杜曉艷 王丹 王思朦 沈晉羽

[摘 要] 通過對國內(nèi)外及揚州本地典型的旅居養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)案例進行總結分析，界定了旅居養(yǎng)老地產(chǎn)的內(nèi)涵，采用問卷調查法反映在揚州旅居老年人的居住現(xiàn)狀及居住需求，提出了發(fā)展揚州旅居養(yǎng)老地產(chǎn)的相關對策，即揚州市應充分發(fā)揮政府職能，尋求創(chuàng)新的融資模式，選址力求體現(xiàn)場景切換感，加強旅居養(yǎng)老配套設施建設，促進旅居養(yǎng)老轉型升級——開發(fā)旅居養(yǎng)老綜合體，推進旅居養(yǎng)老資源的深度整合。進而推進揚州市旅居養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

[關鍵詞] 揚州；旅居養(yǎng)老地產(chǎn)；需求；對策

[中圖分類號] [文獻標識碼] A [文章編號] 1009-6043（2018）07-0066-02

隨著漸進式延遲退休年齡政策的實施、異地醫(yī)療費用結算和商業(yè)保險制度的日益完善，“旅居養(yǎng)老”作為一種時尚的生活方式，比傳統(tǒng)養(yǎng)老模式更能滿足健康活力型老年人的多元化養(yǎng)老需求。同時，從2015年開始，我國房企普遍出現(xiàn)“增收不增利”的現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場并不單純是傳統(tǒng)房地產(chǎn)商品的修建和交易，隨著互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟時代的到來，還涉及到地產(chǎn)市場的新興領域。旅居養(yǎng)老地產(chǎn)就是在我國人口深度老齡化背景下誕生的新房地產(chǎn)細分市場，其市場前景十分廣闊。為此，本研究對揚州市旅居老年人的居住現(xiàn)狀及居住需求進行調查，揭示旅居養(yǎng)老地產(chǎn)市場的發(fā)展?jié)摿?，為推進揚州市旅居養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供參考。

一、相關概念界定

（一）旅居養(yǎng)老

旅居養(yǎng)老應包括旅游、居住、養(yǎng)老三個方面，是老年人以尋求健康的老年生活方式為目的，在環(huán)境優(yōu)美、氣候宜人的異地短期或長期居住，并參與到當?shù)芈糜巍B(yǎng)老活動中，從而實現(xiàn)健康養(yǎng)老、快樂養(yǎng)老和文化養(yǎng)老[1]。旅居養(yǎng)老的實現(xiàn)必須具備一定的條件：首先，旅居養(yǎng)老面向低齡的健康老人。其次，旅居養(yǎng)老面向都市中生活條件較好，對養(yǎng)老需求較高的老年人。再次，旅居養(yǎng)老者在旅居地停留時間較長，一般大于一個月。

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)

養(yǎng)老地產(chǎn)是集社會福利與商業(yè)運營于一體，以養(yǎng)老為主題，地產(chǎn)為載體，適老化設計為標準，服務為核心價值的新興地產(chǎn)形式。它是以住宅建設為基礎，以文化娛樂、生活照顧、健康護理、精神慰藉等服務為配套，復合了醫(yī)療服務、物業(yè)管理、項目研發(fā)、地產(chǎn)運營等多種業(yè)態(tài)的綜合性地產(chǎn)產(chǎn)品[2]。

（三）旅居養(yǎng)老地產(chǎn)

旅居養(yǎng)老地產(chǎn)是以城市旅游功能為依托、以商業(yè)開發(fā)為目的的養(yǎng)老住宅，并具有適合開展旅居養(yǎng)老活動的旅游資源、旅游基礎設施和其他相關條件。具體來說，就是為解決老齡人口休閑、居住、生活問題而設計的集住房、旅游、服務、醫(yī)療等為一體的復合地產(chǎn)項目，具有以下特點：選址的綜合性，設計的適老性，消費對象的特殊性，效益的多樣性。

二、揚州市旅居養(yǎng)老地產(chǎn)市場分析

（一）揚州市旅居養(yǎng)老地產(chǎn)市場供給分析

目前來揚州旅居養(yǎng)老的老年人選擇入住的地產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)以知名老年公寓、養(yǎng)老院等傳統(tǒng)項目為主，與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場化和社會化嚴重脫節(jié)。隨著越來越多的活力老齡人口來揚州旅游消費、養(yǎng)生度假，對養(yǎng)老資源的數(shù)量和質量有了更高的要求，一些新型養(yǎng)老度假產(chǎn)品便應運而生。2016年，為順應當前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形勢，滿足人們對養(yǎng)老養(yǎng)生的廣泛需求，揚州在西郊捺山腳下建設石柱山國際康養(yǎng)城，該項目是揚州地區(qū)首個以“生態(tài)養(yǎng)老”為主題的養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)項目，著力營造公園式康養(yǎng)居住模式，建設創(chuàng)新養(yǎng)老及全齡化住宅產(chǎn)品，配套醫(yī)療、護理、康復、健身、教育、商業(yè)、溫泉、度假、農(nóng)場等，開創(chuàng)了比較純粹的旅居養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的先河，但仍然解決不了燃眉之急，市場供給一直處于短缺狀態(tài)，能夠滿足旅居老年消費者的需求并在體驗過程中真正滿意的產(chǎn)品更是鳳毛麟角。

（二）揚州市旅居養(yǎng)老地產(chǎn)市場需求分析

1.調查背景

本次調查基于以揚州市為旅居養(yǎng)老目的城市的前提，其客源市場主要面向長三角地區(qū)和江蘇省內(nèi)老年人，部分來自北方大城市及東北地區(qū)。受資金和時間的限制，選擇了在揚州旅游和養(yǎng)老的外地老年人進行問卷調查，調查地點主要集中在部分揚州A級以上風景名勝區(qū)、度假酒店、養(yǎng)老公寓和知名養(yǎng)生養(yǎng)老度假基地。

（1）問卷設計。問卷涉及兩個方面：一是接受調查的老年人基本特征，包括性別、年齡、收入狀況、出行意愿等基本情況；二是老年人對旅居養(yǎng)老產(chǎn)品的需求。詳細問卷參見附錄部分。

（2）問卷發(fā)放。前往揚州各大景點、游憩場所、老年人公共活動場所投放問卷，共發(fā)放150份問卷，收回問卷123份，剔除無效問卷12份，最后獲得有效問卷111份，有效率達74%。

（3）樣本選擇。根據(jù)聯(lián)合國標準，結合旅居養(yǎng)老群體年齡特征，將老年人界點設為55歲，對55歲上調研地點的老年人進行調查分析。

2.調查總結分析

（1）人口特征分析

①參與調查的老人中，男性人數(shù)略多于女性，由此可見男性老人更愿意外出休閑旅游；55-74歲年齡階段的老人外出活動更為頻繁，筆者推測其原因是由于該階段老人退休不久，且身體狀況良好，更愿意走出去體驗不同的生活。

②老人的經(jīng)濟狀況決定了老人進行各項活動的可行性。據(jù)調查，老人的收入水平較前有明顯提高，61.5%的老人表示收入有結余。

③老人對外出休閑旅游有較為強烈的意愿，且他們的出游動機主要集中于療養(yǎng)保健、休閑娛樂、探親訪友等。其中以療養(yǎng)保健為目的的出行老人高達31.27%。

④老人進行休閑活動的停留時間不等，停留9天以上的老人多為自主需求的出行，且人數(shù)達到25.04%。

由上分析可知，老人擁有較好的身體條件、經(jīng)濟基礎，且出行意愿強烈，愿意在外停留較長時間進行休閑旅游活動，這為開發(fā)旅居養(yǎng)老產(chǎn)品提供了可能。

（2）產(chǎn)品需求分析

①老人對旅居養(yǎng)老產(chǎn)品更關注其醫(yī)療保健、服務人員對老人的生活照料、休閑娛樂、文化活動等功能，由此可見，旅居養(yǎng)老產(chǎn)品在設計時應該注重其功能的多樣性。如醫(yī)護人員的配備、周圍醫(yī)療點的通達性、休閑娛樂設施的全面性、周圍景區(qū)的鄰近度、環(huán)境舒適度、購物條件便捷度等。

②周圍景區(qū)的類型也會決定老人是否來此旅居養(yǎng)老，大多數(shù)老人會選擇自然景區(qū)、文史類景點、鄉(xiāng)村田園等地區(qū)進行旅居養(yǎng)老活動。老人能像當?shù)鼐用褚粯舆M行日?；顒?，多數(shù)老人希望將旅居養(yǎng)老地選擇在距離原居住地或子女居住地較近的地區(qū)，以便于親情溝通。

③多數(shù)老人雖表示收入有結余，但由于老人傳統(tǒng)的消費觀念，決定了老人在旅居養(yǎng)老上的花費有一定標準。據(jù)調查，多數(shù)老人能夠接受1000-2000元的月平均收費標準。

由此分析可看出，老人對旅居養(yǎng)老產(chǎn)品保持比較包容的態(tài)度。只要旅居養(yǎng)老產(chǎn)品內(nèi)部功能能夠滿足老人的日常生活、旅游、養(yǎng)老等各方面需求，且其收費水平、距離等因素在老人能夠接受的程度以內(nèi)，就較為容易被老人接受。

三、揚州市旅居養(yǎng)老地產(chǎn)市場發(fā)展對策

（一）充分發(fā)揮政府職能

政府牽頭，制定旅居養(yǎng)老發(fā)展的相關政策。加快醫(yī)療制度改革，促進醫(yī)養(yǎng)結合和異地醫(yī)保結算，為旅居養(yǎng)老者異地就醫(yī)提供便利；制定稅費減免政策，對于按照標準建設旅居養(yǎng)老住宅和參與建設的房地產(chǎn)企業(yè)給予稅費優(yōu)惠、補貼等政策扶持；為滿足條件的開發(fā)企業(yè)設立綠色通道，提供專項貸款，降低貸款利率[3]；對旅居養(yǎng)老地產(chǎn)項目在供地方式上提供政策支持，企業(yè)可以劃撥或協(xié)議出讓方式拿地，從而降低開發(fā)成本和投資風險。

（二）尋求創(chuàng)新的融資模式

第一種方式，由開發(fā)商與戰(zhàn)略合作伙伴共同投資，主要依靠基金、信托、風投吸引社會資本進行合作開發(fā)，以解決資金缺口問題[3]。揚州石柱山國際康養(yǎng)城建設由光大金融租賃股份有限公司與揚州恒豐養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有限公司合作，光大金融租賃公司的資金注入加快推進了石柱山國際康養(yǎng)城項目進程。第二種方式，引入保險資金。從險資的特征來看，由于其資金規(guī)模較大，回報要求低而周期又長，相比來說更適合投資養(yǎng)老地產(chǎn)，也有利于養(yǎng)老地產(chǎn)的靈活經(jīng)營。

（三）選址力求體現(xiàn)場景切換感

由于旅居養(yǎng)老的核心是場景的切換感，以自然的代替城市的，以安靜的代替喧囂的，這是它區(qū)別于家庭養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構養(yǎng)老的關鍵所在。正因為如此，旅居養(yǎng)老地產(chǎn)的選址尤為重要。例如美國太陽城養(yǎng)老社區(qū)（Sun City）位于亞利桑那州的沙漠地帶，城市密布棕櫚樹和各種熱帶沙漠植物，全年有300天以上的日照時間，對老年人的慢性病治療十分有利。它從選址上既遠離城市喧囂，又有特色的環(huán)境，這種完全不同的體驗吸引了眾多老年人趨之若鶩，太陽城社區(qū)也由此成為全美及至全世界著名的養(yǎng)老社區(qū)典范[4]。

（四）加強旅居養(yǎng)老配套設施建設

除了常規(guī)的適老性設計，對于老年人還需要特別設置有針對性的功能，如醫(yī)療和救護機構，尤其是針對老年常見病癥的急救設備等。旅居養(yǎng)老機構可選擇與醫(yī)院、高?；蚩蒲性核M行合作，為老人提供專業(yè)的醫(yī)療護理服務，定期為老人檢查身體等措施。例如揚州市職業(yè)大學與揚州恒豐置業(yè)有限公司校企合作共建了石柱山國際康養(yǎng)城護理院——揚州職業(yè)大學附屬醫(yī)院，共同打造設施一流、技術一流、服務一流的康養(yǎng)醫(yī)護中心，集醫(yī)療保健功能、教學科研功能和社會實踐育人功能于一體，為入住石柱山國際康養(yǎng)城的人士和周邊地區(qū)的居民提供優(yōu)質規(guī)范的養(yǎng)老護理、康復促進和醫(yī)療保健等服務。

（五）促進旅居養(yǎng)老轉型升級——開發(fā)旅居養(yǎng)老綜合體

揚州現(xiàn)有的旅居養(yǎng)老基地分為兩大類：一類傾向于旅游而忽略生活設施、醫(yī)療設施、文化設施的建設，如農(nóng)家樂、景區(qū)酒店、公寓和度假養(yǎng)老基地；另一類傾向于養(yǎng)老生活卻忽略了旅游功能，如養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老院、日間照料中心、養(yǎng)老社區(qū)等，功能單一，不能滿足老人醫(yī)療、文化、休閑娛樂的旅居生活需求，很難實現(xiàn)既玩得開心又生活舒適的理想養(yǎng)老狀態(tài)。因此，設計一個綜合性的功能齊全的養(yǎng)老基地顯得尤為重要。

（六）推進旅居養(yǎng)老資源的深度整合

一是開發(fā)旅居養(yǎng)老創(chuàng)新產(chǎn)品。將揚州的園林、濕地、溫泉、生態(tài)農(nóng)業(yè)等資源進行整合，針對不同需求的旅居養(yǎng)老者推出溫泉養(yǎng)生游、農(nóng)家生態(tài)游、古城文化游等主題產(chǎn)品，同時將特色民宿、揚州美食、非物質文化融合其中。二是擴大旅居養(yǎng)老宣傳促銷。加大對本地“中國旅居養(yǎng)老網(wǎng)”公共服務平臺的投入，充分發(fā)揮電子商務的優(yōu)勢；同時以網(wǎng)站運營方為龍頭，聯(lián)合養(yǎng)老機構、旅游景區(qū)、旅游交通、賓館客棧及其他旅游服務企業(yè)[5]，集產(chǎn)品服務、銷售、宣傳、包裝為一體，形成旅居養(yǎng)老服務聯(lián)合體。

[參考文獻]

[1]任巖東.醫(yī)養(yǎng)結合：旅居養(yǎng)老的新驅動力[J].中國房地產(chǎn)，2016（23）：20.

[2]高力國際.一線城市養(yǎng)老地產(chǎn)市場潛力巨大[J].住宅與房地產(chǎn)，2017（10）：129-130.

[3]楊志浩.養(yǎng)老地產(chǎn)的融資與盈利模式[J].地產(chǎn)金融，2012（197）：66-67.

[4]龐小笑.旅居養(yǎng)老目的地選址研究——以浙江省金華市為例[D].金華：浙江師范大學，2015.

[5]徐進進.旅居養(yǎng)老綜合體建構設想[D].金華：浙江師范大學，2013.

[責任編輯：潘洪志]