李鷗

摘要：在房地產(chǎn)發(fā)展的過(guò)程中經(jīng)過(guò)幾次井噴式的漲幅，現(xiàn)在已經(jīng)逐漸趨于穩(wěn)定。在房地產(chǎn)穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)更是呈現(xiàn)白熱化。為了更好的保障房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)性，在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程中需要加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)的管理，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)精細(xì)化的規(guī)劃管理，可以很好的降低工程建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)。在設(shè)計(jì)的施工期內(nèi)保質(zhì)保量的完成了房地產(chǎn)項(xiàng)目，并在建設(shè)的過(guò)程中對(duì)施工的成本進(jìn)行合理的控制，這樣就可以很好的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的效益最大化。

關(guān)鍵詞：建筑工程管理;房地產(chǎn)項(xiàng)目;管理方法;實(shí)際應(yīng)用

1建筑工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的應(yīng)用分析

建筑工程管理與房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)具有密不可分的聯(lián)系，在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程中通過(guò)應(yīng)用建筑工程管理可以促進(jìn)工作開展的效率，具體的應(yīng)用主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目的科學(xué)化管理、項(xiàng)目的模式化管理、項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中的環(huán)節(jié)銜接管理等，通過(guò)明確的管理制度，可以確保不同工作部門進(jìn)行很好的協(xié)作互助，提高工作的質(zhì)量與效率。

我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展較為迅速，在城市化建設(shè)的過(guò)程中人口不斷的集中，住房成為了一個(gè)剛性的需求，因此我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)可以說(shuō)是前景一片開闊，很多的投資商都紛紛將資金投資到房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，可以說(shuō)我國(guó)的房地建設(shè)項(xiàng)目如雨后春筍一般不斷的涌出。但房地產(chǎn)的建設(shè)熱度得到了很大的提高，房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程管理體系相對(duì)還是比較落后的。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)了很多問(wèn)題，都給項(xiàng)目的開發(fā)帶來(lái)了不小的影響。比如施工中的安去事故頻出、房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)資金周轉(zhuǎn)不良、工程建設(shè)的合同問(wèn)題、劣質(zhì)工程質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的問(wèn)題、不符合國(guó)家有關(guān)管理政策的問(wèn)題等等，這些問(wèn)題直接給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來(lái)了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)影響，并且非常不利于建設(shè)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。為了保障建設(shè)企業(yè)獲得長(zhǎng)久的經(jīng)濟(jì)效益，在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的工作中需要科學(xué)合理的發(fā)揮出建筑工程管理的優(yōu)勢(shì)，從而對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全面系統(tǒng)的管理控制。

2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理過(guò)程中存在的不足之處

2.1過(guò)于追求經(jīng)濟(jì)效益，忽略社會(huì)效益

很多的房地產(chǎn)工程管理人員意識(shí)不到施工許可證在施工過(guò)程中的重要性，他們?cè)谑┕さ倪^(guò)程中，為加速資金周轉(zhuǎn)回收，盲目趕進(jìn)度搶工期，無(wú)形中降低了項(xiàng)目的質(zhì)量，為施工項(xiàng)目存在了很多安全隱患問(wèn)題，為后期發(fā)生安全事故提高了概率。甚至有一些房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取最大的經(jīng)濟(jì)利益，有意識(shí)地對(duì)建筑成本進(jìn)行壓縮，以次充好，而這些企業(yè)最終都會(huì)因?yàn)闆](méi)有施工許可證而被相關(guān)的政府部門進(jìn)行強(qiáng)制停工處理并進(jìn)行罰款，嚴(yán)重影響了企業(yè)形象。

2.2項(xiàng)目工程驗(yàn)收機(jī)制不完善

有很大一部分的房地產(chǎn)開發(fā)商自我的認(rèn)為，自己企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目得到相關(guān)部門驗(yàn)收合格，這個(gè)項(xiàng)目就與自己沒(méi)有什么關(guān)系了，從而不再關(guān)注這個(gè)項(xiàng)目，最終導(dǎo)致很多的企業(yè)因?yàn)轫?xiàng)目缺少一些資料而影響項(xiàng)目的交付期限，造成延期。

2.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理模式相對(duì)落后

眼下有很大一部分房地產(chǎn)企業(yè)依舊使用的是傳統(tǒng)的管理制度，認(rèn)為管理制度對(duì)項(xiàng)目建設(shè)和企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力沒(méi)有直接關(guān)系，這樣就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為管理制度只是一個(gè)擺設(shè)，完全不會(huì)影響施工項(xiàng)目的整體進(jìn)度。這就讓他們對(duì)資金投入進(jìn)行壓縮，最終導(dǎo)致企業(yè)形成一種管理部門沒(méi)有技術(shù)部門地位高的思維模式，直接造成管理人員失去了工作的積極性和主動(dòng)性。全員沒(méi)有了企業(yè)的歸屬感，覺(jué)得企業(yè)的好壞以及榮譽(yù)都與他們個(gè)人無(wú)關(guān)，久而久之，企業(yè)也就存在著被行業(yè)追趕并淘汰的境遇。

2.4項(xiàng)目工程管理人員的專業(yè)素質(zhì)偏低

除了一些正規(guī)企業(yè)的管理人員，很大一部分的房地產(chǎn)企業(yè)管理人員缺乏專業(yè)的房地產(chǎn)領(lǐng)域知識(shí)儲(chǔ)備，他們對(duì)于房地產(chǎn)知識(shí)無(wú)法深入了解透徹，即便是當(dāng)他們發(fā)現(xiàn)企業(yè)管理制度存在問(wèn)題，也無(wú)法結(jié)合這些問(wèn)題去找到合適的解決方案。同時(shí)，很多管理人員對(duì)于自己的工作從內(nèi)心深處就不重視，能敷衍就敷衍過(guò)去，對(duì)于領(lǐng)導(dǎo)安排的工作基本就是被動(dòng)接受，即便是發(fā)現(xiàn)一些影響企業(yè)利益形象的問(wèn)題，大多也都視而不見。只想著安穩(wěn)工作混日子，已經(jīng)沒(méi)有了為企業(yè)項(xiàng)目創(chuàng)新的意識(shí)。

3房地產(chǎn)項(xiàng)目施工管理提高的對(duì)策研究

3.1遵循國(guó)家有關(guān)規(guī)定

對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)一定要遵循國(guó)家相關(guān)的法律法規(guī)。房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)的重要行業(yè)，我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理制定了相關(guān)的法律政策，要求相關(guān)人員在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)嚴(yán)格遵守。施工企業(yè)要做好現(xiàn)場(chǎng)施工和招標(biāo)文件的設(shè)計(jì)工作，在遵守法律法規(guī)的前提之下，開展房地產(chǎn)的開發(fā)工作。同時(shí)，施工單位應(yīng)該制定一套可行的質(zhì)量保證體系和控制體系，這些措施都是為了讓工程能夠順利完工。還要在遵守國(guó)家相關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上，認(rèn)真組織工程施工。

3.2對(duì)施工人員進(jìn)行培訓(xùn)

在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過(guò)程當(dāng)中，一定要用到技術(shù)人員和操作人員，這些人員都是工程施工的直接參與者，其自身的素質(zhì)和專業(yè)水平就顯得非常重要。相關(guān)技術(shù)人員的專業(yè)水平和技能是影響房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵，所以適當(dāng)做好施工之前的培訓(xùn)是非常有意義的。應(yīng)該相關(guān)技術(shù)人員進(jìn)行規(guī)范或者標(biāo)準(zhǔn)化的培訓(xùn)，提高施工人員的操作水平。施工單位可以定期召開技術(shù)交流大會(huì)，在會(huì)上鼓勵(lì)員工踴躍發(fā)言，對(duì)于那些能夠提出創(chuàng)新且有益建議的員工，要給予一定的鼓勵(lì)，這樣才能夠在人才方面保證施工項(xiàng)目順利完工。

3.3加強(qiáng)工程質(zhì)量的管理

新建一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，質(zhì)量非常關(guān)鍵。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目要制定一定的質(zhì)量保證體系和控制措施。同時(shí)，還要確保這些措施真正落實(shí)到施工現(xiàn)場(chǎng)管理的每一個(gè)步驟，根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行設(shè)計(jì)。分項(xiàng)的工程完工之時(shí)，施工單位必須對(duì)作業(yè)的人員進(jìn)行技術(shù)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的交底工作，相關(guān)的監(jiān)管單位在檢查無(wú)誤之后，可以對(duì)這個(gè)工程進(jìn)行備案。一些房地產(chǎn)工程出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，一定不能放任，要及時(shí)進(jìn)行處理。監(jiān)管單位要發(fā)揮好自身的作用，對(duì)一些達(dá)不到要求的工程要求施工單位進(jìn)行改造。在進(jìn)行整改和改造之后，那些依舊不能滿足要求的項(xiàng)目應(yīng)該及時(shí)清理，不能讓質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的工程流入市場(chǎng)。

3.4進(jìn)度管理

施工單位進(jìn)行開發(fā)時(shí)，要按照工期的要求進(jìn)行目標(biāo)的制定，合理運(yùn)用人力、物力和財(cái)力，合理地對(duì)工程進(jìn)行組織施工，盡量去避免浪費(fèi)行為的發(fā)生?？梢酝ㄟ^(guò)制定總計(jì)劃、月計(jì)劃、周計(jì)劃的方式，促使施工項(xiàng)目順利完成。如果制定了月計(jì)劃，相關(guān)的監(jiān)管單位要對(duì)進(jìn)度進(jìn)行考核，這樣才能保證工程的進(jìn)度。

3.5安全第一

對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)時(shí)，要把安全放在首位。可以建立安全生產(chǎn)的責(zé)任制，并把制度落到實(shí)處;可以配備專業(yè)的安全員，對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的領(lǐng)導(dǎo)或者負(fù)責(zé)人進(jìn)行責(zé)任范圍的劃分;進(jìn)行廣泛的安全生產(chǎn)教育，對(duì)職工和員工進(jìn)行安全培訓(xùn)。

結(jié)束語(yǔ)

從某種程度上來(lái)看，房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)于城市化發(fā)展有一定的推進(jìn)作用，同時(shí)能夠使建筑業(yè)的發(fā)展給予推進(jìn)?？梢钥闯?，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)的作用是非常關(guān)鍵的。由于社會(huì)的不斷進(jìn)步，人們的意識(shí)也在不斷提升，使得工程管理創(chuàng)新也得以不斷的推進(jìn)。

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（作者單位：新凱（沈陽(yáng)）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）