賴桂玲

（福建省寧德市自然資源局不動(dòng)產(chǎn)登記中心，福建 352100 ）

2015年不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度剛落地，國(guó)土資源部就下發(fā)了《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)建設(shè)工作的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2015〕103號(hào)），要求地方在2016年基本完成各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合建庫(kù)。2018年10月14日，自然資源部辦公廳印發(fā)了《關(guān)于加快推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記存量數(shù)據(jù)整合匯交工作的函》，指出“部分市縣存量數(shù)據(jù)整合匯交工作進(jìn)展緩慢問題突出，全國(guó)仍有202個(gè)市縣尚未完成城鎮(zhèn)地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記存量現(xiàn)勢(shì)數(shù)據(jù)整合匯交工作，已匯交的部分市縣整合數(shù)據(jù)也存在質(zhì)量問題，要求各地全面夯實(shí)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，滿足信息共享應(yīng)用需求，進(jìn)一步推進(jìn)存量數(shù)據(jù)整合匯交相關(guān)工作，不斷提高不動(dòng)產(chǎn)登記便民利民服務(wù)能力”。是什么原因影響地方存量數(shù)據(jù)整合進(jìn)度？整合成果還存在什么問題？日常使用成果應(yīng)注意什么？筆者認(rèn)為考慮到整合工作中作業(yè)技術(shù)單位對(duì)基礎(chǔ)資料、地方登記歷史問題不熟悉及成果需長(zhǎng)期維護(hù)的因素，這些問題最終應(yīng)該是整合成果使用的登記機(jī)構(gòu)考慮的問題。

實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前，房地長(zhǎng)期分散登記，造成原數(shù)據(jù)存放分散、登記標(biāo)準(zhǔn)不一、登記手段多樣、信息化程度差異較大等問題。不動(dòng)產(chǎn)存量數(shù)據(jù)不僅有大量的屬性信息（權(quán)利人及權(quán)利信息、登記過程信息、檔案信息等），而且有復(fù)雜的空間圖形信息（地籍區(qū)、地籍子區(qū)、宗地、地形、房產(chǎn)分層分戶圖等）[1]，在數(shù)據(jù)整合過程中不僅要確保數(shù)據(jù)庫(kù)成果的規(guī)范、準(zhǔn)確和繼承性，同時(shí)還要保持登記信息的完整性和連續(xù)穩(wěn)定性，對(duì)整合工作提出了很高的技術(shù)要求，整合工作量巨大[2]，完全依靠技術(shù)作業(yè)單位無法短期內(nèi)理清存量登記數(shù)據(jù)、妥善處理登記歷史遺留問題。整合工作是階段性的，但整合成果的應(yīng)用卻是長(zhǎng)期的，服務(wù)于日常登記與管理查詢，特別是對(duì)外查詢服務(wù)的準(zhǔn)確性，關(guān)系到權(quán)利人的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，而分散登記造成的歷史遺留問題是不可能在數(shù)據(jù)整合期間全部解決的，如需要日常更正登記或房地權(quán)利缺項(xiàng)需要補(bǔ)辦等業(yè)務(wù)。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)全程參與及驗(yàn)收數(shù)據(jù)整合結(jié)果尤為重要，并需做好存在問題的跟蹤解決工作，這關(guān)系到整合后不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)安全與登記權(quán)屬數(shù)據(jù)的公信力，更關(guān)系到后期國(guó)家以不動(dòng)產(chǎn)整合數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)制定的政策的可實(shí)施性。本文基于登記機(jī)構(gòu)視角，分析研究不動(dòng)產(chǎn)（房地）存量數(shù)據(jù)整合工作，依據(jù)國(guó)家規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)籌考慮地方歷史遺留問題，提出登記機(jī)構(gòu)主動(dòng)參與數(shù)據(jù)整合側(cè)重內(nèi)容、質(zhì)量檢查、解決典型問題及準(zhǔn)確跟蹤存在問題的方法，為不動(dòng)產(chǎn)準(zhǔn)確登記及高效高質(zhì)量對(duì)外提供查詢服務(wù)保駕護(hù)航，期望能為類似地方不動(dòng)產(chǎn)存量數(shù)據(jù)整合及成果驗(yàn)收提供一定的借鑒。

1 寧德市中心城區(qū)存量房地登記數(shù)據(jù)基本情況

1.1 總體分布情況

存量登記資料是不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合的基礎(chǔ)，關(guān)系著不動(dòng)產(chǎn)存量數(shù)據(jù)整合的工作內(nèi)容、經(jīng)費(fèi)預(yù)算、技術(shù)思路及處理歷史遺留問題可行性解決辦法等，做好存量登記資料的分析工作最為關(guān)鍵。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前，寧德市本級(jí)房產(chǎn)登記核定分布在兩個(gè)部門，登記轄區(qū)原則上以行政界線分開，但存在互相交叉登記的地方，不存在重復(fù)登記的情況，登記范圍集中在中心城區(qū)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)僅少量企事業(yè)單位房屋有登記，登記檔案按登記機(jī)構(gòu)分別存放；土地登記核定盡管為同一個(gè)部門，但受理發(fā)證分布在五個(gè)部門，登記檔案按受理發(fā)證機(jī)構(gòu)分別存放，造成房地登記檔案存放的分散性。

1.2 房屋數(shù)據(jù)情況

1.2.1 房屋紙質(zhì)檔案情況

經(jīng)摸底調(diào)查，寧德市本級(jí)房產(chǎn)紙質(zhì)檔案存放分布如下：市房管中心計(jì)85000卷，紙質(zhì)檔案以房屋單元為基本單位歸總，已全部電子化并實(shí)現(xiàn)檔案系統(tǒng)動(dòng)態(tài)可查；東僑房管局計(jì)35000卷，紙質(zhì)檔案房屋單元為基本單位歸總，已電子化32000卷，還有近3000卷未電子化，電子化部分實(shí)現(xiàn)檔案系統(tǒng)動(dòng)態(tài)可查，目前紙質(zhì)檔案與電子化檔案已完成移交。

1.2.2 房屋登記屬性數(shù)據(jù)情況

市房管中心于2002年開始應(yīng)用登記系統(tǒng)進(jìn)行登記、管理和對(duì)外出具房屋證明，并逐漸將之前手工登記的房產(chǎn)權(quán)屬（約兩萬條）屬信字段錄入系統(tǒng)。2006年以后登記系統(tǒng)開始建樓盤表，直至不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登機(jī)前，房屋登記系統(tǒng)功能不斷升級(jí)且未更換，房屋登記數(shù)據(jù)也在不斷完善，有完整的權(quán)屬歷史關(guān)系鏈和準(zhǔn)確的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，可以作為不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合基準(zhǔn)數(shù)據(jù)。

東僑房管局于2002年行使房屋登記職能，不存在手工登記階段，2006年以后登記系統(tǒng)開始建樓盤表，于2007年更換了一次房屋登記系統(tǒng)。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前，一直應(yīng)用登記系統(tǒng)登記發(fā)證及對(duì)外出具房屋證明服務(wù)，可以作為不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合基準(zhǔn)數(shù)據(jù)。

1.3 土地?cái)?shù)據(jù)情況

1.3.1 土地紙質(zhì)檔案情況

經(jīng)摸底調(diào)查，市本級(jí)土地紙質(zhì)檔案存放分布如下：中心城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)有土地檔案共計(jì)約13萬卷，其中市國(guó)土局檔案室計(jì)45000卷；市土地交易登記中心計(jì)20000卷，東僑國(guó)土局土地登記窗口計(jì)36000卷，東僑國(guó)土局地籍股計(jì)500卷，蕉城分局計(jì)30000卷，基本實(shí)現(xiàn)檔案電子化；鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體建設(shè)用地使用權(quán)及宅基地使用權(quán)登記檔案基本存放在鄉(xiāng)鎮(zhèn)所，整合建庫(kù)為農(nóng)村地籍調(diào)查任務(wù)，不在本次項(xiàng)目工作范圍內(nèi)。

1.3.2 土地登記屬性數(shù)據(jù)情況

土地登記部門在2002年以前采用手工登記模式填發(fā)土地證，2002年至2007年在審核后采用文檔套打土地證，土地證書上記載的內(nèi)容特別是證號(hào)存在與檔案不一致的問題。2007年開始應(yīng)用登記系統(tǒng)審核并生成證號(hào)，解決了土地證號(hào)重復(fù)和土地證內(nèi)容與檔案審核資料不一致的問題，但登記系統(tǒng)僅有錄入屬信字段功能，沒有檔案掃描和圖形管理功能，有抵押登記但沒有注銷抵押登記業(yè)務(wù)，抵押數(shù)據(jù)按表格臺(tái)賬管理，且在2011年土地登記系統(tǒng)升級(jí)后數(shù)據(jù)庫(kù)中數(shù)據(jù)全部丟失。2014年10月啟用地籍信息化系統(tǒng)，以2011年啟用的土地登記系統(tǒng)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，對(duì)中心城區(qū)所有土地檔案進(jìn)行信息化建庫(kù)，含檔案電子化、錄入必要的屬信字段、梳理建立歷史關(guān)系及宗地落宗編號(hào)等內(nèi)容，但因經(jīng)費(fèi)短缺、時(shí)間緊急、登記資料質(zhì)量差等問題，導(dǎo)致宗地落宗準(zhǔn)確度差、歷史權(quán)屬關(guān)系不完整、權(quán)屬數(shù)據(jù)錄入存在錯(cuò)誤及狀態(tài)錯(cuò)誤等問題，僅作為新系統(tǒng)登記的基本數(shù)據(jù)參考，不提供對(duì)外查詢服務(wù)。新系統(tǒng)功能較為齊全，基本達(dá)到不動(dòng)產(chǎn)登記現(xiàn)有要求，圖、屬、庫(kù)齊全一致。綜上，不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合時(shí)要求地籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)宗地圖形數(shù)據(jù)必須核實(shí)正確后才能使用，土地權(quán)屬數(shù)據(jù)和狀態(tài)必須核實(shí)土地掃描檔案以及表格臺(tái)賬，必要時(shí)核實(shí)現(xiàn)勢(shì)房屋權(quán)利。

1.4 圖形數(shù)據(jù)情況

寧德市本級(jí)房屋登記一直以來都沒有房屋用地資料，僅有的房屋分戶圖也不存在矢量數(shù)據(jù)；土地登記宗地圖測(cè)量在2007年前都是采用自由獨(dú)立坐標(biāo)，2007年至2012年采用54坐標(biāo)系，2012年后才采用80坐標(biāo)系，2014年地籍信息化建庫(kù)圖形數(shù)據(jù)時(shí)能收集到的相對(duì)準(zhǔn)確的宗地圖比較少，圖形數(shù)據(jù)中大部分宗地圖都是采用大比例尺地形圖展繪上圖，商品房類宗地圖界線和位置基本能滿足不動(dòng)產(chǎn)單元編制要求，但自建房類小宗地圖的界線和權(quán)屬位置基本不能用。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，市本級(jí)中心城區(qū)宗地約有12000宗，其中10000多宗是自建房獨(dú)用宗地，基本沒有宗地圖，外業(yè)調(diào)查測(cè)量工作量大，2000多宗單位宗地符合精度要求的宗地圖也只有一小半，多為后期開發(fā)的商品房宗地。

2 寧德市中心城區(qū)存量房地登記數(shù)據(jù)整合思路

2.1 目標(biāo)要求及總體思路

存量數(shù)據(jù)整合作業(yè)流程主要包括宗地整理、自然幢整理、邏輯幢及樓盤表整理、整合關(guān)聯(lián)、產(chǎn)權(quán)登記簿信息整理、數(shù)據(jù)入庫(kù)[3]。本次整合以不動(dòng)產(chǎn)登記需求和對(duì)外查詢服務(wù)為方向，以房屋登記數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，以日常權(quán)調(diào)入庫(kù)和存量整合兩種方式結(jié)合，擬先開展中心城區(qū)房地?cái)?shù)據(jù)及中心城區(qū)外國(guó)有土地上的房地現(xiàn)勢(shì)屬性數(shù)據(jù)整合，目標(biāo)要求是將所有中心城區(qū)現(xiàn)勢(shì)房地權(quán)屬數(shù)據(jù)都整合到不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)中，先滿足日常登記及查詢管理要求。具體實(shí)施過程按先易后難、先商品房后自建房、先登記頻率高單元后登記頻率低單元、先帶查封抵押限制單元后無限制狀態(tài)單元等原則逐個(gè)宗地（小區(qū)）推進(jìn)，整合完成一宗地?cái)?shù)據(jù)、檢查一宗地、導(dǎo)入啟用一宗地，保持整合成果的現(xiàn)勢(shì)性。

考慮到實(shí)際存在的每個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元都有唯一權(quán)屬，采用技術(shù)路線如下：一是編制不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)（外業(yè)實(shí)地調(diào)查完成宗落地、幢落宗、樓盤表掛幢，確保權(quán)利落地）；二是分別將存量房、地權(quán)屬數(shù)據(jù)按不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)格式逐個(gè)導(dǎo)入不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)（以房地原數(shù)據(jù)庫(kù)、原登記系統(tǒng)顯示信息為準(zhǔn)，必要時(shí)對(duì)照紙質(zhì)檔案）；三是將已有的掃描檔案進(jìn)行圖形掛接并進(jìn)入屬性庫(kù)；四是階段成果數(shù)據(jù)庫(kù)以宗地為單位導(dǎo)入日常登記應(yīng)用系統(tǒng)并更新啟用。

2.2 具體實(shí)施技術(shù)路線

2.2.1 商品房類技術(shù)路線

以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)1:2000比例尺的航攝影像為相對(duì)位置參照底圖，以土地分?jǐn)傂∽C宗地圖中地籍要素（主要有宗地界址點(diǎn)線、面積、使用權(quán)類型、使用年限、宗地內(nèi)包含的房屋幢等）設(shè)定宗地，將已有的矢量宗地圖上圖或展繪，生成宗地及幢圖層，編制宗地號(hào)，并通過土地檔案查找核實(shí)宗地原土地總證權(quán)屬及狀態(tài)并關(guān)聯(lián)；將房管數(shù)據(jù)中已有的房屋樓盤表及房屋自然狀況信息關(guān)聯(lián)到對(duì)應(yīng)幢圖層上，生成不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)，并通過房屋檔案中的房產(chǎn)分戶圖核實(shí)樓盤表的完整性；將房管數(shù)據(jù)中房屋樓盤表對(duì)應(yīng)的房屋登記現(xiàn)勢(shì)數(shù)據(jù)按照對(duì)應(yīng)關(guān)系導(dǎo)入生成的房屋不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)屬信結(jié)構(gòu)表，重點(diǎn)核實(shí)缺失房屋登記現(xiàn)勢(shì)數(shù)據(jù)的不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)是否確實(shí)未發(fā)證；以房屋權(quán)利人身份證明、房屋坐落為關(guān)聯(lián)字段匹配地籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)中土地分?jǐn)傂∽C權(quán)屬數(shù)據(jù)，利用原土地檔案材料中的房產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件、土地審批表中記載的房產(chǎn)權(quán)證號(hào)以及上下樓層相似單元土地分?jǐn)偯娣e等核實(shí)對(duì)應(yīng)關(guān)系及地籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)中土地權(quán)屬字段的準(zhǔn)確性，并整合土地登記臺(tái)賬管理中的抵押數(shù)據(jù)后，導(dǎo)入房屋對(duì)應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)屬性結(jié)構(gòu)表；編制宗地圖和房產(chǎn)分戶圖關(guān)聯(lián)宗地及不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)，支持不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)直接打印到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上。

2.2.2 自建房類技術(shù)路線

寧德市本級(jí)老城區(qū)基本為商品房開發(fā)階段前的自建房，含單位、群眾集資建房及個(gè)人自建房。前者類似商品房模式開發(fā)按成套發(fā)放房產(chǎn)證，具體技術(shù)路線在核實(shí)宗地位置后參照商品房類；后者為獨(dú)宗獨(dú)幢，按幢發(fā)放房產(chǎn)證。由于老城區(qū)建房發(fā)證較早、規(guī)劃較亂、交易頻率低等因素，導(dǎo)致缺失準(zhǔn)確的矢量宗地圖，需要現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查核實(shí)土地權(quán)屬坐落。參照地籍外業(yè)調(diào)查技術(shù)路線，以街坊為單位，依托國(guó)土所及社區(qū)工作人員的配合，調(diào)查已登記土地實(shí)地位置，進(jìn)行實(shí)測(cè)或者依據(jù)大比例尺航攝影像展繪上圖，生成宗地及幢圖層，編制宗地號(hào)。要充分發(fā)揮熟悉本地情況的“老地籍”的專家作用，提高數(shù)據(jù)整合工作的效率，確保宗地權(quán)屬位置正確無誤[4]。針對(duì)獨(dú)宗獨(dú)幢類，通過土地檔案及抵押管理臺(tái)賬查找核實(shí)宗地土地證權(quán)屬及狀態(tài)并關(guān)聯(lián)；以土地權(quán)利人身份證明、坐落為關(guān)聯(lián)字段匹配房屋數(shù)據(jù)庫(kù)中的房屋權(quán)屬數(shù)據(jù)，利用原房屋檔案材料中的土地證復(fù)印件、房屋審批表中記載的土地產(chǎn)權(quán)證號(hào)等核實(shí)對(duì)應(yīng)關(guān)系，編制不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)，將房屋登記數(shù)據(jù)導(dǎo)入對(duì)應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)屬性結(jié)構(gòu)表。

2.2.3 純土地類技術(shù)路線

純土地類不動(dòng)產(chǎn)按照已有資料宗地權(quán)屬位置內(nèi)業(yè)可判性，分為兩類，內(nèi)業(yè)上可判斷的參照商品房類，完成宗地落圖并整合土地權(quán)屬數(shù)據(jù)；內(nèi)業(yè)無法判斷的參照自建房類，經(jīng)過外業(yè)調(diào)查后落圖并整合土地權(quán)屬數(shù)據(jù)。

2.3 成果核查及入庫(kù)方式

目前，不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合質(zhì)量主要由自然資源部研發(fā)的質(zhì)量檢查軟件進(jìn)行控制，但受限于軟件設(shè)定，導(dǎo)致部分錯(cuò)誤及必填信息未能反饋，而數(shù)據(jù)潤(rùn)在應(yīng)付質(zhì)檢軟件現(xiàn)象，存在影響日常登記及查詢質(zhì)量問題[5]?？紤]到現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)為空庫(kù)運(yùn)行模式、存量數(shù)據(jù)整合時(shí)間跨度長(zhǎng)等問題，為滿足日常登記的準(zhǔn)確性和查詢質(zhì)量要求，以及避免存量數(shù)據(jù)整合后到入庫(kù)啟用之間的現(xiàn)勢(shì)銜接問題，本次項(xiàng)目以宗地為單位進(jìn)行整合，同時(shí)也以宗地為單位進(jìn)行入庫(kù)，按邊整邊核查邊入庫(kù)的模式進(jìn)行。具體實(shí)施如下：一是要求技術(shù)作業(yè)單位在質(zhì)檢后以宗地為單位導(dǎo)出擬入庫(kù)數(shù)據(jù)質(zhì)檢表格，應(yīng)包含宗地權(quán)屬信息及宗地內(nèi)所有擬入庫(kù)不動(dòng)產(chǎn)單元的不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)、房屋土地分?jǐn)偯娣e、房地權(quán)利人及身份證明、房屋土地用途、土地使用年限、抵押查封現(xiàn)勢(shì)狀態(tài)等重要權(quán)屬屬信字段，并在每個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元記錄末添加備注欄記載存在的問題及建議處理方式；二是要求登記機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)小組在當(dāng)日內(nèi)完成核查該宗地日常權(quán)調(diào)具體不動(dòng)產(chǎn)單元已入庫(kù)矢量數(shù)據(jù)（宗地落圖、幢落宗、樓盤表關(guān)聯(lián)、具體單元對(duì)應(yīng)的樓盤表所在層等）的準(zhǔn)確性，通過比對(duì)房屋樓盤表、宗地圖、房屋分戶圖等核實(shí)擬入庫(kù)不動(dòng)產(chǎn)單元的完整性，通過房屋土地登記數(shù)據(jù)、檔案及抵押臺(tái)賬核實(shí)質(zhì)檢表格中擬入庫(kù)存量數(shù)據(jù)屬信字段的準(zhǔn)確性，討論分析存在問題處理方式的可行性；三是要求技術(shù)作業(yè)單位在登記機(jī)構(gòu)核查后整改完整并于當(dāng)日下班時(shí)間入庫(kù)，做好與檢查期間日常權(quán)調(diào)方式補(bǔ)錄權(quán)屬數(shù)據(jù)之間的銜接關(guān)系；四是要求登記機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)小組在某宗地入庫(kù)后，通過不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)再次核查該宗地內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)單元的完整性，重點(diǎn)比對(duì)原房管土地查封和抵押數(shù)據(jù)是否有丟失，并將質(zhì)檢表格以及檢查記錄存檔留待日后查詢。

3 寧德市中心城區(qū)存量房地登記數(shù)據(jù)整合工作主要存在的問題及建議

3.1 宗地設(shè)定模式的問題及建議

整理宗地權(quán)屬數(shù)據(jù)時(shí)發(fā)現(xiàn)，歷史上由于土地登記的局限性以及分期征地等原因，存在如下宗地設(shè)定問題：一是一個(gè)小區(qū)（土地分?jǐn)傂∽C貼圖為一宗地）權(quán)屬來源包含好幾塊宗地，且分別按宗地辦理土地證，有的各宗地還存在使用年限不一致等問題，且辦理土地分?jǐn)傂∽C之前原宗地未合并登記；二是一個(gè)小區(qū)（土地分?jǐn)傂∽C貼圖為一宗地）權(quán)屬來源僅為一塊宗地的部分，剩余面積土地證僅在附記欄備注剩余面積并未辦理分割變更登記，后期繼續(xù)對(duì)宗地總證辦理抵押與查封登記，涉及土地產(chǎn)權(quán)重復(fù)問題，造成查封不動(dòng)產(chǎn)處分困難；三是原開放式小區(qū)按幢設(shè)置宗地，小區(qū)內(nèi)空地按共有面積備注；四是國(guó)有單位土地內(nèi)房改房宗地設(shè)置問題。

筆者認(rèn)為已辦理的土地分?jǐn)傂∽C及宗地貼圖上包含的宗地面積、土地分?jǐn)偯娣e、宗地四至及年限等都是有法律權(quán)屬效力的，且涉及權(quán)利人較多，權(quán)利交易頻繁且穩(wěn)定不變等特點(diǎn)，建議宗地地籍要素的設(shè)定應(yīng)參照土地分?jǐn)傂∽C貼圖，土地總證的權(quán)屬演變可按事實(shí)進(jìn)行關(guān)聯(lián)。

3.2 數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)字段值與歷史登記的問題及建議

整理房屋土地登記數(shù)據(jù)時(shí)發(fā)現(xiàn)很多字段如房屋用途、性質(zhì)、土地用途等與不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)字段不一致，日常登記及對(duì)外查詢提供服務(wù)時(shí)登記機(jī)構(gòu)試著直接按標(biāo)準(zhǔn)字段予以規(guī)范入庫(kù)，但存在權(quán)利人反映影響其不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的使用效力，要求保持原樣，登記機(jī)構(gòu)也考慮到擅自規(guī)范入庫(kù)權(quán)屬數(shù)據(jù)字段，特別是房屋用途和土地用途對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值有影響，故繼續(xù)保留原不標(biāo)準(zhǔn)字段入庫(kù)，造成已入庫(kù)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)不規(guī)范、匯交困難等問題。

經(jīng)分析，土地登記部門自2010年時(shí)點(diǎn)以后對(duì)所有宗地用途設(shè)定已經(jīng)規(guī)范，但2010年前頒發(fā)的土地證土地用途及對(duì)應(yīng)年限基本不規(guī)范；房屋登記用途多樣性造成原因按照行政部門審批流程分析如下：第一，規(guī)劃部門依據(jù)《城市建設(shè)用地分類》批準(zhǔn)項(xiàng)目用途，分類用途允許存在配套，如《規(guī)條條件通知》批準(zhǔn)為二類居住用地（R2），允許配套幼托、商業(yè)、體育等用途，第二，土地部門依據(jù)批準(zhǔn)的二類居住用地確定出讓用途為城鎮(zhèn)住宅用地并予以登記；第三,建設(shè)部門針對(duì)建設(shè)方報(bào)送的單體方案只把握整體項(xiàng)目是否超出已批準(zhǔn)的規(guī)劃用途，對(duì)擬建房屋具體用途由申請(qǐng)人填報(bào)，沒有標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，如土地用途為城鎮(zhèn)住宅用地的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目批準(zhǔn)底層房屋用途為商業(yè)用房以及幼兒園等；第四，房管登記部門直接按照建設(shè)部門批準(zhǔn)的具體房屋用途予以登記，造成已登記的房屋用途五花八門，且涉及已登記產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)量巨大。

筆者建議按照“舊證書不變不換，舊證書與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致”的原則，一是以機(jī)構(gòu)改革為契機(jī)，依職責(zé)由自然資源局規(guī)劃部門出具已登記房屋用途與標(biāo)準(zhǔn)用途的歸口關(guān)系，由自然資源局用地部門出具已登記土地用途與標(biāo)準(zhǔn)用途的歸口關(guān)系，授權(quán)不動(dòng)產(chǎn)登記中心在日常登記中對(duì)涉及需要匯交的新增不動(dòng)產(chǎn)登記用途等按標(biāo)準(zhǔn)歸口予以規(guī)范；二是存量數(shù)據(jù)日常配號(hào)及批量整合入庫(kù)等完整保留原產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)，留待日常變更再予以規(guī)范，確保不動(dòng)產(chǎn)登記前后無縫銜接。

3.3 原地籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)與紙質(zhì)檔案不一致的問題及建議

按照《物權(quán)法》第十七條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)”，結(jié)合本地房屋登記數(shù)據(jù)實(shí)際分析情況，2002年開始房屋登記依據(jù)登記系統(tǒng)審核打證且未更換系統(tǒng)能確保登記數(shù)據(jù)（含《物權(quán)法》實(shí)施后的房屋登記簿）與房屋產(chǎn)權(quán)證一致，所以若2002年后房屋登記數(shù)據(jù)（含《物權(quán)法》實(shí)施后的房屋登記簿）與房屋紙質(zhì)檔案不一致的，認(rèn)定為登記錯(cuò)誤，應(yīng)繼續(xù)按照房屋登記數(shù)據(jù)進(jìn)行整合，并在數(shù)據(jù)庫(kù)備注登記錯(cuò)誤提醒日常更正登記；2002年前通過數(shù)據(jù)建庫(kù)錄入且后期未發(fā)證登記的房屋登記數(shù)據(jù)，若與房屋登記紙質(zhì)檔案和房產(chǎn)權(quán)證不一致的，認(rèn)定為建庫(kù)錯(cuò)誤，直接予以更正整合數(shù)據(jù)并備注。

結(jié)合本地土地登記數(shù)據(jù)實(shí)際分析情況，2011年開始土地登記依據(jù)登記系統(tǒng)審核打證能確保登記數(shù)據(jù)與土地證一致（但抵押注銷登記在2014年更換登記系統(tǒng)前依然為臺(tái)賬管理），且2014年地籍?dāng)?shù)據(jù)建庫(kù)以2011年啟用的土地登記系統(tǒng)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，所以若2011年后土地登記數(shù)據(jù)與土地紙質(zhì)檔案不一致的，認(rèn)定為登記錯(cuò)誤，應(yīng)繼續(xù)按照土地登記數(shù)據(jù)進(jìn)行整合，并在數(shù)據(jù)庫(kù)備注登記錯(cuò)誤提醒日常更正登記；2011年前已登記土地產(chǎn)權(quán)于2014年通過數(shù)據(jù)建庫(kù)錄入且后期未發(fā)證登記的土地登記數(shù)據(jù)，若與土地登記紙質(zhì)檔案和土地證不一致的，認(rèn)定為建庫(kù)錯(cuò)誤，直接予以更正整合數(shù)據(jù)并備注。

3.4 原登記資料缺失權(quán)利人身份證號(hào)的問題及建議

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人身份證號(hào)是不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合的一個(gè)重要字段，也是日常不動(dòng)產(chǎn)管理及對(duì)外查詢的重要關(guān)聯(lián)字段，更是信息化手段查詢及大數(shù)據(jù)比對(duì)的唯一字段。但寧德市本級(jí)在數(shù)據(jù)整合時(shí)發(fā)現(xiàn)原房地登記資料（含登記結(jié)果及登記檔案）中存在大量一代身份證號(hào)，如果按照一代身份證直接入庫(kù)，將會(huì)影響不動(dòng)產(chǎn)登記信息化查詢。

筆者建議此類問題應(yīng)導(dǎo)出權(quán)利人及對(duì)應(yīng)的一代身份證，發(fā)函請(qǐng)求公安部門協(xié)助提供對(duì)應(yīng)的二代身份證，在整合建庫(kù)時(shí)統(tǒng)一替換，針對(duì)公安部門反饋時(shí)存在登記數(shù)據(jù)權(quán)利人名字已成為曾用名的問題，不建議直接修改，應(yīng)予以備注并在日常變更登記中予以變更。

3.5 同時(shí)有效的建設(shè)用地使用權(quán)與房屋產(chǎn)權(quán)入庫(kù)問題及建議

以商品房登記為例，按照不動(dòng)產(chǎn)登記程序，首先是國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)登記，權(quán)利對(duì)應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)定著物代碼為W,其次在房屋建成后申請(qǐng)房地一體登記，權(quán)利對(duì)應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)定著物代碼為F，房地一體登記后不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)定著物代碼為W的建設(shè)用地使用權(quán)狀態(tài)應(yīng)成為歷史。但原房地分散登記造成以下問題：一是自建房或企業(yè)廠房等分別前后辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)，后期未進(jìn)行合并登記；二是企業(yè)以宗地為單位只辦理一個(gè)獨(dú)用國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，但房屋登記按幢或按套給予辦理房屋產(chǎn)權(quán)；三是由于土地登記系統(tǒng)歷史上未辦理商品房國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)注銷登記業(yè)務(wù)，很多已開發(fā)完成的商品房同時(shí)存在土地分?jǐn)傂∽C與開發(fā)商土地總證，導(dǎo)致土地權(quán)利重復(fù)的問題。

針對(duì)存量問題，筆者認(rèn)為如果按規(guī)范對(duì)應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)分別整合產(chǎn)權(quán)，必然導(dǎo)致房地分離。建議一是按《物權(quán)法》“房地一體”原則，將獨(dú)立有效的建設(shè)用地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)同時(shí)整合到房屋不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)上；二是按照《不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則》“定著物設(shè)定規(guī)則”，獨(dú)用宗地多幢廠房的企業(yè)廠房只編制一個(gè)房屋不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)，并將獨(dú)立有效的建設(shè)用地使用權(quán)和所有房屋產(chǎn)權(quán)同時(shí)整合到房屋不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)上；三是商品房已開發(fā)完畢且實(shí)際已頒發(fā)土地分?jǐn)傂∽C的，登記部門予以主動(dòng)公告注銷原土地總證。