黃靜

[摘 要]改革開放以來，隨著城鎮(zhèn)化建設進程的加快，居民城市住宅數(shù)量逐漸增多，人們在享受生活的同時，提高了對基礎設施管理——物業(yè)管理的關注度，為了提升自身的生活質量，文章從物業(yè)管理成本的特點出發(fā)，探討了成本管理的構成、特點，并以目前物業(yè)管理現(xiàn)狀為基礎，提出了完善物業(yè)管理企業(yè)成本管控的對策，以期發(fā)展主體地位，提高物業(yè)的管理水平，保障其高質量發(fā)展。

[關鍵詞]物理管理企業(yè)；成本；特點；管控

1物業(yè)管理成本的概述

1.1物業(yè)管理成本控制的定義

物業(yè)管理成本控制簡單來說其實就是在物業(yè)管理的過程中，工作人員根據目前管理的現(xiàn)狀，預防和調節(jié)各種影響因素，保障其預先建立起的成本管理的目標得以實現(xiàn)。在整個管理過程中，主要運用了系統(tǒng)工程企業(yè)管理的原理，通過分析、估算和調節(jié)管理過程中的各種耗費，進而發(fā)現(xiàn)管理問題，彌補管理缺陷，降低管理成本。

1.2物業(yè)管理成本控制的構成

為規(guī)范物業(yè)管理行為，我國在《物業(yè)服務收費管理辦法》中對物業(yè)管理成本進行了明確的規(guī)定，也就是說在實行了包干制的時候，物業(yè)管理成本通常由物業(yè)服務成本、物業(yè)管理公司的利潤以及法律規(guī)定的稅費組成。但是，如果實行的是酬金制的時候，物業(yè)管理成本狀況則并非如此，其主要是由物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金等構成，不管是在實行包干制的情況下還是在酬金制情況下，物業(yè)管理成本一般都包括以下內容：其一，執(zhí)行物業(yè)管理的工作人員與服務人員的績效工資、保險以及福利；其二，公共設施設備的日常維護的費用以及維修的費用；其三，建筑物管理區(qū)域的清潔工作產生的費用、綠護工作產生的費用以及秩序維護產生的費用；其四，物業(yè)管理辦公部門消耗費用以及固定資產折舊費用等。

2物業(yè)管理企業(yè)成本的特點

2.1點多

物業(yè)的成本管理工作主要包含了服務、經營等諸多方面的管理，具有顯著的多元化表現(xiàn)特征。一般來說，服務成本指的是物業(yè)在為業(yè)主進行服務的過程中產生的成本，如維護企業(yè)治安、保護企業(yè)環(huán)境等服務過程；管理成本指的是物業(yè)在提供管理過程中產生的成本，如清掃公共衛(wèi)生、維修企業(yè)設備、檢查供氣管道等管理過程；經營成本指的是物業(yè)在經營企業(yè)會所、公共設施時產生的成本，如企業(yè)會所等公共經營場所的經營過程。因此，可以說物業(yè)的成本管理中的每個部門?單位?環(huán)節(jié)?崗位乃至個人，都是一個成本形成點。

2.2面廣

近年來，隨著城市化建設的不斷發(fā)展，物業(yè)管理所設計的范圍逐漸擴大，分布范圍也越來越廣，究其原因主要是因為隨著人們環(huán)保意識、享受服務意識逐漸增強，企業(yè)為創(chuàng)建良好的工作環(huán)境，同時為提高的經濟效益，管理工作人員不得不投入相關建設，進而提升市場競爭力，擴大管理范圍。

2.3線長

物業(yè)管理的成本監(jiān)控空間包含物業(yè)區(qū)域內的各個角落，因此在一定程度上增加了物業(yè)管理的時間，影響物業(yè)管理的時效性。在進行物業(yè)管理的操作中，各個環(huán)節(jié)與工作人員都會產生對應的區(qū)域與相應的時間，與此同時，隨其相應的成本監(jiān)控線也必須延長，以此確保每個環(huán)節(jié)的發(fā)生人員、設備成本和費用的公平性。

2.4管難

在物業(yè)管理的工作中，無論是企業(yè)員工的管理、物業(yè)對象的管理還是本身物業(yè)管理成本控制自身的特點，全部都具有管理難度大和較為分散的特征，也就是說，難以形成統(tǒng)一的管理模式和標準，也難以施行統(tǒng)一的核算體系。因此當面對不同物業(yè)管理下的市場需求與業(yè)主結構，造成了其類型?大小?新舊?特點?業(yè)主需求?收費模式?收費標準的差異，進而使其無法采用統(tǒng)一的成本管理模式和統(tǒng)一的核算要求增加了物業(yè)企業(yè)成本管理的難度。

3物業(yè)管理企業(yè)成本管理的現(xiàn)狀

改革開放以來，隨著我國社會經濟體系的不斷發(fā)展，城市化建設進程的不斷加快，房地產行業(yè)在建筑企業(yè)的帶動之下發(fā)展極為迅速，但是物業(yè)管理行業(yè)在管理過程之中仍存在以下的問題：

3.1成本管理內容存在滯后性

物業(yè)的成本管理在一定程度上受企業(yè)總體布局以及實際發(fā)展水平的影響，所以，在物業(yè)管理上還是應該從建筑工程項目的規(guī)劃期開始著手，即物業(yè)參與項目的施工設計審核過程，對企業(yè)用樓的整體性有一個明確地把控，對存在安全事故的隱患地點、存在賠款損失的潛在風險可能造成增大人員設置的工作崗位等方面提出物業(yè)自身的合理化建議，做到早發(fā)現(xiàn)早治理，避免增加后期的養(yǎng)護成本，但是目前的實際情況卻是，物業(yè)管理過程與建筑項目設計及安裝嚴重脫節(jié)，造成了物業(yè)的管理處于被動接受的過程，影響了正常管理。

3.2成本管理存在體質的局限性

當前，我國的物業(yè)大多采用的是成套的管理模式與管理體制，未能與企業(yè)內的實際情況進行緊密的結合，致使其相關政策與管理在實施過程中都無法全面的解決問題，存在嚴重的局限性。除此之外，物業(yè)通常采用直接減少投入和支出的方式進行管理，沒有堅持“以人為本”的方針政策，一方面，加大了管理人員的工作難度，另一方面，忽視了服務質量的提高，也制約了成本控制的相關問題

3.3成本管理主體單一，管理方式落后

現(xiàn)階段，物業(yè)管理人員通常采用粗放式的管理方式，向業(yè)主提供一種簡單的服務，沒有過高的技術水平，手段過于傳統(tǒng)，基本上還是沿用計劃經濟時代的手工操作，未能與當下社會電子信息技術相結合，降低了管理效率，且管理主體相對比較單一。

4優(yōu)化物業(yè)管理企業(yè)成本控制的對策

4.1建立嚴謹高效的成本核算程序

對于任何企業(yè)來說，加強成本調控都是提高企業(yè)競爭力的重要手段之一，因此在物業(yè)企業(yè)成本管理中，采取的壓縮成本、加強成本核算措施有：

第一，對管理人員的工資、保險、福利等進行嚴格控制。物業(yè)公司與其他企業(yè)公司不同，它所提供的一種無形的服務，通常是在物業(yè)管理階段完成管理工作，因此要想壓縮成本，可以一方面簡化辦公部門的設置與辦公用品的消耗，另一方面在人才的選用中，選擇勝任崗位的人才，減少不必要的人員消耗；第二，嚴格控制管理費用與采購成本。物業(yè)管理費用主要包括招待費、車輛使用費及日常辦公費用等，因此為降低企業(yè)管理費用的消耗，最好采取物業(yè)集中購買的方式，并與廠家建立長期供貨關系，既以最低的價格購買所需商品，又可以節(jié)省選購與送貨成本；第三，控制設備的運行維護費用。辦公室的消耗物通常為冰箱、空調、打印機、電燈等設備，因此為了壓縮物業(yè)成本，必須加強對辦公區(qū)域設備的嚴格控制，即“人走電斷”、“空調的溫度開到適合的溫度”等，同時科學合理的安排設備運行數(shù)量與運行時間，保障成本的節(jié)約。

4.2從項目設計階段介入整體的施工過程

物業(yè)管理水平的高低和企業(yè)整體的布局和實際發(fā)展狀況有很大的關系，因此為提高企業(yè)的成本管理效率，降低不必要的管理費用，企業(yè)自投標建設伊始，物業(yè)就應該參與到企業(yè)的設計過程中，對存在的相關問題進行統(tǒng)籌把控，并提出自己的合理化建議，參與施工及設備安裝過程，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，嚴把物業(yè)驗收關。

4.3完善細節(jié)的管理

細節(jié)的處理相對來說倒是比較簡單，就是物業(yè)管理人員應該從日常的小事做起，節(jié)約每一度電、每一滴水和每一張紙，確保即使物業(yè)管理的工作崗位以及企業(yè)規(guī)模不斷擴大，但是對成本的每一個發(fā)生點都能嚴格把控，降低消耗標準，提升物業(yè)企業(yè)管理的優(yōu)勢，促進社會的和諧發(fā)展。

5結論

綜上所述，點多、面廣、線長及管難是物業(yè)管理企業(yè)成本管理的特點，要想切實解決管理過程中存在的問題，就必須加強物業(yè)企業(yè)對自身的成本狀況的了解，合理引用成本控制理念，提升物業(yè)企業(yè)的競爭力，增加盈利，進而為企業(yè)的發(fā)展贏得空間。

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