馬英

[摘要]改革開放以后，房子的需求量越來越大，房地產(chǎn)業(yè)成了國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，成為近年來大眾消費和投資的熱點。房地產(chǎn)這塊巨大的機遇“蛋糕”已經(jīng)吸引無數(shù)的人參與到房地產(chǎn)的建設(shè)中，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)供大于求。在這種施工材料成本大幅上漲、人工成本不斷增加、國家的質(zhì)檢要求愈加嚴格的復(fù)雜背景下，誰能高效利用造價管理和成本控制，花較少的錢，蓋出高質(zhì)量的房子，就能提高自身企業(yè)的核心競爭力，成為最后的贏家。因此造價管理與成本控制在房地產(chǎn)企業(yè)的全過程中具有很重要的作用。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)；造價管理；成本控制

文章編號：2095 - 4085（2018） 07 - 0090 - 02

從當前的形勢來看，造價管理與成本控制在房地產(chǎn)全過程中運用比較廣泛。成本控制是指在施工之前成本約束，保證房產(chǎn)的成本價不會高于市場價；造價管理則注重房產(chǎn)建立過程中財務(wù)預(yù)算以及施工方案預(yù)選。本文首先分析了房地產(chǎn)建造的全過程以及建造過程中的技術(shù)分析；接著探討建造房地產(chǎn)全過程中造價管理與成本控制具體實行的方面和細節(jié)，對于以后在房地產(chǎn)建設(shè)全過程中造價管理與成本控制地進一步發(fā)展提出了建議。

1 房地產(chǎn)建設(shè)全過程

1.1設(shè)計階段

一個工程可以圓滿完成依靠的是施工之前的設(shè)計過程，雖然它占有的工程費用比較少，還不到百分之二十，但是它決定著建筑物的結(jié)構(gòu)、施工進度、性能等等，對于工程造價的影響卻達到百分之八十以上，也是控制成本的關(guān)鍵所在。設(shè)計階段工作的主要內(nèi)容：市場調(diào)查、民意了解、數(shù)據(jù)經(jīng)驗、房產(chǎn)結(jié)構(gòu)等等，在設(shè)計的過程中，一定要設(shè)計合理，結(jié)構(gòu)嚴謹、嚴格預(yù)算，通過造價管理和成本控制的手段，爭取細化到建筑建造每一個小的層面，保證房地產(chǎn)的質(zhì)量和品質(zhì)。

1.2招標階段

房地產(chǎn)商根據(jù)設(shè)計圖紙，采用合同措施控制造價，是招標階段成本控制的重要手段。合同是否能有效控制造價，取決于設(shè)計圖紙的深度和工程量清單的完整性房地產(chǎn)企業(yè)通過招標選擇工期保證、質(zhì)量保證、標價合理的性價比較高的承包商。它的工作是編制工程量清單，完成清單預(yù)算，合理確定招標控制價；根據(jù)工程的性質(zhì)和特點，編制招標文件，制定評標辦法；確定合同形式，制定合同的有關(guān)造價條款。房地產(chǎn)企業(yè)通過大量招標確定合同價格，確定工程消耗，事先將工程造價和成本進行合理有效的控制。

1.3施工階段

施工過程實際就是將設(shè)計階段的計劃具體落實，是工程造價管理的核心所在。因為在施工過程中，會出現(xiàn)一些不可預(yù)知的外界因素，與設(shè)計階段的預(yù)算會有或高或低的不同之處，嚴重時可能會導(dǎo)致成本失控，整個工程可能會功虧一簣。為此，在施工階段要一直運行造價管理與成本控制機制，工作人員還要嚴格根據(jù)流程進行施工，避免出現(xiàn)較大的情況動蕩，出現(xiàn)不可預(yù)知的嚴重后果。

2 房地產(chǎn)全過程造價的管理與控制

2.1重視圖紙設(shè)計

在進行圖紙設(shè)計時，設(shè)計團隊需要嚴格依照前面所舉出的影響因素進行現(xiàn)場勘察，根據(jù)工人的施工進度，保證圖紙和方案能夠切實滿足施工需要。房地產(chǎn)企業(yè)要讓設(shè)計團隊之間積極合作交流，從而形成默契的合作模式，將每個人的才能發(fā)揮到極限，從而完成地對成本進行控制，將圖紙的每個參數(shù)都設(shè)計精確，更好地指導(dǎo)施工方向，較高效率地將造價控制和管理應(yīng)用在圖紙設(shè)計上。

2.2把好施工技術(shù)關(guān)

不同的房地產(chǎn)會有不同的施工技術(shù)，在施工之前房地產(chǎn)商要對這些方案進行比較，成本和造價便是很好的衡量標準，通過定量和定性的技術(shù)分析，選擇一個既合理費用又較低的施工方案，能夠提高工程的質(zhì)量、縮短工期和保證經(jīng)濟效益。在施工過程中，監(jiān)督施工單位，把好施工的技術(shù)關(guān)，落實責任制度，每一個員工都對自己的簽證能夠負責任，避免在此過程中，員工因為懶散私自更改圖紙，隨意增加施工項目，在施工現(xiàn)場出現(xiàn)內(nèi)部糾紛，導(dǎo)致房地產(chǎn)工程遲遲不能交工，給企業(yè)造成較大的損失。

2.3保證各環(huán)節(jié)的造價管理和成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)都需要進行詳細的造價管理和成本控制。前期是目標成本的投入的人資和物資預(yù)算與限額；中期是對于工程的招標、建造、以及施工階段的動態(tài)管理；最終的結(jié)算審核及后期評估?？傊?，整個過程是個動態(tài)的系統(tǒng)工程，從管理和技術(shù)兩方面加強，建立一個與市場銜接的完善的動態(tài)工程造價管理體系，降低房地產(chǎn)企業(yè)的投資成本，使房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理邁向更高的境界，為百姓提供更優(yōu)質(zhì)的房源。

3 結(jié)語

在現(xiàn)在的市場經(jīng)濟下，相同行業(yè)的企業(yè)之間競爭都非常激烈，怎樣能夠在激烈的競爭中，謀求生存甚至發(fā)展，是每個企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人一直在找尋的答案，房地產(chǎn)業(yè)作為新興的產(chǎn)業(yè)也不例外。造價管理與成本控制是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要保障，能夠使工程在低費用、高效率下完成，使自己的房價低于社會平均水平，從而增加企業(yè)的競爭力，提高總利潤水平，滿足人們住房的實際要求，使企業(yè)持續(xù)立于社會發(fā)展的高地。

參考文獻：

[1]楊軍霞，房地產(chǎn)企業(yè)工程造價管理探析[J].中小企業(yè)管理與科技（上旬刊），2013，（02）：6.

[2]邱湘.房地產(chǎn)工程造價管理存在的問題與對策研究[J].產(chǎn)業(yè)與科技論壇，2013，12（2）：242 - 243.