陳桂

【摘 要】本文以Z公司的開(kāi)發(fā)成本為研究對(duì)象，闡述研究的背景及目的，闡明開(kāi)發(fā)成本控制對(duì)Z公司的重要意義，以文獻(xiàn)分析法、案例法、觀察法、歸納法等進(jìn)行分析，實(shí)踐與理論相結(jié)合的方式，發(fā)現(xiàn)Z公司在開(kāi)發(fā)成本控制方面存在的問(wèn)題有：事前階段預(yù)算不夠全面，事中階段成本成本控制力度不夠，事后階段沒(méi)有對(duì)工程項(xiàng)目的結(jié)算審查

【關(guān)鍵詞】Z公司；開(kāi)發(fā)成本；控制；問(wèn)題原因

從當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，商品房的購(gòu)買(mǎi)率明顯低于商品房的開(kāi)發(fā)率，出現(xiàn)這種供大于求的現(xiàn)象的主要原因是開(kāi)發(fā)商品的開(kāi)發(fā)成本加大，為了是自己的利潤(rùn)最大化，開(kāi)發(fā)商不得不提高商品房的房?jī)r(jià)，而消費(fèi)者覺(jué)得自己無(wú)法承擔(dān)商品房的房?jī)r(jià)，因此造成了商品房空置的現(xiàn)象，為了能使房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠繼續(xù)正常的發(fā)展下去，就必須對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行有效的控制。開(kāi)發(fā)成本控制是指專(zhuān)項(xiàng)管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策、施工、竣工和銷(xiāo)售等個(gè)階段，把投入的成本控制在最小的范圍內(nèi)，最終實(shí)現(xiàn)效益最大化。

一、開(kāi)發(fā)成本控制的相關(guān)理論基礎(chǔ)

（一）成本

成本是生產(chǎn)和銷(xiāo)售一定種類(lèi)與數(shù)量產(chǎn)品以耗費(fèi)資源用貨幣計(jì)量的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)品生產(chǎn)需要消耗生產(chǎn)資料和勞動(dòng)力，這些消耗在成本中用貨幣計(jì)量，就表現(xiàn)為材料費(fèi)用、折舊費(fèi)用、工資費(fèi)用等。

（二）開(kāi)發(fā)成本論述

開(kāi)發(fā)成本是指構(gòu)成房地產(chǎn)商品售出條件的全部投入及包括分?jǐn)偟呐涮自O(shè)施費(fèi)、環(huán)境綠化費(fèi)和外管網(wǎng)等全部費(fèi)用，由八個(gè)因素構(gòu)成：土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)。

（三）開(kāi)發(fā)成本的控制及其必要性

幾年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了暴利的時(shí)代，也逐漸開(kāi)始向平均利潤(rùn)發(fā)展。但房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)依然存在，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間正在逐步壓縮，經(jīng)營(yíng)壓力再不斷增大。但是收傳統(tǒng)的意識(shí)或者體制方面等因素的影響，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)成本控制方面都存在不同程度的問(wèn)題，如果不及時(shí)解決，將嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

1、房地產(chǎn)進(jìn)行成本控制課題提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力

房地產(chǎn)企業(yè)的黃金時(shí)期已經(jīng)慢慢過(guò)去，在這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)想要得到市場(chǎng)的認(rèn)可，不僅需要資金實(shí)力、品牌口碑方面取得一定的影響力，還需要房屋建筑方面實(shí)現(xiàn)低成本，在別的條件一樣的情況下，房屋建筑的低成本，就意味著銷(xiāo)售價(jià)格方面的競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)與其他企業(yè)，銷(xiāo)售越快資金的流量也就越大，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)也越來(lái)越強(qiáng)。所以房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本管理有利于降低成本提高利潤(rùn)，提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

2、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本控制能保證利潤(rùn)空間最大化

利潤(rùn)就是在扣除成本、費(fèi)用、稅金后所得的資金。落實(shí)成本控制，自然也就為企業(yè)謀取了更多利潤(rùn)。目前經(jīng)濟(jì)效益是保證一個(gè)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要手段。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)現(xiàn)其最大經(jīng)濟(jì)增加值和目標(biāo)利潤(rùn)方面，落實(shí)成本控制與管理非常必要。Z公司開(kāi)發(fā)成本控制問(wèn)題的原因

二、開(kāi)發(fā)成本控制理念、意識(shí)方面存在問(wèn)題

在房地產(chǎn)工程中，房地產(chǎn)工程的成本管理是一種意識(shí)的體現(xiàn)，若對(duì)開(kāi)發(fā)成本控制缺乏有意識(shí)管理，工程費(fèi)用就不會(huì)得到最大限度的節(jié)約，因此，要有意識(shí)地進(jìn)行成本的管理。成本需要以成本分析為基礎(chǔ)，才能得到更好的使用，才能更好地對(duì)成本的使用情況進(jìn)行有效地分析，從而盡可能地節(jié)約成本的支出。建筑工程忽視成本管理的又一個(gè)重要的原因是對(duì)成本管理錯(cuò)誤的理解。部分建筑企業(yè)認(rèn)為成本管理僅僅是企業(yè)的主管部門(mén)或者是企業(yè)的財(cái)務(wù)部門(mén)的職責(zé)，這一錯(cuò)誤地理解在一定程度上導(dǎo)致了企業(yè)成本管理的范圍縮。

（一）開(kāi)發(fā)成本控制體系存在的問(wèn)題

在建筑工程項(xiàng)目中，要想收到預(yù)期的效果，并實(shí)現(xiàn)對(duì)目標(biāo)成本的有效控制，就必須做好責(zé)、權(quán)、利相互結(jié)合的成本控制。但是，目前的建筑工程的成本控制體系中，并沒(méi)有很好地將責(zé)、權(quán)、利三者結(jié)合起來(lái)，僅僅依靠項(xiàng)目經(jīng)理以及財(cái)務(wù)管理人員對(duì)成本進(jìn)行控制，其他員工缺乏項(xiàng)目成本的控制意識(shí)和責(zé)任，往往把責(zé)任歸咎于個(gè)人，因此使建筑工程成本控制體制的不嚴(yán)密。倘若某建筑工程出現(xiàn)了質(zhì)量或者其他方面的問(wèn)題造成了一定的經(jīng)濟(jì)損失，但往往因?yàn)槌杀究刂企w制的不嚴(yán)密，職責(zé)分工不明確，致使找不到直接的責(zé)任負(fù)責(zé)人。其實(shí)，成本控制本身對(duì)每個(gè)員工來(lái)說(shuō)既是一種權(quán)力也是一種義務(wù)，在成本控制過(guò)程中，各個(gè)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)和員工都認(rèn)真履行自己所承擔(dān)的責(zé)任。

（二）開(kāi)發(fā)成本控制方法存在的問(wèn)題

主要根據(jù)財(cái)務(wù)部門(mén)的決算報(bào)告，這是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制， 由于業(yè)務(wù)人員提出報(bào)告的時(shí)效性相對(duì)滯后，這種核算體制不能充分發(fā) 揮成本控制的作用。事前預(yù)測(cè)和過(guò)程控制在企業(yè)成本控制中相對(duì)缺乏，

這種成本控制模式與現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)管理的要求存在很大的一段 距離。成本控制中所存在的根本問(wèn)題和原因不能及時(shí)準(zhǔn)確地發(fā)現(xiàn)，不能對(duì)癥下藥，應(yīng)采取有效的措施控制企業(yè)成本。

三、Z公司開(kāi)發(fā)成本控制的改進(jìn)意見(jiàn)

（一）樹(shù)立企業(yè)成本控制的意識(shí)

1、完善成本控制系統(tǒng)

成本的系統(tǒng)控制觀念應(yīng)在房地產(chǎn)企業(yè)中樹(shù)立全方位分析研究企業(yè)成本控制的對(duì)象、內(nèi)容與方法，對(duì)整體與全局進(jìn)行強(qiáng)調(diào)，把房地產(chǎn)企業(yè)成本控制工作視為一項(xiàng)系統(tǒng)工程。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，成本控制不能局限于產(chǎn)品的生產(chǎn)過(guò)程，其內(nèi)涵要由物質(zhì)產(chǎn)品成本擴(kuò)展到資本成本、人力資源成本、產(chǎn)權(quán)成本、環(huán)境成本、服務(wù)成本等非物質(zhì)產(chǎn)品成本，在市場(chǎng)上才能使企業(yè)產(chǎn)品具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中企業(yè)能立于不敗之地。

2、加強(qiáng)全員的成本控制意識(shí)

廣大職工對(duì)成本控制的認(rèn)識(shí)應(yīng)提高成本觀念應(yīng)增強(qiáng)，結(jié)合經(jīng)濟(jì)與技術(shù)，管理與生產(chǎn)并重的原則應(yīng)貫徹。成本意識(shí)的宣傳教育面向全體職工進(jìn)行，全員的成本意識(shí)得到培養(yǎng)，全員參與控制企業(yè)成本。采取各種措施，各種類(lèi)型的成本培訓(xùn)班積極舉辦，成本專(zhuān)業(yè)人才的培養(yǎng)和使用在企業(yè)中高度關(guān)注。成本方面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)得到提高，降低成本的途徑從技術(shù)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域得到開(kāi)辟。

（二）加強(qiáng)先進(jìn)的成本控制技術(shù)的運(yùn)用

1、清單報(bào)價(jià)模式是利用房地產(chǎn)企業(yè)的整體控制水平體現(xiàn)在清單報(bào)價(jià)模式，房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際消耗成本再是定額模式下的預(yù)算成本，可由分部分項(xiàng)的反映得到；工程量清單是一種計(jì)價(jià)模式，它是與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)和與國(guó)際慣例接軌。各單位對(duì)于工程數(shù)量相同的同一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，具有的價(jià)格卻不相同，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制水平差異有充分的反映，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制必須加強(qiáng)，成本控制水平充分提高才能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的清單計(jì)價(jià)模式。

2、企業(yè)戰(zhàn)略成本控制的引入戰(zhàn)略成本控制的對(duì)象是企業(yè)的全局，其制定是以企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略為根據(jù)。在戰(zhàn)略管理整個(gè)循環(huán)過(guò)程中都有成本信息的貫穿，全面了解公司的成本結(jié)構(gòu)和成本行為，并對(duì)其進(jìn)行控制與改善，具有長(zhǎng)久的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。綜合企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)與外部環(huán)境，企業(yè)的價(jià)值鏈貫穿于企業(yè)內(nèi)部自身價(jià)值創(chuàng)造作業(yè)和企業(yè)外部?jī)r(jià)值轉(zhuǎn)移作業(yè)的二維空間。從企業(yè)所處的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境出發(fā)進(jìn)行戰(zhàn)略成本控制，企業(yè)內(nèi)部的價(jià)值鏈分析、企業(yè)所處行業(yè)的價(jià)值鏈分析、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)值鏈分析等都是成本控制所包含的內(nèi)容，知己知彼和洞察全局的目的可以達(dá)到，價(jià)值鏈的各種戰(zhàn)略也可由此形成。

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