盧怡寧

【摘 要】房地產(chǎn)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的良好發(fā)展對于促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)有著舉足輕重的作用。之前20多年我國房地產(chǎn)行業(yè)處在野蠻式“黃金時代”增長，房地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)較弱，城鎮(zhèn)化建設(shè)從零到大規(guī)模發(fā)展，加上政府政策的扶持，很快使房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)得到完善，開發(fā)商通過開發(fā)、建設(shè)、銷售等方面的粗獷經(jīng)營，獲取了眾多利潤。但近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸回歸理性，進(jìn)入到“白銀時代”。政府出臺一系列趨嚴(yán)趨緊政策，對房地產(chǎn)行業(yè)從政策導(dǎo)向到金融調(diào)控各方面都涉及，行業(yè)競爭日趨激烈，據(jù)不完全統(tǒng)計進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)約有9萬家，整體呈現(xiàn)出國有企業(yè)、民營企業(yè)、外資企業(yè)等多種形式并舉的多元化形勢。本文通過房地產(chǎn)企業(yè)為實現(xiàn)長期的穩(wěn)定發(fā)展，具體應(yīng)用全面預(yù)算管理實踐現(xiàn)狀，切實分析其全面預(yù)算制定、執(zhí)行、控制等方面存在的問題；通過結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營特點，提出在全面預(yù)算事前、事中、事后管理過程中解決此類問題的相應(yīng)措施。最后，總結(jié)展望房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整自我，迎接挑戰(zhàn)，與時俱進(jìn)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；全面預(yù)算管理；問題；相應(yīng)措施

房地產(chǎn)行業(yè)具有高投入、高產(chǎn)出、低收益、高風(fēng)險的特點，也是國家重點關(guān)注的對象。一旦涉及到民生中缺此不可的“住”，從政府、社會、企業(yè)到普通百姓都為此角力博弈，從中獲益。房地產(chǎn)企業(yè)為謀取自身長足發(fā)展，實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)，在政策導(dǎo)向、社會需求、百姓企盼中如何規(guī)避風(fēng)險、控制風(fēng)險、承受風(fēng)險，需要進(jìn)行全面預(yù)算管理，在整體的財務(wù)管控中發(fā)現(xiàn)問題，提出解決措施，讓企業(yè)的投入與成本、效益與品牌口碑達(dá)成良性平衡，最終提升企業(yè)的綜合競爭力。

一、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全面預(yù)算的背景以及重要意義

1.房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的背景

在我國，房地產(chǎn)行業(yè)正處于“白銀時代”，告別了十幾年野蠻式“黃金時代”增長，逐漸回歸理性。從國家開始強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的?！毕嚓P(guān)嚴(yán)緊政策相繼出臺，限購、限貸、限價到限商、限售，目的是讓房地產(chǎn)行業(yè)回歸理性區(qū)間，讓房地產(chǎn)企業(yè)更重視自身的鍛造，加強(qiáng)企業(yè)整體競爭力，尤其若做好全面預(yù)算方面管控，能在大政策緊縮環(huán)境中生存發(fā)展，也符合國家讓房地產(chǎn)行業(yè)健康有序良性發(fā)展的意愿。

在房地產(chǎn)行業(yè)，尤其上游土地供給日趨緊張，尤其大城市如北京、上海、廣州、深圳以及二級省會城市土地價格日益高企，如北京樓面價都比當(dāng)期售價高的現(xiàn)象司空見慣。如2017年上半年國家新經(jīng)濟(jì)特區(qū)落戶雄安，導(dǎo)致周邊地區(qū)土地價格迅速攀升，最后政府不得不出手調(diào)控。在高資金壓力下，開發(fā)項目周期又長，房地產(chǎn)企業(yè)必須做好預(yù)算管理，實時把控產(chǎn)出比。在開發(fā)建設(shè)階段的投入不比拿地支出少。尤其在建安成本，若由甲方供給原材料，像水泥、砂石。目前國家城鎮(zhèn)化及一帶一路基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，基建原料水泥平均采購價為376元/噸（含運(yùn)費(fèi)），而去年同期均價297元/噸（含運(yùn)費(fèi)），同比增加79元/噸；？礦粉價格平均采購價為289元/噸，而去年同期平均采購價格為190元/噸，同比增加99元/噸，原材料價格的上漲會導(dǎo)致開發(fā)成本上升，為應(yīng)對開發(fā)成本從全面預(yù)算管理角度如何把控造價也是房地產(chǎn)企業(yè)重點關(guān)注的事宜。

銷售是房地產(chǎn)企業(yè)重中之重，在“限購、限貸、限價”等政策下，如何實現(xiàn)銷售回款是企業(yè)面臨的緊要問題。大型房地產(chǎn)企業(yè)以規(guī)模化，品牌化，高周轉(zhuǎn)實現(xiàn)銷售千億元、萬億元目標(biāo)。而中小型房地產(chǎn)企業(yè)如何在行業(yè)巨無霸面前突圍，銷售實現(xiàn)目標(biāo)，提升自身整體經(jīng)濟(jì)效益；運(yùn)用全面預(yù)算管理是中小企業(yè)必要的措施，在預(yù)算中把控銷售重要節(jié)點以實現(xiàn)既定目標(biāo)。

在稅務(wù)方面，2016年國家進(jìn)行“營改增”重大稅務(wù)變革，取消了房地產(chǎn)等行業(yè)的營業(yè)稅，全面采取增值稅。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對稅種、稅率的變化，如何自身采取相應(yīng)措施，整體籌劃稅收面臨不少問題。主稅種由營業(yè)稅（稅率5%）變?yōu)樵鲋刀悾ǘ惵?1%），稅率上升，但增值稅有銷項與進(jìn)項之分，銷售回款產(chǎn)生的增值稅可以相應(yīng)抵扣土地成本、開發(fā)成本帶來的發(fā)票進(jìn)項金額。同時在此稅務(wù)變革期間，舊項目在過渡期按稅收相關(guān)政策可以采用增值稅簡易征收（5%，無抵扣）；房地產(chǎn)企業(yè)在銷售預(yù)售款中須按月或按季預(yù)繳納增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅；這些稅收變化條款促使房地產(chǎn)企業(yè)可以在全面預(yù)算管理體系納入其中，統(tǒng)籌規(guī)劃以保證合理的稅費(fèi)支出。

2.房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全面預(yù)算管理的重要意義

施行全面預(yù)算管理是企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的一種正式、量化的表述形式。房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的重要意義體現(xiàn)在如下3個方面：

（1）有利于企業(yè)集約化管理。房地產(chǎn)企業(yè)在目前市場中，政策導(dǎo)向比重很大，一有風(fēng)吹草動，尤其嚴(yán)控環(huán)境下，市場波動極大，企業(yè)在土地儲備，開發(fā)建設(shè)節(jié)奏，金融杠桿的利用等，都需要全面預(yù)算，集中規(guī)劃，統(tǒng)一管理的支持。在一線城市土地供應(yīng)日趨緊張，從而需要在二三四線城市中掘金，在有些地區(qū)地方政策寬松，但市場需要不旺，雖獲得土地但不能迅速開發(fā)回流資金為企業(yè)創(chuàng)收。另一種情況企業(yè)已為獲得土地，前期鋪墊了大量資金（如拆遷補(bǔ)償），但在地方政策逐漸嚴(yán)控下，購買需求回歸理性，市場價格回落，此時企業(yè)若開發(fā)興建，進(jìn)一步投入大量資金，甚至于導(dǎo)致房價低于地價，使企業(yè)資金壓力大增?，F(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)融資比較困難，尤其從銀行獲得貸款；企業(yè)為了滿足資金的渴求，采取其他融資手段，如以信托為依托，以遠(yuǎn)高于銀行利率的代價獲得融資；若銷售市場良好，可以迅速產(chǎn)生現(xiàn)金為企業(yè)償還貸款，降低資產(chǎn)負(fù)債率，若市場表現(xiàn)不佳，則導(dǎo)致企業(yè)資金緊繃，將承受高負(fù)債率，并會導(dǎo)致惡性循環(huán)。這些都需要房地產(chǎn)企業(yè)提前集約規(guī)劃，排布全面預(yù)算，降低風(fēng)險。

（2）有利于企業(yè)項目管理有的放矢。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目進(jìn)行管理中實施全面預(yù)算管理，促進(jìn)項目管理科學(xué)化，提高項目管理水平。項目建設(shè)管理尤其是在房地產(chǎn)企業(yè)尤為重要，企業(yè)獲得土地，等于有了原材料，那么要對“原材料”進(jìn)行加工創(chuàng)新，產(chǎn)生高附加值，獲得超額回報。在此加工過程就是房地產(chǎn)企業(yè)的項目建設(shè)管理。項目是企業(yè)全面預(yù)算管理的基礎(chǔ)。項目公司作為項目建設(shè)的平臺，人力行政、成本工程、前期設(shè)計、運(yùn)營財務(wù)等部門人員都應(yīng)在預(yù)算管理體系中，實施項目建設(shè)，確保項目可持續(xù)性，并以結(jié)果導(dǎo)向性回報企業(yè)。若項目失敗就會造成企業(yè)巨大的損失。因此在項目管理中進(jìn)行全面預(yù)算管理，通過科學(xué)的預(yù)測，將浪費(fèi)和低效率的部分剔除后，合理配置有限資源；通過對建設(shè)期間可能存在的問題以及環(huán)境變化的趨勢預(yù)測，采取相應(yīng)措施，合理配置資源，降低決策風(fēng)險，適時控制偏差，以規(guī)范項目建設(shè)，防微杜漸，讓其失敗風(fēng)險降低到較小范圍內(nèi)。

（3）有利于企業(yè)把控現(xiàn)金流。房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流是命脈，現(xiàn)金流一旦發(fā)生問題更甚斷流，就可造成不可挽回的局面。因此，實行全面預(yù)算管理，在經(jīng)營活動中預(yù)先編制企業(yè)現(xiàn)金流出、流入，預(yù)判經(jīng)營性凈現(xiàn)金流。若以年度為一階段，年末余額為負(fù)數(shù)且較大，那么則需要企業(yè)及時調(diào)整，銷售回款是否安排合理，老項目是否加速處理，新項目是否提前預(yù)售開盤；土地投入儲備是否能跟上銷售節(jié)奏；建安開發(fā)成本支出可否延后，充分利用資金的使用價值以確?，F(xiàn)金為正。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在全面預(yù)算管理中存在的問題

1.全面預(yù)算制定過程中出現(xiàn)的缺失

全面預(yù)算制定中從上至下思想統(tǒng)一性、政策理解性、實際編制操作性有偏離。企業(yè)董事長、總裁從上堅定不移制定年度目標(biāo)以及3年規(guī)劃，到集團(tuán)編制全面預(yù)算負(fù)責(zé)人及相關(guān)部門、項目責(zé)任人對編制預(yù)算管理未引起重視。在工作中盲從要求制定預(yù)算，沒認(rèn)識到全面預(yù)算編制的核心，忽視預(yù)算在企業(yè)管理中、戰(zhàn)略執(zhí)行中的作用。財務(wù)部門負(fù)責(zé)主要的預(yù)算數(shù)據(jù)匯總審核，運(yùn)營部門負(fù)責(zé)主要的預(yù)算業(yè)務(wù)節(jié)點的編制整理，而其他部門僅承擔(dān)相應(yīng)的作用，如集團(tuán)人力部門編制集團(tuán)層面人員工資社保、業(yè)務(wù)費(fèi)用、差旅費(fèi)用、車輛費(fèi)用、辦公費(fèi)用等，項目公司人力就只對項目上的人力管理費(fèi)用編制，至于項目的費(fèi)用編排是否合理、準(zhǔn)確，集團(tuán)人力對下面的把握情況缺失準(zhǔn)確信息。另一方面也沒有相關(guān)責(zé)任制度來監(jiān)控管理。同時，集團(tuán)與項目上部門對接缺少拉通與確認(rèn)。項目上報的數(shù)據(jù)與目標(biāo)任務(wù)傳導(dǎo)的集團(tuán)總部歸口部門后，相關(guān)集團(tuán)部門也是敷衍匯總上來的數(shù)據(jù)，僅保證數(shù)字字面上的正確，而預(yù)算數(shù)據(jù)的合理性、可操作性是否可行，并且是否與戰(zhàn)略目標(biāo)匹配則無處落實。等到數(shù)據(jù)最終匯總到財務(wù)部門編制整體全面預(yù)算時會出現(xiàn)費(fèi)用支出預(yù)算與預(yù)估銷費(fèi)比基數(shù)大，且業(yè)務(wù)節(jié)點拆解與所需預(yù)算數(shù)據(jù)匹配度不夠等問題。

2.缺乏全面預(yù)算執(zhí)行中不確定性風(fēng)險調(diào)控的能力

在工作中不考慮預(yù)算，在執(zhí)行過程中隨意為之，不能做到有的放矢。例如：項目工程開發(fā)成本中前期費(fèi)用、建安成本、社區(qū)配套、市政配套等應(yīng)按合同及項目具體實施完成節(jié)點編制當(dāng)期預(yù)算，提報預(yù)算需求。但在實際執(zhí)行中，項目具體負(fù)責(zé)部門各自為戰(zhàn)，為自己項目的推動忽略實際操作性或有意多報預(yù)算，也造成當(dāng)期支出需求與當(dāng)期銷售回款脫節(jié)，收支不抵，導(dǎo)致承擔(dān)資金風(fēng)險，工程節(jié)點未完成或未達(dá)標(biāo)風(fēng)險。再如：當(dāng)月計劃需支付土地招拍掛金額，但受到來自當(dāng)?shù)卣哒{(diào)控，土地起拍價上調(diào)或推遲掛牌，此時儲備中的資金如何調(diào)配，則沒有相應(yīng)的應(yīng)急機(jī)制面對風(fēng)險導(dǎo)致存在缺失。在半年度中期，年度全面預(yù)算已執(zhí)行一半，未能建立有效的評估機(jī)制，導(dǎo)致下一階段為完成企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)倉促調(diào)整，不能有效準(zhǔn)確編制執(zhí)行。

3.全面預(yù)算管理控制不完善

全面預(yù)算管理控制中在細(xì)節(jié)把控及事后評估中不完善。具體在現(xiàn)金流中尤為明顯，如營銷費(fèi)用中推廣類費(fèi)用，項目所在地臨時受到當(dāng)?shù)卣{(diào)控，未拿到預(yù)售許可證不得現(xiàn)場銷售，但營銷部門脫離實際情況仍按預(yù)算執(zhí)行租賃臨時銷售網(wǎng)點，支付裝修費(fèi)用，導(dǎo)致成本增加而未產(chǎn)生效益，這種情況反映企業(yè)的應(yīng)急調(diào)整對策的缺失。項目接近完成沒有評估機(jī)制，整個收入與成本脫節(jié)，銷售只顧按計劃完成任務(wù)，成本未能清晰體現(xiàn)，最后在清算中發(fā)現(xiàn)銷售價格制定偏低，成本尤其建安工程支出偏高，最后反映項目未能實現(xiàn)盈利。

三、改善房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理問題應(yīng)采取的對應(yīng)措施

1.需要在事前形成正確的全面預(yù)算管理思想

在全面預(yù)算管理實施前應(yīng)先對預(yù)算制度進(jìn)行全方位宣傳解讀。房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算管理工作中始終堅持以自身戰(zhàn)略經(jīng)營目標(biāo)為導(dǎo)向，上令下達(dá)要讓企業(yè)從集團(tuán)總部到項目公司認(rèn)識一致，步伐協(xié)調(diào)。預(yù)算管理工作從上到下指導(dǎo)企業(yè)全員參與，自身端正態(tài)度；如涉及相關(guān)基層預(yù)算，以自己的工作維度盤點編制基礎(chǔ)預(yù)算數(shù)據(jù)。在開展全面預(yù)算編制前，企業(yè)集團(tuán)總部先在內(nèi)部開展有關(guān)全面預(yù)算管理工作重要性的培訓(xùn)，加深員工對全面預(yù)算管理的認(rèn)識；之后在整個企業(yè)宣貫全面預(yù)算管理制度，拉通集團(tuán)與項目、部門之間信息流。通過編制全面預(yù)算管理手冊讓不清楚、不了解的員工學(xué)習(xí)加深其重要性及整個過程。其次編制全面預(yù)算始終圍繞企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)來進(jìn)行，使預(yù)算管理工作的每一步都能與企業(yè)的發(fā)展相匹配。

另外，在編制全面預(yù)算時摒棄各自為戰(zhàn)，打通串聯(lián)數(shù)據(jù)信息，可采用多維度多角度的“三上三下”制度，即在編制規(guī)定時間內(nèi)，第一次基礎(chǔ)數(shù)據(jù)從各項目公司中各部門開始編制，逐步上到區(qū)域公司，再從區(qū)域公司合并上傳到集團(tuán)總部，通過集團(tuán)總部部門審核匯總。初始數(shù)據(jù)形成后再返回到項目公司，指導(dǎo)出現(xiàn)的問題，讓其彌補(bǔ)疏漏。第二次項目公司上報更趨完善的預(yù)算，經(jīng)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)復(fù)核指出不足之處，再次返回到項目公司充實完善，到第三次上報集團(tuán)后，調(diào)整后最終的全面預(yù)算形成并經(jīng)董事會批復(fù)開始執(zhí)行。

2.全面預(yù)算管理執(zhí)行中在風(fēng)險把控中需要有效應(yīng)對

房地產(chǎn)企業(yè)在全面預(yù)算執(zhí)行中遇到的最大風(fēng)險為現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的虧缺。為不出現(xiàn)資金短缺，首先從年度預(yù)算細(xì)化到月度預(yù)算，當(dāng)期涉及現(xiàn)金流入的銷售回款、融資流入要確?？尚行?。同時對現(xiàn)金流出主要項目：土地成本、建安成本、營銷費(fèi)用、管理費(fèi)用、稅金、財務(wù)融資本金利息等逐項確認(rèn)落實。在必保支付項目外，可延伸的付款項目適當(dāng)重新調(diào)整安排，保證當(dāng)期以收定支，確保留有余額。

在國家政策收緊，銷售面臨困境回款不能及時到位的情況下，不斷擴(kuò)展金融融資渠道，除了要和銀行金融機(jī)構(gòu)保持良好的關(guān)系外，還應(yīng)發(fā)展信托機(jī)構(gòu)、自建金融小額貸款公司為企業(yè)補(bǔ)充血液，加快資金流轉(zhuǎn)，運(yùn)用風(fēng)險對沖等策略降低風(fēng)險，轉(zhuǎn)危為機(jī)。同時在年度中期要重新評估全面預(yù)算內(nèi)容，由上到下主導(dǎo)中期調(diào)整，做到以實現(xiàn)目標(biāo)為核心的預(yù)算調(diào)整。

3.全面預(yù)算管理事后的分析報告及考核與激勵措施

執(zhí)行全面預(yù)算后應(yīng)合理編制預(yù)算執(zhí)行分析報告，準(zhǔn)確運(yùn)用相關(guān)指標(biāo)數(shù)據(jù)，諸如：經(jīng)營性凈現(xiàn)金流，投資收益率、資金回正周期、資金峰值、營銷費(fèi)用與銷售回款比率、管理費(fèi)用與銷售回款比率、年化利息率等全面性分析預(yù)算與目標(biāo)的差異。

要想體現(xiàn)全面預(yù)算管理效果，房地產(chǎn)企業(yè)需要對預(yù)算管理的事后結(jié)果制定進(jìn)行相應(yīng)的考核，通過KPI考核結(jié)果整體評價目標(biāo)、預(yù)算、以及員工的表現(xiàn)。為了保證全面預(yù)算管理能夠持之以恒、有效，企業(yè)需要建立良性的激勵獎懲機(jī)制，以KPI關(guān)鍵指標(biāo)為中心，以數(shù)據(jù)評分為方法，如在投資拓展土地階段以獲取土地面積完成額，在開發(fā)階段以銷售完成率、回款額作為獎懲標(biāo)準(zhǔn)，超額完成預(yù)算給予相應(yīng)物質(zhì)獎勵，若未達(dá)到預(yù)算指標(biāo)則搭配懲罰制度。這樣可以充分提高員工對全面預(yù)算管理工作的重視。

四、 結(jié)語

當(dāng)期我國房地產(chǎn)行業(yè)處于蓄勢待發(fā)階段，需要房地產(chǎn)企業(yè)破繭成蝶，勇于破就立新。就全面預(yù)算管理而言，可以借鑒歐美國家企業(yè)預(yù)算管理體系，以更科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范、有效的方法為企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)實現(xiàn)服務(wù)，使企業(yè)更具競爭力。

參考文獻(xiàn)：

[1]張美萍.全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)的問題分析及對策[J].財會學(xué)習(xí)，2016（19）：52-53.

[2]劉玉新.房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問題及對策[J].企業(yè)改革與管理，2017（09）：27+47.

[3]梁尚智.房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在問題的思考[J].中外企業(yè)家，2016（15）：83-84.

[4]劉欣欣.房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理問題及對策研究[J].財經(jīng)界，2016（20）：125.