羅萍文 徐心敏

【摘 要】作為資金密集型行業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展的關鍵在于能否高效的籌集與使用資本，即根據(jù)財務分析能否制定并實施正確的財務戰(zhàn)略。文章選取具有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)作為研究對象，對其整體發(fā)展戰(zhàn)略及財務狀況進行簡要分析。以促進企業(yè)資金的良性循環(huán)，提高企業(yè)的競爭力。

【關鍵詞】保利地產(chǎn)；財務報表；分析

近年我國房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部市場競爭越發(fā)激烈，行業(yè)的利潤不斷降低。國家不斷加強對該行業(yè)的宏觀調(diào)控，金融機構逐漸提高對房地產(chǎn)開發(fā)項目的信貸管制，那些在發(fā)展中缺乏科學財務管理方法的企業(yè)被淘汰的機率也會隨之增加。

如何通過做好房地產(chǎn)的財務分析以提高房地產(chǎn)企業(yè)競爭力，促進整個行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展呢？有不少學者對房地產(chǎn)企業(yè)的財務進行了分析研究，但大多偏向于理論化。文章的創(chuàng)新之處是以保利地產(chǎn)為例，對其近期財務狀況進行研究探討，力求從實際出發(fā)，比較全面系統(tǒng)地闡述保利地產(chǎn)財務狀況的現(xiàn)狀和存在的問題，同時從理論和實踐的角度，建議如何強化內(nèi)部管理，促進保利地產(chǎn)財務狀況良好發(fā)展，并希望藉此能對創(chuàng)業(yè)者以及正在從事房地產(chǎn)工作或者研究的人員有所啟發(fā)和借鑒。

一、保利地產(chǎn)股份有限公司財務報表分析

保利地產(chǎn)是我國專注于房地產(chǎn)開發(fā)及銷售的最大企業(yè)之一。在房地產(chǎn)迅速發(fā)展的同時，不少新興的行業(yè)也隨之發(fā)展起來，逐漸拓寬了建筑設計、銷售代理、物業(yè)管理、公共設施建設等相關行業(yè)，形成以房地產(chǎn)為主、相關行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的新局面。

（一）保利地產(chǎn)的資產(chǎn)變動分析

從下表1顯示，保利地產(chǎn)的資產(chǎn)規(guī)模逐年上升，但是增速緩慢。由2013年的313939.95百萬元增至2017年的696451.09百萬元，年均增長24.37%。

下表2所示，保利地產(chǎn)的貨幣資金和其他收應款在2016-2017年兩年度都有持續(xù)增長，2017年增加53.06%元和64.4%，存貨2017年增1.34倍，說明庫存壓力增大。歸屬于母公司所有者權益在2016年和2017年分別增長了13.49%和114.41%，2017年增幅翻倍。

（二）保利地產(chǎn)的現(xiàn)金流量分析

從下表3可以看出，保利地產(chǎn)2017年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額為負數(shù)，比2016年下降1.86倍，說明購買支付遠大于銷售收現(xiàn)增長；投資活動現(xiàn)金凈額處于下降趨勢，說明公司銷售能力下降的同時投資活動現(xiàn)金流出也大大降低，公司減緩了擴張速度；2017年的籌資活動現(xiàn)金凈額比2016增長了6倍多，說明公司籌資活動在大環(huán)境惡化時仍保持了較快的發(fā)展態(tài)勢。

二、保利地產(chǎn)償債能力分析

（一）短期償債能力分析

1.流動比率：從下圖1可以知道保利地產(chǎn)這五年來的流動比率正在逐漸接近2，房地產(chǎn)行業(yè)流動比率標準是2，速動比率標準是1，保利的償債能力在13-17年間正逐漸升高，反映了保利地產(chǎn)的短期償債能力正在逐漸提高。

2.速動比率：從下圖1中也可以看出保利地產(chǎn)短期償債能力的速動比率相對偏低，這是由行業(yè)的性質(zhì)和開發(fā)項目決定的，房地產(chǎn)行業(yè)通常存有金額較大的存貨。企業(yè)在2013-2017年的短期償債能力一般，不過有上升好轉(zhuǎn)的趨勢。

（二）長期償債能力分析

1.資產(chǎn)負債率：下表5可見2013年的資產(chǎn)負債率指標和2017年基本保持平穩(wěn)，說明保利地產(chǎn)的債務負擔整體上沒有較大幅度變動，相對比較平穩(wěn)。保利的資產(chǎn)負債率在75%-78%之間。資產(chǎn)負債率相對較高。建議公司完善自身的資金結構。

2.產(chǎn)權比率：從數(shù)據(jù)上來看，保利的產(chǎn)權比率從2013-2016年呈現(xiàn)下降趨勢，因為下降幅度不大，表現(xiàn)了企業(yè)的財務結構基本穩(wěn)定，但2016-2017年有所上升，證明期償還債務能力已逐漸增強。

三、保利地產(chǎn)盈利能力分析

2017年公司凈利潤156億元，同比增幅25.8%。同時，銷售業(yè)績優(yōu)于行業(yè)34個百分點，穩(wěn)居行業(yè)前五。具體從表7中可以看出：

1.銷售毛利率：銷售毛利率每年都處在比較穩(wěn)定的狀態(tài)，但都不是很高，表明保利地產(chǎn)近幾年的獲利能力減弱，從整體來看因為國家對房產(chǎn)行業(yè)的制度有所影響，使得保利集團銷售毛利率呈下降趨勢。

2.銷售利潤率：保利地產(chǎn)的銷售利潤率在10%以上且上下浮動的幅度不是很大。

3.總資產(chǎn)報酬率：保利的總資產(chǎn)報酬率呈現(xiàn)上升趨勢，并且超過了同級的房地產(chǎn)公司，說明企業(yè)對資產(chǎn)的運用效率不斷提高。

四、存在的問題

公司的財務狀況總體良好，總資產(chǎn)規(guī)模和主營業(yè)務收入都保持著高速增長，經(jīng)營狀況良好，現(xiàn)金流量和利潤結構比較穩(wěn)定。流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率上升趨勢較大，處于有利地位，公司在行業(yè)利潤率水平趨勢性下滑的大背景下，提升管理效益，能很好地控制自己的流動資產(chǎn)變現(xiàn)能力，努力保持了利潤率的穩(wěn)定。短期償付能力變強，面臨的短期流動性風險變小。但還存在如下問題：

1.負債過大：從公司連續(xù)幾年負債總額來看，建議公司減少負債的額度，調(diào)整公司內(nèi)部資產(chǎn)結構，將資產(chǎn)和負債打到平衡的狀態(tài)。

2.存貨總額過大：存貨占公司總資產(chǎn)的比重較大，存貨量過多會嚴重影響公司資金流動速度，通過分析得知保利公司近三年來資產(chǎn)收益率的增長僅僅是依靠增大收益中負債比率來實現(xiàn)的，雖然比較以往的基礎上有所提高，但是資金周轉(zhuǎn)率還是沒有顯著提高。

五、建議

降低短期償債風險的措施：第一，加強流動資產(chǎn)的管理，提高對流動資產(chǎn)的使用效率，比如適度增加對外投資等，增加非流動資產(chǎn)的的數(shù)量，優(yōu)化資產(chǎn)結構，降低流動資產(chǎn)的比重。第二，加強營運資金的管理，即加強流動資產(chǎn)與流動負債的管理。加快現(xiàn)金、存貨和應收賬款的周轉(zhuǎn)速度，降低資金占用以提高償債能力。

降低資金回收風險的措施：首先，建立存貨等流動資產(chǎn)的管理制度。存貨占用資金量大會增加企業(yè)因存貨的積壓占用資金而增加公司的財務風險。因此，公司應加快公司存貨的銷售與貨款回收，如：降價銷售存貨房；租售并舉。其次，加強應收賬款的回收管理。對于應收賬款管理應在以下幾方面強化：第一，建立穩(wěn)定的信用政策；第二，確定客戶的資信等級；第三，確定合理的應收賬款比例。

六、結論

以上是對保利地產(chǎn)財務管理現(xiàn)狀進行的淺略分析。隨著市場經(jīng)濟的高速發(fā)展，同類公司財務管理中的問題也會突出，只有加強財務管理工作，不斷改進內(nèi)部財務管理制度，抓好資本結構治理，把有限的資金合理使用，促進企業(yè)資金運動的良性循環(huán)，樹立現(xiàn)代財務管理的理念，依法理財，講求資金的使用效果，不斷提高企業(yè)的競爭力，實現(xiàn)“公司價值最大化”，把企業(yè)做大、做強。

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