張峰

摘 要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國(guó)城市化進(jìn)程加快，房地產(chǎn)企業(yè)在這樣的背景之下得以全面發(fā)展。面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，企業(yè)倘若要取得長(zhǎng)足、健康的發(fā)展，不僅要具備正確的戰(zhàn)略規(guī)劃與組織能力，而且還要具備較強(qiáng)的預(yù)算管理能力，從而對(duì)企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)管理，使其房地產(chǎn)企業(yè)能夠在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)?；诖?，本文著重對(duì)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的策略進(jìn)行探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；預(yù)算管理；策略

所謂預(yù)算是以企業(yè)自身戰(zhàn)略規(guī)劃、預(yù)測(cè)、決策為基礎(chǔ)，通過(guò)有效的方式制定行動(dòng)計(jì)劃，不僅可以將企業(yè)資源進(jìn)行最大限度的配置，而且通過(guò)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的詳細(xì)安排與企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)相結(jié)合，全面執(zhí)行預(yù)算管理，有利于提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，投資環(huán)節(jié)、開發(fā)環(huán)節(jié)、運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)、管理環(huán)節(jié)等等，有著十分明顯的行業(yè)特征。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)走過(guò)了黃金十年，現(xiàn)階段政府調(diào)控逐步升級(jí)，行業(yè)整合力度加大，在這樣的背景之下，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理非常重要，具體策略如下：

一、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算編制的策略

（一）要重視財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)部門的高度結(jié)合

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算編制必然會(huì)涉及到房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、研發(fā)、營(yíng)銷、工程管理以及后期的物業(yè)管理等等方面，意味著預(yù)算管理將會(huì)涉及到企業(yè)內(nèi)部多個(gè)部門以及項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)?？梢?，加強(qiáng)房地產(chǎn)預(yù)算管理必須各個(gè)部門共同努力，不能讓企業(yè)財(cái)務(wù)部門孤軍奮戰(zhàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要在管理層安排主要負(fù)責(zé)人，由負(fù)責(zé)人組織成立全面預(yù)算管理小組，同時(shí)還要確保相關(guān)部門人員能夠主動(dòng)積極參與進(jìn)來(lái)，分工協(xié)作做好預(yù)算編制工作。具體方法：首先，房地產(chǎn)企業(yè)管理層需要結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，將總目標(biāo)以及各個(gè)項(xiàng)目、各個(gè)部門的子目標(biāo)制定出來(lái)；其次，房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷部門要專門負(fù)責(zé)項(xiàng)目分析，例如，項(xiàng)目的銷售去化面積、回款計(jì)劃、收入計(jì)劃、宣傳費(fèi)用等等預(yù)算方面的編制；而前期部門則主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)以的跑辦時(shí)間節(jié)點(diǎn)、交費(fèi)預(yù)算等等方面的編制；房地產(chǎn)企業(yè)的施工部門則主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目施工的進(jìn)度、項(xiàng)目款項(xiàng)支付預(yù)算等等方面的編制；房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源部門，則要對(duì)人力支出、培訓(xùn)費(fèi)用等等進(jìn)行預(yù)算編制；房地產(chǎn)企業(yè)的行政部門則要負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目行政預(yù)算費(fèi)用；財(cái)務(wù)部門主要負(fù)責(zé)融資、稅費(fèi)繳納、財(cái)務(wù)費(fèi)用等等預(yù)算編制。

（二）要重視項(xiàng)目預(yù)算編制周期

基于房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，所開發(fā)項(xiàng)目周期比較長(zhǎng)，這就意味著有很多不確定因素存在。在預(yù)算編制的過(guò)程中，一定要夠全面、夠深、夠細(xì)，并且在實(shí)際執(zhí)行的過(guò)程中要注意隨時(shí)可能發(fā)生的不確定因素，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，以免造成更大的損失，確保項(xiàng)目可以有效開展。

（三）加強(qiáng)資金流預(yù)算管理

作為資金高度密集的房地產(chǎn)企業(yè)，其資金緊張可謂是每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)乃至整個(gè)行業(yè)都普遍存在的現(xiàn)象。因此，在對(duì)全面預(yù)算進(jìn)行制定的過(guò)程中，不僅是構(gòu)建企業(yè)成本動(dòng)態(tài)控制管理體系，更是對(duì)企業(yè)全部經(jīng)驗(yàn)活動(dòng)進(jìn)行全面整合與管理的一個(gè)過(guò)程。唯有對(duì)資金流進(jìn)行有效、合理的控制，才能確保房地產(chǎn)企業(yè)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。具體做法，首先，需要從宏觀角度對(duì)投資進(jìn)度預(yù)算、項(xiàng)目進(jìn)度預(yù)算進(jìn)行分析與制定；其次，將其細(xì)化到每一份合同之中，確保其能夠單獨(dú)制定付款計(jì)劃，然后匯總成為企業(yè)月度、季度、年度付款預(yù)算報(bào)告體系；最后，在實(shí)際執(zhí)行中，倘若項(xiàng)目進(jìn)度、付款計(jì)劃等等發(fā)生了變化，則需要及時(shí)進(jìn)行調(diào)整。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行的策略

為了能夠有效實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，全面預(yù)算一經(jīng)下達(dá)，就必須認(rèn)真執(zhí)行，加強(qiáng)對(duì)過(guò)程的控制，全面實(shí)施動(dòng)態(tài)化管理，具體如下：

（一）制定關(guān)鍵指標(biāo)

所謂關(guān)鍵指標(biāo)，即房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)自身實(shí)際情況制定相關(guān)成本、費(fèi)用等等指標(biāo)預(yù)警偏離程度指標(biāo)。并且按照項(xiàng)目預(yù)算實(shí)際數(shù)與預(yù)算數(shù)之間存在的差異進(jìn)行全面分析，從而制定出符合房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際情況的控制線與預(yù)警線。之后，需要按照關(guān)鍵指標(biāo)，對(duì)其進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)管理的目標(biāo)，同時(shí)還需要將相關(guān)的成本控制指標(biāo)納入到相關(guān)部門的考核內(nèi)容之中，且作為重點(diǎn)內(nèi)容進(jìn)行考核。

（二）加強(qiáng)例外管理，不斷優(yōu)化處理方案

開發(fā)項(xiàng)目在實(shí)際運(yùn)行的過(guò)程中，不可避免會(huì)出現(xiàn)預(yù)算之外的一些支出以及超出預(yù)算支出等等情況，這就需要根據(jù)超出預(yù)算的內(nèi)容進(jìn)行分析，找出原因，然后分析是否必須發(fā)生，且注意不能隨意進(jìn)行增加。同時(shí)，要讓財(cái)務(wù)部門、支出項(xiàng)目產(chǎn)生的部門進(jìn)行成本費(fèi)用利潤(rùn)測(cè)算，對(duì)費(fèi)用產(chǎn)生的影響進(jìn)行影響，從而選擇出最佳的處理方案。

（三）最好調(diào)整原則的制定，保障目標(biāo)能夠達(dá)成

基于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，隨著企業(yè)客觀環(huán)境與時(shí)間的變化，對(duì)預(yù)算進(jìn)調(diào)整是必要的。在預(yù)算調(diào)整是需要掌握這些原則：第一，不可輕易對(duì)原則進(jìn)行調(diào)整。前文已經(jīng)說(shuō)到全面預(yù)算管理是經(jīng)過(guò)相關(guān)工序與環(huán)節(jié)才達(dá)成的，一經(jīng)管理層確定，沒有特殊的情況是不能夠進(jìn)行調(diào)整；第二，有增有減的原則。倘若出現(xiàn)了不利于預(yù)算執(zhí)行的情況，需要對(duì)相關(guān)費(fèi)用、成本進(jìn)行調(diào)整時(shí)，需要通過(guò)內(nèi)部挖掘等等有效措施，確保整體費(fèi)用、整體成本可以進(jìn)行控制；第三，對(duì)原則進(jìn)行適時(shí)調(diào)整。一般在項(xiàng)目?jī)?nèi)部以及外部環(huán)境發(fā)生變化之后，這就需要對(duì)預(yù)算進(jìn)行適時(shí)調(diào)整，以確保制定的預(yù)算與房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況符合，具有可操行、可行性，這樣才能保障企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)控制環(huán)節(jié)的策略

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理考核首先任務(wù)是要將考核指標(biāo)、考核部門明確。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)管理層來(lái)講，一般會(huì)更加關(guān)注關(guān)鍵成本、關(guān)鍵費(fèi)用的指標(biāo)、預(yù)算外支出等等事項(xiàng)，實(shí)則對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表本身關(guān)注并不多。而預(yù)算分析報(bào)告往往包含的內(nèi)容比較齊全，且沒有對(duì)重點(diǎn)進(jìn)行說(shuō)明，對(duì)問(wèn)題分析方面不夠深入，沒有進(jìn)行深入的研究。因此，預(yù)算控制環(huán)節(jié)要結(jié)合行業(yè)特征，并且按照職能部門將重點(diǎn)考核指標(biāo)劃分出來(lái)，例如：針對(duì)營(yíng)銷部門，則主要考核的是銷售面積、回款金額、銷售收入與等等具體完成情況；針對(duì)工程管理部門，則主要考核項(xiàng)目的實(shí)際成本是否已經(jīng)超出預(yù)算，工作進(jìn)度又是否按照預(yù)算在進(jìn)行等等；針對(duì)管理部門，則主要考核相關(guān)費(fèi)用支出是否在預(yù)算范圍之內(nèi)等等。對(duì)預(yù)算進(jìn)行分析尤其要重視為管理層提供需要的主要信息，將關(guān)鍵指標(biāo)的相關(guān)信息全面、準(zhǔn)確的反映給他們，將重點(diǎn)管理突出并且加強(qiáng)系統(tǒng)分析。還可以通過(guò)圖表等等有效方式，將重要的指標(biāo)直觀形象的展示出來(lái)。明確考核部門，確立考核辦法，完善獎(jiǎng)懲制度，最大限度保障預(yù)算能夠在全面實(shí)行。另外，房地產(chǎn)企業(yè)管理層還需要從思想上支持預(yù)算執(zhí)行情況的日常監(jiān)督，重視并不斷提升預(yù)算的約束力，在預(yù)算管理全面實(shí)施的過(guò)程中樹立預(yù)算的權(quán)威性，同時(shí)激發(fā)全體員工主動(dòng)積極參與進(jìn)來(lái)。通過(guò)對(duì)年度或者特定時(shí)期的預(yù)算實(shí)施情況進(jìn)行考核，并且對(duì)不同部門對(duì)預(yù)算執(zhí)行的情況進(jìn)行全面評(píng)價(jià)，在評(píng)價(jià)的過(guò)程中不僅要關(guān)注關(guān)鍵性指標(biāo)，同時(shí)需要考慮對(duì)非財(cái)務(wù)指標(biāo)業(yè)績(jī)的考核力度，將預(yù)算管理與房地產(chǎn)企業(yè)文化融合，提升企業(yè)上下對(duì)全面預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)，并在實(shí)際工作中全面落實(shí)。

綜上所述，預(yù)算管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講是非常重要的一項(xiàng)內(nèi)容，具有系統(tǒng)性、復(fù)雜性的特征，涉及到企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)，需要企業(yè)上上下下全面參與，預(yù)算管理流程也要與企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)掛鉤，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)化管理，以幫助企業(yè)提升自身核心競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康、長(zhǎng)遠(yuǎn)地發(fā)展。

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