易憲容

近日，中國(guó)指數(shù)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年10月受監(jiān)測(cè)的40個(gè)主要城市房地產(chǎn)成交面積環(huán)比下降5.91%，其中近六成城市環(huán)比下降。具體來(lái)看，4個(gè)一線城市成交面積環(huán)比下降33.44%，18個(gè)二線城市成交面積環(huán)比下降4.92%。此外，二手房方面，易居房地產(chǎn)研究院的報(bào)告顯示，10月份，北京、杭州、深圳等受監(jiān)測(cè)的10個(gè)城市二手房成交量為3.9萬(wàn)套，環(huán)比下降25%，同比下降9%。基于此，就有不少人忽悠說(shuō)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“寒冬”，房地產(chǎn)市場(chǎng)到了“拐點(diǎn)”等。其實(shí)，這些人的目的不外乎是，希望當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策能夠松綁。

在筆者看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)遠(yuǎn)未到所謂的“拐點(diǎn)”。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)體層面上來(lái)看，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)三年多的發(fā)展，已出現(xiàn)了一個(gè)三年多的持續(xù)繁榮，不僅住房銷售面積一直在創(chuàng)歷史紀(jì)錄，而且不少城市的住房市場(chǎng)價(jià)格早就頂在歷史的天花板上，即全國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了一輪普遍上漲。盡管經(jīng)過(guò)2016年以來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，東部地區(qū)的住房銷售量是有所下降，但這些地方的房?jī)r(jià)水平仍然維持在高位。中西部地區(qū)無(wú)論是住房銷售面積，還是住房?jī)r(jià)格水平都還在上漲。也就是說(shuō)，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮還在持續(xù)。比如，1-9月份國(guó)內(nèi)住房銷售金額的增長(zhǎng)仍然保持在13%以上的水平，而中部地區(qū)更是達(dá)22%以上，西部地區(qū)達(dá)26%以上。這就意味著國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)地區(qū)的房?jī)r(jià)還在繼續(xù)上漲，只要國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格還在上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮就會(huì)繼續(xù)。

還有，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍保持上漲，今年1-9月份同比上漲9.9%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積在今年1-9月同比增長(zhǎng)15.7%，土地成交價(jià)款10002億元，增長(zhǎng)22.7%。這就意味著房地產(chǎn)企業(yè)仍然看好未來(lái)幾年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，看好未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮。這種情況下房地產(chǎn)市場(chǎng)哪里來(lái)的“拐點(diǎn)”？

目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮還在繼續(xù)。個(gè)別城市出現(xiàn)的住房銷售下降、出現(xiàn)的房?jī)r(jià)向下調(diào)整，這些都僅是個(gè)別現(xiàn)象。也就是說(shuō)，從房地產(chǎn)的實(shí)體層面上，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)根本不存在松綁房地產(chǎn)調(diào)控政策的理由，更不用說(shuō)有些地方的房地產(chǎn)價(jià)格事實(shí)上太高，需要用房地產(chǎn)調(diào)控來(lái)擠出其泡沫，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控還會(huì)繼續(xù)。

筆者注意到，香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)最近已經(jīng)出現(xiàn)重大的調(diào)整，即讓香港房地產(chǎn)市場(chǎng)回到消費(fèi)居住市場(chǎng)，并建立起以公共住房為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，從而讓香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格最近開(kāi)始在調(diào)整。國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況無(wú)論是實(shí)體面，還是政策面都會(huì)好于香港，所以國(guó)內(nèi)“只住不炒”的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展原則只會(huì)堅(jiān)持，而不會(huì)改變。這應(yīng)該是未來(lái)幾年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)堅(jiān)持的基本原則。在這個(gè)原則下，任何削弱這個(gè)原則的房地產(chǎn)政策出臺(tái)的概率都不會(huì)太高。至于有人說(shuō)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”，實(shí)際上并沒(méi)有出現(xiàn)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮還在繼續(xù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控估計(jì)還會(huì)繼續(xù)而不是逆轉(zhuǎn)?！?/p>

（作者是青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授）