朱玉潔 曾繁榮
【摘 要】房地產(chǎn)企業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱,充足的資金投入是房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的保證。針對房地產(chǎn)企業(yè)面臨的融資難題,文章以CF房地產(chǎn)上市公司為研究對象,分析了CF公司的融資結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀及存在的問題,運用層次分析法構(gòu)建層次結(jié)構(gòu)模型,對融資結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化,以期為緩解房地產(chǎn)企業(yè)的融資困境、促進(jìn)我國房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供借鑒。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);融資結(jié)構(gòu);層次分析法
【中圖分類號】F293.33 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A 【文章編號】1674-0688(2018)03-0214-03
根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒》數(shù)據(jù)顯示,2016年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資總額為102 580.61億元,占同期GDP的13.79%。由此可見,房地產(chǎn)企業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位和作用是非常重要的,它的穩(wěn)定發(fā)展直接影響到國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量大、資金回收周期較長,單靠自身的資金積累無法滿足大量的資金需求,通過外部融資渠道籌集足夠的資金是房地產(chǎn)企業(yè)快速健康發(fā)展的保證。但房地產(chǎn)金融市場發(fā)展尚不夠完善、房地產(chǎn)行業(yè)限制、國家宏觀調(diào)控政策等多種因素導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在內(nèi)部積累不足、資產(chǎn)負(fù)債率過高、融資來源單一等融資結(jié)構(gòu)問題?;谖覈康禺a(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀,探討層次分析法在房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化中的應(yīng)用,確定合理的融資結(jié)構(gòu),對房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。本文以CF房地產(chǎn)上市公司為樣本,分析其融資結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀,利用層次分析法構(gòu)建層次結(jié)構(gòu)模型,優(yōu)化融資結(jié)構(gòu),并對優(yōu)化結(jié)果進(jìn)行對比評價。希望能以此實證應(yīng)用研究,給房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化提供參考,從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展。
1 CF房地產(chǎn)上市公司融資結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀分析
從表1的數(shù)據(jù)中可以看出,CF房地產(chǎn)上市公司近5年自有資金比例為7.72%,而美國、德國、加拿大等一些發(fā)達(dá)國家的上市公司的融資比例中,內(nèi)部資金比重均在30%~50%。由此可見,CF房地產(chǎn)上市公司內(nèi)部資金供給能力嚴(yán)重不足。根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒》數(shù)據(jù),我國房地產(chǎn)企業(yè)近10年平均資產(chǎn)負(fù)債率為75.43%,CF房地產(chǎn)上市公司近5年的平均資產(chǎn)負(fù)債率為84.68%,可以看出CF房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率嚴(yán)重偏高。在表1的數(shù)據(jù)中,CF房地產(chǎn)上市公司的銀行貸款平均比重為23%,占比不算高,但是商業(yè)信用的平均比重為57.97%。商業(yè)信用主要是預(yù)收款項、應(yīng)付賬款、應(yīng)付票據(jù),而預(yù)收款項是購房者支付的商品房的預(yù)售款項,大部分購房者通過銀行按揭貸款買房,因此預(yù)收款項大部分是來自于銀行的信貸資金,應(yīng)付賬款主要是施工方工程款墊資,施工方工程款絕大部分也是銀行信貸資金,如此算來,CF房地產(chǎn)上市公司商業(yè)信用資金中約60%以上的資金是銀行的信貸資金,由此可以看出,CF房地產(chǎn)上市公司對銀行信貸資金過度依賴,這種做法極易帶來嚴(yán)重的后果。從表1的數(shù)據(jù)看出,CF房地產(chǎn)公司的融資排序為商業(yè)信用、銀行貸款、自有資金、股權(quán)融資、債券融資。
從以上分析中可以看出,CF房地產(chǎn)上市公司的融資結(jié)構(gòu)主要存在以下問題:?譹?訛內(nèi)部資金供給能力不足,資產(chǎn)負(fù)債率過高;?譺?訛過度依賴銀行信貸資金;?譻?訛融資比重失衡。為緩解CF房地產(chǎn)上市公司以上融資問題,本文立足于CF房地產(chǎn)上市公司現(xiàn)有的融資方式,利用層次分析法來構(gòu)建融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化層次結(jié)構(gòu)模型,優(yōu)化融資結(jié)構(gòu),以實現(xiàn)公司的可持續(xù)發(fā)展。
2 層次分析法在CF房地產(chǎn)上市公司融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化的應(yīng)用
2.1 層次分析法的含義
層次分析法(簡稱AHP)是將一個復(fù)雜的問題按與決策有關(guān)的元素逐層分解成目標(biāo)、準(zhǔn)則、方案等層次,形成一個層次結(jié)構(gòu),以此簡化分析問題的難度,并在此基礎(chǔ)上加以綜合,給出復(fù)雜問題的求解結(jié)果[1]。
2.2 構(gòu)建融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化層次結(jié)構(gòu)圖
根據(jù)CF房地產(chǎn)上市公司融資評價原則和目標(biāo),將其層次結(jié)構(gòu)模型劃分為3個層次:目標(biāo)層、準(zhǔn)則層、方案層。目標(biāo)層為制定合理的融資結(jié)構(gòu);準(zhǔn)則層為影響融資結(jié)構(gòu)的4個主要原則,即融資成本、融資風(fēng)險、資金可獲得性和控制權(quán);方案層確定為自有資金、股權(quán)融資、銀行貸款、商業(yè)信用和債權(quán)融資。CF房地產(chǎn)上市公司融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化層次結(jié)構(gòu)圖如圖1所示。
2.3 構(gòu)造兩兩判斷矩陣及權(quán)重計算
通過設(shè)計九級標(biāo)度調(diào)查表,邀請行業(yè)專家,通過打分賦值的方法分別對指標(biāo)的重要程度進(jìn)行打分,然后對打分結(jié)果進(jìn)行計算整理,構(gòu)造出兩兩判斷矩陣(見表2~6)。還需要對判斷矩陣進(jìn)行一致性檢驗,確保決策者的思維保持一致性,層次分析法對最大特征根和權(quán)重的計算是建立在判斷矩陣一致性檢驗上的。當(dāng)判斷矩陣具有完全一致性時,具有唯一非零的最大特征根λ1=λmax=n,其他特征根均為零。
當(dāng)判斷矩陣的CR>0.10時,認(rèn)為層次分析排序的結(jié)果有滿意的一致性;從以上的計算結(jié)果看出,各判斷矩陣的CR值均是小于0.1的,因此認(rèn)為以上判斷矩陣層次分析排序的結(jié)果有滿意的一致性。
2.4 層次總排序及結(jié)果分析
通過計算同一層次所有因素相對于最上層的絕對權(quán)重,進(jìn)行相對重要性的排序。將所有因素從最上層到最下層,逐層進(jìn)行排序,最后的總排序計算結(jié)果見表7。
綜合以上各判斷矩陣的排序結(jié)果,對于合理的融資結(jié)構(gòu)這個總目標(biāo)來說,CF公司融資排序如下:自有資金為W1=0.323 1;商業(yè)信用為W4=0.307 0;債券融資為W5=0.135 5;股權(quán)融資為W2=0.117 9;銀行貸款為W3=0.116 6,先內(nèi)源融資,后外源融資。各種融資方式所占比重如下:自有資金為32.31%,商業(yè)信用為30.7%,債券融資為13.35%,股權(quán)融資為11.79%,銀行貸款為11.66%。
3 結(jié)語
綜上所述,利用層次分析法可以比較精確地確定房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu),但是在具體的運用過程中,還需要考慮房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況、所處的金融市場環(huán)境、國家相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策等因素的影響,需要根據(jù)不同企業(yè)不同情況進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整,以適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)不同時期的融資需求。
參 考 文 獻(xiàn)
[1]霍曼曼,汝瑩.層次分析法下資本結(jié)構(gòu)影響因素分析及建議[J].會計之友(上旬刊),2010(10):71-73.
[2]胡曲應(yīng),蒙燕梅.房地產(chǎn)上市公司融資結(jié)構(gòu)分析[J].財會通訊,2016(17):8-10,129.
[3]李素紅,陳立文,王樹強(qiáng).基于模糊層次分析法的融資風(fēng)險評價——以河北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例[J].企業(yè)經(jīng)濟(jì),2013(2):137-140.
[責(zé)任編輯:陳澤琦]