鐘巖 王偉

[摘 要] 房?jī)r(jià)是由什么決定的呢？土地、建材、稅金、人工等只是決定了房子的成本，并不能決定房子的售價(jià)。因?yàn)闆Q定房子價(jià)值的不僅僅是其本身的居住價(jià)值，更重要的是其所擁有的附屬價(jià)值。優(yōu)質(zhì)的教育資源，完備的醫(yī)療設(shè)施，舒適的居住環(huán)境等一系列的附屬價(jià)值才是決定房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素。因而文章選取教育資源這一因素，以天津市為例，運(yùn)用對(duì)比分析法對(duì)中考升學(xué)率與房?jī)r(jià)間的相互關(guān)系這一問(wèn)題展開討論。研究表明，中考升學(xué)率越高的學(xué)區(qū)，其對(duì)口的學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)越高。因而為緩解這一現(xiàn)象，可以通過(guò)加大對(duì)弱勢(shì)學(xué)校的資金扶持力度，實(shí)行“教師輪崗制”以及優(yōu)化“就近入學(xué)”制度的方式，從根源上解決教育分配不均的問(wèn)題。

[關(guān)鍵詞] 升學(xué)率;房?jī)r(jià);學(xué)區(qū)房;對(duì)比分析法

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2019.34.041

1 引言

近年來(lái)，隨著人們對(duì)教育資源分配不均這一社會(huì)熱點(diǎn)的關(guān)注度越來(lái)越高，越來(lái)越多的學(xué)者們也對(duì)此所引起的相關(guān)影響展開了更加深入的研究。其中由教育資源分配不均所導(dǎo)致的學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)上升問(wèn)題也備受學(xué)者關(guān)注，尤其是北上廣這些大城市，學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)上升問(wèn)題尤為突出。以北京市為研究對(duì)象，鄭磊和王思檬（2014）基于特征價(jià)格模型，對(duì)學(xué)校質(zhì)量和房?jī)r(jià)間的關(guān)系進(jìn)行研究。研究發(fā)現(xiàn)，優(yōu)質(zhì)小學(xué)與周邊對(duì)口樓盤的價(jià)格之間呈現(xiàn)顯著的正相關(guān)關(guān)系。張?bào)K（2017）采用基于Hedonic模型的配對(duì)回歸方法，將北京市二手房市場(chǎng)中的住宅分為商品房住宅和非商品房住宅，對(duì)學(xué)區(qū)房溢價(jià)的再估計(jì)進(jìn)行研究。研究發(fā)現(xiàn)，與非重點(diǎn)小學(xué)相比，北京市重點(diǎn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房溢價(jià)達(dá)到24.3%。

在具體制度方面，天津市教委于2014年制定了《天津市初中免試就近入學(xué)實(shí)施意見(jiàn)》（2014），對(duì)市內(nèi)六區(qū)優(yōu)質(zhì)初中招生實(shí)行指標(biāo)分配，分步實(shí)施劃片就近入學(xué)。不僅如此，普通高中的錄取也一直遵循將優(yōu)質(zhì)高中的招生名額定向分配到所有中學(xué)的原則。因而，在劃片就近入學(xué)的學(xué)區(qū)制度下，戶籍所在地的位置對(duì)于學(xué)生所能獲取資源的優(yōu)劣有著很大的影響。

2 天津?qū)W區(qū)概況

天津市的11所重點(diǎn)小學(xué)主要分布在中心城區(qū)，其中和平區(qū)有4所，南開區(qū)有3所，河西區(qū)有2所，河?xùn)|區(qū)有1所，紅橋區(qū)也有1所。同樣的，天津市的5所重點(diǎn)高中也主要分布在中心城區(qū)，其中和平區(qū)有2所，即天津市第一中學(xué)和天津市耀華中學(xué);南開區(qū)有1所，即天津市南開中學(xué);河西區(qū)有2所，即天津市實(shí)驗(yàn)中學(xué)和天津市新華中學(xué)。由此可見(jiàn)，天津市的教育資源主要集中在市內(nèi)六區(qū)。因而選取教學(xué)質(zhì)量?jī)?yōu)質(zhì)的天津市市五所中學(xué)2016—2018年中考入學(xué)分?jǐn)?shù)線進(jìn)行對(duì)比，發(fā)現(xiàn)市五所中占據(jù)兩所的和平區(qū)，總體來(lái)說(shuō)教育質(zhì)量?jī)?yōu)于其他區(qū)。具體數(shù)據(jù)如圖1所示。

3 天津房?jī)r(jià)變動(dòng)情況

天津市九所重點(diǎn)高中的招生區(qū)域主要還是以市內(nèi)六區(qū)為主，其中市五所中的天津市新華中學(xué)以及天津市實(shí)驗(yàn)中學(xué)的招生區(qū)域僅限于市內(nèi)六區(qū)。因而將市內(nèi)六區(qū)的學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)進(jìn)行對(duì)比，選取各區(qū)房?jī)r(jià)的最高點(diǎn)作為參考對(duì)象，發(fā)現(xiàn)在不同行政區(qū)內(nèi)，和平區(qū)的學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)處于領(lǐng)先地位，且與其他各區(qū)差距明顯。結(jié)合圖1的研究結(jié)果，也就能夠理解和平區(qū)的房?jī)r(jià)高于其他區(qū)的原因。具體數(shù)據(jù)如圖2所示。進(jìn)而將和平區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)周邊的學(xué)區(qū)房2017—2019三年來(lái)的房?jī)r(jià)進(jìn)行對(duì)比，發(fā)現(xiàn)即便是在同一行政區(qū)且同一所小學(xué)，其周邊的學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)也不盡相同，且出現(xiàn)增值趨勢(shì)。如圖3所示。最終得出，中考升學(xué)率越高的學(xué)區(qū)，其對(duì)口的學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)越高。

4 學(xué)區(qū)房“熱”的原因

4.1 文化角度

從古至今，中國(guó)人歷來(lái)很重視教育，望子成龍，望女成鳳的觀念一直根深蒂固。從古時(shí)的“孟母三遷”到現(xiàn)在的爭(zhēng)奪學(xué)區(qū)房，教育無(wú)疑是父母最為關(guān)注的對(duì)象。為了不讓自己的孩子輸在起跑線上，很多具備購(gòu)買學(xué)區(qū)房能力的父母都會(huì)盡自己最大的能力，把自己的孩子送入更加優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)，從而使孩子得到更優(yōu)質(zhì)的教育資源以及更優(yōu)質(zhì)的發(fā)展前景。優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)可以讓孩子獲得優(yōu)質(zhì)的教育資源，從而提高孩子考入重點(diǎn)高中的概率，因而學(xué)區(qū)周邊的學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)會(huì)比無(wú)學(xué)區(qū)的房?jī)r(jià)要高很多，特別是重點(diǎn)小學(xué)和重點(diǎn)中學(xué)周邊的學(xué)區(qū)房，房?jī)r(jià)更是水漲船高。尤為昂貴的則是那種既擁有對(duì)口重點(diǎn)小學(xué)又擁有對(duì)口重點(diǎn)中學(xué)的學(xué)區(qū)房，因其“一站式”的教育條件，既可以保證孩子的受教育質(zhì)量，又能讓家長(zhǎng)少操心小升初的擇校問(wèn)題，因而這種學(xué)區(qū)房是最受父母青睞的，其房?jī)r(jià)相應(yīng)地也會(huì)更加昂貴。

4.2 經(jīng)濟(jì)角度

4.2.1 優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房供需不足

教育資源稀缺，區(qū)域分配不均衡是導(dǎo)致學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)上升的重要因素。從天津目前的狀況來(lái)看，天津16個(gè)區(qū)中只有市內(nèi)六區(qū)有重點(diǎn)小學(xué)，而且這些重點(diǎn)小學(xué)實(shí)行的是劃片就近入學(xué)制度，非片區(qū)的不得進(jìn)入，因而教育資源的不均衡分布導(dǎo)致了學(xué)區(qū)房成為爭(zhēng)奪的對(duì)象。然而，在固定區(qū)域的學(xué)區(qū)房范圍內(nèi)，學(xué)區(qū)房的供應(yīng)量是一定的，但為得到優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)教育資源而有購(gòu)買學(xué)區(qū)房需求的人卻很多，因而這種學(xué)區(qū)房供需不平衡的現(xiàn)狀導(dǎo)致了學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)日益攀升的現(xiàn)狀。

4.2.2 投資行為

學(xué)區(qū)房作為房地產(chǎn)市場(chǎng)中一種特殊的存在，其保值增值性更為突出，因而很多投資者將學(xué)區(qū)房作為投資的對(duì)象，將房?jī)r(jià)炒得越來(lái)越高。趙暉云（2018）認(rèn)為將學(xué)區(qū)房作為投資對(duì)象，一方面可以獲得重點(diǎn)學(xué)校的入學(xué)資格，另一方面還可以在沒(méi)有教育需求的情況下賺得租金，且會(huì)保值增值。顧新月（2019）認(rèn)為，學(xué)區(qū)房作為稀缺資源，具有一定的升值空間。加之就過(guò)往的現(xiàn)象來(lái)看，即使是在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的時(shí)期，學(xué)區(qū)房的價(jià)格依然很昂貴，因而對(duì)學(xué)區(qū)房的投資行為也是造成房?jī)r(jià)上升的因素之一。特別是在中考升學(xué)率較高學(xué)區(qū)的周邊學(xué)區(qū)房，隨著教育質(zhì)量的不斷優(yōu)化，將其作為投資對(duì)象的概率也會(huì)增大，因而其房?jī)r(jià)增值的速度也會(huì)越快。

4.3 對(duì)策及建議

4.3.1 加大對(duì)弱勢(shì)學(xué)校的資金扶持力度

弱勢(shì)學(xué)校相較于重點(diǎn)學(xué)校來(lái)說(shuō)，教育資源方面往往會(huì)相對(duì)較差。首先改善的應(yīng)該是學(xué)校在硬件方面的不足，因而需要政府加大對(duì)弱勢(shì)學(xué)校的資金扶持力度，建設(shè)與重點(diǎn)學(xué)校標(biāo)準(zhǔn)相統(tǒng)一的教學(xué)樓、實(shí)驗(yàn)室、操場(chǎng)、圖書館等基礎(chǔ)設(shè)施，創(chuàng)設(shè)出與重點(diǎn)名校相類似的教育環(huán)境，來(lái)提高弱勢(shì)學(xué)校學(xué)生的學(xué)習(xí)熱情，在提升自己的同時(shí)增加與重點(diǎn)學(xué)校學(xué)生競(jìng)爭(zhēng)的信心與動(dòng)力。張艷和王飛（2018）也認(rèn)為，加大對(duì)弱勢(shì)學(xué)校的資金扶持力度，在充足的資金投入前提下，完善與名校相比較之下在其他方面的不足，從而更好地縮小校際間的差距。

4.3.2 實(shí)行“教師輪崗制”

優(yōu)質(zhì)的教育離不開良好的教育環(huán)境，更離不開優(yōu)秀的教師團(tuán)隊(duì)。一般情況下，弱勢(shì)學(xué)校的教師團(tuán)隊(duì)水平可能會(huì)弱于重點(diǎn)學(xué)校，因而實(shí)行“教師輪崗制”，讓更多優(yōu)秀的教師深入到教育相對(duì)貧乏的學(xué)區(qū)授課，不僅可以讓該校的學(xué)生們學(xué)到更加完備的知識(shí)系統(tǒng)，還可以讓老師們學(xué)到更多寶貴的授課經(jīng)驗(yàn)。長(zhǎng)此以往，通過(guò)這樣的方式來(lái)拉動(dòng)弱勢(shì)學(xué)校，則其教學(xué)質(zhì)量將會(huì)得到穩(wěn)步的提高，從而可以縮小弱勢(shì)學(xué)校與重點(diǎn)學(xué)校在教學(xué)質(zhì)量方面的差距，使其更快地追趕上重點(diǎn)學(xué)校的教育步伐。婁元元和倪娟（2018）也認(rèn)為教師應(yīng)完成由“學(xué)校人”向“學(xué)區(qū)人”的轉(zhuǎn)變，在確保本人自愿的情況下，通過(guò)跨校兼課、輪崗、支教等方式促進(jìn)教育交流，以此來(lái)縮小兩者在教育資源上的差距。

4.3.3 優(yōu)化“就近入學(xué)”制度，促進(jìn)教育公平

“就近入學(xué)”制度在很大程度上方便了片區(qū)居民子女的入學(xué)，但隨著“就近入學(xué)”制度的不斷深化，越來(lái)越多的父母選擇高價(jià)競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)學(xué)校的學(xué)區(qū)房，在爭(zhēng)奪入學(xué)資格的同時(shí)間接推高了房?jī)r(jià)。因而建議優(yōu)化“就近入學(xué)”制度，擴(kuò)大招生范圍及片區(qū)外招生人數(shù)，降低通過(guò)購(gòu)置學(xué)區(qū)房獲得重點(diǎn)學(xué)校入學(xué)資格的心理預(yù)期[8]，并鼓勵(lì)“租售同權(quán)”，盡可能地促進(jìn)教育公平。

5 結(jié)論

由于多種原因?qū)е碌慕逃Y源分配不均的困境，因而存在教學(xué)質(zhì)量越高的學(xué)區(qū)，其周邊的學(xué)區(qū)房越“熱”，即中考升學(xué)率越高的學(xué)區(qū)，其對(duì)口的學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)越高。打破這種學(xué)區(qū)房熱的怪圈，需要增加對(duì)弱勢(shì)學(xué)校的資金投入，實(shí)行“教師輪崗”制度，以及切實(shí)貫徹落實(shí)“就近入學(xué)”制度的完善。

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[作者簡(jiǎn)介]鐘巖，女，河南南陽(yáng)人，本科，天津商業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院土地資源管理專業(yè);王偉，男，河南安陽(yáng)人，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，講師，研究方向：住房政策、房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)。