文/蔣天偉

停車(chē)難、物業(yè)收費(fèi)定價(jià)難、業(yè)委會(huì)組建不規(guī)范……經(jīng)過(guò)二次審議，11月22日，新版《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)管理規(guī)定）正式通過(guò)。修改后的法規(guī)，對(duì)業(yè)委會(huì)的規(guī)范運(yùn)行、停車(chē)位共享、專(zhuān)項(xiàng)維修資金續(xù)籌、緊急維修資金使用等物業(yè)管理的焦點(diǎn)問(wèn)題，作出了新的具體規(guī)定，將于2019年4月1日起施行。本次修改是第一次以修正案形式修改本市住宅物業(yè)地方立法。自2018年7月底，市十五屆人大常委會(huì)第五次會(huì)議第一次審議修正案草案，至2018年11月本屆常委會(huì)會(huì)議表決通過(guò)關(guān)于修改《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的決定，整個(gè)立法過(guò)程歷時(shí)四個(gè)月。

新老問(wèn)題交織

為規(guī)范本市物業(yè)管理活動(dòng)，2010年12月，市人大常委會(huì)根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，對(duì)管理規(guī)定作了全面修訂。

這些年來(lái)，市政府及有關(guān)部門(mén)積極推進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)管理各項(xiàng)工作，取得了一定成效。但由于一些深層次問(wèn)題仍未得到根本解決，同時(shí)又與一些新出現(xiàn)的“急、難、愁”問(wèn)題相互交織，導(dǎo)致住宅小區(qū)物業(yè)管理中的矛盾和糾紛依然偏多，成為制約社區(qū)和諧發(fā)展的一大瓶頸。

體制機(jī)制變化需要規(guī)范。本市創(chuàng)新社區(qū)治理加強(qiáng)基層建設(shè)工作，建立了黨建引領(lǐng)、共建共治的新格局；政府也強(qiáng)化了街鎮(zhèn)承擔(dān)物業(yè)管理的相關(guān)職責(zé)。這些體制機(jī)制上的變化，需要及時(shí)上升到法規(guī)層面。

業(yè)主大會(huì)面臨三難。部分小區(qū)仍面臨業(yè)主大會(huì)組建難、決策難、執(zhí)行難的問(wèn)題，圍繞業(yè)委會(huì)履職、換屆改選等方面產(chǎn)生的糾紛仍占比較高。

物業(yè)收費(fèi)分歧加大。在物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的背景下，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上的分歧進(jìn)一步加大，急需發(fā)揮政府、行業(yè)協(xié)會(huì)的信息發(fā)布和服務(wù)指導(dǎo)作用，引導(dǎo)雙方進(jìn)行理性磋商、合理定價(jià)。

停車(chē)難等問(wèn)題突出。小區(qū)停車(chē)難、專(zhuān)項(xiàng)維修資金續(xù)籌難、公共收益收支不透明、緊急維修渠道不暢通等具體問(wèn)題，仍較為突出。

因此，有必要根據(jù)國(guó)家規(guī)定，按照社區(qū)治理創(chuàng)新有關(guān)要求，結(jié)合本市實(shí)際，針對(duì)住宅物業(yè)管理中的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題，進(jìn)一步修改和完善管理規(guī)定。

廣泛深入研究

本次管理規(guī)定修改，社會(huì)各方面非常關(guān)注。

公開(kāi)征求意見(jiàn)為近年最多。修正案草案向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)期間，共收到來(lái)信90封、傳真13件、電子郵件391件、微信23條、意見(jiàn)和建議943條，這是近幾年來(lái)法規(guī)草案向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)中收到意見(jiàn)最多的一次。

12次調(diào)研充分吸納意見(jiàn)。兩次常委會(huì)會(huì)議分別審議后，市人大法制委、常委會(huì)法工委先后開(kāi)展了12次立法調(diào)研活動(dòng)，廣泛聽(tīng)取了相關(guān)政府部門(mén)、市人大代表、市政協(xié)委員、基層立法聯(lián)系點(diǎn)、相關(guān)商業(yè)銀行代表等各方面的意見(jiàn)，特別是業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、居民委員會(huì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道的意見(jiàn)；常委會(huì)副主任莫負(fù)春帶隊(duì)赴北京就停車(chē)位購(gòu)買(mǎi)或者附贈(zèng)問(wèn)題，向全國(guó)人大常委會(huì)法工委進(jìn)行了請(qǐng)示。

44條修改明確7方面問(wèn)題

經(jīng)過(guò)充分調(diào)研修改，針對(duì)住宅物業(yè)管理中存在的一系列老大難問(wèn)題，形成了修改決定共44條，明確了7方面問(wèn)題。

明晰管理職責(zé)

決定明確房管部門(mén)作為主管部門(mén)，應(yīng)履行監(jiān)督管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員、歸集使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金等職責(zé)。

根據(jù)本市物業(yè)管理重心逐步下沉到街鎮(zhèn)的要求，進(jìn)一步理順了條塊關(guān)系。決定明確，街鎮(zhèn)作為物業(yè)管理的第一線(xiàn)，應(yīng)當(dāng)履行指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)建設(shè)，監(jiān)督日常物業(yè)服務(wù)，督促業(yè)主依法使用和維護(hù)物業(yè)設(shè)施等職責(zé)。

決定還就社區(qū)黨建引領(lǐng)作了原則性規(guī)定，明確“黨建引領(lǐng)、三方參與”的治理架構(gòu)，并對(duì)居（村）委會(huì)所承擔(dān)的物業(yè)管理相關(guān)職責(zé)作了進(jìn)一步細(xì)化。

規(guī)范業(yè)委會(huì)組建和運(yùn)作

業(yè)委會(huì)是業(yè)主自治的關(guān)鍵，修改決定細(xì)化了從業(yè)委會(huì)組建到換屆的全過(guò)程運(yùn)作規(guī)范。

規(guī)定建筑面積在一萬(wàn)平方米以下的住宅小區(qū)，業(yè)主委員會(huì)可以由三人組成，以解決小型小區(qū)業(yè)委會(huì)成立難問(wèn)題；完善擔(dān)任業(yè)委會(huì)委員的條件；建立業(yè)委會(huì)培訓(xùn)制度，將培訓(xùn)記錄作為業(yè)委會(huì)備案要件；對(duì)業(yè)委會(huì)的換屆改選、補(bǔ)選、會(huì)議制度等作了更為細(xì)化的規(guī)定；明確了業(yè)委會(huì)委員在違反任職條件、無(wú)法正常履職等情形下，其委員資格終止。

業(yè)主管理與政府指導(dǎo)相統(tǒng)一

實(shí)踐中會(huì)出現(xiàn)業(yè)委會(huì)無(wú)正當(dāng)理由不召開(kāi)會(huì)議的情況，引發(fā)小區(qū)居民不滿(mǎn)。法制委會(huì)議形成一致意見(jiàn)認(rèn)為，對(duì)拒不召開(kāi)業(yè)委會(huì)的處置，應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)政府指導(dǎo)與業(yè)主自我管理相統(tǒng)一的制度本意，決定在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府與街道辦事處履行指定委員召集主持業(yè)委會(huì)會(huì)議的職責(zé)前，加上“應(yīng)業(yè)主書(shū)面要求”的程序性前提，凸顯業(yè)主自我管理與政府指導(dǎo)的有機(jī)統(tǒng)一。

資金賬目要公示

實(shí)踐中部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及公共收益賬目、專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用情況等信息未向小區(qū)業(yè)主及時(shí)、便利公示的情況。為此，決定規(guī)定相關(guān)涉及收費(fèi)賬目、公共收益賬目、專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用賬目的公告應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公示。

一戶(hù)最多買(mǎi)2個(gè)停車(chē)位

從公平分配停車(chē)資源角度出發(fā)，決定規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位所有的機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位數(shù)量少于或者等于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋套數(shù)的，一戶(hù)業(yè)主只能購(gòu)買(mǎi)或者附贈(zèng)一個(gè)停車(chē)位；超出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋套數(shù)的停車(chē)位，一戶(hù)業(yè)主可以多購(gòu)買(mǎi)或者附贈(zèng)一個(gè)。

決定明確，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人使用。建設(shè)單位尚未出售的停車(chē)位，應(yīng)當(dāng)出租給業(yè)主、使用人停放車(chē)輛，不得以只售不租為由拒絕出租。停車(chē)位不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人；停車(chē)位滿(mǎn)足業(yè)主需要后仍有空余的，可以臨時(shí)按月出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人。

決定規(guī)定區(qū)政府應(yīng)當(dāng)組織區(qū)交通、公安、房屋、建設(shè)等行政管理部門(mén)建立停車(chē)資源共享協(xié)調(diào)制度。停車(chē)位供需矛盾突出的住宅小區(qū)，其周邊商業(yè)配建停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、道路具備夜間等時(shí)段性停車(chē)條件的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)提出錯(cuò)時(shí)停車(chē)方案。同時(shí)，鼓勵(lì)業(yè)主與住宅小區(qū)周邊單位通過(guò)協(xié)商實(shí)現(xiàn)停車(chē)資源共享。決定還對(duì)住宅小區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定及調(diào)整作了規(guī)范。

再籌維修資金有了規(guī)矩

隨著住宅使用年限的增長(zhǎng)，動(dòng)用專(zhuān)項(xiàng)維修資金維修、更新及改造房屋共用設(shè)施設(shè)備的需求也在上升，專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額不足的問(wèn)題逐漸暴露，續(xù)籌難的矛盾日益凸顯。

決定規(guī)定專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理規(guī)約未就補(bǔ)建或者再次籌集專(zhuān)項(xiàng)維修資金進(jìn)行約定，且業(yè)主大會(huì)在第36條第1款規(guī)定的情形發(fā)生之日起九十日內(nèi)未作出決定的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知專(zhuān)項(xiàng)維修資金開(kāi)戶(hù)銀行向需要交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金的業(yè)主發(fā)出交款通知，通知其應(yīng)交金額和交納時(shí)間。業(yè)主應(yīng)當(dāng)自收到交款通知之日起九十日內(nèi)，一次性將專(zhuān)項(xiàng)維修資金賬戶(hù)余額補(bǔ)至首期籌集金額的百分之五十。

決定還規(guī)定，業(yè)主申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或者抵押登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供已足額交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金的相關(guān)憑證。如果業(yè)主經(jīng)催告后仍不交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金，決定規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，業(yè)主委員會(huì)可以依法向人民法院提起訴訟。

危及安全應(yīng)緊急維修

本市部分居民小區(qū)存在物業(yè)設(shè)施老化危及人身財(cái)產(chǎn)安全的情形。對(duì)此，決定也作了相應(yīng)規(guī)定。

發(fā)生危及房屋安全等緊急情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)立即采取應(yīng)急防范措施。對(duì)發(fā)生水泵、水箱（池）故障，影響正常使用的等五類(lèi)情況，需要對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)制定維修、更新方案。業(yè)主委員會(huì)對(duì)維修、更新方案未在七日內(nèi)審核同意，且已出現(xiàn)影響房屋正常使用或者居民人身財(cái)產(chǎn)安全情形的，區(qū)房屋行政管理部門(mén)可以組織代為維修。維修費(fèi)用經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)審價(jià)后，憑審價(jià)報(bào)告和區(qū)房屋行政管理部門(mén)出具的支取通知，在專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支。