□ 通訊員 張煒偉

齊魯交通投資有限公司系齊魯交通發(fā)展集團有限公

司全資子公司。該公司借助銀豐商業(yè)地產(chǎn)項目運營，將招商變?yōu)楹献鳎罱ㄅc客戶“互助共贏”的平臺，在競爭激烈的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域另辟蹊徑、脫穎而出，公司的商業(yè)地產(chǎn)運營管理也成為濟南市的行業(yè)標(biāo)桿。今年，齊魯交通投資有限公司還將進一步搭建商業(yè)地產(chǎn)“大運營”平臺，將商業(yè)地產(chǎn)運營實現(xiàn)由物業(yè)管理向資產(chǎn)管理的轉(zhuǎn)變，力爭成為齊魯交通發(fā)展集團有限公司新舊動能轉(zhuǎn)換的排頭兵。

對標(biāo)桿 打造商業(yè)地產(chǎn)的五星品質(zhì)

為拓寬投資領(lǐng)域，提高投資效益，齊魯交通投資有限公司落實集團公司戰(zhàn)略意圖，投資運營商業(yè)地產(chǎn)項目——銀豐財富廣場D座項目。該項目于2017年7月正式投入運營，作為集團行政總部大樓所在地，項目從運營之初便對標(biāo)國內(nèi)高端商業(yè)地產(chǎn)，以北京國貿(mào)三期為標(biāo)桿，走高端化、品質(zhì)化路線，打造濟南最高端寫字樓物業(yè)品牌。

物業(yè)管理方面，齊魯交通投資有限公司采取銀豐物業(yè)管理公司+仲量聯(lián)行物業(yè)駐場顧問模式，銀豐物業(yè)管理有限公司提供樓內(nèi)外物業(yè)服務(wù)，仲量聯(lián)行提供管理咨詢顧問服務(wù)。仲量聯(lián)行是全球五大房地產(chǎn)咨詢公司之一，針對公司商業(yè)地產(chǎn)運營目標(biāo)，提供物業(yè)服務(wù)、能源管理、風(fēng)險管理、稅收籌劃等多方面咨詢服務(wù)。

為保證物業(yè)品質(zhì)，在客戶服務(wù)方面，齊魯交通投資有限公司對物業(yè)實行周檢，按月考核，發(fā)現(xiàn)問題現(xiàn)場督導(dǎo)糾正；在風(fēng)險管理方面，制定針對性應(yīng)急方案，開展日巡查、周檢查、月檢查及安全全面檢查，并在重大節(jié)假日前夕組織開展專項檢查，持續(xù)提升安全管理水平；能源管理方面，制定空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能方案，記錄能源消耗情況并對節(jié)能效果進行分析優(yōu)化。

半年多來，項目運營管理走在濟南業(yè)界的前列。目前，進駐企業(yè)已達14家，租賃面積約26700平米，出租率達80%，與多家實力央企達成租賃意向，實現(xiàn)日租金均價4.35元/平米，引領(lǐng)濟南市寫字樓租賃市場。

求共贏 從招商招租到尋求合作伙伴

品質(zhì)是物業(yè)運營的基礎(chǔ)，對于齊魯交通投資有限公司來說，有了高品質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)運營管理保障，企業(yè)有了來的意愿，但讓企業(yè)真正愿意留下來，就要讓企業(yè)實實在在獲益。

因此，齊魯交通投資有限公司轉(zhuǎn)換思路，瞄準(zhǔn)高標(biāo)準(zhǔn)、高層次、品牌化、國際化、差異化的企業(yè)作為目標(biāo)客戶。一方面，這些企業(yè)承租能力強，人均租賃面積大，品牌價值高，其入駐有助于提升公司商業(yè)地產(chǎn)的整體品質(zhì)，實現(xiàn)資產(chǎn)增值；另一方面，公司借助與濟南市歷下區(qū)投資促進局就招商引資達成的合作共識，可以為入駐的知名企業(yè)積極爭取相關(guān)稅收及租金返還等政策優(yōu)惠，企業(yè)實實在在得到實惠，就能從“想來”變成“要來”。

截至目前，知名資產(chǎn)與財富管理跨國企業(yè)瑞華控股、央企金茂地產(chǎn)已正式入駐，財政部直屬政策性保險公司中國出口信用保險公司、法拉利資本有限公司、中國國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會山東分會、上汽通用山東總部等知名企業(yè)、機構(gòu)也達成入駐意向。

齊魯交通投資有限公司以銀豐商業(yè)地產(chǎn)項目為基礎(chǔ)，搭建商業(yè)地產(chǎn)“大運營”平臺，實現(xiàn)物業(yè)管理向資產(chǎn)管理的轉(zhuǎn)變

公司不僅僅把銀豐投資性房地產(chǎn)項目定位為高端寫字樓，更作為投融資平臺、招商合作平臺。高品質(zhì)的運營管理和這些實力企業(yè)、機構(gòu)的入駐，奠定了公司商業(yè)地產(chǎn)“大運營”平臺的基礎(chǔ)。目前，公司正與瑞華控股洽談基金設(shè)立、與法拉利資本洽談新舊動能轉(zhuǎn)換合作事宜。下一步，齊魯交通發(fā)展集團有限公司及各權(quán)屬單位可以與這些“新動能”企業(yè)建立良好的合作關(guān)系，開展業(yè)務(wù)合作，這種合作關(guān)系又會提升客戶粘性，形成良性循環(huán)，達到“自我提升、客戶滿意、政府歡迎”的多贏局面。

挖潛力 物業(yè)管理轉(zhuǎn)向資產(chǎn)管理

商業(yè)地產(chǎn)資金占用率高、回收周期長，而目前融資渠道有限，如何通過金融創(chuàng)新來優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、降低資金成本，成為公司商業(yè)地產(chǎn)運營亟待解決的難題。同時，快速的市場發(fā)展和目前大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化嚴重、運營水平低下、管理粗放的現(xiàn)狀是不相適應(yīng)的，商業(yè)地產(chǎn)進入了重質(zhì)量、減速度的時代，輕資產(chǎn)運營是公司商業(yè)地產(chǎn)運營的發(fā)展方向。在這種情況下，挖掘本項目的價值是今年的重頭戲。

2018年，齊魯交通投資有限公司將繼續(xù)加強對銀豐商業(yè)地產(chǎn)項目既有硬件設(shè)備設(shè)施的維護升級以及現(xiàn)有辦公環(huán)境的優(yōu)化提升。引進設(shè)施設(shè)備管理平臺系統(tǒng)，利用互聯(lián)網(wǎng)與移動設(shè)備實現(xiàn)系統(tǒng)與現(xiàn)場作業(yè)的有效結(jié)合，應(yīng)用移動終端結(jié)合射頻掃描技術(shù)進行運行、點檢、維保等數(shù)據(jù)信息記錄，實現(xiàn)數(shù)據(jù)與電腦同步傳輸和統(tǒng)計，改善現(xiàn)場管理和監(jiān)督，提高現(xiàn)場服務(wù)界面的管理效率。

在確保樓宇設(shè)備安全、穩(wěn)定、高效、無故障運行的前提下，爭取在運行兩年后成為國際最權(quán)威的LEED認證（綠色能源與環(huán)境設(shè)計先鋒獎）企業(yè)，在提升大樓整體品質(zhì)的同時，兼具社會效益、環(huán)境效益及經(jīng)濟效益。根據(jù)仲量聯(lián)行提供的大中華區(qū)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，取得LEED認證的辦公樓宇可實現(xiàn)減少固體廢物70%，節(jié)水40%，CO2減排35%，節(jié)能30%；入住率增加3%，承租率增加3.5%，投資回報提高6.6%，項目價值提高7.5%，節(jié)省運營成本8%～9%。

經(jīng)前期有效運營管理，目前公司運營的商業(yè)地產(chǎn)項目估值已經(jīng)從8.4億元攀升至11.4億元。下一步，通過有效對項目各項服務(wù)功能進行整合，項目形成全方位、多功能的寫字樓物業(yè)管理系統(tǒng)，使資產(chǎn)生命周期得到延長，物業(yè)價值最大化，實現(xiàn)由物業(yè)管理向資產(chǎn)管理的轉(zhuǎn)變，將服務(wù)功能多樣化和辦公環(huán)境品牌化打造成為資產(chǎn)管理的核心，夯實資產(chǎn)證券化基礎(chǔ)。預(yù)計經(jīng)上述管理，能夠有效降低項目ABS/ABN發(fā)行成本1%～2%，實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值。