靳勝男

【摘要】隨著對(duì)國(guó)際經(jīng)濟(jì)金融體系的不斷深入?yún)⑴c，我國(guó)也將面臨更多的世界經(jīng)濟(jì)金融沖擊，2018年中國(guó)經(jīng)濟(jì)將在貿(mào)易與金融領(lǐng)域面臨更多的風(fēng)險(xiǎn)，政策仍將以“穩(wěn)”風(fēng)險(xiǎn)為核心。房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)改革將在2018-2019年進(jìn)入政策逐步落地階段，在防范金融風(fēng)險(xiǎn)的大背景下，流入傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金仍將趨緊，房地產(chǎn)銷(xiāo)售增速仍將繼續(xù)回落，同時(shí)受補(bǔ)庫(kù)存效應(yīng)及住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的影響，房地產(chǎn)投資將小幅回升。

【關(guān)鍵詞】新環(huán)境；房地產(chǎn)；風(fēng)險(xiǎn)分析

一、經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇整體向好。根據(jù)國(guó)際貨幣基金組織（IMF）預(yù)測(cè)，2018年全球GDP增長(zhǎng)率將小幅升至3.9%，預(yù)計(jì)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體2018年的增長(zhǎng)率為2.5%，發(fā)展中經(jīng)濟(jì)體的增長(zhǎng)率為4.9%。世界銀行的預(yù)測(cè)增長(zhǎng)率相對(duì)較低。

貨幣將穩(wěn)中收緊。根據(jù)3月份召開(kāi)的兩會(huì)政府工作報(bào)告及央行高層表態(tài)，中國(guó)2018年貨幣政策將繼續(xù)保持“松緊適度的中性”，以平衡美元加息與國(guó)內(nèi)債務(wù)體系風(fēng)險(xiǎn)。

全球貿(mào)易增長(zhǎng)與沖突并存。 2017年以來(lái)，全球貿(mào)易迅速回暖，2018年，國(guó)家主義抬頭，貿(mào)易保護(hù)主義沖擊現(xiàn)有多邊貿(mào)易體系，在此格局下，2018年貿(mào)易增長(zhǎng)將于貿(mào)易沖突并存，但“一帶一路”等新貿(mào)易增長(zhǎng)點(diǎn)的發(fā)力仍將推動(dòng)全球貿(mào)易保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

貿(mào)易保護(hù)主義將對(duì)中國(guó)出口帶來(lái)不利影響。2018年，以美國(guó)為首的貿(mào)易保護(hù)主義抬頭，中國(guó)首當(dāng)其沖，鋼鋁貿(mào)易加征關(guān)稅以及針對(duì)《中國(guó)制造2025》的貿(mào)易限制，將加大中國(guó)鋼鐵過(guò)剩產(chǎn)能去化風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)限制中國(guó)新制造業(yè)的發(fā)展。但隨著“一帶一路”貿(mào)易額的增長(zhǎng)，一定程度上可抵消部分貿(mào)易沖擊影響。

二、房地產(chǎn)政策環(huán)境分析

經(jīng)過(guò)前兩年的政策調(diào)整，房地產(chǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制基本建立，2018年房地產(chǎn)政策的主基調(diào)是“有保有壓、結(jié)構(gòu)化調(diào)整”。

限購(gòu)、限貸等傳統(tǒng)調(diào)控政策基本穩(wěn)定不放松。自1998年房地產(chǎn)開(kāi)始爆發(fā)式增長(zhǎng)以來(lái)，一直都是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，具有強(qiáng)大的發(fā)展勢(shì)能。2017年底，房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售額為16.94萬(wàn)億，占GDP的比值仍高達(dá)16.3%。在新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)尚未成長(zhǎng)起來(lái)之前，房地產(chǎn)依然是投資資金的主要流入地，也是與中國(guó)當(dāng)前金融風(fēng)險(xiǎn)息息相關(guān)的重要領(lǐng)域，因此，預(yù)計(jì)在完成充分化解金融風(fēng)險(xiǎn)、建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制之前，限購(gòu)限貸等調(diào)控政策基本不會(huì)放松。

限制資金流入傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)，鼓勵(lì)長(zhǎng)租公寓證券化。當(dāng)前，傳統(tǒng)房地產(chǎn)融資渠道不斷收窄，銀行貸款與債務(wù)融資收緊、股權(quán)融資基本停滯、信托融資成本較高，導(dǎo)致傳統(tǒng)房地產(chǎn)融資成本不斷攀升。但在國(guó)家倡導(dǎo)發(fā)展長(zhǎng)租市場(chǎng)的基調(diào)下，各類(lèi)長(zhǎng)租公寓證券化產(chǎn)品出臺(tái)，長(zhǎng)租領(lǐng)域的融資正在逐漸打開(kāi)。在一保一壓之下，政策的導(dǎo)向性巳十分明朗。

三、房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)預(yù)判

預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售及新開(kāi)工增速將持續(xù)降低，而投資增速在補(bǔ)庫(kù)存效應(yīng)及發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的影響下，將出現(xiàn)回升。

銷(xiāo)售增速持續(xù)回落，三四線城市更為明顯。當(dāng)前，銷(xiāo)售增速正處于回落通道，一線城市銷(xiāo)售面積目前已處于2012年以來(lái)的新低，繼續(xù)下行的空間不大；二線城市銷(xiāo)售增速雖然也在回落，但當(dāng)前銷(xiāo)售面積仍處于歷史高位；三四線城市銷(xiāo)售增速自2017年開(kāi)始進(jìn)入下行通道，目前仍有較大下行空間。預(yù)計(jì)2018年在個(gè)人住房貸款繼續(xù)收緊的情況下，二線城市，尤其是三四線城市銷(xiāo)售增速將持續(xù)回落。

投資增速小幅回升，一二線城市尤為明顯。至去年底，全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存回落至新低，全國(guó)平均庫(kù)存去化周期不足半年，而熱點(diǎn)地區(qū)庫(kù)存去化周期普遍低于6個(gè)月，市場(chǎng)面臨較強(qiáng)的補(bǔ)庫(kù)存需求。目前一二線城市投資增速處于低位，基數(shù)較低，同時(shí)受補(bǔ)庫(kù)存效應(yīng)及14個(gè)試點(diǎn)城市新增租賃住房供應(yīng)的影響，預(yù)訓(xùn)]受資增速將出現(xiàn)較為明顯的回升。而三四線城市內(nèi)部也分化成環(huán)一線三四線城市和普通三四線城市，前者受政策導(dǎo)向及中心城市溢出效應(yīng)，投資增速仍處于上升通道，普通三四線城市在庫(kù)存充裕的背景下投資增速將持續(xù)回落。

新開(kāi)工增速繼續(xù)緩降，三四線城市更為明顯。一線城市由于發(fā)展租賃住房、土地供應(yīng)增加、銷(xiāo)售回暖，疊加2017年低基數(shù)，新開(kāi)工增速有望回升。二線城市由于銷(xiāo)售持續(xù)緩降，疊加2017年較高基數(shù)，新開(kāi)工增速大概率持續(xù)緩降。三四線城市由于銷(xiāo)售回落壓力較大、棚改減少100萬(wàn)套，新開(kāi)工增速也將下降。

四、建議

黨的十九大報(bào)告給中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展指明了方向：繼續(xù)支持產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，提高發(fā)展水平，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)邁向全球價(jià)值鏈中高端，培育若干世界級(jí)先進(jìn)制造業(yè)集群。產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，既是當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向，也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心目標(biāo)。

產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型特色小鎮(zhèn)、特色園區(qū)可能將迎來(lái)發(fā)展機(jī)遇，但截至目前，中國(guó)的特色小鎮(zhèn)多為旅游小鎮(zhèn)，缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，而對(duì)產(chǎn)業(yè)的關(guān)注則明顯不足。旅游的核心是消費(fèi)，盡可能的吸引有“財(cái)”的人來(lái)流動(dòng)消費(fèi)；產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心的生產(chǎn)，是盡可能的吸引有“才”的人來(lái)創(chuàng)業(yè)就業(yè)，長(zhǎng)期定居。發(fā)達(dá)國(guó)家的一些特色小鎮(zhèn)，就是以產(chǎn)業(yè)聚集為主，同產(chǎn)業(yè)鏈的諸多企業(yè)聚集在一起，形成集聚效應(yīng)，既可以降低成本，又可以激發(fā)創(chuàng)新。根據(jù)中國(guó)當(dāng)前的城市發(fā)展進(jìn)程以及中央政策文件的精神，以產(chǎn)業(yè)為核心的特色小鎮(zhèn)、特色園區(qū)才是中國(guó)未來(lái)特色小鎮(zhèn)發(fā)展的主要方向。

重視精細(xì)化管理，提高土地利用效率。目前我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)普遍缺乏特色，各地園區(qū)定位趨同，自身特色不明顯，園區(qū)品牌影響較弱，隨著大城市土地供應(yīng)越來(lái)越嚴(yán)格，土地獲取成本越來(lái)越高昂，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)招商越來(lái)越不景氣，各方面成本的上升，逼迫產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)摒棄傳統(tǒng)的大規(guī)?；季?，開(kāi)始走向精細(xì)化發(fā)展之路，降低成本，提高土地利用率，重點(diǎn)發(fā)展主導(dǎo)業(yè)務(wù)，在未來(lái)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中，加強(qiáng)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)品、服務(wù)的精細(xì)化管理，完善園區(qū)配套建設(shè)和服務(wù)體系，是未來(lái)產(chǎn)業(yè)園區(qū)提高核心競(jìng)爭(zhēng)力的有效措施。