陳斌

【摘 要】房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)，其投資額度巨大且涉及面較廣，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中尚未形成一個(gè)科學(xué)的成本管理方法。近年來房地產(chǎn)行業(yè)逐漸進(jìn)入到調(diào)整期，已呈現(xiàn)企業(yè)利潤逐漸降低的景象，想要提高企業(yè)的競爭力便要提高企業(yè)的成本管理水平。由此，本文就房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制中存在的問題予以分析，隨后闡述基于BIM的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理成本控制管理的措施，以期能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理工作提供參考。

【關(guān)鍵詞】BIM；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；成本控制；研究

隨著社會(huì)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在面對(duì)新的發(fā)展機(jī)遇的同時(shí)需面對(duì)新的挑戰(zhàn)，而不斷激烈化的市場競爭對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出了更高的要求，即要求企業(yè)在良好地完成房地產(chǎn)建設(shè)工作。建筑信息模型（BIM）在成本控制應(yīng)用中依然存在諸多問題，由此，本文首先分析了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制中存在的問題，隨后闡述基于BIM的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理成本控制管理的措施，以期能為房地項(xiàng)目管理工作提供參考。

一、基于BIM房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制中存在的問題

成本管理、控制是項(xiàng)目管理傳統(tǒng)目標(biāo)之一，其在一定程度上決定著房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，即影響項(xiàng)目成本管理質(zhì)量的關(guān)鍵性因素之一是項(xiàng)目成本控制管理體制。2011年，住建部提出了要在十二五期間加快建筑信息模型的應(yīng)用，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在落實(shí)項(xiàng)目工程的過程中，逐步開始應(yīng)用BIM技術(shù)[3]。但是，建立基于BIM成本控制流程以及計(jì)劃，依然存在操作、法律、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)因素等多方面的阻礙。

從操作環(huán)境進(jìn)行分析，我國現(xiàn)行成本確定法案較為落后，關(guān)于成本信息的更新相對(duì)緩慢，進(jìn)而導(dǎo)致技術(shù)人員在方案設(shè)計(jì)時(shí)未能夠充分考慮項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)性?；贐IM的成本控制流程并未建立，導(dǎo)致項(xiàng)目各參與方并未能夠形成相互協(xié)作的工作模式，進(jìn)而無法真正明確成本控制關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。從法律層面進(jìn)行分析，我國盡管已經(jīng)頒布了關(guān)于項(xiàng)目成本控制類的法案，但BIM技術(shù)應(yīng)用后新的成本計(jì)量方法并未形成統(tǒng)一。就經(jīng)濟(jì)方面來看，BIM技術(shù)應(yīng)用后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能增加設(shè)計(jì)、培訓(xùn)等方面的費(fèi)用，由于BIM技術(shù)應(yīng)用產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益并不顯著，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的造價(jià)管理造成阻礙。就技術(shù)應(yīng)用方面看，以BIM為基礎(chǔ)的全程造價(jià)管理產(chǎn)品依然存在功能缺陷，由于該軟件的兼容性較差且數(shù)據(jù)丟失嚴(yán)重，多數(shù)的設(shè)計(jì)和成本控制人員對(duì)于BIM技術(shù)的認(rèn)知程度不夠。

二、基于BIM的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理成本控制管理的措施

（一）建立正確的成本控制管理理念

第一，更新項(xiàng)目管理成本理念，借助于樹立正確成本控制管理理念的方式為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理工作服務(wù)。在企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建戰(zhàn)略成本管理意識(shí)，并以外部環(huán)境和競爭對(duì)手實(shí)際情況為依據(jù)，綜合分析對(duì)比企業(yè)自身實(shí)力，在此基礎(chǔ)上選擇與企業(yè)成本相適合的戰(zhàn)略以保障企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。第二，分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本動(dòng)因，全面分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的內(nèi)外部環(huán)境等重要因素，進(jìn)行BIM技術(shù)介入項(xiàng)目合約計(jì)劃策劃管理工作，并將企業(yè)以往項(xiàng)目管控和BIM軟件分析數(shù)據(jù)予以綜合，進(jìn)而學(xué)會(huì)分析項(xiàng)目成本開發(fā)動(dòng)因。第三，建立以人為本的管理理念，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的過程中需高度重視員工中心，動(dòng)員企業(yè)全體員積極參與到成本控制管理工作中，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)在調(diào)動(dòng)員工工作積極性的同時(shí)開辟企業(yè)項(xiàng)目成本管理新天地。

（二）完善項(xiàng)目成本管理保障體系

為做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的成本管理工作，構(gòu)建并完善項(xiàng)目成本管理保障體系具有重要的意義。⑴構(gòu)建一個(gè)高效且完整的組織管理機(jī)構(gòu)，不僅能夠?yàn)轫?xiàng)目施工的順利開展提供保障，而且能夠?yàn)轫?xiàng)目成本控制管理效果的提升提供保障。就其原因進(jìn)行分析，完善的組織結(jié)構(gòu)體系對(duì)于企業(yè)內(nèi)部崗位職責(zé)以及內(nèi)部分工協(xié)作提出了較高的要求，其不僅要求崗位權(quán)責(zé)分明而且要求員工之間相互協(xié)作，進(jìn)而為開發(fā)項(xiàng)目的有序開展提供保障。⑵制定高可行性成本管理制度以及資金使用計(jì)劃，在實(shí)際工作過程中，以實(shí)際情況為依據(jù)制定具有較強(qiáng)可操作性的相關(guān)制度；在設(shè)計(jì)階段，高度重視BIM結(jié)束用藥設(shè)計(jì)費(fèi)用的增加情況，以便能夠合理制定資金使用計(jì)劃。

（三）加強(qiáng)成本過程控制管理

房地產(chǎn)企業(yè)需要在項(xiàng)目開發(fā)過程中強(qiáng)化對(duì)于成本的控制管理，其主要目的在在于提高對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本全程控制。成本控制管理的過程包括前期準(zhǔn)備階段、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工階段、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段以及目標(biāo)成本考核階段等，而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制管理貫穿于整個(gè)項(xiàng)目管理過程中。在施工階段，注重BIM綜合信息管理平臺(tái)的動(dòng)態(tài)信息并實(shí)施更新BIM核心模型數(shù)據(jù)庫信息，此外，還需做好以下三方面的工作：其一，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工前，將市場作為導(dǎo)向并結(jié)合企業(yè)自身資本實(shí)力，全面控制好選址、用地規(guī)模。土地使用權(quán)等方面的成本控制工作，采取具體措施區(qū)分土地成本中的可控和不可控成本；其二，在項(xiàng)目施工階段企業(yè)應(yīng)該及時(shí)處理工程變更情況，進(jìn)而為目標(biāo)成本控制的實(shí)現(xiàn)提供保障，以工期、質(zhì)量以及人員安全作為項(xiàng)目開發(fā)的目標(biāo)成本予以控制，在保質(zhì)保量的完成開發(fā)項(xiàng)目的同時(shí)降低實(shí)際成本；其三，在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段強(qiáng)化成本管理；以項(xiàng)目工程招標(biāo)文件等文件對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際成本予以準(zhǔn)確地計(jì)算，企業(yè)財(cái)務(wù)部門。工程造價(jià)部門需要審計(jì)工程竣工結(jié)算工作，若發(fā)現(xiàn)工程合同漏洞問題應(yīng)對(duì)結(jié)算予以明確，并對(duì)工程連予以嚴(yán)審，以便確認(rèn)施工單位能依據(jù)合同中的相關(guān)規(guī)定完成所有的工程內(nèi)容。在竣工結(jié)算辦理階段，需要核實(shí)各項(xiàng)目的綜合單價(jià)與合同中的綜合單價(jià)是否對(duì)應(yīng)，審核竣工結(jié)算匯總金額的準(zhǔn)確性情況，以便打好以后成本考核的基礎(chǔ)。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理不僅可為房地產(chǎn)施工質(zhì)量提供保障，而且可為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提供保障。BIM模型可以被當(dāng)做是一種知識(shí)產(chǎn)權(quán)，為保障建筑本身以及業(yè)主的價(jià)值其應(yīng)得到一定的保護(hù)，基于BIM技術(shù)的成本控制問題是該技術(shù)應(yīng)用的具有效益和前景方向之一?；贐IM技術(shù)完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制管理工作，可以從建立正確的成本控制管理理念、完善項(xiàng)目成本管理保障體系和加強(qiáng)成本過程控制管理等方面出發(fā)。

【參考文獻(xiàn)】

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