◇羅 思

“公允價值”這一概念，最早由美國在20世紀(jì)50年代提出。隨著金融工具不斷創(chuàng)新，其帶來的風(fēng)險以及收益的不確定性，使原來一直以受托責(zé)任為目標(biāo)的歷史成本計量模式面臨巨大挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)，也是許多資本競相投資的對象，其采用何種計量模式直接影響投資者的投資收益。研究投資性房地產(chǎn)項目的公允價值，具有重要的意義和價值。

一、公允價值相關(guān)理論

我國新版《企業(yè)會計準(zhǔn)則》對公允價值的界定是：在公允價值計量下，企業(yè)的資產(chǎn)和負(fù)債，按照在公平交易中熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計量。

1.公允價值的特點

公允價值具有三大特點：一是公允性。公允價值在市場公平交易的基礎(chǔ)上進(jìn)行計量，交易雙方自愿參與，在公平交易中形成的價格往往是最為公允的。二是真實性。公允價值是在“計量日”產(chǎn)生的，能夠有效、及時地反映資產(chǎn)的現(xiàn)值，為決策者提供有用和可靠的財務(wù)信息。三是虛擬性。假如某項資產(chǎn)或負(fù)債必須以公允價值計量，但這項交易并沒有真實發(fā)生，其公允價值基于假想——假想交易雙方承諾產(chǎn)生的價格，而不是真實地發(fā)生交易。從這個角度看，公允價值具有虛擬性。

2.公允價值的計量方法

公允價值的計量方法主要為市價法、現(xiàn)值法。運用市價法估計公允價值，市場條件至關(guān)重要，所以美國財務(wù)會計準(zhǔn)則委員會對用市價法估計公允價值出臺有相關(guān)的指導(dǎo)框架。運用現(xiàn)值法估計公允價值，資產(chǎn)按照預(yù)計從其持續(xù)使用和最終處置中所產(chǎn)生的未來凈現(xiàn)金流入量折現(xiàn)的金額，負(fù)債按照預(yù)計期限內(nèi)需要償還的未來凈現(xiàn)金流出量折現(xiàn)的金額。

二、公允價值對投資性房地產(chǎn)項目融資的影響

我國新版《企業(yè)會計準(zhǔn)則》將投資性房地產(chǎn)單獨作為一項資產(chǎn)予以確認(rèn)，并規(guī)定投資性房地產(chǎn)可以采取公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。

所謂投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金、資本增值，或兩者兼有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)的特點是能夠單獨計量和出售。

房地產(chǎn)行業(yè)資金需求量巨大，具有融資難、風(fēng)險高、波動大等特點。現(xiàn)在，房地產(chǎn)行業(yè)主要是通過銀行等金融機(jī)構(gòu)融資。近年來，隨著國家政策的調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貸款的門檻大幅提高。要想提高企業(yè)的融資能力，就必須使企業(yè)價值有較高的估價，公允價值為房地產(chǎn)行業(yè)融資提供了機(jī)遇。引入公允價值計量模式，對房地產(chǎn)企業(yè)而言主要是會計政策的變更，表現(xiàn)為折舊方法的變更、計量屬性的改變，也就是說由歷史成本計量變更為公允價值計量。這樣的變更，改變了財務(wù)報表的表面數(shù)據(jù)，雖然說企業(yè)真正意義上的利潤、現(xiàn)金流并沒有變化，卻能在一定程度上給投資者提供更加客觀的評估依據(jù)，會使企業(yè)信用上升，從長遠(yuǎn)來看對企業(yè)的發(fā)展肯定是有益的。

1.公允價值對投資性房地產(chǎn)企業(yè)融資能力的影響

某項資產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債日公允價值增加時，資產(chǎn)負(fù)債表中的價值也會隨之增加，使企業(yè)的總資產(chǎn)價值上升，降低公司的資產(chǎn)負(fù)債率，提升盈利率。盈利率意味著企業(yè)的盈利能力，較好的盈利率會讓投資者在評估企業(yè)價值時產(chǎn)生良好的印象，從而增強(qiáng)該企業(yè)的融資能力。

2.公允價值對投資性房地產(chǎn)投資者的影響

公允價值模式下，投資性房地產(chǎn)不需計提折舊，以資產(chǎn)負(fù)債日的價值作為該項資產(chǎn)的價值。一般來說，我國的房地產(chǎn)具有保值、增值的特點，這一估值在未來會有較大的提升。這種計量模式對投資者的影響是多方面的，既有有利因素，亦有不利因素。

采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)企業(yè)，通過公允價值變動損益科目直接影響當(dāng)期損益。目前，房地產(chǎn)行業(yè)普遍處于持續(xù)升值狀態(tài)，所以公允價值損益一定會存在貸方余額，進(jìn)而使企業(yè)的利潤增長。公允價值對凈利潤的影響程度取決于公允價值變動損益的大小。與歷史成本計量模式相比，公允價值以市場價值為基礎(chǔ)，而歷史成本計量反映的是過去的賬面價值，易與現(xiàn)在的市場價值有所不符。采取公允價值計量，能夠提升會計信息的可靠性，便于報表使用者正確決策。

信息不對稱容易導(dǎo)致企業(yè)做出弄虛作假欺騙投資者的不誠信行為。信用缺失不利于企業(yè)的健康發(fā)展，比如，讓企業(yè)在提供抵押或擔(dān)保時承受額外成本。同時，銀行等級融機(jī)構(gòu)在發(fā)放貸款時，通常要根據(jù)貸款人提供的信息做決策。如果貸款人提供的是原始的賬面價值，并不能客觀反映房地產(chǎn)等資產(chǎn)的市場價值。如果按照市價模式計量，我國的房地產(chǎn)市場價格波動較大，抵押物的價值風(fēng)險會降低抵押物的有效性，增加金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營風(fēng)險。對于投資者來說，詳盡、可靠的信息有利于做出正確的決策。降低信息的不對稱，可以讓投資者“信息增量”，掌握的信息越多越便于篩選可靠的信息。公允價值計量，有利于投資者獲取信息、篩選信息，有效降低會計信息不對稱給借貸雙方帶來的風(fēng)險。

投資性房地產(chǎn)項目融資的主要目的是增強(qiáng)企業(yè)實力、提升盈利能力，但是收益往往伴隨風(fēng)險，融資決策不當(dāng)會使企業(yè)發(fā)展遭遇危機(jī)與挑戰(zhàn)，因而企業(yè)在做融資決策時，必須立足企業(yè)現(xiàn)有的資本結(jié)構(gòu)和發(fā)展規(guī)劃，對各種可選擇的融資方式進(jìn)行全面衡量、科學(xué)評價、合理取舍。這一過程中，企業(yè)決策層必須認(rèn)真考量企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的合理性、穩(wěn)定性，考慮新一輪融資能否與現(xiàn)有的資本結(jié)構(gòu)有機(jī)融合，科學(xué)預(yù)測其能否在未來提升企業(yè)的價值和效益。公允價值計量模式能夠體現(xiàn)企業(yè)的實際資本占有額，較為客觀、真實地反映企業(yè)當(dāng)前的資本結(jié)構(gòu)，可以從機(jī)會成本角度體現(xiàn)資本的預(yù)期價值，便于決策層預(yù)估市場預(yù)期變化對企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的影響。

企業(yè)的融資成本會受到資金的時間價值（利率）、市場風(fēng)險、未來的通貨膨脹等因素的影響。與歷史成本計量模式相比，公允價值計量模式較多地考慮了風(fēng)險因素，可以較為準(zhǔn)確地反映未來經(jīng)濟(jì)變動對資本成本的影響，更有利于企業(yè)選擇合適的貼現(xiàn)率，有助于企業(yè)評估資本的價值，其反映的融資成本更為全面和客觀，能夠統(tǒng)一收益成本的計量口徑。

資產(chǎn)是公司擁有并控制，能夠帶來經(jīng)濟(jì)效益的資源，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)既擁有有形資產(chǎn)，又擁有無形資產(chǎn)，以公允價值模式計量商譽(yù)、品牌等無形資產(chǎn)，能更好地體現(xiàn)資產(chǎn)的價值。對于企業(yè)而言，公允價值計量模式能及時將自身資產(chǎn)市場價格的提高體現(xiàn)在財務(wù)報表中，進(jìn)而提高公司價值、提升股東利益，讓投資者獲取更高的投資回報，企業(yè)亦能借助良好的資產(chǎn)狀況吸引潛在投資者，在融資環(huán)節(jié)形成良性循環(huán)，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。