■顧 岱

近年來，嘉定區(qū)針對農(nóng)村集體土地和物業(yè)租賃過程中，存在的租期過長、租金過低、租金無理由拖欠和租賃合同文本不規(guī)范、條款不嚴謹、合同檔案管理不規(guī)范等現(xiàn)象，在充分應(yīng)用“三資”監(jiān)管平臺的基礎(chǔ)上，創(chuàng)建了農(nóng)村集體土地和物業(yè)租賃監(jiān)管平臺（以下簡稱“租賃平臺”），對鎮(zhèn)級、村級集體土地和物業(yè)的租賃形成區(qū)、鎮(zhèn)、村三級監(jiān)管，促使農(nóng)村集體資源和資產(chǎn)更加合理規(guī)范地利用，進一步保護了農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及成員的利益。

一、租賃平臺取得的初步成效

（一）有利于促進農(nóng)村集體經(jīng)濟健康發(fā)展

目前，農(nóng)村集體土地和物業(yè)租賃已成為集體經(jīng)濟收益的重要來源。嘉定區(qū)涉及租用于二、三產(chǎn)業(yè)的租金年收入25億元左右，對村級經(jīng)濟來說，租賃收益已占到全區(qū)村平均可支配收入的五成以上，個別鎮(zhèn)超過七成。通過租賃平臺的運行，采用落實重點整治和加強日常監(jiān)管并舉的方式來降低和規(guī)避農(nóng)村基層集體經(jīng)濟范疇的廉政風險，是保障農(nóng)村集體經(jīng)濟健康發(fā)展的一項重要舉措。

（二）有利于深化農(nóng)村集體“三資”管理

租賃平臺充分應(yīng)用原“三資”監(jiān)管平臺的信息資源，并加以拓展創(chuàng)建而成，它不僅能讓全區(qū)各級政府、各級管理部門能瀏覽和關(guān)注農(nóng)村集體土地和物業(yè)的整個租賃過程，基層街鎮(zhèn)、村有關(guān)部門，也能通過平臺的預(yù)審、預(yù)警、督辦，及時發(fā)現(xiàn)問題，及時組織整改，及時反饋整改效果，增強了農(nóng)村集體資產(chǎn)的租賃監(jiān)管，進一步深化了農(nóng)村集體“三資”管理。

（三）有利于規(guī)范農(nóng)村集體資產(chǎn)的租賃行為

前些年，農(nóng)村集體資源、資產(chǎn)的租賃，存在著一些薄弱環(huán)節(jié)和不足之處：

一是租賃主體不規(guī)范。如租賃主體很多為村委會，甚至是村民小組。二是租賃合同文本格式自由化。大部分采用租賃協(xié)議，格式簡單，內(nèi)容缺少關(guān)鍵要素，如缺少預(yù)付押金、違約責任的條款，繳租形式約定不明確等。三是租期過長，價格偏低。有的租期超過法律規(guī)定20年，甚至30年或更長，部分物業(yè)租賃價格在每平方米0.3元以下，嚴重偏離指導(dǎo)價。四是合同履行缺少制約。租金習慣性拖欠，如12月底應(yīng)收租金的，往往都拖欠到農(nóng)歷年前才能收到，因征地、拆違、規(guī)劃等非正常終止合同所引起的拖欠租金、賠償事宜，缺乏制度約束，個別不了了之，或長期擱置。五是事前監(jiān)管薄弱。一般只對已簽合同作備案，缺乏合同簽訂前的預(yù)審和把關(guān)，以致往往因缺少對征地、拆違、規(guī)劃等整體因素的考慮，影響租賃的實施。

通過租賃平臺的創(chuàng)建和運行，這些情況得到了明顯的改觀。

一是提高了租賃過程的透明度。平臺設(shè)置了區(qū)、鎮(zhèn)、村三級瀏覽權(quán)限，區(qū)級相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和職能部門都可以查看各級租賃合同的執(zhí)行情況，街鎮(zhèn)職能部門可以查看鎮(zhèn)本級和轄屬各村的租賃情況，村級可查看本村的租賃情況，村民可以通過村委會的“農(nóng)民一點通”查看本村的租賃信息，大大增強了租賃行為和合同履行過程的透明度。

二是提升了租賃情況的監(jiān)管效能。平臺實行合同履行過程的監(jiān)督管理，在督辦過程中，相關(guān)街鎮(zhèn)或村需要對預(yù)警情況及處理作出說明，所有操作記錄都會在平臺中留下痕跡，鎮(zhèn)級職能部門可以及時了解轄屬內(nèi)所有預(yù)警情況和發(fā)生的原因，及時研究對策，督促整改。平臺還公開了區(qū)監(jiān)察局、區(qū)農(nóng)委、區(qū)規(guī)土局的監(jiān)督投訴電話。

三是增強了租賃行為的法律意識。針對合同及租賃過程中的一系列問題，邀請資深法律人士，區(qū)級組織針對性的法律知識培訓(xùn)，通過提高法律意識，采用統(tǒng)一規(guī)范合同文本格式，從源頭上杜絕租賃的違規(guī)操作，確保新增合同的規(guī)范性。對履行中的合同管理，積極進行梳理和整改。

四是加大了不規(guī)范租賃的整治力度。以前租賃監(jiān)管相對薄弱，出現(xiàn)合同執(zhí)行不順、租金長期拖欠現(xiàn)象，租賃平臺的運行將合同履行過程、租金收繳等透明化，發(fā)現(xiàn)預(yù)警后，為了加大整改力度，不少村支部書記親自出面協(xié)調(diào)，有的親自上門催繳租金。由于平臺的公開化，合同中出現(xiàn)的“人情價”“關(guān)系價”也得到有效的遏制，切實保護了集體經(jīng)濟組織和廣大成員的利益。

五是成為加強監(jiān)管工作的有力抓手。原來區(qū)、鎮(zhèn)兩級無法做到對租賃進行實時監(jiān)管，現(xiàn)在通過平臺運行，各鎮(zhèn)級、村級的租賃情況一目了然，預(yù)警后要求及時作督辦處理，這樣倒逼鎮(zhèn)、村相關(guān)部門重視農(nóng)村集體土地物業(yè)租賃管理工作，同時成為上級部門考核相關(guān)工作和干部的有力抓手，也成為集體經(jīng)濟組織監(jiān)督干部的有力工具。

二、租賃平臺建設(shè)的主要做法

租賃平臺的建設(shè)得到了嘉定區(qū)委、區(qū)府的高度重視，由區(qū)農(nóng)委牽頭，區(qū)科委、區(qū)司法局、區(qū)監(jiān)察局、區(qū)規(guī)土局、區(qū)民政局共同協(xié)助，召開全區(qū)推進會，出臺了《嘉定區(qū)農(nóng)村集體土地和物業(yè)租賃監(jiān)管平臺運行規(guī)則（試行）》《嘉定區(qū)農(nóng)村土地和物業(yè)租賃監(jiān)管平臺預(yù)警處置督辦流程》。近幾年，該項工作一直列為區(qū)級黨風廉政責任制和從嚴治黨責任制的項目，成為村居社會管理重要的考評項目，每年列為條線的重點工作之一。同時，為租賃平臺的運行，一是提供了設(shè)施保障。嘉定區(qū)近幾年已經(jīng)達到鎮(zhèn)、村及鎮(zhèn)級集體企業(yè)政務(wù)網(wǎng)絡(luò)管理全覆蓋，日常能夠確保政務(wù)網(wǎng)絡(luò)暢通，硬件設(shè)施完備。二是提供了人員保障。各街鎮(zhèn)、村和鎮(zhèn)級集體企業(yè)分別落實了專人負責平臺的信息更新和預(yù)警督辦處理。

（一）全面推進集體資產(chǎn)的租賃監(jiān)管

一是采取了全覆蓋運行。租賃監(jiān)管平臺于2015年建成并開始試運行，有5300多份正在執(zhí)行中的合同列入平臺監(jiān)管，其中土地合同2190多份，物業(yè)2920多份；街鎮(zhèn)級1070多份，村級4050多份，涉及年租金收入25億左右，監(jiān)管面達到全區(qū)所有鎮(zhèn)、村集體土地和物業(yè)租賃全覆蓋，形成區(qū)、鎮(zhèn)、村三級監(jiān)管。

二是實施了全年度預(yù)警。平臺對租賃情況實施全年度365天實時監(jiān)控預(yù)警，明顯提高了對農(nóng)村集體土地和物業(yè)租賃的監(jiān)管力度和不規(guī)范租賃的整治效果，全區(qū)的平均預(yù)警率也從剛開始的40%以上降至現(xiàn)在的8%左右。每年由農(nóng)委牽頭組織1－2次區(qū)級專項檢查，采用多次問題反饋，反復(fù)清理整改的方式，已改進了80%的租金拖欠問題，整改了300多份問題合同。

三是采用了全過程監(jiān)管。租賃從預(yù)審開始，通過申報、審核、審批，反饋申報單位、系統(tǒng)標準合同文本統(tǒng)一打印、簽訂后信息進入“三資”監(jiān)管平臺的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)系統(tǒng)，由租賃平臺通過采集相關(guān)數(shù)據(jù)展開日常監(jiān)管，監(jiān)管期間有預(yù)警—督辦—整改，一直到合同結(jié)束終止退出監(jiān)管，整個過程透明化，統(tǒng)一規(guī)范。

（二）實現(xiàn)租賃網(wǎng)上操作無紙化“一條龍”

租賃平臺具有監(jiān)管方便、操作簡單、內(nèi)容直觀等特點，充分利用了全區(qū)政務(wù)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的優(yōu)勢和便利，通過授權(quán)即可操作。租賃的申請、審核、審批，合同填寫、合同打印等步驟，統(tǒng)一在平臺網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)中完成。具體是將鎮(zhèn)、村級集體土地和物業(yè)租賃的申請表及相關(guān)資料，通過平臺系統(tǒng)上報給街鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)部門，由農(nóng)經(jīng)部門根據(jù)合同性質(zhì)轉(zhuǎn)發(fā)給有關(guān)部門、分管領(lǐng)導(dǎo)進行審核、審批，審批通過后反饋給申報單位，然后在系統(tǒng)中統(tǒng)一填報正式合同，確認打印，再由雙方簽字蓋章，然后電子文檔鎖定存檔。除了正式簽訂合同，整個過程采用無紙化運作。

（三）租賃監(jiān)管功能多樣、精湛實用

租賃平臺有紅燈預(yù)警、手機提醒、督辦留痕、統(tǒng)計分析等功能。紅燈預(yù)警主要涉及欠租、決策程序及紀要、租期超過規(guī)定年限、合同文本格式、履行信息更新不及時等內(nèi)容。系統(tǒng)具有短信提醒功能：一是對即將到期的應(yīng)收租金和即將到期的合同給經(jīng)辦人員進行手機提醒；二是各個預(yù)審環(huán)節(jié)當事人都有手機提醒，用來縮短審批周期，提高工作效率。在處理預(yù)警時，所有的操作記錄都會在平臺中留下痕跡，便于督察。統(tǒng)計分析主要有各類預(yù)警率、合同年限、無證面積、非正常終止合同、租賃單價、年租金收入等內(nèi)容。

三、進一步拓展和完善租賃監(jiān)管

（一）進一步拓展預(yù)審監(jiān)督作用

嘉定區(qū)目前正在實施“村賬鎮(zhèn)記”“村財鎮(zhèn)理”“村資鎮(zhèn)管”，集體經(jīng)濟在往后的運行中，會增加需提交預(yù)審的內(nèi)容，如大額資金使用、重大投資、重大資產(chǎn)購置、處置等等一些涉及重大經(jīng)濟運營的項目，都可以通過這個預(yù)審系統(tǒng)，達到事前監(jiān)管的目標，把問題杜絕在源頭。據(jù)此就要跳出原來租賃監(jiān)管的局限，將預(yù)審系統(tǒng)的優(yōu)勢進一步拓展，使之更能淋漓盡致地在農(nóng)村經(jīng)濟運行中發(fā)揮其事前監(jiān)管作用。

（二）進一步完善大宗租賃項目實施網(wǎng)上公開招租流程

嘉定區(qū)目前已初步建成網(wǎng)上公開招租平臺流程，再加以完善后就可以具體實施。公開招租一般整套流程繁鎖復(fù)雜，怎樣做到既操作簡便，提高流程效率，又要做到整個環(huán)節(jié)規(guī)范到位，是接下來需要縝密思考的一項工作。

（三）進一步解決租賃的歷史遺留問題

要繼續(xù)妥善解決租賃期過長、租金過低合同。由于歷史原因，各街鎮(zhèn)尚存有個別租賃期超20年和租金過低的合同，不符合目前政策和法規(guī)的要求，近期嘉定區(qū)會將這部分合同再一次進行梳理，分類分批進一步加以整改和解決。鼓勵鎮(zhèn)、村采用協(xié)商的方式重新簽訂合同，也可采取自1999年10月1日起合同法實施后，按規(guī)定滿20年租期的，根據(jù)實際情況，重新續(xù)簽合同或者解除合同，并妥善解決歷史遺留問題?！?/p>