估算，然后對此進(jìn)行評估，盡可能地推測出所有的風(fēng)險因素和發(fā)生的概率，在風(fēng)險發(fā)生之前按照可能發(fā)生的風(fēng)險制定相應(yīng)的措施。風(fēng)險減輕是緊跟著風(fēng)險預(yù)防的一步策略，它主要是通過降低風(fēng)險的發(fā)生概率和減輕風(fēng)險的損害程度來實(shí)現(xiàn)的。發(fā)生概率的降低可以通過加強(qiáng)風(fēng)險方面的教育培訓(xùn)和制定相應(yīng)的規(guī)章制度等措施來完成，減輕損害程度就是要有一定的應(yīng)對風(fēng)險的流程和專業(yè)人員操作，可將風(fēng)險帶來的損失控制在一定范圍內(nèi)。風(fēng)險轉(zhuǎn)移并不是說要放棄有風(fēng)險的項(xiàng)目也不是說要暫停項(xiàng)目，而是一種將風(fēng)險轉(zhuǎn)移到其他可以程度責(zé)任的經(jīng)濟(jì)單位。一般需要轉(zhuǎn)移到風(fēng)險，都是項(xiàng)目承包方不愿意承擔(dān)或者根本承擔(dān)不起的風(fēng)險，可轉(zhuǎn)移風(fēng)險的途徑有事先購買保險和簽訂合同等。還有一種是風(fēng)險回避，即通過風(fēng)險評價后，認(rèn)為該項(xiàng)目的風(fēng)險概率過大，并且無相應(yīng)措施進(jìn)行補(bǔ)救，可以權(quán)衡利弊從而選擇放棄項(xiàng)目或更改合作方向或?qū)ο?，因而達(dá)到規(guī)避風(fēng)險的目的。當(dāng)評價一個項(xiàng)目的風(fēng)險概率過高或者無法在風(fēng)險發(fā)生后進(jìn)行補(bǔ)救時，風(fēng)險回避是最好的和應(yīng)用最多的一種方式，但是其也具有一定的消極方面，因?yàn)檫@種方式雖然很好的避免了損失但是也放棄了一個獲利的項(xiàng)目；風(fēng)險自留是在前四種應(yīng)對措施都做完的情況下依然沒有解決問題，而主動接受風(fēng)險的方法。若項(xiàng)目發(fā)生的風(fēng)險概率很低或發(fā)生風(fēng)險的損害程度較輕，在可接受的范圍內(nèi)時，項(xiàng)目承擔(dān)方便可主動承擔(dān)風(fēng)險?；蛘哌€有一種情況，就是項(xiàng)目承擔(dān)方也可通過風(fēng)險自留來清理殘余的風(fēng)險，這種方式處理后不管風(fēng)險還是否存在，只要將其降低在可控范圍內(nèi)，風(fēng)險自留的方式就是妥當(dāng)?shù)摹?/p>

結(jié)語：

綜上所述，本文通過對合作開發(fā)項(xiàng)目的一系列理論研究，得出了一種風(fēng)險識別的方法和一種風(fēng)險評估的模型，可以供給其他研究人員進(jìn)行參考，具有一定的價值；同時，本文提出的在不同項(xiàng)目階段使用不同的評估方法進(jìn)行預(yù)測和管控的內(nèi)容相對全面，可以為我國的房地產(chǎn)事業(yè)提供一定的幫助，從而實(shí)現(xiàn)其企業(yè)目標(biāo)。房地產(chǎn)行業(yè)是高風(fēng)險行業(yè)，因此需要適合自己產(chǎn)業(yè)模式的風(fēng)險評估模型，規(guī)避風(fēng)險，減少損失，從而提高自己的經(jīng)濟(jì)效益。