張靜怡　胡曦　李若思　薛星群

[摘 要]文章通過(guò)全局Morans I指數(shù)、LISA集聚地圖等方法進(jìn)行空間自相關(guān)分析后，利用空間滯后模型和空間誤差模型對(duì)石家莊住宅價(jià)格的影響因素進(jìn)行了實(shí)證研究。結(jié)果表明，小區(qū)自身屬性變量（板樓結(jié)構(gòu)、停車位設(shè)置、綠化覆蓋率和占地面積）和住宅周邊公共服務(wù)設(shè)施的可達(dá)性（教育、醫(yī)院和佛教）起到了正向推動(dòng)作用。說(shuō)明人們對(duì)于基礎(chǔ)生活設(shè)施的需求已得到滿足，人們更加關(guān)注生活質(zhì)量的提高，即對(duì)子女教育水平，身體健康的需求。文章創(chuàng)新性的分析了住宅價(jià)格與宗教信仰偏好的關(guān)系，這對(duì)于政府制定政策具有借鑒意義。

[關(guān)鍵詞]住宅價(jià)格；生活質(zhì)量；便利性；空間計(jì)量模型

近年來(lái)住房?jī)r(jià)格的快速上漲使得普通居民的購(gòu)房壓力劇增，住房?jī)r(jià)格成為政府宏觀調(diào)控的重點(diǎn)、難點(diǎn)。本文在計(jì)量模型中引入空間效應(yīng)，分析其空間關(guān)聯(lián)的影響因素，揭示出房?jī)r(jià)空間分布規(guī)律及其成因。這對(duì)于把握住宅價(jià)格的變化趨勢(shì)、解決城市居民的居住難題具有重要的社會(huì)經(jīng)濟(jì)意義。通過(guò)對(duì)住宅價(jià)格進(jìn)行空間自相關(guān)分析并定量化描述住宅價(jià)格空間分布，總結(jié)住宅價(jià)格空間結(jié)構(gòu)，本研究揭示了住宅價(jià)格的空間依賴現(xiàn)象，進(jìn)而揭示了房?jī)r(jià)與其影響因子間的空間關(guān)系，這有助于空間經(jīng)濟(jì)學(xué)研究視角及方法的擴(kuò)展以及更好地了解房?jī)r(jià)影響因素間相互作用的客觀規(guī)律，為空間分析模型在我國(guó)城市住宅價(jià)格的本土化研究提供一定的理論參考和借鑒。

1 相關(guān)文獻(xiàn)綜述

以下文獻(xiàn)采用空間分析與其他方法結(jié)合的形式進(jìn)行研究。李華香[ ]（2013）、張紹伙和彭賢偉[ ]（2010）、熊林華[ ]（2015）均利用空間分析方法，并繪制商品住宅價(jià)格趨勢(shì)分析圖，得到研究區(qū)域住宅價(jià)格總體空間分布格局，發(fā)現(xiàn)住宅價(jià)格均呈現(xiàn)出一定的變異性，由中心向四周遞減。林君燕等[ ]（2012）利用探索性空間數(shù)據(jù)分析克里格插值和多元回歸分析相結(jié)合的方法進(jìn)行研究，結(jié)果表明福州住宅價(jià)格呈多中心結(jié)構(gòu)，并向四周逐漸遞減，在空間分布上有一定的連續(xù)性；陳真、劉輝[ ]（2015）運(yùn)用 GIS 統(tǒng)計(jì)分析與空間分析方法，繪制普通商品住宅價(jià)格空間分布特征圖。同樣證明福州市區(qū)房?jī)r(jià)空間分布表現(xiàn)為由中心向四周降低，且遞減速度不同。李廣娣和沈昊婧[ ]（2014）采用空間自相關(guān)和半方差分析方法進(jìn)行研究，結(jié)果表明沈陽(yáng)市住房?jī)r(jià)格的由中心區(qū)域呈環(huán)狀向外圍逐漸遞減，還呈現(xiàn)出南高北低的趨勢(shì)。以上文獻(xiàn)均證明了城市住宅價(jià)格的空間自相關(guān)性，但王亞飛等[ ]（2012）的研究表明在撫州市范圍下的住宅房?jī)r(jià)在整體上未表現(xiàn)出空間自相關(guān)性；僅在局部范圍不同年度間的少數(shù)城鎮(zhèn)存在空間相關(guān)性。

還有部分文獻(xiàn)在證明空間自相關(guān)存在的基礎(chǔ)上采用空間計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型對(duì)城市住宅價(jià)格影響因素進(jìn)行研究。谷興和周麗青[ ]（2015）利用地理加權(quán)回歸模型，在對(duì)武漢市的房?jī)r(jià)研究過(guò)程中發(fā)現(xiàn)：物業(yè)費(fèi)、綠化率、戶均停車位、建成年份、銀行數(shù)量、超市數(shù)量、地鐵站距離、三甲醫(yī)院距離和江景距離這九個(gè)變量是武漢市主城區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)差異的重要影響因素。而鄧永旺[ ]（2015）的研究則認(rèn)為綠化率、坡度、景觀配套及生活配套對(duì)住宅價(jià)格影響不大，且住宅建筑自身特征對(duì)住宅價(jià)格呈正向影響，區(qū)位特征則主要呈負(fù)向影響。近年來(lái)，國(guó)外文獻(xiàn)對(duì)空間上住宅價(jià)格的分析多側(cè)重于模型研究，具體到影響房?jī)r(jià)的因素方面的文章占少數(shù)，但其中一些新穎的變量仍對(duì)文本的研究有重要的借鑒意義。Li et al.[ ]（2016）在研究鹽湖縣的房屋價(jià)格時(shí)發(fā)現(xiàn)空氣污染和缺乏森林覆蓋對(duì)房屋價(jià)值具有顯著的有害影響，其中森林覆蓋率在鹽湖縣東側(cè)有更積極的影響，而空氣污染對(duì)東南部的房屋價(jià)值的負(fù)面影響更顯著；Efthymiou和Antoniou[ ]（2014）衡量了危機(jī)時(shí)代交通基礎(chǔ)設(shè)施位置對(duì)房屋價(jià)格影響的下降程度。

2 數(shù)據(jù)與模型

2.1 數(shù)據(jù)說(shuō)明與處理

本文選定河北省省會(huì)石家莊市長(zhǎng)安區(qū)、橋西區(qū)、裕華區(qū)和新華區(qū)作為研究區(qū)域，總面積為106.69平方公里。從網(wǎng)站上搜集房地產(chǎn)樓盤信息（名稱、價(jià)格、位置等），通過(guò)進(jìn)行數(shù)據(jù)的矢量化和預(yù)處理，剔除信息不全數(shù)據(jù)后，得到有效樣本408個(gè)。教育、醫(yī)療、交通、公園、宗教等公共設(shè)施的研究數(shù)據(jù)均來(lái)自于各類地圖信息。本文以單位面積價(jià)格作為因變量，選取住宅小區(qū)的自身屬性（房齡、占地面積、綠化覆蓋率、容積率、是否是板樓和是否有停車位）和住宅周邊公共服務(wù)設(shè)施可達(dá)性（購(gòu)物可達(dá)性、交通可達(dá)性、公園可達(dá)性、金融服務(wù)可達(dá)性、教育可達(dá)性、醫(yī)院可達(dá)性，佛教和其他宗教）共14個(gè)變量（如表1所示）作為自變量。

2.2 空間計(jì)量模型

如果城市住宅價(jià)格在區(qū)域分布上具有明顯的空間效應(yīng)，即其住宅價(jià)格的空間分布不是完全隨機(jī)的，而是表現(xiàn)出一定的空間相關(guān)性，則傳統(tǒng)的OLS估計(jì)的回歸結(jié)果是有偏的，在進(jìn)行分析時(shí)，應(yīng)采用考慮了空間效應(yīng)的空間計(jì)量模型進(jìn)行估計(jì)。常用的空間模型有空間滯后模型（Spatial Lag Model）和空間誤差模型（Spatial Error Model）。空間滯后模型（SLM）的表達(dá)式為：

（1）

表達(dá)式中P為住宅價(jià)格向量，ρ為空間相關(guān)系數(shù)，W為空間權(quán)重矩陣，X為影響住宅價(jià)格的自變量矩陣，β為回歸系數(shù)向量，?為隨機(jī)誤差向量。若 ，則說(shuō)明存在臨近區(qū)域的空間關(guān)系?？臻g誤差模型（SEM）的表達(dá)式為：

（2）

其中， ， 為隨機(jī)誤差向量， 為空間自回歸系數(shù)。若 顯著不為0，則不能忽視誤差項(xiàng)對(duì)住宅價(jià)格的影響。

3 實(shí)證分析

3.1 全局空間相關(guān)性分析與局部空間相關(guān)性分析

通過(guò)構(gòu)建以相距最遠(yuǎn)的兩個(gè)小區(qū)的距離為閾值的距離束空間權(quán)重矩陣，并用此進(jìn)行自相關(guān)檢驗(yàn)可得到圖1所示結(jié)果，莫蘭指數(shù)為0.1051，標(biāo)準(zhǔn)化z統(tǒng)計(jì)量為5.0768，遠(yuǎn)大于正態(tài)分布99%置信區(qū)間雙側(cè)檢驗(yàn)閾值2.17，不拒絕原假設(shè)。因此，石家莊市住宅價(jià)格存在較強(qiáng)的全局正自相關(guān)特性，呈現(xiàn)顯著的空間集聚模式，即價(jià)格高的住宅之間相鄰接，價(jià)格低的住宅之間鄰接。

為了精確得出房?jī)r(jià)樣本點(diǎn)在石家莊市主城區(qū)內(nèi)的聚集或者分散分布的格局，本文使用LISA集聚圖進(jìn)行測(cè)度局域空間自相關(guān)性。由 圖3所反映的空間關(guān)聯(lián)模式可細(xì)分為以下4種類型：“高高”關(guān)聯(lián)（HH），局部高值聚集類型。這類住宅項(xiàng)目幾乎全部分布在長(zhǎng)安區(qū)和裕華區(qū)。這些地區(qū)中有較多的新樓盤，擁有相比其他住宅更為完善的基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施，河北地質(zhì)大學(xué)以及世紀(jì)公園的存在也提升了該區(qū)域的人口素質(zhì)和生活環(huán)境?！暗偷汀标P(guān)聯(lián)（LL），局部低值聚集類型。這類住宅項(xiàng)目主要分布在石家莊市內(nèi)多條鐵路交匯處，居住環(huán)境較差，因此該地區(qū)樓盤房?jī)r(jià)較低。這兩種類型突出鄰里因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響，表明區(qū)域的相似性；而“高低”關(guān)聯(lián)（HL），局部高值離群點(diǎn)類型和“低高”關(guān)聯(lián)（LH），局部低值離群點(diǎn)類型則突出建筑內(nèi)部因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響，表明存在局部異質(zhì)性。

3.2 模型估計(jì)結(jié)果

本文采用SLM、SEM兩種模型進(jìn)行了回歸分析，結(jié)果如表 2所示。根據(jù)拉格朗日乘子誤差和滯后及其穩(wěn)健性檢驗(yàn)，LM （lag）和LM（error）的顯著水平P值分別為0.0759和0.0786，十分接近；Robust LM （lag）和Robust LM（error）的顯著水平P值分別為0.7225和0.7982，同樣十分接近，這說(shuō)明SLM和SEM的擬合效果相當(dāng)。兩種空間計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型的空間滯后回歸系數(shù)Rho或者空間誤差回歸系數(shù)Lambda都在1%水平上顯著為正。說(shuō)明空間外部性對(duì)于住宅價(jià)格有重要影響，不能忽視區(qū)位效應(yīng)因素和空間效應(yīng)因素。

在住宅自身屬性變量中，板樓、綠化覆蓋率、占地面積和停車位分別在10%、5%和1%的水平上呈現(xiàn)顯著正向影響。這是由于相比房屋密集度較高的塔樓戶型，板樓戶型規(guī)矩、互視小、通風(fēng)、日照良好，能夠給居民帶來(lái)更好的居住體驗(yàn)；低密度的社區(qū)生活和停車位的存在增加了居民日常生活的舒適度和便利性；綠化覆蓋率較高的小區(qū)，美學(xué)體驗(yàn)較高，能夠有效地提高住宅價(jià)值；但房齡和容積率對(duì)石家莊的房?jī)r(jià)沒有顯著影響。房齡對(duì)房屋價(jià)值的貶值效果主要是通過(guò)房屋折舊率體現(xiàn)的。通過(guò)樣本分析發(fā)現(xiàn)，石家莊住宅的平均房齡是12.71，這與Wang[ ]（2011）的研究相一致，即當(dāng)房齡超過(guò)9-10年后，住宅價(jià)格對(duì)于房齡增加導(dǎo)致的折舊就變得不敏感。一般情況下，容積率越低，居民舒適度越高。但通過(guò)對(duì)樣本數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，超過(guò)95%以上的小區(qū)容積率都低于2，屬于較低水平，這就導(dǎo)致樣本數(shù)據(jù)不具有階梯變化性，無(wú)法反映對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

在住宅周邊公共服務(wù)設(shè)施可達(dá)性變量中，我們發(fā)現(xiàn)購(gòu)物中心，火車站、公園和金融服務(wù)對(duì)住宅價(jià)格都不存在影響。這可能是由于我們的研究區(qū)域是二環(huán)及二環(huán)以內(nèi)，屬于是城市建設(shè)中基礎(chǔ)設(shè)施最為完善的區(qū)域，各個(gè)小區(qū)對(duì)各項(xiàng)便利設(shè)施都呈現(xiàn)較好的可達(dá)性，沒有呈現(xiàn)出明顯的差異。

醫(yī)院、學(xué)校和佛教都對(duì)住宅價(jià)格呈現(xiàn)了顯著的負(fù)向影響，即距離目標(biāo)建筑物距離越近住宅價(jià)格越高。由馬斯洛需求層次論可知，當(dāng)人從生理需要的控制下解放出來(lái)時(shí)，才可能出現(xiàn)更高級(jí)的、社會(huì)化程度更高的需要如安全的需要。即人們?cè)谏畋憷远急粷M足時(shí)，就會(huì)呈現(xiàn)出對(duì)生活質(zhì)量更多的要求，這種要求體現(xiàn)在能否接受到高質(zhì)量的教育、能否享受到高水平的醫(yī)療以及精神層面的宗教信仰是否被滿足。其中在對(duì)宗教因素的研究過(guò)程中，佛教作為我國(guó)的本土宗教，傳入石家莊時(shí)已有1900多年的歷史，當(dāng)?shù)鼐用竦慕邮芏容^高，而其他宗教由于傳入時(shí)間較晚，且本土化程度較低，目前仍未對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生顯著影響。

4 結(jié)論

本文對(duì)國(guó)內(nèi)外有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的理論和實(shí)證進(jìn)行了梳理，結(jié)合石家莊市的現(xiàn)狀歸納出影響住宅價(jià)格的兩大方面，共計(jì)14個(gè)變量。采用2017年房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)空間樣本數(shù)據(jù)，運(yùn)用全局Morans I指數(shù)、LISA集聚地圖等方法對(duì)石家莊的住宅市場(chǎng)進(jìn)行空間計(jì)量分析，納入空間滯后模型和空間誤差模型，對(duì)石家莊住宅價(jià)格的主要影響因素進(jìn)行實(shí)證研究，結(jié)果表明，對(duì)住宅價(jià)格起到正向推動(dòng)的小區(qū)自身屬性變量有：是否是板樓、是否有停車位、綠化覆蓋率和占地面積。住宅周邊公共服務(wù)設(shè)施可達(dá)性變量有：教育可達(dá)性、醫(yī)院可達(dá)性和宗教可達(dá)性起到了正向推動(dòng)作用。這啟示我們應(yīng)該著眼于給居民帶來(lái)正向影響的小區(qū)特征建設(shè)，以期提高居民生活質(zhì)量；適當(dāng)開發(fā)佛教建筑周圍的建設(shè)用地，合理運(yùn)用人們的宗教信仰偏好。政府需要均衡石家莊的教育資源在空間上的分配、加大引進(jìn)醫(yī)學(xué)人才的力度，提高石家莊人民的就醫(yī)水平?？傊?，政府部門在制定房地產(chǎn)業(yè)的政策時(shí)，需要考慮各個(gè)轄區(qū)住宅市場(chǎng)發(fā)展的相互作用以及空間依賴性，尤其要重視居民對(duì)生活質(zhì)量的要求。

參考文獻(xiàn)

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