張希

摘要：美國(guó)著名管理學(xué)家戴維·奧利曾指出，全面預(yù)算管理是為數(shù)不多的幾個(gè)能把組織的所有關(guān)鍵問(wèn)題融合于一個(gè)體系之中的管理控制方法之一。物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施應(yīng)用全面預(yù)算管理，可以在根本上提升服務(wù)質(zhì)量、優(yōu)化管理內(nèi)容。本文主要對(duì)全面預(yù)算管理在物業(yè)服務(wù)企業(yè)中的應(yīng)用進(jìn)行簡(jiǎn)單梳理探究，分析物業(yè)服務(wù)企業(yè)的全面預(yù)算管理流程、預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行、預(yù)算考評(píng)，并結(jié)合實(shí)際狀況對(duì)其進(jìn)行系統(tǒng)分析。希望通過(guò)本文的研究，可以為物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展全面預(yù)算管理工作提供信息參考。

關(guān)鍵詞：全面預(yù)算管理；物業(yè)服務(wù)企業(yè)；應(yīng)用

物業(yè)服務(wù)企業(yè)想要提升工作質(zhì)量，就要明確全面預(yù)算管理的重要性。在實(shí)踐中對(duì)全面預(yù)算管理進(jìn)行系統(tǒng)分析，以本企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展方向?yàn)榛A(chǔ)，對(duì)其進(jìn)行深入探究分析，了解物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面預(yù)算管理流程，分析物業(yè)服務(wù)企業(yè)在預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行、預(yù)算考核等各個(gè)方面的具體應(yīng)用。進(jìn)而在根本上提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理能力，提升其服務(wù)質(zhì)量與效果。

一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面預(yù)算管理流程概述

（一）根據(jù)戰(zhàn)略目標(biāo)，確定戰(zhàn)略規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)要綜合本企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，明確企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，結(jié)合實(shí)際狀況制定系統(tǒng)、全面的預(yù)算管理組織體系。在實(shí)踐中，全面預(yù)算管理組織體系主要是通過(guò)成立全面預(yù)算管理委員會(huì)，設(shè)立預(yù)算管理工作小組，并由相關(guān)公司、不同物業(yè)大區(qū)的預(yù)算管理組織機(jī)構(gòu)組成。全面預(yù)算管理的主要工作環(huán)節(jié)是預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行以及預(yù)算考核等。

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)算編制概述

物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面預(yù)算管理具有全員性、全額性、全程性的特征。在預(yù)算編制過(guò)程中，確定預(yù)算管理的不同層次與等級(jí)，明確具體的責(zé)任重點(diǎn)。中小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理層級(jí)相對(duì)較為簡(jiǎn)單，可以將物業(yè)項(xiàng)目部門(mén)作為預(yù)算的責(zé)任重點(diǎn)，將本企業(yè)的預(yù)算目標(biāo)在不同的管理項(xiàng)目中直接劃分。大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由于其物業(yè)管理項(xiàng)目數(shù)量繁多，可以根據(jù)項(xiàng)目的具體規(guī)模、地理位置等特征，基于成本效益和管理時(shí)效相融合的原則，通過(guò)大區(qū)制度管理模式，對(duì)其進(jìn)行集合總結(jié)，確定責(zé)任中心。將大區(qū)中的設(shè)備管理、內(nèi)業(yè)管理、安保管理、外部協(xié)調(diào)管理等工作進(jìn)行統(tǒng)一處理，并通過(guò)責(zé)任中心對(duì)預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行精準(zhǔn)劃分。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)是輕資產(chǎn)服務(wù)類(lèi)的企業(yè)，在全面預(yù)算編制方面，主要側(cè)重收入、成本、費(fèi)用、利潤(rùn)、現(xiàn)金流等利潤(rùn)表和現(xiàn)金流量表的指標(biāo)。在全面預(yù)算管理編制過(guò)程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)始終要遵循“由上至下、上下結(jié)合、分級(jí)編制、逐級(jí)匯總”的基礎(chǔ)性原則。

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行概述

全面預(yù)算批復(fù)一旦下達(dá)，非特殊原因，預(yù)算目標(biāo)不得更改，需全面落實(shí)。各責(zé)任部門(mén)需遵循預(yù)算要求對(duì)預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行層層劃分處理，明確各部門(mén)、環(huán)節(jié)以及各崗位的實(shí)際狀況，構(gòu)建系統(tǒng)完善的預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督管理系統(tǒng)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的預(yù)算執(zhí)行控制管理，以實(shí)際成本為基礎(chǔ)，并通過(guò)現(xiàn)金流量管理對(duì)其進(jìn)行控制。成本預(yù)算可以為預(yù)算管理提供較為完善的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)信息，而資金則是物業(yè)服務(wù)企業(yè)各項(xiàng)活動(dòng)的重點(diǎn)。預(yù)算執(zhí)行主要基于現(xiàn)金流量管理為主要內(nèi)容?，F(xiàn)金流量管理，為預(yù)算執(zhí)行工作的開(kāi)展提供了信息支持與參考。

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)算考評(píng)概述

物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成當(dāng)期預(yù)算后，應(yīng)對(duì)相關(guān)責(zé)任中心進(jìn)行預(yù)算責(zé)任考評(píng)。預(yù)算的完成狀況要遵循審計(jì)要求標(biāo)準(zhǔn)，按照預(yù)算目標(biāo)及其分解的不同子目標(biāo)，對(duì)相關(guān)部門(mén)及其員工的工作效率進(jìn)行系統(tǒng)的考核分析。員工的工作狀況，會(huì)在激勵(lì)及業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)制度的影響下，與員工自身的經(jīng)濟(jì)利益相結(jié)合，直接刺激員工的工作意識(shí)，從根本上提升工作效率與質(zhì)量，增強(qiáng)員工的積極性與主動(dòng)性，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)的全面預(yù)算管理呈現(xiàn)出標(biāo)準(zhǔn)化及程序化的管理模式。

二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在預(yù)算編制方面的具體應(yīng)用

（一）收入預(yù)算編制

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要收入來(lái)源是物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入及物業(yè)大修收入。其中最主要的收入是物業(yè)管理收入。根據(jù)管理面積，單平米收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以及以前年度收費(fèi)率，綜合考慮已知因素，可基本做出物業(yè)部門(mén)的收入預(yù)算。結(jié)合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)和物價(jià)上漲指數(shù)，在合理范圍內(nèi)，要求收費(fèi)人員提高收費(fèi)率。積極開(kāi)拓市場(chǎng)，增加有效的物業(yè)管理面積。綜合以上情況，上下溝通，合理確定后，完成物業(yè)服務(wù)企業(yè)收入預(yù)算編制。

（二）成本費(fèi)用預(yù)算編制

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要成本支出是人工成本、材料成本及其他直接成本。其中最主要的成本支出是人工成本和材料成本。人工成本，主要包括保潔人員、保安人員、維修人員的成本。編制人工成本預(yù)算時(shí)，可按單位服務(wù)面積，綜合考慮所需人數(shù)，是否需要外包服務(wù)。編制材料成本預(yù)算時(shí)，可綜合分析單平米消耗量，制定標(biāo)準(zhǔn)化工作流程。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要費(fèi)用支出是管理費(fèi)用支出。管理費(fèi)用主要包括人工費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、辦公費(fèi)、會(huì)議費(fèi)、折舊費(fèi)等。以上費(fèi)用，可根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，并綜合考慮已知因素，結(jié)合公司薪酬方案等，上下溝通，合理確定。進(jìn)而完成物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本費(fèi)用預(yù)算編制。

（三）預(yù)算下達(dá)執(zhí)行

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的全面預(yù)算管理小組，對(duì)預(yù)算主體提供的預(yù)算草案進(jìn)行審核、商討分析、匯總，形成統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)化公式。并根據(jù)各個(gè)部門(mén)的實(shí)際狀況進(jìn)行綜合考慮，通過(guò)與各部門(mén)的共同溝通商討，對(duì)預(yù)算進(jìn)行匯總，通過(guò)財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)其進(jìn)行處理，上交全面預(yù)算管理委員會(huì)對(duì)其進(jìn)行審核，待對(duì)各部門(mén)間情況審核分析后，預(yù)算草案經(jīng)由決策層的審批后下達(dá)執(zhí)行。

三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在預(yù)算執(zhí)行方面的具體應(yīng)用

（一）全面預(yù)算分析

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的全面預(yù)算管理小組，按月對(duì)預(yù)算主體以及各個(gè)專(zhuān)項(xiàng)預(yù)算收支狀況進(jìn)行系統(tǒng)管理、控制以及分析處理，對(duì)預(yù)算的執(zhí)行狀況進(jìn)行公布分析，保障其公開(kāi)性，定期開(kāi)展全面預(yù)算的執(zhí)行狀況審查分析。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)管預(yù)算執(zhí)行的部門(mén)及相關(guān)預(yù)算主體的責(zé)任人，需編制預(yù)算執(zhí)行報(bào)告。報(bào)告中要對(duì)預(yù)算的收支出狀況、實(shí)際收支出之間存在的差異，以及各項(xiàng)指標(biāo)的完成狀況進(jìn)行深入系統(tǒng)的分析。結(jié)合實(shí)際狀況提供完善的改善措施與對(duì)策，保障報(bào)告內(nèi)容的精準(zhǔn)、完整無(wú)誤，說(shuō)明充分，且及時(shí)送達(dá)。

（二）全面預(yù)算控制與調(diào)整

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)責(zé)任中心，根據(jù)要求規(guī)定上報(bào)經(jīng)營(yíng)分析報(bào)告內(nèi)容，定期召開(kāi)分析會(huì)議，對(duì)預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中存在的問(wèn)題及時(shí)妥善處理，找到其產(chǎn)生的原因，結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行系統(tǒng)分析，并調(diào)整以后預(yù)算中存在的該問(wèn)題。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)遇到突發(fā)狀況的可能性較大。以夏季突發(fā)暴雨，需購(gòu)入大量防汛物資為例。這種情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能因?yàn)闆](méi)有該項(xiàng)預(yù)算，就不完成防汛工作，不顧業(yè)主安危?？商顚?xiě)預(yù)算外專(zhuān)項(xiàng)審批單，加急上報(bào)審批，及時(shí)處理突出情況。事后，再調(diào)整預(yù)算，并把該項(xiàng)費(fèi)用作為常規(guī)支出，在以后預(yù)算中體現(xiàn)。

四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在預(yù)算考核方面的具體應(yīng)用

（一）制定合適本企業(yè)的預(yù)算考核管理辦法

物業(yè)服務(wù)企業(yè)要構(gòu)建完善的預(yù)算管理機(jī)制，綜合實(shí)際狀況凸顯管理效能與作用，提升管理質(zhì)量。加強(qiáng)與各部門(mén)之間的溝通與聯(lián)系，了解全面預(yù)算的重要性，提升不同部門(mén)、流程以及工作環(huán)節(jié)的重視。對(duì)預(yù)算考核管理方案進(jìn)行對(duì)比分析，及時(shí)優(yōu)化完善，提升管理質(zhì)量。

結(jié)合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的要求，規(guī)范工作人員各項(xiàng)行為準(zhǔn)則，強(qiáng)化基礎(chǔ)管理，提升物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)能力以及水平，同步更新各項(xiàng)工作內(nèi)容。結(jié)合投訴處理以及物業(yè)服務(wù)滿(mǎn)意度測(cè)評(píng)，對(duì)員工進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。

結(jié)合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的實(shí)際狀況、工作內(nèi)容及類(lèi)型等，制定完善的考核標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)定，完善考核權(quán)重，明確考核細(xì)則，對(duì)其進(jìn)行系統(tǒng)的、科學(xué)的分析，進(jìn)而制定完善的預(yù)算考核管理制度。

（二）確認(rèn)預(yù)算執(zhí)行結(jié)果，編制預(yù)算制定分析報(bào)告

綜合預(yù)算執(zhí)行狀況，通過(guò)考核結(jié)果分析，了解不同部門(mén)的預(yù)算執(zhí)行結(jié)果，了解不同部門(mén)在預(yù)算制定過(guò)程中存在的問(wèn)題與不足，綜合實(shí)際狀況制定完善的預(yù)算分析報(bào)告，明確報(bào)告內(nèi)容，對(duì)其進(jìn)行精準(zhǔn)分析。

（三）組織考核、撰寫(xiě)考核報(bào)告、發(fā)布考核結(jié)果

通過(guò)考核內(nèi)容與要求，組織員工開(kāi)展考核，對(duì)員工的各項(xiàng)狀況進(jìn)行系統(tǒng)分析，綜合實(shí)際狀況編寫(xiě)考核報(bào)告與內(nèi)容，并及時(shí)公開(kāi)發(fā)布。結(jié)合本企業(yè)的具體狀況，制定今后的預(yù)算管理計(jì)劃，及時(shí)調(diào)整內(nèi)容，完善目標(biāo)。結(jié)合考核結(jié)果，分析存在的問(wèn)題與不足，融合各種客觀狀況，對(duì)其進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，獲得精準(zhǔn)、完善的信息數(shù)據(jù)，進(jìn)而為下一次全面預(yù)算管理工作的開(kāi)展奠定基礎(chǔ)，提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面預(yù)算管理質(zhì)量與效果。

五、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，全面預(yù)算管理在物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理中有著較為重要的作用，是提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理水平的有效措施，可以在根本上推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理效果。在物業(yè)行業(yè)迅猛發(fā)展的今天，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激勵(lì)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要根據(jù)自身的發(fā)展?fàn)顩r，結(jié)合國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的管理技術(shù)與經(jīng)驗(yàn)，對(duì)全面預(yù)算管理進(jìn)行系統(tǒng)研究，構(gòu)建完善、系統(tǒng)的管理預(yù)算管理模式，明確本企業(yè)全面預(yù)算管理的流程。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行、預(yù)算考核等全面預(yù)算管理的具體應(yīng)用上進(jìn)行匯總分析，進(jìn)而在根本上提升本企業(yè)的管理能力，提升服務(wù)質(zhì)量與效果。從而，凸顯其社會(huì)價(jià)值與作用，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

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