許兆勇

[摘 要]為深入了解并加快解決不動產(chǎn)登記難題，筆者在研習相關(guān)文獻、法律法規(guī)和政策的基礎(chǔ)上，就“無籍房”登記問題開展了調(diào)查研究，緊密結(jié)合工作實際，從概念、成因、意義等方面，進行了一些思考，提出了解決“無籍房”登記問題的方法，僅供參考和研討。

[關(guān)鍵詞]無籍房；不動產(chǎn)登記；群眾

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2018.22.075

[中圖分類號]F299.23 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2018）22-0-02

0 引 言

“無籍房”即無籍房產(chǎn)，是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上建成并使用的、未取得不動產(chǎn)權(quán)屬登記的樓房。通俗來講，“無籍房”就是那些沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)登記的房屋統(tǒng)稱。《物權(quán)法》第10條規(guī)定“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度”；第14條規(guī)定“不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力”?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》第2條規(guī)定“本條例所稱不動產(chǎn)，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物”。因此，沒有經(jīng)過不動產(chǎn)登記機構(gòu)確權(quán)登記的房屋，就是沒有合法產(chǎn)權(quán)的房屋。

1 “無籍房”問題的成因

“無籍房”無法辦理不動產(chǎn)登記的原因很多，有的是欠繳稅費，有的改變規(guī)劃用途，有的驗收不合格，還有的是開發(fā)主體滅失，等等，但這些都是外在表現(xiàn)。究其成因比較復雜，主要集中體現(xiàn)在3個方面。

1.1 政府相關(guān)部門監(jiān)管和執(zhí)法缺位

房地產(chǎn)開發(fā)鏈條長、環(huán)節(jié)多、程序復雜，從取得土地項目立項，從項目開工建設再到竣工驗收，從房屋交付給業(yè)主到業(yè)主取得不動產(chǎn)權(quán)證書，涉及國土、住建、發(fā)改、安監(jiān)、工商、消防、稅務和銀監(jiān)局等眾多政府部門。長期以來，房地產(chǎn)市場管理不規(guī)范、不到位、不嚴格，各部門在監(jiān)督管理上“鐵路警察各管一段”，沒能形成有效的聯(lián)動機制，各部門之間信息不對稱、不共享。此外，基層部門執(zhí)法力量薄弱、執(zhí)法手段單一，存在未批先建、手續(xù)不全就開發(fā)、沒有施工許可證就開工、沒有預售許可證就銷售等不規(guī)范的地方，造成“無籍房”問題越積越多。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信譽和實力不足

房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型行業(yè)，融資渠道比較單一，主要來源于銀行貸款和房屋預售取得的資金，投入產(chǎn)出周期一般都比較長、開發(fā)經(jīng)營涉及面廣，同時因其下屬公司地域分散，資金管理鏈條較長，往往容易受國家宏觀政策和社會經(jīng)濟等因素影響，因此在資金運籌較其他行業(yè)表現(xiàn)得更為復雜。往往一些小開發(fā)商在面對高負債的情況下，無力足額繳納稅費、土地出讓金，沒能取得相關(guān)手續(xù)，在缺少辦理房屋產(chǎn)權(quán)的一些基本要件的前提下，無法辦理不動產(chǎn)登記。有的開發(fā)企業(yè)沒有資金實力，沒有管理經(jīng)驗，沒有社會責任，主觀上為了追求利益最大化，在繳納稅費方面能拖則拖、能逃則逃、能省則省，稅費欠繳成為不能為業(yè)主辦照的重要原因。

1.3 群眾法律意識淡薄

房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售的過程中，為快速回籠資金，有的搞虛假宣傳，有的搞價格欺詐，為樓盤快速銷售宣聲造勢。一些群眾法律意識淡薄，不了解房地產(chǎn)開發(fā)銷售的相關(guān)要求，不懂房地產(chǎn)相關(guān)知識，在購買房產(chǎn)時，沒有認真了解開發(fā)商的相關(guān)資質(zhì)，不管“五證”是否齊全就購買，導致最終無法辦理產(chǎn)權(quán)證。

2 解決“無籍房”問題的重要意義

大量“無籍房”問題長期存在，不僅嚴重損害了群眾的合法權(quán)益，還會影響地方經(jīng)濟社會發(fā)展，也降低了政府公信力，已經(jīng)成為各級政府亟待解決的問題。

“無籍房”問題關(guān)系著人民群眾的切身利益。無論是什么原因產(chǎn)生的“無籍房”，最終受害的都是人民群眾。房子沒有產(chǎn)權(quán)證，面臨著一系列難題，交易難、繼承難、融資難、改善居住環(huán)境難，這些難題直接影響群眾的切身利益，牽動著百姓的心。家住四平市華億紫禁城小區(qū)21號樓的王晶感受極深：“住著不踏實，想賣又賣不了，我家90多歲的老母親沒少跟著上火”。老百姓用“血汗錢”買的房子，但房屋合法物權(quán)和財產(chǎn)權(quán)不能得到保障。

“無籍房”問題關(guān)系經(jīng)濟社會的健康發(fā)展?！盁o籍房”是很重要的一部分資產(chǎn)，就是因為沒有產(chǎn)權(quán)證，如同“一潭死水”，長期不能流動，無法顯化為資本，不利于經(jīng)濟社會發(fā)展。筆者了解到，2017年以來四平市解決了1.2萬戶、105萬平方米無籍房，為地方財政增加了1.6億元的稅費收入。按四平市的標準，全國將能增加多少財政收入，更重要的是這些“無籍房”在取得“戶口”以后，數(shù)以萬億計的資產(chǎn)就能夠流動起來了，能夠轉(zhuǎn)移交易、抵押融資，還能增加稅費收入，將能夠促進經(jīng)濟發(fā)展。

“無籍房”問題關(guān)系著黨和政府的公信力。近年來，各地因“無籍房”而引發(fā)的上訪問題呈逐年上升態(tài)勢，從某種程度上來講，“無籍房”問題已經(jīng)成為群眾反映強烈的突出問題。這反映出政府部門在擔當作為上做得還遠遠不夠，也折射出政府在踐行“堅持以人民為中心的發(fā)展思想”“解決好人民群眾普遍關(guān)心的突出問題”上，距離人民群眾的期盼，還有很大的差距。問題積累多年，再不解決這一突出問題，“無籍房”就會成為“無奈房”“傷心房”，這不僅拷問著政府的作風，還影響著人民群眾的獲得感和幸福感，更損害著黨和政府的形象和公信力。

3 解決“無籍房”問題的辦法

“無籍房”問題涉及面廣，社會普遍關(guān)注，涉及違反政策規(guī)定、不符合規(guī)劃、欠繳稅費等各類矛盾，在解決過程中不可避免會遇到這樣那樣的問題，都是老大難問題，必須統(tǒng)籌謀劃、精心組織、精準失策。

3.1 壓實主體責任

我國要充分發(fā)揮政府的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)作用，落實好市縣政府主體責任，建立“一把手”負責和領(lǐng)導包干聯(lián)系制度，組建主要負責人牽頭的領(lǐng)導機構(gòu)，抽調(diào)精干力量，搭建工作專班，在政府設立聯(lián)合辦公室，具體負責綜合協(xié)調(diào)、督察督辦和組織實施等工作。聯(lián)合辦公室要涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)管理的所有職能部門，根據(jù)不動產(chǎn)登記前置條件的職責，分工負責協(xié)調(diào)聯(lián)動，盯緊目標任務，明確時間表、路線圖，實行掛圖作戰(zhàn)、倒排工期，責任到人，做到完成一項、銷號一項。同時，我國要建立省市縣三級聯(lián)絡員工作制度，跟蹤督導工作進展，及時向上級聯(lián)合辦公室上報有關(guān)情況。

3.2 搞好摸底排查

相關(guān)部門要分門別類查實基本情況，建立問題清單和工作臺賬，做到“三個清楚”。一要數(shù)量清楚。包括“無籍房”的面積是多少，涉及多少戶群眾，目前已經(jīng)解決了多少，還有多少待解決。二要落位清楚。“無籍房”位于哪條街路、哪個小區(qū)或地塊內(nèi)，樓棟、門牌號是多少，擬落實的產(chǎn)權(quán)人姓名和聯(lián)系方式等信息都要摸清；三要原因清楚。查清“無籍房”不能辦理不動產(chǎn)登記的原因是什么，缺少哪些要件，這些要件分別需要哪個部門負責落實，形成問題清單。此外，相關(guān)部門要建立解決問題的工作臺賬，做到“三個明確”，即每一個“無籍房”都要明確到具體人頭、解決措施和完成時限，全程負責、全程跟進、一抓到底，確保問題不折不扣解決到位。

3.3 科學分類施策

解決“無籍房”問題，會遇到許多政策性、程序性難題，相關(guān)部門要結(jié)合各地實際，及時研究具體可行的政策措施，堅持依法規(guī)范，分類提出處理意見和工作程序，統(tǒng)一標準、統(tǒng)一規(guī)范解決相關(guān)問題，可采取“因地施策、一棟一策”“一事一議”等做法，成熟一批、解決一批。同時，相關(guān)部門要準確把握政策尺度，對應問題發(fā)生的時點，充分考慮政策法規(guī)和經(jīng)濟社會發(fā)展變化的實際情況，尊重歷史、實事求是。此外，工作人員要堅持特事特辦，加大工作創(chuàng)新力度，合理把握“簡化容缺”“并聯(lián)壓縮”“部門承諾”等幾個關(guān)鍵詞，通過制定特殊政策和實施集中辦理，加快辦證進程。

3.4 嚴格執(zhí)法監(jiān)督

“無籍房”產(chǎn)權(quán)登記要件不全，主要是開發(fā)商欠繳土地出讓金、違反規(guī)劃和規(guī)劃容積率、欠稅欠費等，造成行政許可手續(xù)缺項，這些問題絕大多數(shù)都有法律法規(guī)和政策規(guī)定，關(guān)鍵在于相關(guān)部門監(jiān)管失職，不敢動真碰硬。各部門必須拿起法律武器，依法監(jiān)管，履職盡責。檢、法兩院和公安機關(guān)要提供司法強制保障。工商、質(zhì)監(jiān)等有關(guān)部門要發(fā)揮聯(lián)合懲治作用，密切關(guān)注“無籍房”房價變化，嚴厲打擊在解決“無籍房”問題過程中存在的炒作、投機倒把、哄抬房價等行為。此外，相關(guān)部門要加強推進解決“無籍房”問題，建立健全執(zhí)法監(jiān)督和行政糾錯機制，對于工作中發(fā)現(xiàn)的嚴重弄虛作假，違法違規(guī)和侵害群眾利益行為，要嚴肅追責問責。

3.5 提升登記能力

限期解決“無籍房”問題必將帶來登記量大增的情況，相關(guān)要提前設計工作預案，舍得投入，及時增設窗口、增加人員，堅決防止出現(xiàn)限號辦理、“黃?！钡固柡团糯箨牭葐栴}。同時，相關(guān)部門要及時在不動產(chǎn)登記機構(gòu)的辦公場所和門戶網(wǎng)站公開“無籍房”登記所需的材料目錄、示范文本和辦證指南等信息，切實方便企業(yè)和群眾。對于“無籍房”登記，要簡化程序、特事特辦，通過采取多種措施提高服務質(zhì)量。此外，相關(guān)部門要全面推行“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”服務模式，充分利用網(wǎng)上申請系統(tǒng)，推行網(wǎng)絡、微信受理登記，開啟“24小時不打烊隨時辦”工作模式，使辦事群眾能夠不限時間、不限場地提交申請，“跑一次”就能辦理登記并領(lǐng)取證書。

4 需要把握的兩個關(guān)鍵問題

4.1 注重工作方法

相關(guān)部門可以采取先難后易的方式，先選擇幾個群眾反映強烈、涉及居民較多、問題較為復雜的項目，深入剖析，集中攻關(guān)，逐個問題提出解決辦法。這樣即可營造打硬仗的聲勢，形成震懾，贏得群眾支持，又可以從中形成處理其他相關(guān)問題的政策措施和工作模板，有利于取得事半功倍的實效，形成全面推開的態(tài)勢。

4.2 把握工作邊界

針對“小產(chǎn)權(quán)房”問題，相關(guān)部門要嚴格執(zhí)行國土資源部辦公廳、住房城鄉(xiāng)建設部辦公廳《關(guān)于堅決遏制違法建設、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的緊急通知》和《關(guān)于房屋交易與不動產(chǎn)登記銜接有關(guān)問題的通知》要求，不得為“小產(chǎn)權(quán)房”辦理不動產(chǎn)登記，防止通過不動產(chǎn)登記合法化。堅決不能讓“小產(chǎn)權(quán)房”搭乘解決“無籍房”問題的便車。

主要參考文獻

[1]中華人民共和國國務院.不動產(chǎn)登記暫行條例[S].2015.

[2]張富剛.不動產(chǎn)登記疑難問題精解[M].北京：法律出版社，2017.