張俊仙

[摘要]房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的快速增長，但是房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)成本的有效管理，不僅能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)保持核心競爭力，還能夠促進(jìn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。所以對(duì)房地產(chǎn)成本管理進(jìn)行研究非常重要。本文從新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)成本的管理現(xiàn)狀進(jìn)行探討，指出了成本管理中的一些問題，并針對(duì)問題，提出了一些改善建議，以期能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)健康發(fā)展做出一些貢獻(xiàn)。

[關(guān)鍵詞]新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)；房地產(chǎn)；成本管理

文章編號(hào)：2095 - 4085（ 2018） 01 - 0073 - 02

l 新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)成本管理存在的問題

1.1 忽視對(duì)成本進(jìn)行分?jǐn)?/p>

對(duì)成本進(jìn)行分?jǐn)偪梢詫?shí)現(xiàn)對(duì)產(chǎn)品定價(jià)、利潤監(jiān)控、行業(yè)對(duì)標(biāo)、稅務(wù)籌劃的管理，提高對(duì)成本管理的效率，保證房地產(chǎn)企業(yè)的利益。但是在實(shí)際房地產(chǎn)企業(yè)的管理中，極少有人重視對(duì)成本進(jìn)行分?jǐn)偦蛘呖茖W(xué)的管理。對(duì)成本的管理一般停留在表面工作上，導(dǎo)致后期的分?jǐn)偣ぷ鞑辉鷮?shí)，影響對(duì)成本的管理、控制，不能實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)利潤、稅務(wù)等的科學(xué)規(guī)劃。

1.2 成本核算對(duì)象的設(shè)定沒有依據(jù)

成本核算與實(shí)現(xiàn)科學(xué)分?jǐn)傄粯樱紝?duì)于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的定價(jià)、利潤或者稅務(wù)的規(guī)劃具有十分重要的作用。實(shí)現(xiàn)對(duì)成本核算，也是控制成本的手段之一，對(duì)保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的正常開發(fā)、運(yùn)行具有重要意義。對(duì)成本核算對(duì)象的設(shè)定必須要有依據(jù)，要在項(xiàng)目開發(fā)之前，根據(jù)行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)則去確定成本核算對(duì)象，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本核算科學(xué)、有效的分析。但是實(shí)際房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，房地產(chǎn)商一般只重視行業(yè)利潤，極少對(duì)成本進(jìn)行核算，核算對(duì)象的設(shè)定也比較模糊，所以不能實(shí)現(xiàn)明確、科學(xué)的對(duì)成本核算對(duì)象進(jìn)行管理，嚴(yán)重時(shí)可導(dǎo)致成本失控，不能達(dá)到房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的目的。

1.3 未能及時(shí)獲取項(xiàng)目成本核算的依據(jù)

科學(xué)的對(duì)成本進(jìn)行核算，需要有效的依據(jù)，比如工程成本核算時(shí)，施工單位提供的有效發(fā)票等。但是實(shí)際成本核算過程中，企業(yè)對(duì)成本的核算不重視依據(jù)，不重視向施工單位索要發(fā)票等。并且有的時(shí)候房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工，但是投資方對(duì)一些營業(yè)稅、附加稅的款項(xiàng)沒有及時(shí)結(jié)清，這種情況下，施工單位亦無法向房地產(chǎn)企業(yè)提供發(fā)票。所以，這些狀況的存在，就導(dǎo)致房地產(chǎn)商在核算成本時(shí)，沒有完全將所有款項(xiàng)進(jìn)行疊加、核算，甚至出現(xiàn)估量成本的情況。與實(shí)際成本的數(shù)值補(bǔ)丁存在偏差，可靠性低，由此造成房地產(chǎn)企業(yè)不能實(shí)現(xiàn)有效、科學(xué)的對(duì)成本進(jìn)行管理、控制。

2 針對(duì)以上問題對(duì)房地產(chǎn)成本管理提出建議

成本控制一直都是房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范化管理的一個(gè)難點(diǎn)。由于成本控制不確定因素很多，且不同項(xiàng)目的實(shí)際情況、人員素質(zhì)不同，想在不同的項(xiàng)目上應(yīng)用同一種管理手段、方法進(jìn)行成本管理難以實(shí)現(xiàn)。如何開展有效的成本控制，只有不斷從工作實(shí)踐中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、抓大放小、規(guī)范運(yùn)作、科學(xué)管理，才能最終實(shí)現(xiàn)成本控制的目標(biāo)。因此，在實(shí)際成本管理及預(yù)算中，要掌握一些房地產(chǎn)成本管理的知識(shí)與技巧，才能更好的促進(jìn)對(duì)房地產(chǎn)成本的科學(xué)化管理。

2.1 在企業(yè)內(nèi)部全面貫徹成本控制管理理念

企業(yè)內(nèi)部要樹立科學(xué)、合理、準(zhǔn)確的成本控制管理理念，促進(jìn)成本管理的效率得到提升，保證企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部設(shè)立成本合約部，所以企業(yè)其他部門認(rèn)為，成本的管理理所當(dāng)然由合約部承擔(dān)，這種想法是不正確的。成本的管理必須貫徹到企業(yè)管理的每一環(huán)節(jié)，企業(yè)的每一個(gè)部門、每一個(gè)員工都有參與的責(zé)任。只有將企業(yè)對(duì)項(xiàng)目管理的每一環(huán)節(jié)都實(shí)行成本管理，成本才能真正得到控制，才能實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的科學(xué)和行之有效的控制。

2.2 建立目標(biāo)成本管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)上層對(duì)企業(yè)做出決策，往往依據(jù)投資估算及預(yù)算。但是投資預(yù)算對(duì)上層做出決策只是提供一定的依據(jù)，在企業(yè)的正常運(yùn)行中，還需要在投資預(yù)算的基礎(chǔ)上編制項(xiàng)目的目標(biāo)成本。目標(biāo)成本只是在項(xiàng)目實(shí)施之前，企業(yè)做出的預(yù)測，為成本的管理提供依據(jù)，所以在實(shí)際企業(yè)項(xiàng)目的生產(chǎn)或銷售過程中，要注意將目標(biāo)成本與實(shí)際成本進(jìn)行比對(duì)，這樣才能有效控制成本失控現(xiàn)象的發(fā)生。為此，企業(yè)需要一套完善的目標(biāo)成本管理制度，一方面實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本的管理，另一方面便于將責(zé)任細(xì)致到每一個(gè)部門。并且便于對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行監(jiān)督、控制，對(duì)成本執(zhí)行過程中不規(guī)范的行為進(jìn)行及時(shí)校正。而且目標(biāo)成本只是對(duì)企業(yè)項(xiàng)目做出的預(yù)測，在實(shí)際實(shí)施過程中存在不合理的地方，監(jiān)督部門還可以及時(shí)進(jìn)行修改，與實(shí)際成本進(jìn)行及時(shí)比對(duì)等，保證成本管理的正常運(yùn)行，防止成本失控現(xiàn)象的發(fā)生。項(xiàng)目完成后，成本合約部門和財(cái)務(wù)部門要對(duì)項(xiàng)目成本情況進(jìn)行匯總核算，將實(shí)際成本與目標(biāo)成本進(jìn)行比對(duì)，得出實(shí)際與預(yù)算的偏差，為將來目標(biāo)成本的預(yù)算提供寶貴的經(jīng)驗(yàn)。

2.3 采用科學(xué)的成本管理和控制方式

成本的管理與控制方式，主要分為動(dòng)態(tài)控制與靜態(tài)控制兩種。（1）動(dòng)態(tài)控制方式。所謂動(dòng)態(tài)控制，首先將房地產(chǎn)項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)模塊化，然后研究各個(gè)模塊在運(yùn)行過程中的相互影響，在此基礎(chǔ)上計(jì)算出項(xiàng)目的成本。但是值得注意的是，在這個(gè)動(dòng)態(tài)過程中，任一模塊的變化，都會(huì)影響模塊之間相互影響，由此改變項(xiàng)目的成本。（2）靜態(tài)控制方式。靜態(tài)控制與動(dòng)態(tài)控制的區(qū)別在于，在將房地產(chǎn)項(xiàng)目模塊化的基礎(chǔ)上，對(duì)每一個(gè)模塊做出范圍預(yù)估，讓每一個(gè)模塊在合理的范圍內(nèi)對(duì)成本進(jìn)行預(yù)估。這種控制方式得出的成本是在一個(gè)較為合理的范圍內(nèi)。

2.4 建立成本管理構(gòu)架

成本管理構(gòu)架的建立，更加便于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本進(jìn)行科學(xué)、有效的管理，并且能夠提高成本管理的效率。值得注意的是，在成本管理構(gòu)架設(shè)計(jì)時(shí)，要請(qǐng)專業(yè)人員進(jìn)行，確保構(gòu)架的可靠性與科學(xué)性。成本管理中，針對(duì)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量設(shè)計(jì)運(yùn)營模式。比如，企業(yè)只開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，可采取職能制運(yùn)營模式；開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目時(shí)，若項(xiàng)目在同一個(gè)地區(qū)，可采取矩陣制運(yùn)營，即在每個(gè)項(xiàng)目中設(shè)立獨(dú)立的項(xiàng)目管理部門，對(duì)每個(gè)項(xiàng)目實(shí)施獨(dú)立管理，公司對(duì)幾個(gè)獨(dú)立的部門實(shí)施總管理；若多個(gè)項(xiàng)目分散在不同地區(qū)，公司可采取分公司管理模式，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理，項(xiàng)目完成后，再由總公司進(jìn)行匯總整理。如項(xiàng)目在可行性研究階段，則采用房地產(chǎn)成本管理類似估算法；打算假想階段、策劃定位階段則采用參數(shù)模型法；施工房地產(chǎn)成本分析圖階段則采用自下而上估算法。由于估算所處的階段分歧，所用的體式格局分歧，估算有不同的精度和不同的時(shí)間花費(fèi)。

3 結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅猛，但是其在成本管理方面仍然需要進(jìn)一步管理。成本的管理有利于房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，因此要不斷完善成本管理制度，提高成本管理人才的綜合素質(zhì)，用科學(xué)的管理方式對(duì)成本進(jìn)行控制。另外，建立合理的成本管理構(gòu)架，也能夠更好的實(shí)現(xiàn)成本的管理，共同促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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