王靜 相穎

當(dāng)下，二手房市場依舊火熱，在簽訂二手房買賣合同時(shí)稍有不慎，或者在履行合同過程中對法律的認(rèn)知存在偏差，就可能導(dǎo)致買賣雙方在日后履行合同過程中產(chǎn)生糾紛，引發(fā)訴訟。北京市密云區(qū)法院法官結(jié)合典型案例，以案釋法，教您如何避免二手房爭議。

案例一看好登記房主莫侵他人利益

田女士與丈夫雷某在2005年3月共同出資購買了一套房屋，產(chǎn)權(quán)登記在雷某名下。2016年初，雷某將房屋賣給劉某，并與劉某簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》。2017年11月，田女士得知此事，認(rèn)為房屋是其與雷某共同出資購買，應(yīng)屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)。雷某未經(jīng)過其同意擅自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)，嚴(yán)重侵犯自己的合法權(quán)益，故將雷某及劉某訴至法院，請求確認(rèn)房屋買賣合同無效。

雷某對田女士的訴訟請求不持異議。劉某表示在簽訂房屋買賣合同時(shí)，雷某稱房屋是其單獨(dú)所有，雙方簽訂的房屋買賣合同沒有違反法律法規(guī)，不同意田女士的訴訟請求。法院經(jīng)過審理，駁回了田女士的訴訟請求。

法官說法

我國《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第3條規(guī)定，當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。本案中，涉案房屋雖實(shí)際為田女士夫妻共同財(cái)產(chǎn)，雷某并無單獨(dú)處分房屋的權(quán)利，但根據(jù)該司法解釋，未經(jīng)另一共有人田女士同意處分財(cái)產(chǎn)的行為并不影響買賣合同的效力。雷某為登記權(quán)人，本交易中也并未存在雙方惡意串通違反法律規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方的買賣合同有效。故法院駁回了田女士的訴訟請求。

買賣雙方在簽訂房屋買賣合同前，買方一般情況下會提出查看賣方出賣房屋的所有權(quán)登記證書，但買方在查看賣方房屋所有權(quán)登記證書時(shí)，務(wù)必謹(jǐn)慎核查所有權(quán)登記證書中記載的有關(guān)詳細(xì)情況，包括房屋所有權(quán)人與出賣人是否一致、房屋共有情況、房屋坐落位置與購買房屋的實(shí)際位置是否一致、規(guī)劃用途是否與購房用途一致、房屋建筑面積是否與合同中記載的一致、房屋是否存在抵押、查封等情況。對于登記在夫妻一方名下，以夫妻一方名義對外出賣的房屋，買方應(yīng)要求賣方出具配偶同意出賣房屋的書面承諾材料，以免日后因處分權(quán)引發(fā)訴訟。

案例二簽好書面協(xié)議固定合法權(quán)益

2017年2月，王某將自有的一套房屋賣給牛某，雙方簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，合同約定：房屋價(jià)款144萬元，王某應(yīng)當(dāng)在全款到賬7日內(nèi)將房屋交付給牛某。雙方在交房當(dāng)日辦理物業(yè)交割。在合同所約定的房款中留存1萬元作為物業(yè)交割保證金，該保證金在物業(yè)交割完畢當(dāng)日支付給王某。2017年9月7日，王某與牛某辦理房屋交付及物業(yè)交割等手續(xù)，王某交付電費(fèi)卡時(shí)原留存有電費(fèi)款817元。雙方辦理完交割手續(xù)后，牛某未將保證金1萬元及電費(fèi)817元支付給王某。事后，王某訴至法院，要求牛某給付保證金1萬元及電費(fèi)817元。牛某表示，對于其應(yīng)支付王某的保證金及電費(fèi)的數(shù)額無異議，但是在簽訂合同后，王某曾口頭答應(yīng)送給其車棚一個(gè)，至今未履行交付義務(wù)。因此未向王某支付保證金及電費(fèi)。對于車棚一事，王某表示，牛某在購房時(shí)是提過車棚一事，但自己并沒有同意，雙方簽訂的合同中也未標(biāo)注送車棚事項(xiàng)。對此，王某一方提供了中介公司人員到庭證明，中介公司人員表示，對于送車棚一事，雙方簽訂的合同中沒有約定，雙方也沒有口頭約定。

法院經(jīng)過審理，判決牛某給付王某房屋物業(yè)交割保證金1萬元、電費(fèi)817元。

法官說法

《合同法》第60條規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。本案中，雙方在合同中約定牛某在物業(yè)交割完畢當(dāng)日將物業(yè)交割保證金交付王某。事實(shí)上，簽訂房屋買賣合同后，雙方已經(jīng)辦理了房屋交付及物業(yè)交割等手續(xù)。按照合同約定，牛某應(yīng)向王某支付物業(yè)交割保證金1萬元及電費(fèi)卡中原留存的電費(fèi)817元，故對于王某要求牛某支付物業(yè)交割保證金及電費(fèi)的訴訟請求，法院予以支持。同時(shí)，我國《民事訴訟法》第64條規(guī)定，當(dāng)事人對自己的主張，應(yīng)提供相應(yīng)之證據(jù)。牛某以王某應(yīng)先交付自行車棚，再支付保證金及電費(fèi)為由提出抗辯，但雙方簽訂的房屋買賣合同中并未約定購房送車棚事項(xiàng)，且王某在庭審過程中否認(rèn)購房贈送車棚事宜，并提供了中介公司人員的證人證言，證明雙方并未約定購房送車棚之事項(xiàng)，牛某也未向法院提交可以證明其辯解意見的相關(guān)證據(jù)，故此，對于牛某的辯解意見，法院不予采納。

買賣雙方在訂立合同后，如對合同中約定的有關(guān)權(quán)利義務(wù)有所變更，應(yīng)簽訂補(bǔ)充協(xié)議或其他書面材料。審判實(shí)踐中，經(jīng)常會遇到當(dāng)事人因?yàn)槌霈F(xiàn)權(quán)利義務(wù)變更卻未簽訂補(bǔ)充協(xié)議或者其他書面材料，乃至于在訴訟過程中無法提供充分有效的證據(jù)證明其主張，而使法院無法采納其意見的情況。故此，合同簽訂后，如雙方協(xié)商一致，達(dá)成購房送車棚、送家具等附屬設(shè)施的意見，或協(xié)商一致變更交付房款時(shí)間、變更房款給付方式、變更房屋交付時(shí)間等其他情形，雙方務(wù)必簽訂補(bǔ)充協(xié)議或其他書面材料，留有書面證據(jù)，以便在日后引發(fā)訴訟后可以提供相關(guān)證據(jù)以證明其主張。

案例三約好戶口遷出時(shí)間避免雙方扯皮

2017年8月，趙先生為了方便孩子上學(xué)，購買了張女士的一套學(xué)區(qū)房，雙方在合同中約定：張女士應(yīng)當(dāng)在房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移之日起30日內(nèi)，向房屋所在地的公安派出機(jī)構(gòu)辦理原有戶口遷出手續(xù)。如因出賣人自身原因未如期將與本房屋相關(guān)的戶口遷出的，逾期超過30日內(nèi)未遷出的，自逾期超過之日起，出賣人應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬分之五的違約金。合同簽訂后，張女士與趙先生按照合同約定完成了交付房款、交付房屋、房屋所有權(quán)變更登記等權(quán)利義務(wù)內(nèi)容。但張女士一直未將戶口遷出，導(dǎo)致趙先生無法將自己的戶口遷入。趙先生因此訴至法院，請求法院判令張女士支付逾期遷戶違約金。庭審中，張女士表示，同意盡快遷戶，但違約金約定過高，請求法院調(diào)整。最終，經(jīng)法官主持調(diào)解，雙方協(xié)商一致達(dá)成調(diào)解意見，張女士向趙先生支付逾期遷戶違約金5萬元。

法官說法

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。本案中，在房屋所有權(quán)變更登記后，張女士未按照合同約定及時(shí)將自己的戶口遷出，該行為系違約行為，趙先生主張張女士向其承擔(dān)違約責(zé)任，符合法律及雙方合同的約定。

本案雙方在合同中對于遷戶事宜及逾期遷戶的違約責(zé)任均作出了明確約定，但審判實(shí)踐中部分買賣雙方并未明確約定遷戶條款導(dǎo)致雙方產(chǎn)生爭議。因此建議大家在買賣房屋時(shí)，明確在合同內(nèi)將出賣人從出賣房屋遷出戶口的時(shí)間及逾期遷戶的違約責(zé)任進(jìn)行約定。這種約定一方面可以督促出賣人及時(shí)遷戶，另一方面，對于買受人而言，如果面對的是不按合同約定及時(shí)履行遷戶義務(wù)的出賣人，也可以在訴訟中要求出賣人支付逾期遷戶違約金，維護(hù)自己的合法權(quán)益。但要指出一點(diǎn)，雙方在約定逾期遷戶的違約責(zé)任時(shí)，應(yīng)謹(jǐn)慎約定違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，如果雙方約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高的話，法官是可以根據(jù)雙方履行合同的具體情況、過錯(cuò)責(zé)任、損失情況等對違約金的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整的。