黃鵬杰

【摘 要】房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展關(guān)乎著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展與居民生活水平，由于部分企業(yè)未重視資產(chǎn)管理工作，建立的制度不夠完善，運(yùn)用的管理手段與技能已經(jīng)無法滿足現(xiàn)時代下的管理需求，從而阻滯了企業(yè)健康并穩(wěn)定的發(fā)展。需要企業(yè)掌握現(xiàn)時代下對房地產(chǎn)行業(yè)的需求，根據(jù)需求改善資產(chǎn)管理模式，從而使企業(yè)的發(fā)展順應(yīng)時代發(fā)展，在市場中能夠穩(wěn)定生存與進(jìn)步，進(jìn)一步推動我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);資產(chǎn)管理;動態(tài)管理

房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)管理工作是決定企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益與發(fā)展的重要工具，通過企業(yè)自身或者是向?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)委托，從而對有形的房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)的管理工作，使企業(yè)資產(chǎn)能夠最朋限度的保值增值。由于我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，對房地產(chǎn)企業(yè)的影響力度較大，競爭程度不斷加大，需要企業(yè)改變以往的競爭模式，使企業(yè)內(nèi)外都具備競爭條件，且創(chuàng)新資產(chǎn)管理模式，從而推動企業(yè)成為市場贏家，進(jìn)一步推動房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。

一、案例介紹

上海某房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司是中國XX集團(tuán)控股的大型國有房地產(chǎn)企業(yè)，也是國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，中國知名的新型城鎮(zhèn)化住宅開發(fā)商，在全國各地有分公司及項(xiàng)目部。該房地產(chǎn)企業(yè)涉及的業(yè)務(wù)范圍的比較廣泛，包括物業(yè)發(fā)展，建安、裝修、物業(yè)管理和物業(yè)投資等。企業(yè)擁有的固定資產(chǎn)數(shù)量眾多，固定資產(chǎn)的年預(yù)算較大，因此，在企業(yè)中實(shí)施有合理、科學(xué)的資產(chǎn)管理具有重要的意義與作用。

二、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理的必要性

房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)管理工作是決定企業(yè)生存與發(fā)展的重要內(nèi)容，需要企業(yè)重視資產(chǎn)管理，通過不斷掌握資產(chǎn)管理技術(shù)與管理手段應(yīng)用于資產(chǎn)管理工作中，達(dá)到與時俱進(jìn)的要求，從而在先進(jìn)的管理模式下，推動企業(yè)健康并穩(wěn)定的發(fā)展。參與資產(chǎn)管理工作的人員不只是企業(yè)內(nèi)部的某一個人或者是某個部門，而是企業(yè)全員共同參與的工作內(nèi)容。從此可知，企業(yè)中的每一個人都是影響資產(chǎn)管理質(zhì)量的重要因素，只有全員共同具備高度管理意識與責(zé)任，才能使資產(chǎn)管理工作完成的質(zhì)量達(dá)到最高要求。只有在高質(zhì)量、高效率的資產(chǎn)管理模式下，企業(yè)的內(nèi)部產(chǎn)權(quán)才能清晰明確，內(nèi)部資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)有效盤活，從而達(dá)到合理有效的利用資產(chǎn)，充分發(fā)揮出資產(chǎn)的作用與價值[1]。另外，優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)管理工作，能夠避免企業(yè)發(fā)生資產(chǎn)流失問題，實(shí)現(xiàn)企業(yè)保值，再在優(yōu)質(zhì)的管理模式下經(jīng)濟(jì)效益不斷提升，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)增值，從此可以看出，良好的資產(chǎn)管理工作能夠?yàn)槠髽I(yè)實(shí)現(xiàn)保值增值的目標(biāo)。

三、當(dāng)前關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理中存在的問題

通過對房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理的必要性進(jìn)行分析后可以發(fā)現(xiàn)，合理的資產(chǎn)管理能夠更好的服務(wù)于企業(yè)產(chǎn)權(quán)的管理、實(shí)現(xiàn)企業(yè)增值，可見，資產(chǎn)管理工作對企業(yè)起著決定性作用。本章將根據(jù)實(shí)際案例，對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在資產(chǎn)管理實(shí)施過程中遇到的典型問題進(jìn)行分析。

3.1資產(chǎn)管理制度不健全

企業(yè)中缺乏完善的資產(chǎn)管理制度，內(nèi)部資產(chǎn)控制制度具有一定的缺陷，沒有固定的人員對企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行定期的盤點(diǎn)，以致企業(yè)內(nèi)出現(xiàn)張賬目長期得不到效對、資產(chǎn)清點(diǎn)不夠全面以及缺乏相應(yīng)的監(jiān)管。而企業(yè)財務(wù)部門只負(fù)責(zé)資產(chǎn)的財務(wù)管理，但同時企業(yè)資產(chǎn)又屬于資產(chǎn)是部門進(jìn)行監(jiān)管，因此出現(xiàn)了資產(chǎn)管理權(quán)限劃分不明確等問題;企業(yè)內(nèi)資產(chǎn)在損壞、報廢、轉(zhuǎn)讓以及變賣時通常無法按照相關(guān)流程進(jìn)行處理，導(dǎo)致出現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)流失的情況發(fā)生。

3.2資產(chǎn)賬實(shí)不符、賬簿設(shè)置不健全

由于該企業(yè)項(xiàng)目投資規(guī)模較大，具有較多的在建項(xiàng)目，工程建設(shè)施工周期較長，涉及的施工單位較多，而且各個工程項(xiàng)目之間的施工進(jìn)度與又很大的差異，導(dǎo)致企業(yè)在結(jié)算過程中較為麻煩，雖然后期設(shè)立了企業(yè)資產(chǎn)總賬戶以及各個工程明細(xì)，但在實(shí)際中發(fā)現(xiàn)帳目中仍出現(xiàn)不規(guī)范的現(xiàn)象，而且沒有固定資產(chǎn)的管理賬目，導(dǎo)致一些沒有折余價值但仍有使用價值的物品沒有納入到管理賬目之中。同時，企業(yè)財務(wù)管理方式較為單一，如財務(wù)部門使用財務(wù)軟件對資金進(jìn)行管理，但資產(chǎn)歸屬部門卻沒有相關(guān)軟件，導(dǎo)致資產(chǎn)歸屬部門無法及時有效的與財務(wù)部門進(jìn)行對接，一些資產(chǎn)在實(shí)際中只能長期掛賬而無法進(jìn)行財務(wù)處理。

3.3資產(chǎn)盤點(diǎn)方式落后流于形式

企業(yè)在進(jìn)行資產(chǎn)的盤點(diǎn)時依然使用人工方式，導(dǎo)致在工作過程中經(jīng)常出現(xiàn)紕漏和錯誤的情況，而在時間緊迫的情況下更會出現(xiàn)資產(chǎn)盤點(diǎn)形式化的情況，以至于企業(yè)新資產(chǎn)沒有入賬而出現(xiàn)有物無賬;外單位以及個人長期占用企業(yè)資產(chǎn)卻沒有相關(guān)手續(xù)以及財務(wù)處理;少提甚至不提折舊，使資產(chǎn)賬面凈值虛增、賬實(shí)不符。

四、加強(qiáng)關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理的策略

房地產(chǎn)企業(yè)的生存條件是在保值的基礎(chǔ)上，再實(shí)現(xiàn)增值，而企業(yè)投資目的是實(shí)現(xiàn)自身收益最大化、保值增值，與企業(yè)的生存條件相一致。如何實(shí)現(xiàn)企業(yè)的投資目標(biāo)，需要依靠企業(yè)的經(jīng)營理念、資產(chǎn)管理、管理制度、先進(jìn)技術(shù)、營銷策略等內(nèi)容。其中，資產(chǎn)管理的作用較為具大，原因是能夠決定企業(yè)保值增值、收益最大化目標(biāo)的成敗。所以，企業(yè)需要重視資產(chǎn)管理，加強(qiáng)資產(chǎn)管理工作，從而充分發(fā)揮出資產(chǎn)管理的作用，成為企業(yè)不斷發(fā)展的助推劑。

4.1提高資產(chǎn)管理意識

房地產(chǎn)資產(chǎn)管理工作是決定企業(yè)生存與發(fā)展的重要工具，需要企業(yè)在運(yùn)營過程中加強(qiáng)重視，并不斷引入先進(jìn)的管理模式與技術(shù)，使自身的管理模式能夠與時俱進(jìn)，成為自身發(fā)展的助推劑。由于資產(chǎn)管理工作并非是一個人或者是一個部門的工作內(nèi)容，而是企業(yè)全員共同參與的工作，需要企業(yè)在重視資產(chǎn)管理的同時，深入了解資產(chǎn)管理的功能與內(nèi)涵，從而使管理理念得到優(yōu)質(zhì)轉(zhuǎn)變。企業(yè)再根據(jù)功能與內(nèi)涵制定科學(xué)、完善的管理制度與業(yè)務(wù)流程，只有科學(xué)的制度與業(yè)務(wù)流程才是提高資產(chǎn)管理工作質(zhì)量的前提與保證。在內(nèi)部，企業(yè)要設(shè)立專門的資產(chǎn)管理部，及時組建工作人員修訂與完善管理制度、業(yè)務(wù)流程，使資產(chǎn)管理的日常工作實(shí)現(xiàn)規(guī)范化、科學(xué)化。另外，企業(yè)要加強(qiáng)員工培訓(xùn)，讓所有員工的資產(chǎn)管理理念與意識不斷提高，共同努力提升管理質(zhì)量，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)投資最大化，且能夠保值增值。

4.2采用科學(xué)的資產(chǎn)管理方法

由于我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展及融入國際經(jīng)濟(jì)，需要房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營理念、資產(chǎn)管理理念、資產(chǎn)管理方法不斷改變，以發(fā)展眼光探索房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向，并根據(jù)發(fā)展方向轉(zhuǎn)變理念，通過不斷引入先進(jìn)的資產(chǎn)管理方法，使自身的管理模式與時俱進(jìn)，從而成為市場中的佼佼者。企業(yè)在實(shí)際資產(chǎn)管理工作中，要保證資產(chǎn)使用效率，可以運(yùn)用生命周期的管理理論管理資產(chǎn)全流程。在資產(chǎn)購建時，要對購置計劃的可行性嚴(yán)謹(jǐn)性分析，準(zhǔn)確評估與測算項(xiàng)目成本與收益。企業(yè)還要對資產(chǎn)核算管理工作力度不斷加強(qiáng)，運(yùn)用信息技術(shù)與數(shù)據(jù)共享功能，全方位、全過程的管理資產(chǎn)，使資產(chǎn)管理工作質(zhì)量有效保證。例如，運(yùn)用信息技術(shù)把資產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)錄入計算機(jī)管理系統(tǒng)中，使采購數(shù)據(jù)、調(diào)撥數(shù)據(jù)、報廢數(shù)據(jù)等資產(chǎn)管理全流程能夠在計算機(jī)管理系統(tǒng)中全部顯示，并對企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)與管理者實(shí)現(xiàn)共享、方便查閱，再根據(jù)管理系統(tǒng)中提供的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)制定合理化的決策[2]。

4.3加強(qiáng)資產(chǎn)動態(tài)管理

由于市場處于不斷變化中，企業(yè)資產(chǎn)管理也需要實(shí)現(xiàn)動態(tài)式管理，才能適應(yīng)不斷變化的市場，從而使資產(chǎn)管理決策實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)確性。企業(yè)可以利用生命周期理論，把靜態(tài)資產(chǎn)管理模式轉(zhuǎn)變成動態(tài)管理，設(shè)置專職部門集中管理企業(yè)資產(chǎn)，使每一個環(huán)節(jié)的管理呈現(xiàn)動態(tài)模式。如果是閑置資產(chǎn)或者是不使用的資產(chǎn)，需要及時處理，使無法發(fā)揮自身功能的資產(chǎn)發(fā)揮出剩余的作用。年末階段，企業(yè)還要盤點(diǎn)、評估、檢查實(shí)物資產(chǎn)，如果存在變化性的資產(chǎn)要及時調(diào)整數(shù)據(jù)，使資產(chǎn)管理系統(tǒng)不斷更新，從而充分發(fā)揮出資產(chǎn)應(yīng)用的使用效率。

五、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資產(chǎn)管理工作決定著企業(yè)的發(fā)展，需要企業(yè)重視此工作內(nèi)容，不斷引入先進(jìn)的、科學(xué)的管理方法，運(yùn)用動態(tài)式的管理模式，使資產(chǎn)管理充分發(fā)揮自身作用，推動企業(yè)成為市場中的佼佼者。

【參考文獻(xiàn)】

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[2]李晶.中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)管理戰(zhàn)略研究[J].企業(yè)改革與管理. 2016，（16）：18-19.