袁筱玲

內(nèi)容摘要：房地產(chǎn)信托投資基金在我國還屬于一種新興產(chǎn)物，如何從我國成都市的具體情況出發(fā)開展該業(yè)務(wù)，是此次研究的重點(diǎn)。本文通過理論分析并參照國內(nèi)外在該領(lǐng)域的成功經(jīng)驗(yàn)，對成都市開展房地產(chǎn)信托投資基金進(jìn)行可行性分析與最佳實(shí)施性分析。研究采用定量化的分析手段展開，通過問卷調(diào)查與問卷分析，并依賴結(jié)構(gòu)方程模型確定了開展房地產(chǎn)信托投資基金的三個關(guān)鍵因素，其中流通規(guī)模與流通速度在三個關(guān)鍵因素中的產(chǎn)品優(yōu)勢因素中發(fā)揮著主要作用?；谶@些關(guān)鍵因素，結(jié)合區(qū)域集聚性分析、區(qū)域特征分析以及區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展特質(zhì)，不僅明確了成都開展房地產(chǎn)信托投資基金的可行性，而且給出了以提升流通規(guī)模與流通速度為主的四步實(shí)施策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)信托投資基金 房地產(chǎn)金融創(chuàng)新 成都 流通領(lǐng)域

研究背景與研究目標(biāo)

房地產(chǎn)信托投資基金英文簡稱為REITs，作為一種新興產(chǎn)物，發(fā)展時間較短。我國如何利用這一新興工具，同步促進(jìn)金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展？就此問題，研究團(tuán)隊(duì)以我國成都為例展開研究。在研究之初，由于對REITs（文中如不特殊聲明，REITs均表示“房地產(chǎn)信托投資基金”）掌握不夠深入，參閱了國內(nèi)外同行在此領(lǐng)域的研究成果。參閱的REITs已有成果主要分為三類，第一類是REITs的特征性分析成果，第二類是REITs的宏觀應(yīng)用性和前瞻性分析，第三類是REITs的區(qū)域宏觀應(yīng)用前瞻性分析。通過第一類成果分析，從理論層面對REITs的金融特征和房地產(chǎn)特征有了較為清晰的認(rèn)識；通過第二類和第三類成果分析，對宏觀層面的REITs可行性與實(shí)施性有了更加深入的了解。但是由于第二類和第三類研究成果都側(cè)重于理論分析，因此實(shí)證應(yīng)用性較弱。本文決定以我國尚未深入開展REITs的成都市為實(shí)例，就其REITs的可行性與最佳實(shí)施路徑給予較為清晰的回答。

研究方法

（一）開展REITs典型城市成功經(jīng)驗(yàn)分析

通過對已經(jīng)開展REITs相關(guān)城市工作的深入分析，可以確定其成功開展REITs的隱藏關(guān)鍵因素（這些關(guān)鍵因素具有極強(qiáng)的隱藏性，在REITs開展中并未直接外顯）。一旦將這些隱藏的關(guān)鍵因素確定，就可以以隱藏關(guān)鍵因素作為抓手，來確定待開展REITs城市是否具備這些特征，以及這些特征的強(qiáng)弱，從而為REITs能否展開，以及如何展開提供關(guān)鍵性的決策依據(jù)。

關(guān)于隱藏關(guān)鍵因素如何確定，通過前期的分析，結(jié)合對房地產(chǎn)、金融以及基金領(lǐng)域的深入研究，并與整個研究團(tuán)隊(duì)掌握的分析理論與分析方法結(jié)合，最終確定采用結(jié)構(gòu)方程模型分析方法。之所以選擇結(jié)構(gòu)方程模型分析方法，是由于其在推導(dǎo)隱藏變量方面具有極強(qiáng)的性能。在確定結(jié)構(gòu)方程模型分析方法之后，需要確定如何展開結(jié)構(gòu)方程模型分析。對于該分析的確定，主要涉及三個方面的問題：一是分析的展開方式，二是分析面向的人群，三是分析的展開內(nèi)容。對于第一個問題，以電話回訪+網(wǎng)上調(diào)查+營業(yè)場所現(xiàn)場調(diào)查的方式展開。需要強(qiáng)調(diào)的是，這三種方式必須都要兼顧到，即電話回訪方式、網(wǎng)上調(diào)查方式與營業(yè)場所現(xiàn)場調(diào)查方式都要體現(xiàn)，且三者受訪比例應(yīng)該保持大體一致。電話回訪方式適用人群為已經(jīng)購買REITs的客戶，網(wǎng)上調(diào)查適用人群為準(zhǔn)備通過線上購買REITs的潛在客戶，營業(yè)場所現(xiàn)場調(diào)查適用人群為準(zhǔn)備通過線下購買REITs的潛在客戶。這樣可以對已經(jīng)購買REITs人群和潛在購買REITs人群從理論上都做到有效覆蓋。在第一個問題確定的同時，第二個問題也就可以迎刃而解，第三個問題主要涉及調(diào)查過程中調(diào)查的內(nèi)容。通過對研究問題的深入分析，最終確定從五個方面展開，它們依次為REITs基金產(chǎn)品收益性特征、REITs基金產(chǎn)品發(fā)售渠道特征、REITs基金產(chǎn)品受托方企業(yè)特征、REITs基金產(chǎn)品受托方企業(yè)所在地地緣特征以及其它關(guān)鍵特征?？紤]到被調(diào)查者受訪的時間接受度，整個問卷調(diào)查內(nèi)容被控制在五分鐘之內(nèi)完成，調(diào)查方式以回答或者填寫短小精煉、有明確待選項(xiàng)問題為主的方式展開。

通過上述過程，可以收集到已經(jīng)購買REITs產(chǎn)品和潛在購買REITs產(chǎn)品客戶對REITs關(guān)注的相關(guān)重要數(shù)據(jù)。首先，基于該調(diào)查數(shù)據(jù)結(jié)果，通過回收問卷的有效性分析，將具備完整性與合理性的問卷作為有效問卷，并且確定有效問卷數(shù)量占整個發(fā)放調(diào)查問卷的比例要高于95%，才能接受此次問卷調(diào)查。在此基礎(chǔ)上，以之前確定的每個選項(xiàng)的分值權(quán)重，對單張有效問卷進(jìn)行數(shù)值化處理，將文字調(diào)查結(jié)果轉(zhuǎn)化為數(shù)值結(jié)果。其次，利用數(shù)值調(diào)查結(jié)果進(jìn)行相關(guān)性分析，確定每一項(xiàng)之間的唯一相關(guān)性結(jié)果。后續(xù)的結(jié)構(gòu)方程模型就基于該相關(guān)性分析結(jié)果進(jìn)行，通過設(shè)定外部變量（包括外部顯示變量與外部隱藏變量）、內(nèi)部變量（包括內(nèi)部顯示變量與內(nèi)部隱藏變量）進(jìn)行最優(yōu)結(jié)構(gòu)方程模型分析。需要強(qiáng)調(diào)的是，結(jié)構(gòu)方程模型分析的質(zhì)量高低以對應(yīng)模型的結(jié)構(gòu)方程模型關(guān)鍵統(tǒng)計參數(shù)為評價依據(jù)進(jìn)行區(qū)分。再次，基于上述過程確定的高質(zhì)量、可信的結(jié)構(gòu)方程模型不僅展示了之前無法確定的關(guān)鍵隱藏變量，而且對這些變量在整個系統(tǒng)中所起到的作用給予具體定量化說明。最后，利用對開展REITs典型城市的分析，明確決定REITs能否成功展開的關(guān)鍵因素，及其在系統(tǒng)中所起到的不同作用?；谠摻Y(jié)果，在準(zhǔn)備深入開展REITs的城市，以如上確定的關(guān)鍵因素作為對比關(guān)鍵因素進(jìn)行分析，即可確定待深入開展REITs城市是否具備開展REITs的條件，以及如何開展REITs的方式與方法。

（二）準(zhǔn)備深入展開REITs城市的對照性分析

通過如上分析，在確定了可供參考的關(guān)鍵點(diǎn)之后，只需對準(zhǔn)備深入開展REITs城市進(jìn)行對照性分析即可。對照性分析不僅僅停留在宏觀層面，還包括采取定量分析手段進(jìn)行的高置信度下的對照性分析。對于前者，分析方法自然是十分明確的；對于后者，下面將給出具體的說明。

在確定關(guān)鍵隱藏點(diǎn)后，無論是被研究對象形態(tài)如何，確定后的關(guān)鍵隱藏點(diǎn)無外乎是以下五類。第一類是基于政策優(yōu)勢的關(guān)鍵隱藏點(diǎn)，政策優(yōu)勢主要是體現(xiàn)在政策的先行先試方面。對于這一點(diǎn)，可以采用政策集聚方式予以確定，核心是以該地區(qū)享有的先行先試政策數(shù)量占據(jù)全國同期先行先試政策數(shù)量比重來作為集聚度，同時考慮到先行先試時間集聚度，利用二者綜合定量分析出待研究地區(qū)的政策集聚度，并利用該集聚度的強(qiáng)度與變化趨勢，來確定該地區(qū)是否具有政策優(yōu)勢。第二類是基于地緣優(yōu)勢的關(guān)鍵隱藏點(diǎn)，地緣優(yōu)勢主要體現(xiàn)在旅游集聚度方面。當(dāng)一地區(qū)具有地緣優(yōu)勢后，該地區(qū)的旅游到訪集聚度在全國同類地區(qū)中必然是居于較高位置的，同時與之對應(yīng)的旅游出訪集聚度在全國同類地區(qū)中則居于較低位置。對于旅游到訪集聚度，以到該地區(qū)旅游人數(shù)占全國同期國內(nèi)旅游人數(shù)的比重作為測度依據(jù)；就出訪集聚度與之類似，不再贅述。第三類是基于產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的關(guān)鍵隱藏點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢主要體現(xiàn)在整體產(chǎn)能方面，對于產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢可以從就業(yè)和產(chǎn)出兩方面進(jìn)行集聚度分析。以就業(yè)集聚度作為就業(yè)的測度指標(biāo)，以產(chǎn)出集聚度作為產(chǎn)出的測度指標(biāo)，至于其具體實(shí)現(xiàn)，參照之前的集聚度指標(biāo)來完成，不再贅述。第四類是基于產(chǎn)品優(yōu)勢的關(guān)鍵點(diǎn)，產(chǎn)品優(yōu)勢主要體現(xiàn)在產(chǎn)品的價格特征、質(zhì)量特征與多樣性特征。對于這三類特征，均以同樣的方式確定對應(yīng)關(guān)鍵指標(biāo)進(jìn)行測度。第五類是基于其它優(yōu)勢的關(guān)鍵隱藏點(diǎn)，這種優(yōu)勢同理可確定對應(yīng)指標(biāo)進(jìn)行明確。

在確定了對所有可能關(guān)鍵隱藏點(diǎn)的定量分析手段后，可以確定待分析地區(qū)在對應(yīng)關(guān)鍵點(diǎn)中是否具有優(yōu)勢，以及具有多強(qiáng)的優(yōu)勢。基于這些優(yōu)勢結(jié)果以及弱勢結(jié)果，在REITs產(chǎn)品設(shè)計中，采取揚(yáng)長避短的方式，將優(yōu)勢充分發(fā)揮，將劣勢盡量回避，從而實(shí)現(xiàn)REITs產(chǎn)品的理論收益最大化。最終在REITs產(chǎn)品的銷售中，既保證將潛在的所有用戶轉(zhuǎn)化為實(shí)際用戶，又能夠確保用戶收益的最大化。

實(shí)證研究

（一）國內(nèi)其它城市開展REITs的實(shí)證分析

由于我國對REITs工作尚未全面放開，只在部分城市進(jìn)行了先行先試，因此就選取先行先試地區(qū)的REITs為研究對象展開。在此次研究中，以我國國內(nèi)上市的“鵬華前海萬科封閉式混合型證券投資基金”為具體實(shí)例（該基金于2015年6月18日在深交所上市）。針對該基金產(chǎn)品，研究團(tuán)隊(duì)在產(chǎn)品上線前、上線時、上線后的三個不同階段，始終緊密圍繞該產(chǎn)品進(jìn)行深入跟蹤式調(diào)研。以選取潛在用戶、正在購買產(chǎn)品用戶以及已經(jīng)購買產(chǎn)品的用戶為對象，通過問卷調(diào)查來展開分析。在整個研究過程中，共計發(fā)放調(diào)查問卷2600份，回收有效調(diào)查問卷數(shù)量2513份，問卷調(diào)查的有效率達(dá)到96.65%，遠(yuǎn)大于之前設(shè)定的95%門限值。因此，可以認(rèn)為整個問卷調(diào)查與回收符合要求，對應(yīng)調(diào)查結(jié)果有效。

在此基礎(chǔ)上，首先利用回收的調(diào)查問卷，以權(quán)重線性穩(wěn)定遞增方式對每個問題的每個選項(xiàng)進(jìn)行賦值，將被調(diào)查者的調(diào)查結(jié)果轉(zhuǎn)換為數(shù)值序列；其次將有效調(diào)查問卷所得的多維時間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行相關(guān)性分析，得到相關(guān)系數(shù)矩陣；最后基于該相關(guān)系數(shù)矩陣進(jìn)行結(jié)構(gòu)方程模型分析，主要參閱了國內(nèi)學(xué)者張莉等（2015）、馬孝先（2014）、鄭寶華等（2014）的主要分析成果。由于在結(jié)構(gòu)方程模型分析中，需要自行設(shè)定外部變量、內(nèi)部變量，因此得到具有高置信度模型需要進(jìn)行大量分析才能夠得出?；谠撘螅ㄟ^多次論證，最終在設(shè)定Y變量為3個，X變量為7個，NK變量為1個，NE變量為2個的前提下，得到具有高置信度的模型，該模型的關(guān)鍵參數(shù)如表1所示。

從上述分析結(jié)果來看，該模型具有高可信度。同時，對該結(jié)構(gòu)模型的結(jié)構(gòu)進(jìn)行多次反復(fù)論證，認(rèn)為其與現(xiàn)實(shí)意義吻合，因此最終確定挖掘出關(guān)鍵隱藏變量的模型。為了便于后續(xù)的對比與參照分析，特將該結(jié)構(gòu)方程模型展出，具體如圖1所示。

從圖1可以看出，對于REITs的成功關(guān)鍵點(diǎn)，現(xiàn)在已經(jīng)確定為三大因素—地緣優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢。這三大優(yōu)勢通過內(nèi)部與外部的共同作用形成有效合力。但是，不僅外部因素、內(nèi)部因素在REITs成功過程中所起到的作用不一樣，而且地緣優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢與產(chǎn)品優(yōu)勢各自發(fā)揮的作用也存在顯著差異。產(chǎn)品優(yōu)勢主要包括流通規(guī)模與流通速度，這兩類指標(biāo)不僅對二手房流通規(guī)模和流通速度有效，而且對新建商品房流通規(guī)模和流通速度同樣有效。從圖1展示的權(quán)重系統(tǒng)來看，以流通規(guī)模和流通速度為代表的產(chǎn)品優(yōu)勢發(fā)揮的權(quán)重要顯著高于其它因素權(quán)重。因此，流通規(guī)模和流通速度對基于REITs模式進(jìn)行房地產(chǎn)金融創(chuàng)新發(fā)揮的作用非常顯著。

（二）成都開展REITs的可行性與實(shí)施路徑分析

按照前述分析思路，對所有樣本對象進(jìn)行分析研究，將已經(jīng)量化的數(shù)據(jù)匯總，同時將未量化的關(guān)鍵項(xiàng)進(jìn)行量化處理。通過較長時間的分析整理，最終得到與被調(diào)查對象實(shí)際相符，又與分析思路要求一致的量化處理結(jié)果。為了便于后續(xù)分析，特將其中部分?jǐn)?shù)據(jù)進(jìn)行展示，具體如表2所示。

可行性分析。在之前的理論分析中已經(jīng)明確了借助問卷調(diào)查，通過結(jié)構(gòu)方程模型分析確定REITs的關(guān)鍵隱藏點(diǎn)。在此基礎(chǔ)上，對準(zhǔn)備深入開展以及準(zhǔn)備開展REITs的城市是否具備展開REITs的條件進(jìn)行分析，可行性條件基于確定的關(guān)鍵隱藏點(diǎn)，以上述環(huán)節(jié)確定的兩個關(guān)鍵隱藏點(diǎn)—地緣優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢作為分析方向。之所以沒有加入產(chǎn)品優(yōu)勢進(jìn)行分析，完全是源于成都沒有成熟的REITs產(chǎn)品。因此，以其中已經(jīng)明確的子指標(biāo)（地緣優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢）集聚度作為分析手段，得到最近四年以集聚性為代表的主要數(shù)據(jù)，具體如表2所示。

從表2數(shù)據(jù)來看，成都市地緣優(yōu)勢非常顯著，這可以從其國際游客到訪中體現(xiàn)出來。同時成都市的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢較為顯著，這可以從其總產(chǎn)出集聚度和勞動力集聚度來體現(xiàn)。但是相較于旅游集聚的強(qiáng)勢，總產(chǎn)出集聚度和勞動力集聚度的集聚強(qiáng)度并不顯著。另外，成都市的產(chǎn)品優(yōu)勢顯著，這可以從其總出口產(chǎn)品集聚度和進(jìn)口產(chǎn)品集聚度來體現(xiàn)。但是相較于旅游集聚的強(qiáng)勢，出口產(chǎn)品集聚度和進(jìn)口產(chǎn)品集聚度的集聚強(qiáng)度也并不顯著。從兩類關(guān)鍵因素—地緣因素、產(chǎn)業(yè)因素的變動趨勢來看，無論是哪一種因素，其在成都市均呈現(xiàn)出增長性趨勢。這說明，成都市的兩類關(guān)鍵因素相較于全國其它地區(qū)而言均具有顯著優(yōu)勢（之所以這樣說是因?yàn)榧鄱仁且粋€相對量，不是一個絕對量，其總值為1。當(dāng)集聚體之內(nèi)某一對象的集聚度出現(xiàn)增長的趨勢，勢必代表著集聚體內(nèi)的其它一家或者多家的集聚性出現(xiàn)下滑）。同時，從表2數(shù)據(jù)來看，成都市二手房流通規(guī)模增幅、二手房流通速度增幅為代表的產(chǎn)品優(yōu)勢增速是非常顯著的，這一點(diǎn)同樣在新建商品房流通規(guī)模增幅、新建商品房流通增幅中得到了同等規(guī)模的體現(xiàn)。這說明在深圳分析中，確定的產(chǎn)品優(yōu)勢在成都是具備的?；谏鲜龇治觯梢哉J(rèn)為成都市具備三類關(guān)鍵隱藏因素（地緣因素、產(chǎn)業(yè)因素、產(chǎn)品因素）的優(yōu)勢。因此，在成都市進(jìn)行REITs具備可行性。

實(shí)施路徑分析。從可行性分析結(jié)果來看，成都REITs的產(chǎn)品優(yōu)勢、地緣優(yōu)勢與產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢較為顯著。因此，從總的實(shí)施路徑來說，成都REITs的開展應(yīng)該圍繞地緣優(yōu)勢與產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，同時兼顧產(chǎn)品優(yōu)勢。

首先，對成都房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析。以商品房銷售價格與一年期存款利率為主要指標(biāo)進(jìn)行分析。選擇一年期存款利率源于REITs產(chǎn)品一般是一年為一個周期進(jìn)行分紅，且分紅比重要占到房地產(chǎn)租賃或者銷售所得總利潤的90%以上。因此，一年期銀行存款利率與REITs產(chǎn)品收益率存在極強(qiáng)的對比性和參照性。基于此，對成都市進(jìn)行分析，得到了所需的對比結(jié)果如圖2所示。

從圖2的分析結(jié)果可以看出，成都市新建商品房銷售價格增幅顯著高于一年期存款利率，即便對新建商品房銷售價格增幅進(jìn)行9折處理（考慮到REITs產(chǎn)品收益分紅比例下限），其依然高于一年期存款利率（這其中剔除2012年因?yàn)檎咴蚝徒?jīng)濟(jì)原因出現(xiàn)的瞬時回落現(xiàn)象）。與此同時，成都市房屋租賃價格是以新建商品房價格增幅作為房租起落的絕對依據(jù)，因此現(xiàn)有的成都市房屋租賃價格增幅顯著高于新建商品銷售價格增幅。從這一點(diǎn)來說，在成都進(jìn)行商品房租賃具有顯著優(yōu)勢。

其次，從成都市所處地緣來看，其作為路上絲綢之路和海上絲綢之路的唯一交匯點(diǎn)，在“一帶一路”建設(shè)中具有無可比擬的優(yōu)勢，因此產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢與人才集聚優(yōu)勢必將更加凸顯。從目前新歐亞鐵路的建設(shè)現(xiàn)狀來看，從成都到達(dá)歐洲阿姆斯特丹的亞歐貨運(yùn)快線已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了15天左右貨物從亞洲到西歐的快速運(yùn)輸，這條路大幅壓縮了原有的亞歐貨運(yùn)時間，降低了貨物運(yùn)輸成本，提高了亞歐國際貿(mào)易效率?；诖耍啥籍a(chǎn)業(yè)優(yōu)勢勢必會更進(jìn)一步彰顯。

再次，從成都市商品房的產(chǎn)品優(yōu)勢來看，無論是二手商品房流通規(guī)模增幅與流通速度，還是新建商品房流通規(guī)模增幅都顯著高于西部地區(qū)其它地區(qū)的對應(yīng)指標(biāo)數(shù)據(jù)。因此，必須保持成都市在該領(lǐng)域的優(yōu)勢地位，才能更加有效地開展基于REITs模式的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。建議成都市以創(chuàng)業(yè)定居、旅游定居和養(yǎng)老定居三種方式為主線，吸引人才來蓉，由此推動商品房流通規(guī)模與流通速度的更進(jìn)一步提高，實(shí)現(xiàn)成都在REITs房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中的相對優(yōu)勢地位。

最后，從政策優(yōu)勢來看，積極籌備的成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)在今年取得了實(shí)質(zhì)性突破。四川和重慶作為我國西部地區(qū)的強(qiáng)者，通過這種強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合方式，重造了西部地區(qū)新的經(jīng)濟(jì)增長極，加劇了產(chǎn)業(yè)和人才向西部地區(qū)的集聚，促使對成都市工業(yè)用房和住宅用房的需求逐漸加大。

結(jié)合上述分析，成都市在進(jìn)行REITs開發(fā)中，應(yīng)該以房地產(chǎn)租賃為主，工業(yè)發(fā)展為輔。具體而言，是在REITs產(chǎn)品中，不僅包括房地產(chǎn)租賃，而且包括對工業(yè)產(chǎn)業(yè)的投資。在房地產(chǎn)租賃中，以工業(yè)用房和住宅用房為重點(diǎn)，通過對兩類用房的有效配比，形成具有突出西部特色以及絲綢之路特色的REITs產(chǎn)品。在工業(yè)產(chǎn)品投資中，以具備絲綢之路特色，兼顧跨國貿(mào)易的工業(yè)產(chǎn)業(yè)為投資重點(diǎn)進(jìn)行投資。通過這種房地產(chǎn)租賃與工業(yè)投資兼顧的投資方式，吸引投資者進(jìn)行投資。通過利用這種紅利共享的模式，不但可以促進(jìn)成都市工業(yè)產(chǎn)業(yè)深入發(fā)展，而且對提升成都地區(qū)居住質(zhì)量和居住條件起到顯著作用。

結(jié)論

房地產(chǎn)信托投資基金在我國還屬于一種新興產(chǎn)物，成都作為尚未深入開展REITs的地區(qū)，能否開展REITs業(yè)務(wù)以及如何有效開展REITs業(yè)務(wù)是此次研究的重點(diǎn)。

首先，通過問卷設(shè)計、問卷調(diào)查、調(diào)查問卷分析、結(jié)構(gòu)方程模型分析，確定了開展REITs所需的三個關(guān)鍵因素，它們依次為地緣優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和產(chǎn)品優(yōu)勢。確定上述關(guān)鍵因素之后，通過對成都地區(qū)深入分析，明確了其在地緣優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢方面，與全國其它地區(qū)相比具有較為顯著的優(yōu)勢，由此明確了成都地區(qū)開展REITs的可行性。

其次，利用對成都地區(qū)的深入分析，制定了四步提升措施，重點(diǎn)是從流通領(lǐng)域入手，由提升流通速度、流通規(guī)模，來實(shí)現(xiàn)三大關(guān)鍵因素中產(chǎn)品優(yōu)勢因素所發(fā)揮的作用。對于流通領(lǐng)域中流通速度、流通規(guī)模的提升，建議以創(chuàng)業(yè)定居、旅游定居和養(yǎng)老定居三種方式為主線具體展開。通過這種房地產(chǎn)租賃與工業(yè)投資兼顧的投資方式，能最大限度地發(fā)揮成都所具有的比較優(yōu)勢和絕對優(yōu)勢，由此實(shí)現(xiàn)成渝地區(qū)的深入發(fā)展。

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