蔣億雯

摘要：隨著社會主義市場經(jīng)濟的不斷深入發(fā)展，為我國房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新和改革帶來了重大的機遇，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)隨之興起，不僅為市場經(jīng)濟的發(fā)展注入了一定的活力，更加劇了同行業(yè)的競爭。如何在激烈的競爭中脫穎而出，促進房地產(chǎn)上市企業(yè)在資本市場的運作下良性發(fā)展，需要加強房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平。其中最為重要的便是要加強財務(wù)報表的分析研究。鑒于此，本文著重分析研究了當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)上市公司財務(wù)報表分析工作，旨在為我國房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展獻力。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；上市公司；財務(wù)報表

財務(wù)分析主要以企業(yè)會計信息為主要依據(jù)，并采用專門的方式方法對企業(yè)過去某一階段的經(jīng)營成果以及相關(guān)的財務(wù)狀況等進行分析的一種管理行為，其目的是將大量的會計數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換成對決策者有用的數(shù)據(jù)，以此來減少決策的不確定性，提升決策的精準程度，從而加強企業(yè)的經(jīng)濟效益。因此，當(dāng)前越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)都逐漸重視財務(wù)報表分析工作，也對其投入了較大的精力。本文就房地產(chǎn)行業(yè)上市公司財務(wù)報表分析情況進行探討。

一、財務(wù)報表分析理論概述

財務(wù)報表分析主要指的是通過相關(guān)的方式方法來使得財務(wù)報表中所展示的數(shù)據(jù)可以有效的幫助企業(yè)做出某種決策的一種手段。這說明財務(wù)報表不僅要對數(shù)據(jù)以及報表進行分析，還要在分析的過程中堅持定性和定量的結(jié)合。隨著時代的發(fā)展和科技的進步，當(dāng)前對財務(wù)報表的分析方法也主要有以下幾種：首先為比較分析法，比較分析法主要指通過幾個相關(guān)數(shù)據(jù)、指標的對比，確定其差異，并進行差異分析的一種分析方法。其二是趨勢分析法。趨勢分析法主要指的是對報表中的數(shù)據(jù)發(fā)展趨勢進行預(yù)測，幫助企業(yè)預(yù)測未來的發(fā)展形勢。其三是因素分析法，因素分析法主要指的是多種因素共同影響某一經(jīng)濟指標時，對每一個因素變動時經(jīng)濟指標產(chǎn)生影響程度的一種分析方法。其四是綜合指標評價法。這一方法需要借助如股利分配，系統(tǒng)風(fēng)險，回歸標準誤差以及財務(wù)杠桿等多種指標，從而建立的綜合評價模型。最后為盈利質(zhì)量分析法，這一方法最早在美國證券行業(yè)股票的基本面分析中所應(yīng)用，通過這一方法可以有效的判斷企業(yè)非營業(yè)利潤，資金流動以及應(yīng)收賬款和存貨狀況等方面。這幾種方法都有自己判斷報表數(shù)據(jù)的依據(jù)，并能應(yīng)用到各種針對性的報表中。通過財務(wù)報表分析可以清晰有效地指出企業(yè)現(xiàn)階段的財務(wù)狀況以及未來的財務(wù)發(fā)展趨勢和經(jīng)營過程中潛在的財務(wù)風(fēng)險，特別是對于房地產(chǎn)這種高回報高風(fēng)險的行業(yè)來講，對財務(wù)報表進行分析更是可以幫助企業(yè)有效的規(guī)避風(fēng)險，從而進一步提升企業(yè)的經(jīng)濟效益，促使房地產(chǎn)上市行業(yè)在資本市場的運轉(zhuǎn)中良性發(fā)展。

財務(wù)報表分析的局限性，第一，財務(wù)報表本身的局限性，財務(wù)報表是會計的產(chǎn)物，會計本身有其特定的假設(shè)前提，財務(wù)報表無法反映與企業(yè)相關(guān)的所有信息，并且從時間上看，財務(wù)報表通常也具有一定的時滯性。第二，財務(wù)報表的真實性，公司可能會為了滿足不同利益相關(guān)方的不同需求，采用技術(shù)手段粉飾財務(wù)報表，從而降低了財務(wù)報表的可信性。第三，財務(wù)分析方法的局限性，比如，比較分析法的比較對象是否具有可比性，不同行業(yè)、不同規(guī)模、不同經(jīng)營方式之間具有加大的差異，不可避免的限制了其使用的范圍；趨勢分析法中是假設(shè)未來是過去的延續(xù)，但實際情況瞬息萬變，過去是否具有參考性、是否能穩(wěn)定的延續(xù)到未來，具有較大不確定性。

財務(wù)報表分析的建議，第一，提高財務(wù)人員的綜合能力和素質(zhì)，不管采用哪種方法，最終都是需要人去分析，所以人的因素至關(guān)重要，知識經(jīng)濟飛速發(fā)展，財務(wù)人員應(yīng)積極參加后續(xù)教育和職業(yè)培訓(xùn)，不斷完善自己的知識體系、培養(yǎng)良好的職業(yè)素養(yǎng)。第二，采用多維度進行財務(wù)報表分析，需要定量與定性、靜態(tài)與動態(tài)、個別與綜合、財務(wù)與非財務(wù)結(jié)合的方式，多維度多角度綜合分析，才能更好的反映企業(yè)的真實情況，才能得出決策有用的信息。

二、當(dāng)前我國房地產(chǎn)上市公司的發(fā)展現(xiàn)狀

隨著市場經(jīng)濟的不斷高速發(fā)展，國民經(jīng)濟水平得到了巨大的提升，在這一環(huán)境下，越來越多的居民逐漸將更多的重視程度轉(zhuǎn)向?qū)ψ》恳蟮姆矫嫔蟻?，對房子的需求也得到了提升。這一發(fā)展趨勢無疑為我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了重大的機遇。與此同時，城市化進程不斷加快，更是帶動了我國房地產(chǎn)事業(yè)的蓬勃發(fā)展。但是，由于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)前期投入巨大，且周期較長，運行的風(fēng)險也比以往更大，再加上較高的需求量會造成房價過高等情況的發(fā)生，而且較高的房價也會帶來很多負面影響。對此，國家積極下發(fā)了限購令等舉措，控制房地產(chǎn)行業(yè)的成交數(shù)量，交易量的下降會影響一部分房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力，從而為房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展帶來了較大的危害。特別是當(dāng)前我國正在謀劃房產(chǎn)稅改革試點，若是房地產(chǎn)稅實現(xiàn)了征收，更是無形中為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了巨大的挑戰(zhàn)。

三、房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)報表分析——以某A房地產(chǎn)企業(yè)為例

（一）A房地產(chǎn)企業(yè)的概況

A房地產(chǎn)作為當(dāng)前我國房地產(chǎn)的龍頭企業(yè)，成立于上個世紀八十年代，是我國專業(yè)型住宅建設(shè)的佼佼者，更是股市中最有代表性的地產(chǎn)藍籌股，當(dāng)前該企業(yè)在a股和c股處于同時上市的地位。在上個世紀的九十年代，該企業(yè)開始發(fā)展跨地域房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并在當(dāng)年發(fā)行新股，在深圳所掛牌交易，作為首批上市的房地產(chǎn)企業(yè)，總部在深圳，并在近年來的發(fā)展中，將分公司遍布在全國各地。該企業(yè)將中國大陸市場作為主要目標，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，并向工業(yè)娛樂以及投資等多個領(lǐng)域逐漸涉獵。隨著時代的發(fā)展，該房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營的過程中積極響應(yīng)國家可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的號召，積極走低碳經(jīng)濟的道路，將綠色企業(yè)作為企業(yè)未來的發(fā)展戰(zhàn)略和社會責(zé)任。

（二）A房地產(chǎn)流動資產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)、償債能力、盈利能力

A房地產(chǎn)流動資產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)主要如表1所示：

通過表1中可以清晰的看出，A房地產(chǎn)企業(yè)貨幣資金在2017年的下降幅度較大，出現(xiàn)這種問題的主要原因是當(dāng)?shù)卣暧^調(diào)控戰(zhàn)略的實施而引起的，由于政府采取了宏觀調(diào)控戰(zhàn)略，促使該企業(yè)的樓盤銷售數(shù)額遞減，資金回籠較慢，需要加強運營管理來維護，由于該企業(yè)在2017年存貨比例提升，也是受到政策的影響，致使樓盤銷售逐漸變慢。

A房地產(chǎn)償債能力主要如表2所示：

通過表2可以清晰的發(fā)現(xiàn)，2015年– 2017年A企業(yè)的資產(chǎn)流動比率、速動比率以及現(xiàn)金比率逐漸下滑，但是資產(chǎn)負債率卻從0.67升到0.79，這說明該企業(yè)償債能力減弱，由于企業(yè)的償債能力會關(guān)系到企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，若是資不抵債便會面臨破產(chǎn)的危機，據(jù)相關(guān)調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，部分房地產(chǎn)企業(yè)每年都會存在因經(jīng)營不善以及資不抵債等情況而面臨破產(chǎn)，主要也是由于企業(yè)受到外界環(huán)境波動影響較大，且自身的應(yīng)對能力不足造成的。這說明該企業(yè)需要采取相關(guān)的措施來彌補這一缺陷。

A房地產(chǎn)盈利能力及杜邦財務(wù)分析體系主要如表3所示：

通過表3中可以清晰的看出A房地產(chǎn)企業(yè)在2015年到2017年的凈資產(chǎn)收益率成上升10.45%，說明企業(yè)對于股東投入資本的利用效率在增加。通過因素分析法，將銷售凈利率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、權(quán)益乘數(shù)的變動對凈資產(chǎn)收益率的變動影響進行分析。銷售凈利率上升了4%，說明企業(yè)的盈利能力有所增加，銷售凈利率變動給凈資產(chǎn)收益率帶來5.12%的增幅。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降了6%，說明企業(yè)可能受到宏觀政策的影響，致使企業(yè)存貨上升，資產(chǎn)運營能力有所下降，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變動給凈資產(chǎn)收益率帶來4.42%的降幅。權(quán)益乘數(shù)上升1.9，說明企業(yè)負債上升，企業(yè)運用了負債給股東帶來額外利益，同時也需要警惕負債上升的同時帶來的財務(wù)風(fēng)險，權(quán)益乘數(shù)變動給凈資產(chǎn)收益率帶來9.75%的增幅。整體來看企業(yè)在經(jīng)營的過程中雖面臨了一定的挑戰(zhàn)，但是管理層的能力超強，還是從整體上穩(wěn)定了整個企業(yè)的良性發(fā)展，特別是面對外界環(huán)境的波動下，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部仍能通過自身的協(xié)調(diào)能力和組織能力保證企業(yè)的良性發(fā)展，這點也是難能可貴的，但是為了有效的面對市場上的波動以及宏觀調(diào)控政策的調(diào)整，還需要加強企業(yè)的風(fēng)險應(yīng)對能力以及償債能力，避免出現(xiàn)短期資金鏈斷裂的財務(wù)風(fēng)險發(fā)生。

A房地產(chǎn)公司的每股現(xiàn)金流量主要如表4所示：

由于每股的現(xiàn)金流量越高，說明該房地產(chǎn)企業(yè)每股普通股在會計年度內(nèi)經(jīng)濟效益越高，反之便越低。從表4中可以看出，該企業(yè)每股現(xiàn)金流量整體處于下滑的趨勢，雖然仍是正數(shù)，但波動幅度較大，其可能是企業(yè)經(jīng)營過程中受到資本市場發(fā)展的影響以及一些中小投資權(quán)益保護政策的提出等所造成的。

三、結(jié)論

總而言之，當(dāng)前我國房地產(chǎn)上市行業(yè)在迅猛發(fā)展的過程中也面臨了一系列的挑戰(zhàn)，這說明房地產(chǎn)上市行業(yè)所面臨的外界風(fēng)險因素較多，這就需要對企業(yè)的財務(wù)報表進行細致的分析研究，特別是要對財務(wù)報表中如償債能力、盈利能力等部分進行重視，才能有效的通過財務(wù)報表分析企業(yè)的未來走向，并制定正確的發(fā)展戰(zhàn)略。

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