李恩珠

[摘 要]房屋對(duì)于每個(gè)家庭來說都是必需品，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)在近幾年取得了輝煌的成就，作為典型的資本密集型行業(yè)，融資過程對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要影響，但在當(dāng)前日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)不斷增強(qiáng)。文章分析了企業(yè)融資中潛在的風(fēng)險(xiǎn)并結(jié)合實(shí)際提出了防范的措施和建議。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)；融資；風(fēng)險(xiǎn)

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.23.075

1 引 言

融資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)籌集到了資金，但在之后的生產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)過程中無法產(chǎn)生有效的收益從而不能按預(yù)期約定償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，任何一家負(fù)債經(jīng)營(yíng)的企業(yè)都存在著融資風(fēng)險(xiǎn)，而房地產(chǎn)企業(yè)在這方面更為顯著，尤其是企業(yè)融資金額巨大而資金周轉(zhuǎn)慢的特點(diǎn)使其承擔(dān)了更大的風(fēng)險(xiǎn)，因此管理者必須意識(shí)到所存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)并有針對(duì)性地采取防范措施。

2 房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)

2.1 過度依賴于銀行等外源性資金渠道

隨著時(shí)代的發(fā)展，我國(guó)眾多的房地產(chǎn)企業(yè)在不斷尋找多元化的融資方式以拓寬融資渠道，但受到企業(yè)自身和社會(huì)環(huán)境等多方面的制約，當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)仍主要依靠銀行貸款來應(yīng)對(duì)地產(chǎn)開發(fā)過程中龐大的資金需求。這樣的融資方式雖然相對(duì)穩(wěn)妥，但也存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，一方面，過于單一的融資渠道使得企業(yè)處于非常被動(dòng)的地位，也導(dǎo)致了議價(jià)能力比較低，在協(xié)商貸款利率時(shí)沒有發(fā)言權(quán)，融資成本相對(duì)較高；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)只有唯一的或是極少的融資來源，一旦這個(gè)渠道出現(xiàn)問題，企業(yè)的資金鏈就會(huì)出現(xiàn)斷裂，將會(huì)對(duì)企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生極大的影響，對(duì)于小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，當(dāng)資金出現(xiàn)問題又無法在短期內(nèi)找到其他融資渠道時(shí)，就只能選擇與其他大型房地產(chǎn)企業(yè)合作，就會(huì)出現(xiàn)大企業(yè)分去一半蛋糕的局面，企業(yè)的利益會(huì)大大受損。

2.2 融集到的資金周轉(zhuǎn)比較慢

房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)周期是非常長(zhǎng)的，這造成了企業(yè)所募集到的資金周轉(zhuǎn)慢的問題。一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目從選地到竣工至少需要三年的時(shí)間，況且，房子并不是建好就能產(chǎn)生收益，還需要后續(xù)的營(yíng)銷將房子賣出去，如今的政策背景下，很多房產(chǎn)都存在積壓的現(xiàn)象，這種資金可能收不回來的風(fēng)險(xiǎn)，使得很多投資方不敢往房地產(chǎn)項(xiàng)目中投入太多的資金，這也是房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的融資風(fēng)險(xiǎn)之一。同時(shí)，企業(yè)將籌集到的資金用于項(xiàng)目的建設(shè)，但一旦后續(xù)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，比如質(zhì)量問題或房子賣不出去，企業(yè)就無法回收資本，那些貸到的資金無法償還，企業(yè)不僅將背負(fù)巨額的債務(wù)，自身的聲譽(yù)也會(huì)受到負(fù)面影響，再次融資就會(huì)遇到極大的阻礙。

2.3 易受到國(guó)家政策變化的影響

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的興衰很大程度上是受到國(guó)家政策影響的，一旦政策發(fā)生變化，企業(yè)就必須改變經(jīng)營(yíng)方向和戰(zhàn)略，而融資過程也很容易受政策變化的影響，當(dāng)國(guó)家為保證經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的平衡而采取措施對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)加強(qiáng)監(jiān)管，比如上調(diào)貸款利率時(shí)，企業(yè)在融資方面必定會(huì)遭受重創(chuàng)，因?yàn)槠髽I(yè)最主要的資金來源就是銀行的貸款，利率上調(diào)會(huì)大大增加企業(yè)的融資成本，企業(yè)在短時(shí)間內(nèi)又無法找到新的融資渠道，在建項(xiàng)目就不得不停工或延遲。更重要的是在宏觀調(diào)控的背景下，小型房地產(chǎn)企業(yè)在銀行很難拿到貸款，只能通過設(shè)立其他融資平臺(tái)的方式解決資金問題，這無疑又再次增加了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本和風(fēng)險(xiǎn)。

2.4 存在盲目融資的現(xiàn)象

由于房地產(chǎn)行業(yè)所需資金量巨大，而融資渠道又相對(duì)單一，產(chǎn)生了盲目融資的現(xiàn)象，具體來說就是企業(yè)在進(jìn)行融資時(shí)并不以項(xiàng)目本身的可行性為標(biāo)準(zhǔn)，而是以融資的難易程度為標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)會(huì)盡可能抓住融資的機(jī)會(huì)，但這種方式往往是很盲目的。另外，許多中小型企業(yè)由于自身的資信程度受限，往往很難在銀行這樣的正規(guī)融資渠道獲取大額資金，而且小型私營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行進(jìn)行籌資的成本在8%～10%，其他金融機(jī)構(gòu)成本在15%～18%，社會(huì)資本融資成本更高為20%～50%，于是有很多企業(yè)甚至選擇黑市等融資方式，這些盲目選擇的融資方式雖然可以在短期內(nèi)聚集資金，但成本高且風(fēng)險(xiǎn)大，企業(yè)需要抵押大量的固定資產(chǎn)，一旦資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，就會(huì)陷入資不抵債的困境，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小企業(yè)的打擊是巨大的甚至是致命的。

3 防范融資風(fēng)險(xiǎn)所應(yīng)采取的措施

3.1 采取多樣化的融資方式

當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)主要以銀行和社會(huì)資金為主要的融資來源，但銀行提供的大部分是短期貸款而且審批流程很長(zhǎng)，而社會(huì)資本融資的成本又太高，因此尋求多樣化的資金籌措方式和渠道已成為房地產(chǎn)企業(yè)所必須采取的措施。公司債券作為一種中長(zhǎng)期理財(cái)方式，是企業(yè)募集資金一個(gè)很好的選擇，通過發(fā)行公司債券與銀行貸款相結(jié)合的方式，不僅可以降低企業(yè)在融資過程中的風(fēng)險(xiǎn)，還可以有效地調(diào)整企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)，不再受單一渠道的限制。企業(yè)多元化融資渠道的構(gòu)建需要企業(yè)自身和相關(guān)政府機(jī)構(gòu)的共同努力，政府應(yīng)該出臺(tái)相關(guān)政策鼓勵(lì)企業(yè)通過發(fā)行債券進(jìn)行融資，完善法律法規(guī)以促進(jìn)房地產(chǎn)債券市場(chǎng)的發(fā)展，而企業(yè)也應(yīng)該提高市場(chǎng)敏感度，抓住機(jī)會(huì)進(jìn)入債券市場(chǎng)，優(yōu)化融資渠道。

3.2 加快資金的回流速度

根據(jù)前面的分析我們已經(jīng)知道，房地產(chǎn)項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)的快慢是影響融資風(fēng)險(xiǎn)的重要因素之一，融資并不只是將資金拿到手，后續(xù)資金是否能快速有效地運(yùn)轉(zhuǎn)和回流也是非常關(guān)鍵的，試想，一個(gè)企業(yè)進(jìn)行融資后資金卻遲遲無法產(chǎn)生收益，無法有效運(yùn)轉(zhuǎn)，那么誰還會(huì)繼續(xù)參與企業(yè)的融資呢？所以說企業(yè)必須要加快資金的周轉(zhuǎn)和回流。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，首先要對(duì)其進(jìn)行評(píng)估，了解項(xiàng)目的建設(shè)周期以及未來的收益，選擇那些前景好、銷路好、資金能較快回流的項(xiàng)目，這樣能夠通過縮短資金周轉(zhuǎn)時(shí)間來有效地防范金融風(fēng)險(xiǎn)；另外，企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)過程中也應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)督，確保融集到的資金用于項(xiàng)目建設(shè)，同時(shí)企業(yè)可以制定合理的銷售或租賃策略，提高資金收益，降低融資風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 建立健全財(cái)務(wù)管理和風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制

融資是跟錢打交道的過程，那么企業(yè)是否有能力管好錢也是非常重要的，企業(yè)應(yīng)該建立起有效的財(cái)務(wù)管理機(jī)制并加強(qiáng)對(duì)潛在風(fēng)險(xiǎn)的防控，從根本上降低融資風(fēng)險(xiǎn)。一方面，企業(yè)必須正視在融資過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，比如在選擇融資方式時(shí)，應(yīng)該從財(cái)務(wù)上對(duì)它們的優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行分析并結(jié)合企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)狀況和財(cái)務(wù)特點(diǎn)選擇適合的方式；在資金到位后的使用過程里，財(cái)務(wù)部門也應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管，了解資金實(shí)時(shí)的動(dòng)態(tài)以確保資金安全。另一方面，企業(yè)必須采取有效措施抑制風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，不能坐以待斃等出了問題再想辦法，具體來說，企業(yè)可以在事前進(jìn)行專業(yè)化的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，并建立有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，一旦問題出現(xiàn)立即啟動(dòng)，盡可能地將企業(yè)的損失降到最低。

3.4 制定融資規(guī)劃，理性融資

房地產(chǎn)行業(yè)的融資特點(diǎn)是所需資金量大且資金周轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)，因此企業(yè)在進(jìn)行融資時(shí)必須慎重和理性。首先，企業(yè)要確定合理的融資金額，不能過大也不能過小，否則都會(huì)增加風(fēng)險(xiǎn)，過大會(huì)增加融資成本，企業(yè)若不需要如此多的資金且無法對(duì)多余資金進(jìn)行合理配置的話就會(huì)造成資金的浪費(fèi)，而過小可能導(dǎo)致項(xiàng)目后續(xù)的建設(shè)得不到保障而影響進(jìn)程；其次，房地產(chǎn)企業(yè)要選擇適合的融資方式，銀行貸款、發(fā)行股票或債券、企業(yè)內(nèi)部募集以及上市融資等，各種方式都有對(duì)應(yīng)的優(yōu)缺點(diǎn)，企業(yè)要理性地進(jìn)行選擇；最后，企業(yè)還要考慮融資的成本問題，因?yàn)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)生收益的過程是比較緩慢的，企業(yè)必須事先考慮將來的收益是否能償還當(dāng)前的融資金額及其成本，并據(jù)此將成本盡可能地降低。

4 結(jié) 論

中國(guó)人口眾多，房地產(chǎn)行業(yè)仍有很大的發(fā)展?jié)摿?，但企業(yè)若想始終保持核心競(jìng)爭(zhēng)力，就必須確保資金流的暢通，因此企業(yè)必須正視融資過程中潛在的風(fēng)險(xiǎn)并采取措施進(jìn)行有效的防范，并在后續(xù)的經(jīng)營(yíng)中提高資金的使用效率，從根本上降低融資風(fēng)險(xiǎn)以促進(jìn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

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