魏文江

摘要：隨著國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策力度的持續(xù)加大和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，房地產(chǎn)企業(yè)已逐漸擺脫簡(jiǎn)單粗放的發(fā)展，開(kāi)始步入“精耕細(xì)作”時(shí)代。在此形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的重要性就越發(fā)凸顯，成本管控也將成為其今后經(jīng)營(yíng)管理的核心所在。本文從房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的背景、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題、效能監(jiān)察在房地產(chǎn)企業(yè)成本管控中的應(yīng)用等三個(gè)方面進(jìn)行論述，以期就效能監(jiān)察如何在房地產(chǎn)企業(yè)成本管控中發(fā)揮積極作用進(jìn)行探尋。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 成本管控 效能監(jiān)察

進(jìn)入新時(shí)期以來(lái)，在新的發(fā)展形勢(shì)和環(huán)境下，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策不斷加碼，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈。作為資金密集型行業(yè)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的挑戰(zhàn)和空前的壓力，已然走到了行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵階段。為避免被淘汰出局，房地產(chǎn)企業(yè)一條重要的出路就是全面推進(jìn)精細(xì)化管理，通過(guò)加強(qiáng)和實(shí)施成本管控，提高項(xiàng)目盈利水平，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)而求得生存與發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的背景

從上世紀(jì)80年代初期開(kāi)始，伴隨著國(guó)家住房、土地使用制度改革的啟動(dòng)和推進(jìn)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)正式進(jìn)入了市場(chǎng)化發(fā)展階段。歷經(jīng)三十余年發(fā)展。尤其是近十幾年來(lái)的突飛猛進(jìn)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已逐步孕育壯大，成為影響國(guó)計(jì)民生的重要支柱性行業(yè)和國(guó)家發(fā)展的新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)極為重要的地位。而進(jìn)入新時(shí)期以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大的挑戰(zhàn)和發(fā)展壓力，國(guó)家政策調(diào)控持續(xù)加碼，行業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)益發(fā)加劇，市場(chǎng)集中度迅速提高，加之中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)加大、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡、居民消費(fèi)轉(zhuǎn)型升級(jí)、城市化率不斷提升等多種外部因素的影響，必將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰、棄舊開(kāi)新。

隨著房地產(chǎn)企業(yè)“精耕細(xì)作”的時(shí)代不可避免的到來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)化管理和成本管控將成為當(dāng)前及今后提升競(jìng)爭(zhēng)力、提高利潤(rùn)水平的關(guān)鍵所在。而成本管控水平和能力。將不僅成為房地產(chǎn)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的重要指標(biāo)，甚至?xí)蔀榉康禺a(chǎn)企業(yè)直面低利潤(rùn)時(shí)代來(lái)臨的生存之本、發(fā)展之基。所以，如何加強(qiáng)成本管控已經(jīng)成為了房地產(chǎn)企業(yè)修煉內(nèi)功、提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力的必修課。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題

宏觀層面越調(diào)控，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越激烈。而根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的普遍規(guī)律，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越激烈，企業(yè)利潤(rùn)越微薄。在過(guò)去的很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，為了抑制房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)熱和高房?jī)r(jià)的局面，各級(jí)政府陸續(xù)推出一系列宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，尤其是十九大習(xí)近平總書(shū)記提出堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位以來(lái)，樓市調(diào)控力度更是達(dá)到了史無(wú)前例的水平。與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，行業(yè)集中度加速上升，行業(yè)的馬太效應(yīng)進(jìn)一步放大。在市場(chǎng)化的經(jīng)濟(jì)條件下。嚴(yán)格成本控制，以求實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)成本最低化，使項(xiàng)目獲得最佳經(jīng)濟(jì)效益，越發(fā)成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的關(guān)鍵手段。但反觀國(guó)內(nèi)目前房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理，由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整體上市場(chǎng)化進(jìn)程較短，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控水平和能力明顯偏低，整體還處在相對(duì)粗放的狀態(tài)。

總體來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本管控主要存在著以下五個(gè)方面的問(wèn)題：一是思想認(rèn)識(shí)不夠，雖然不少房企已經(jīng)意識(shí)到加強(qiáng)成本管控的重要性，但在企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理實(shí)踐中卻并未下大力氣推行。真正付諸于行動(dòng)并取得良好效果的不多；二是成本管理多流于形式，很多企業(yè)的成本管理工作大多流于表面，往往盲目進(jìn)行事中和事后的成本管理，卻弱化了事前的成本管控，同時(shí)未規(guī)范成本預(yù)測(cè)的現(xiàn)象也很普遍；三是缺乏成本管理的先進(jìn)理念，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)大多只注重設(shè)計(jì)、材料和設(shè)備等的成本控制，但并未進(jìn)行更為精細(xì)化的成本管理，沒(méi)有真正樹(shù)立起全員參與和全成本、全過(guò)程的成本管控理念；四是缺少對(duì)成本管理過(guò)程的有效監(jiān)管，甚至存在監(jiān)控空白，如很多企業(yè)項(xiàng)目公司擁有過(guò)大的決策權(quán)，但缺少有效的監(jiān)管等；五是成本管理制度體系不夠完善，成本管理缺乏執(zhí)行力，特別是未建立相對(duì)應(yīng)崗位的責(zé)權(quán)利和有效的獎(jiǎng)懲機(jī)制。

三、效能監(jiān)察在房地產(chǎn)企業(yè)成本管控中的應(yīng)用

一直以來(lái)，效能監(jiān)察作為企業(yè)管理的重要監(jiān)督手段和紀(jì)檢監(jiān)察工作的具體抓手，承擔(dān)著防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)控運(yùn)營(yíng)成本，提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益、效果、效率的重要職責(zé)。同時(shí)，作為加強(qiáng)黨風(fēng)廉政建設(shè)的重要途徑與方法，效能監(jiān)察也是從源頭上預(yù)防腐敗、治理腐敗的重要手段，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)廉潔經(jīng)營(yíng)和有質(zhì)量的可持續(xù)性發(fā)展提供了重要保障。自黨的第十五屆中央紀(jì)委第四次全會(huì)明確了國(guó)有企業(yè)效能監(jiān)察的工作內(nèi)容和努力方向以來(lái)，效能監(jiān)察就在國(guó)有企業(yè)權(quán)力監(jiān)督、資產(chǎn)監(jiān)管等方面發(fā)揮了非常重要的作用。特別是近年來(lái)，許多國(guó)有企業(yè)堅(jiān)持以效能監(jiān)察為手段，強(qiáng)化對(duì)經(jīng)營(yíng)管理全過(guò)程的監(jiān)控，規(guī)范了各種經(jīng)營(yíng)管理行為，取得了明顯的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。上述內(nèi)容為我們將效能監(jiān)察引入房地產(chǎn)企業(yè)成本管控，提升成本管控能力，提高項(xiàng)目盈利水平，提供了充分的理論和現(xiàn)實(shí)依據(jù)。

（一）效能監(jiān)察在房地產(chǎn)企業(yè)成本管控中的應(yīng)用基礎(chǔ)

效能監(jiān)察多年來(lái)的工作實(shí)踐證明，抓好效能監(jiān)察工作，就必須建立效能監(jiān)察的長(zhǎng)效管理機(jī)制，做到與企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理緊密結(jié)合。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)成本管控中實(shí)施效能監(jiān)察，首先需要建立完善四項(xiàng)成本管理的基礎(chǔ)工作：一是實(shí)施全面預(yù)算管理體系。要以目標(biāo)成本為依據(jù)，引入成本倒逼機(jī)制，確保各項(xiàng)目公司能根據(jù)預(yù)算行事，做到對(duì)預(yù)算執(zhí)行過(guò)程的全面控制。二是建立健全科學(xué)的成本控制管理制度和責(zé)任體系。并且要通過(guò)效能監(jiān)察、專項(xiàng)審計(jì)等方式，加強(qiáng)對(duì)制度執(zhí)行情況的監(jiān)督管理，確保成本管理落到實(shí)處。三是做好成本分析管理。企業(yè)上下要嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)成本核算制度，按照量本利分析模型，精益分析成本構(gòu)成，并根據(jù)銷售經(jīng)營(yíng)結(jié)果，定期形成成本分析報(bào)告，實(shí)現(xiàn)全員、全方位、全價(jià)值鏈的成本管控。四是推行成本管理信息化系統(tǒng)。通過(guò)房地產(chǎn)成本管理信息化建設(shè)，對(duì)合同成本、非合同成本、待發(fā)生成本等在內(nèi)的全項(xiàng)目實(shí)行動(dòng)態(tài)成本管理，并據(jù)此建立形成動(dòng)態(tài)的成本預(yù)警機(jī)制。

（二）基于流程的效能監(jiān)察在房地產(chǎn)企業(yè)成本管控中的應(yīng)用措施

企業(yè)的各類生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)無(wú)不閃爍和滲透著流程管理的思想理念。而成本管控效能監(jiān)察就是基于流程的效能監(jiān)察，其主要內(nèi)涵就是針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中涉及成本的各項(xiàng)流程進(jìn)行效能監(jiān)察，將效能監(jiān)察與房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)真正有效結(jié)合，特別是要緊緊抓住對(duì)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的流程監(jiān)督，并做到在效能監(jiān)察實(shí)施、推進(jìn)的整個(gè)過(guò)程中實(shí)現(xiàn)流程化管理和操作。在具體的應(yīng)用和工作措施中，要重點(diǎn)做到以下五點(diǎn)內(nèi)容：

1.提高思想認(rèn)識(shí)。公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)要重視成本管控效能監(jiān)察工作，要從上至下地加大宣傳力度，真正提高領(lǐng)導(dǎo)以及員工對(duì)于開(kāi)展成本管控效能監(jiān)察工作可以強(qiáng)化企業(yè)管理、規(guī)范從業(yè)行為，特別是促進(jìn)成本管控、降低成本費(fèi)用這一重要意義的認(rèn)識(shí)，自覺(jué)地將成本管控效能監(jiān)察工作融入企業(yè)管理的中心，服務(wù)于企業(yè)成本管理的大局。

2.強(qiáng)化組織隊(duì)伍。，必須建立強(qiáng)有力的成本管控效能監(jiān)察領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，要整合企業(yè)內(nèi)部的各種監(jiān)督力量，充分整合審計(jì)、財(cái)務(wù)、企業(yè)管理、法律、監(jiān)察等監(jiān)督職能部門(mén)的力量，建立起一個(gè)完善的、全方位、全過(guò)程的領(lǐng)導(dǎo)體系。同時(shí)，要把承擔(dān)成本管控效能監(jiān)察工作的具體組織設(shè)在項(xiàng)目上，并選配好既懂業(yè)務(wù)又懂效能監(jiān)察的專職人員，以此作為項(xiàng)目效能監(jiān)察工作的抓手和支撐點(diǎn)。

3.加強(qiáng)制度建設(shè)。要結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)和各自企業(yè)的實(shí)際特點(diǎn)，強(qiáng)化制度的頂層設(shè)計(jì)，通過(guò)制定《成本管控效能監(jiān)察實(shí)施辦法》、《成本管控效能監(jiān)察指導(dǎo)手冊(cè)》等一系列基本工作制度，明確成本管控效能監(jiān)察工作的職能定位、職責(zé)權(quán)限、操作規(guī)程等。

4.推進(jìn)流程管理。一方面，要從著力于項(xiàng)目公司運(yùn)營(yíng)能力建設(shè)出發(fā)，開(kāi)展以不斷提高流程運(yùn)行效能為目的的流程優(yōu)化，建立公司成本管控流程持續(xù)優(yōu)化機(jī)制--流程效能管理體系，并確保將成本管控效能監(jiān)察定位在對(duì)開(kāi)發(fā)過(guò)程招投標(biāo)管理、合約管理、財(cái)務(wù)費(fèi)用等各個(gè)成本管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的管控上。另一方面，要建立成本管控效能監(jiān)察自身的工作流程，推行成本管控效能監(jiān)察信息化管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)流程化、信息化、規(guī)范化操作。

5.建立長(zhǎng)效機(jī)制。要自上而下建立組織機(jī)構(gòu)，每年進(jìn)行嚴(yán)格的成本管控效能監(jiān)察立項(xiàng)，確保每個(gè)項(xiàng)目都納入效能監(jiān)察范圍，年中要進(jìn)行持續(xù)的督導(dǎo)、檢查，年終要進(jìn)行考核表彰，形成成本管控效能監(jiān)察工作的有效閉環(huán)。同時(shí)，要及時(shí)建立責(zé)任機(jī)制、完善相關(guān)制度、規(guī)范業(yè)務(wù)流程、追蹤反饋效果等，切實(shí)構(gòu)建成本管控效能監(jiān)察的長(zhǎng)效機(jī)制，形成“全員成本”的成本管控理念。

（三）結(jié)語(yǔ)

效能監(jiān)察不僅是防止企業(yè)違規(guī)違紀(jì)行為、預(yù)防和治理腐敗的重要抓手，也是房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本管控，實(shí)現(xiàn)成本管理升級(jí)的重要工具，對(duì)當(dāng)下面臨新形勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)具有十分現(xiàn)實(shí)的意義。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施基于流程的成本管控效能監(jiān)察，既是加強(qiáng)成本控制的有效途徑，更是其當(dāng)前及未來(lái)發(fā)展的需要。在具體的實(shí)施過(guò)程中關(guān)鍵是要在建立健全實(shí)施全面預(yù)算管理體系、建立健全科學(xué)的成本控制管理制度和責(zé)任體系、做好成本分析管理、推行成本管理信息化系統(tǒng)等四項(xiàng)基礎(chǔ)工作上，通過(guò)提高思想認(rèn)識(shí)、強(qiáng)化組織隊(duì)伍、加強(qiáng)制度建設(shè)、推進(jìn)流程管理、建立長(zhǎng)效機(jī)制等措施，結(jié)合實(shí)際加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的成本管控，特別是要把成本管控效能監(jiān)察深入到各項(xiàng)目之中，監(jiān)督項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本管理的各個(gè)重要環(huán)節(jié)，有效、有力促進(jìn)項(xiàng)目成本管理，降低企業(yè)成本，達(dá)到提升項(xiàng)目效益、提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的目的。