倪陽(yáng) 劉譯

摘 要：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策是多年來(lái)熱議的話題，萬(wàn)科作為我國(guó)房地產(chǎn)標(biāo)桿性的企業(yè)，因此研究房地產(chǎn)調(diào)控政策變遷對(duì)其影響具有代表性意義。本文以萬(wàn)科為例，探討了2014年～2017年間我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策變遷對(duì)于萬(wàn)科財(cái)務(wù)狀況的影響，并提出相應(yīng)的對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控 房地產(chǎn) 萬(wàn)科

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2096-0298（2018）03（a）-090-02

改革開(kāi)放后我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸起步，1994年《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》的頒布標(biāo)志著房地產(chǎn)市場(chǎng)的正式開(kāi)啟。隨之應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)所帶來(lái)的沖擊，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革由此開(kāi)始迅速開(kāi)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始了蓬勃的發(fā)展。2003年，中央政府在《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》中明確的指出：房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱性產(chǎn)業(yè)。但是，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，局部性的投資過(guò)熱現(xiàn)象開(kāi)始出現(xiàn)。為了保證我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展，中央政府開(kāi)始相繼出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控舉措。至此，我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策登上歷史舞臺(tái)。

1 我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策變遷

2014年～2017年我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)大致經(jīng)歷了 化解房地產(chǎn)庫(kù)存階段和短期調(diào)控和建立長(zhǎng)效機(jī)制相結(jié)合階段，相對(duì)應(yīng)政府所出臺(tái)的調(diào)控政策亦分為兩個(gè)階段。

1.1 化解房地產(chǎn)庫(kù)存階段（2014年～2016年）

十八大后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)總體面臨較大下行壓力，進(jìn)入經(jīng)濟(jì)新常態(tài)。房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)“總量放緩、區(qū)域分化”的格局，具體表現(xiàn)為主要一二線城市高房?jī)r(jià)和三四線城市高庫(kù)存的狀況同時(shí)并存。針對(duì)這一形勢(shì)，宏觀調(diào)控政策的主要目標(biāo)開(kāi)始聚焦在去庫(kù)存之上，房地產(chǎn)政策由之前的緊縮開(kāi)始向?qū)捤纱碳まD(zhuǎn)變。

2014年6月，大部分原先限購(gòu)的城市開(kāi)始取消限購(gòu)政策。9月，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布通知，通知要求：購(gòu)買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，利率下限調(diào)整為基準(zhǔn)利率的0.7倍；對(duì)于擁有1套住房并還清貸款，購(gòu)買改善性住房的家庭，適用首套房貸款政策。2015年3月，住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文，要求：二手房營(yíng)業(yè)稅免征限期由5年縮短為2年；二套房商業(yè)貸款最低首付比例降至40%；公積金貸款首套房首付比例降至20%。2016年2月，國(guó)稅總局、財(cái)政部、住建部聯(lián)合發(fā)布通知，規(guī)定：首套房（144平方米以上的）契稅由3%降至1.5%；二套房（不包括北上廣深）90平米以下的，契稅由3%降至1%，90平米以上的，由3%降至2%；購(gòu)買2年以上房屋交易（不包括北上廣深）免征營(yíng)業(yè)稅。同時(shí)，在2014年11月～2016年2月間，央行7次下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，多次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率、公積金貸款利率和中長(zhǎng)期貸款利率，并且五年以上長(zhǎng)貸利率降至4.9%，五年以上公積金貸款利率降至3.25%，達(dá)到歷史最低水平。

1.2 短期調(diào)控和建立長(zhǎng)效機(jī)制相結(jié)合階段（2016年～2017年）

伴隨著經(jīng)濟(jì)基本面回穩(wěn)，以及2015年～2016年的房地產(chǎn)刺激政策所引起的一二線城市房?jī)r(jià)新一輪暴漲，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)以謀求穩(wěn)增長(zhǎng)的任務(wù)階段性完成。與此同時(shí)，由高房?jī)r(jià)引發(fā)金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能逐漸開(kāi)始凸顯。2016年7月中央政治局開(kāi)始強(qiáng)調(diào)要“抑制資產(chǎn)價(jià)格泡沫”、10月開(kāi)始強(qiáng)調(diào)要進(jìn)行“防風(fēng)險(xiǎn)”。2016年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)調(diào)控政策開(kāi)始從穩(wěn)增長(zhǎng)向防風(fēng)險(xiǎn)和促改革進(jìn)行轉(zhuǎn)變。由此，房地產(chǎn)調(diào)控政策再次開(kāi)始從寬松刺激刺激轉(zhuǎn)向緊縮。

2016年8月底，央行重啟14天逆回購(gòu)，隨后又重啟28天逆回購(gòu)，并加大MLF操作力度。9月底，19個(gè)熱點(diǎn)城市在不到一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)開(kāi)始陸續(xù)推出了各項(xiàng)限貸限購(gòu)的調(diào)控政策以遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。12月，中央召開(kāi)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，強(qiáng)調(diào)要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，首次提出要建立“長(zhǎng)效機(jī)制”，習(xí)近平總書(shū)記提出了要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”。2017年1月，央行宣布對(duì)22家金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展MLF操作共2455億元，6年內(nèi)首次上調(diào)政策利率。4月，住建部、國(guó)土資源部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，要求：對(duì)消化周期在36個(gè)月以上的地區(qū)，停止供地；18～16個(gè)月的，減少供地。5月，住建部發(fā)布《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見(jiàn)稿）》，提出要建立購(gòu)租并舉住房制度。

2 房地產(chǎn)調(diào)控政策變遷對(duì)萬(wàn)科財(cái)務(wù)影響

2.1 償債能力影響

本文選取流動(dòng)比率、速動(dòng)比率這兩個(gè)反映短期償債能力的指標(biāo)，資產(chǎn)負(fù)債率和產(chǎn)權(quán)比率這兩個(gè)反映長(zhǎng)期償債能力的指標(biāo)來(lái)討論宏觀調(diào)控政策對(duì)于償債能力的影響。根據(jù)2014年～2017年間的萬(wàn)科A的年報(bào)和半年報(bào)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，我們可以發(fā)現(xiàn)萬(wàn)科的速動(dòng)比率始終維持在0.4左右，低于一般認(rèn)為的0.65的房地產(chǎn)公司的合理水平，這說(shuō)明以萬(wàn)科為代表的大型房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力始終處于一個(gè)較低水平。同時(shí)，可以看到其流動(dòng)比率在寬松刺激政策下基本處于1.3左右的水平，當(dāng)國(guó)家政策趨緊時(shí)，則逐漸下降到1.2左右，說(shuō)明緊縮的國(guó)家調(diào)控政策會(huì)對(duì)萬(wàn)科的短期償債能力產(chǎn)生負(fù)面影響。而在長(zhǎng)期償債能力方面，我們發(fā)現(xiàn)從2016年下半年開(kāi)始，萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債率和平均產(chǎn)權(quán)比率都出現(xiàn)了一定的上升，這表明在趨緊的調(diào)控政策下，萬(wàn)科的長(zhǎng)期償債能力進(jìn)一步下降，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步上升。

2.2 盈利能力影響

我們選取了資產(chǎn)報(bào)酬率、總資產(chǎn)凈利率、凈資產(chǎn)收益率、 營(yíng)業(yè)毛利率、運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)率、營(yíng)業(yè)凈利率六個(gè)指標(biāo)來(lái)討論萬(wàn)科的盈利能力。我們可以看到，資產(chǎn)報(bào)酬率和總資產(chǎn)凈利潤(rùn)率兩個(gè)指標(biāo)在0.05～0.20之間震蕩，而凈資產(chǎn)收益率則在0～0.05之間震蕩。與此同時(shí)營(yíng)業(yè)毛利率、運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)率與營(yíng)業(yè)凈利率在2014年～2016年間都呈現(xiàn)出一定的下降態(tài)勢(shì)，在2016年下半年以后卻不降反升。由此可見(jiàn)，國(guó)家的宏觀調(diào)控政策對(duì)于萬(wàn)科的盈利能力的影響并不顯著，決定萬(wàn)科盈利能力的主要還是房地產(chǎn)市場(chǎng)行情。

2.3 周轉(zhuǎn)能力影響

針對(duì)萬(wàn)科的周轉(zhuǎn)能力，我們選取了營(yíng)業(yè)周期、 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率以及存貨周轉(zhuǎn)率五個(gè)指標(biāo)來(lái)考察影響。我們可以發(fā)現(xiàn)，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率四個(gè)指標(biāo)走勢(shì)基本相同，都在2017年上半年出現(xiàn)了明顯的下滑。其中流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率三個(gè)指標(biāo)在2017年6月30日分別為0.086、0.075、0.095，皆為2014年下半年以來(lái)的最低值。與之相對(duì)應(yīng)，營(yíng)業(yè)周期在2017年則表現(xiàn)為明顯的上升，達(dá)到了1915.068天，為四年來(lái)最高值。這說(shuō)明國(guó)家緊縮的宏觀調(diào)控政策會(huì)對(duì)萬(wàn)科的周轉(zhuǎn)能力產(chǎn)生負(fù)面影響，削弱其周轉(zhuǎn)能力，減慢其商品房銷售速度，增長(zhǎng)其回籠資金的周期。

2.4 發(fā)展能力影響

主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率、凈利率增長(zhǎng)率、凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率與總資產(chǎn)增長(zhǎng)率是用來(lái)考察企業(yè)發(fā)展能力的指標(biāo)。分析萬(wàn)科這是四指標(biāo)的數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)，其總資產(chǎn)增長(zhǎng)率和主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率在緊縮的宏觀條款政策下是呈現(xiàn)出明顯的下降趨勢(shì)的，尤其是主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率，在2016年12月31日和2017年6月30日的指標(biāo)在2014年以來(lái)的四年內(nèi)連破新低。但與此同時(shí)，可以看到，萬(wàn)科的凈資產(chǎn)收益率增長(zhǎng)率和凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率卻不減反增。這表明，一方面，緊縮的調(diào)控政策會(huì)對(duì)萬(wàn)科的發(fā)展能力產(chǎn)生負(fù)面影響，會(huì)明顯的降低萬(wàn)科的擴(kuò)張速度和營(yíng)業(yè)收入。另一方面，由于房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲，國(guó)家的調(diào)控政策在短時(shí)間內(nèi)并不會(huì)對(duì)其盈利能力產(chǎn)生立竿見(jiàn)影的效果，前期房?jī)r(jià)上漲的紅利會(huì)讓其在一段時(shí)間內(nèi)的凈利潤(rùn)繼續(xù)增加。

3 對(duì)策建議

在償債能力方面，我們發(fā)現(xiàn)宏觀調(diào)控政策對(duì)于萬(wàn)科的短期償債能力和長(zhǎng)期償債能力都會(huì)產(chǎn)生負(fù)面的影響。對(duì)于短期償債能力來(lái)說(shuō)，最關(guān)鍵的無(wú)疑是現(xiàn)金流，因此，以萬(wàn)科為代表的大型房地產(chǎn)企業(yè)必須要重視流動(dòng)資產(chǎn)的保有量?？梢钥吹剑f(wàn)科的流動(dòng)資產(chǎn)常年保持在90%以上，同時(shí)其持有的貨幣資金量亦不斷增加，2017年半年報(bào)中更是破千億，這說(shuō)明萬(wàn)科十分注重保持自己的償付能力以應(yīng)對(duì)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。這也就是為何即使在調(diào)控政策的影響下，萬(wàn)科的流動(dòng)比率始終處于1.2這個(gè)合理值以上。而在長(zhǎng)期償債能力方面，房地產(chǎn)作為高債務(wù)結(jié)構(gòu)的行業(yè)，必須擴(kuò)大企業(yè)的籌資來(lái)源，降低財(cái)務(wù)杠桿，減少債務(wù)籌資以增強(qiáng)企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力。

在盈利能力方面，萬(wàn)科的盈利能力對(duì)調(diào)控政策的敏感程度是有限的，更具決定性的影響是市場(chǎng)行情。一方面，房?jī)r(jià)在2015年開(kāi)始快速上漲。另一方面國(guó)家調(diào)控后房?jī)r(jià)一直處于高位橫盤(pán)的狀態(tài)，這使得萬(wàn)科的盈利能力并未在調(diào)控政策出臺(tái)后受到太大的影響。

在周轉(zhuǎn)能力方面，我們看到緊縮的房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)于萬(wàn)科的周轉(zhuǎn)能力會(huì)有顯著的影響。這就要求萬(wàn)科這樣的房地產(chǎn)企業(yè)必須在熱點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)板塊開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。由于房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)較高，只有選取熱點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)板塊才能保證企業(yè)能夠加快存貨周轉(zhuǎn)速度，盡快的回籠資金，增強(qiáng)周轉(zhuǎn)能力。

在發(fā)展能力方面，不難發(fā)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率與總資產(chǎn)增長(zhǎng)率對(duì)調(diào)控政策是敏感的，雖然凈利率增長(zhǎng)率和凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響下短時(shí)間內(nèi)并沒(méi)有立刻出現(xiàn)下降，但是在主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率和總資產(chǎn)增長(zhǎng)率長(zhǎng)期下降的情況下，這兩個(gè)指標(biāo)的下降也只是時(shí)間問(wèn)題。因此，要保證企業(yè)在緊縮政策下保證發(fā)展能力，萬(wàn)科為首的房地產(chǎn)企業(yè)必須要改變資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，要加大對(duì)無(wú)形資產(chǎn)和輕資產(chǎn)的投入，注重經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目多元化，避免完全依靠重資產(chǎn)發(fā)展模式，以保證企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

4 結(jié)語(yǔ)

萬(wàn)科作為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)桿性的公司，國(guó)家宏觀調(diào)控政策變化對(duì)其財(cái)務(wù)狀況的影響是值得討論的，毫無(wú)疑問(wèn)，對(duì)于其他房地產(chǎn)公司也是有借鑒意義的。在當(dāng)下政府不斷強(qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的”并且長(zhǎng)期堅(jiān)持緊縮性調(diào)控政策的背景下，如何保證房地產(chǎn)企業(yè)在新時(shí)代可持續(xù)發(fā)展，是值得廣大學(xué)者研究重要的課題，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有深遠(yuǎn)的影響。

參考文獻(xiàn)

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