羅蕊 梁倩婧

[摘要]深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)，是促進(jìn)節(jié)約集約用地和保護(hù)耕地、促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的有力舉措。南寧市深入貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院的決策部署，探索以城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)為主要內(nèi)容的節(jié)地挖潛工作。通過(guò)梳理城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作的背景，分析南寧市該項(xiàng)工作的現(xiàn)狀，總結(jié)出現(xiàn)階段南寧市城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作存在氛圍不濃、動(dòng)力不足、流程未明確等問(wèn)題，建議政府提高對(duì)本項(xiàng)工作的重視程度，通過(guò)創(chuàng)新政策、明確流程、落實(shí)監(jiān)管等措施保障我市城鎮(zhèn)低效工作順利開展。

[關(guān)鍵詞]城鎮(zhèn)低效用地;再開發(fā);南寧市

[中圖分類號(hào)]F301.2 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A

我國(guó)正在推進(jìn)全面深化改革，根據(jù)黨中央、國(guó)務(wù)院的決策部署，各地在低效用地再開發(fā)方面進(jìn)行了積極探索，積累了一定的經(jīng)驗(yàn)。各界學(xué)者也從不同角度出發(fā)進(jìn)行了大量的研究，取得了一定成果。唐建、吳次芳、田光明等學(xué)者從不同視角對(duì)廣東省“三舊”改造的模式和政策機(jī)制進(jìn)行了研究;劉新平等深入分析了城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)面臨的問(wèn)題，總結(jié)廣東、浙江、遼寧等試點(diǎn)城市實(shí)踐創(chuàng)新經(jīng)驗(yàn)，提出進(jìn)一步推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的建議;鄭巧鳳以溫州為例探析城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)政策紅利，并提出開展城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)政策建議?，F(xiàn)有的研究多集中于東部經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的試點(diǎn)城市，缺少對(duì)西部后發(fā)地區(qū)的研究。因此，本文通過(guò)梳理開展城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作的背景及南寧市該項(xiàng)工作的現(xiàn)狀，總結(jié)出現(xiàn)階段南寧市城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作存在的問(wèn)題并提出針對(duì)性建議，以期為推進(jìn)西部后發(fā)地區(qū)開展城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作提供借鑒。

1? ? 城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)概述

我國(guó)正處在經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)快速發(fā)展的階段，城鎮(zhèn)用地需求量大，土地資源瓶頸使得以增量擴(kuò)展為主的土地利用方式不可持續(xù)，為了實(shí)現(xiàn)國(guó)家保耕地、保增長(zhǎng)，優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變資源利用方式的要求，必須提高存量土地的利用率，而推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)就成為了必然選擇。2016年11月，國(guó)土資源部出臺(tái)《關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》，將優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)的作用提到了一個(gè)重要的位置。深化城市土地使用制度改革，促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展，是工作的核心目標(biāo)。在全面深化改革、新型城鎮(zhèn)化以及生態(tài)文明建設(shè)的時(shí)代背景下，通過(guò)盤活存量，推動(dòng)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)，是深化土地使用制度改革的有機(jī)組成部分，也是促進(jìn)高質(zhì)量城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要舉措。

南寧市是廣西壯族自治區(qū)省會(huì)城市，是廣西的行政、經(jīng)濟(jì)、文化中心，要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)中有進(jìn)、穩(wěn)中向好發(fā)展需重點(diǎn)推動(dòng)工業(yè)提質(zhì)發(fā)展。發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，重點(diǎn)在制造業(yè)，難點(diǎn)在制造業(yè)，而制造業(yè)的發(fā)展離不開用地的保障，但在國(guó)家對(duì)新增建設(shè)用地實(shí)行總量調(diào)控，和落實(shí)最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和最嚴(yán)格的節(jié)約集約用地制度的背景下，南寧市近五年的新增建設(shè)用地指標(biāo)基本持平，而需求量卻逐年增加，要破解土地供需矛盾，只有走緊湊型建設(shè)、集約式發(fā)展和存量挖潛之路，開展城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)是必然選擇。

2? ? 南寧市城鎮(zhèn)低效用地現(xiàn)狀分析

2.1? ? 研究區(qū)概況

南寧市位于廣西南部，總面積2212km2，南寧市轄六縣六區(qū)，分別為武鳴縣、賓陽(yáng)縣、橫縣、上林縣、隆安縣、馬山縣和西鄉(xiāng)塘區(qū)、興寧區(qū)、青秀區(qū)、江南區(qū)、良慶區(qū)、邕寧區(qū)。2017年，全市常住人口756.87萬(wàn)人，其中市轄區(qū)常住人口360.99萬(wàn)人。2017年，南寧市經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)現(xiàn)新跨越，全市生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資、全部工業(yè)總產(chǎn)值均突破4000億元，分別同比增長(zhǎng)8%、12%、和14%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額突破2000億元，增長(zhǎng)11%;財(cái)政收入687.98億元，增長(zhǎng)11.95%;農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值716億元，增長(zhǎng)4%。

2.2? ? 南寧市城鎮(zhèn)低效用地現(xiàn)狀

根據(jù)南寧市城鎮(zhèn)低效用地摸底調(diào)查結(jié)果，南寧市市本級(jí)城鎮(zhèn)低效用地總規(guī)模1250.63hm2，其中江南區(qū)城鎮(zhèn)低效用地規(guī)模最大532.98hm2，占總規(guī)模的42.62%，其次為西鄉(xiāng)塘區(qū)規(guī)模441.60hm2，占總規(guī)模的35.31%，邕寧區(qū)和良慶區(qū)城鎮(zhèn)低效用地規(guī)模最小，為5.48hm2和25.66hm2（詳見(jiàn)圖1、圖2）。

從各低效用地類型來(lái)看，舊村莊用地規(guī)模最大672.62hm2，占總規(guī)模的53.78%，主要分布在江南區(qū)和西鄉(xiāng)塘區(qū);其次為舊城鎮(zhèn)用地352.38hm2，占城鎮(zhèn)低效用地總規(guī)模的28.18%，主要分布在西鄉(xiāng)塘區(qū)和興寧區(qū);舊廠礦用地規(guī)模最小106.16hm2，占城鎮(zhèn)低效用地總規(guī)模的8.49%，主要分布在西鄉(xiāng)塘區(qū)和江南區(qū);其他低效用地規(guī)模119.47hm2，占城鎮(zhèn)低效用地總規(guī)模面積的9.55%，主要分布在江南區(qū)和西鄉(xiāng)塘區(qū)（詳見(jiàn)圖3）。

總體來(lái)看，南寧市市本級(jí)城鎮(zhèn)低效用地規(guī)模占城鎮(zhèn)規(guī)劃內(nèi)建設(shè)用地的16.68%，低效用地再開發(fā)利用的潛力較大。城鎮(zhèn)低效用地在空間分布較集中，低效用地主要集中分布在西鄉(xiāng)塘區(qū)和江南區(qū)，良慶區(qū)和邕寧區(qū)分布極少。在低效用地類型上看，低效用地主要以舊城鎮(zhèn)和舊村莊為主，舊廠礦和其他低效用地規(guī)模較小。

3? ? 南寧市城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)存在的問(wèn)題

現(xiàn)實(shí)工作中，盤活存量“做減法”的難度要比新增擴(kuò)張“做加法”的難度大得多。南寧市低效用地再開發(fā)工作仍處于起步階段，主要存在以下3個(gè)問(wèn)題。

3.1? ? 城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的氛圍不濃

從城鎮(zhèn)低效用地的定義可知，城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)不僅僅是國(guó)土部門的事，還涉及規(guī)劃、環(huán)保、發(fā)改等各職能部門及各城區(qū)（開發(fā)區(qū)）政府，但目前，相關(guān)政府部門職責(zé)尚未明確，國(guó)土資源部門與相關(guān)部門間的溝通協(xié)調(diào)、協(xié)同配合機(jī)制尚未建立，未能形成工作合力。針對(duì)社會(huì)公眾尚未開展低效用地再開發(fā)的全民宣傳動(dòng)員，沒(méi)能很好的利用媒體、自媒體的宣傳作用，使公眾了解城鎮(zhèn)低效用地開展的目的、好處及相關(guān)政策等，使得社會(huì)公眾對(duì)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作的認(rèn)識(shí)還停留在“聽過(guò)、不了解”的狀態(tài)。

3.2? ? 城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的動(dòng)力不足

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，各項(xiàng)工作開展的動(dòng)力主要來(lái)源于利益，要推進(jìn)南寧市低效用地再開發(fā)工作，需要給土地權(quán)屬人、企業(yè)、民眾看到實(shí)實(shí)在在的好處。南寧市城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)處于起步階段，尚未形成符合南寧市實(shí)際情況的，鼓勵(lì)原國(guó)有土地使用權(quán)人進(jìn)行改造開發(fā)、引導(dǎo)城中村集體建設(shè)用地改造開發(fā)、鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)公共設(shè)施和民生項(xiàng)目建設(shè)等方面的激勵(lì)政策和利益共享機(jī)制，導(dǎo)致集體經(jīng)濟(jì)組織、原國(guó)有土地使用權(quán)人等參與者，參加城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的動(dòng)力不足。

3.3? ? 城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的流程未明確

南寧市尚未明確城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的操作流程、審批流程。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，面對(duì)新事物，很多人都會(huì)持觀望和猶豫的態(tài)度，特別是對(duì)投資量大、投資周期不確定的項(xiàng)目相關(guān)人士都會(huì)非常謹(jǐn)慎，城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)流程不明確嚴(yán)重影響投資者對(duì)投資項(xiàng)目的判斷研究，進(jìn)而影響城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作的開展。對(duì)于工作人員來(lái)講，缺少流程的指引不利于提高工作效率和工作質(zhì)量，就不能為城鎮(zhèn)低效用地的開展提供優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)。

4? ? 南寧市開展城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作建議

4.1? ? 高度重視，營(yíng)造良好的工作氛圍

以習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，結(jié)合十九大精神和自治區(qū)第十一次黨代會(huì)、自治區(qū)黨委第十一屆三次全會(huì)精神，由南寧市開展城鎮(zhèn)低效用再開發(fā)工作小組統(tǒng)籌推進(jìn)，進(jìn)一步明確各相關(guān)政府部門的職責(zé)，加強(qiáng)部門間的聯(lián)動(dòng)，密切協(xié)同配合，形成合力，落實(shí)好城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)各項(xiàng)工作。同時(shí)要積極利用微信、微博、門戶網(wǎng)站、報(bào)紙、電視等媒體，結(jié)合“土地日”“地球日”等做好政策宣傳與解讀工作，加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，回應(yīng)社會(huì)關(guān)切，營(yíng)造有利于城鎮(zhèn)低效再開發(fā)工作的良好氛圍。

4.2? ? 創(chuàng)新政策，讓城鎮(zhèn)低效用再開發(fā)工作動(dòng)力十足

首先要?jiǎng)?chuàng)新激勵(lì)政策。充分利用經(jīng)濟(jì)手段、政策手段，激勵(lì)使用權(quán)人對(duì)低效用地主動(dòng)改造升級(jí)、提高利用效率。其次要?jiǎng)?chuàng)新利益共享政策。讓各利益主體（政府、企業(yè)、農(nóng)民和村集體等）按照“實(shí)權(quán)均利”的原則（即實(shí)化集體土地權(quán)能，實(shí)現(xiàn)利益共享，“均”不是平均而是合理共享）分享再開發(fā)所帶來(lái)的土地增值收益，調(diào)動(dòng)各方的積極性，同時(shí)有效維護(hù)公共利益。通過(guò)改造開發(fā)實(shí)現(xiàn)多方共贏，實(shí)現(xiàn)有效推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、拉動(dòng)投資和消費(fèi)增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施更加完善、人居環(huán)境明顯改善的多重目標(biāo)。

4.3? ? 明確流程，為實(shí)施城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)開好“路”

首先梳理改造流程。不同改造模式的步驟有所不同，但基本流程可歸納為以下5個(gè)階段：城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的前提是規(guī)劃先行，因此第一階段是規(guī)劃編制階段，編制南寧市區(qū)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃，指導(dǎo)行政轄區(qū)內(nèi)開展城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作;第二階段是實(shí)施方案編制階段，即在專項(xiàng)規(guī)劃指引下確定城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)項(xiàng)目的業(yè)主、空間邊界和數(shù)量規(guī)模;第三階段是產(chǎn)權(quán)征收階段，該階段的主要任務(wù)是取得產(chǎn)權(quán)人的同意并收回相應(yīng)地塊的土地使用權(quán);第四階段是土地平整階段，在該階段將完成建筑物拆除、土地平整等工作;最后一個(gè)階段是重建階段。

其次明確審批流程。各職能部門根據(jù)南寧市城鎮(zhèn)低效用地相關(guān)政策，制定此類項(xiàng)目審批事項(xiàng)，明確審批相關(guān)情況，如審批項(xiàng)目名稱、性質(zhì)、設(shè)定依據(jù)、實(shí)施主體和實(shí)施權(quán)限、行政審批條件、實(shí)施對(duì)象和范圍、申請(qǐng)材料、辦結(jié)時(shí)限、收費(fèi)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)、審批結(jié)果等，為項(xiàng)目的順利開展提供審批保障。

4.4? ? 落實(shí)監(jiān)管，為實(shí)施低效用地再開發(fā)“保駕護(hù)航”

為確保城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作各項(xiàng)任務(wù)順利完成，及時(shí)對(duì)政策執(zhí)行情況進(jìn)行跟蹤督導(dǎo)，確保政策執(zhí)行不走樣、不出位需要充分發(fā)揮監(jiān)督管理機(jī)制作業(yè)。首先要明確督察制度。對(duì)資金監(jiān)管遵循分級(jí)負(fù)責(zé)、?？顚Ｓ煤图兄Ц兜脑瓌t。建立城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施情況的定期考核通報(bào)制度，重點(diǎn)考核常態(tài)化工作機(jī)制建設(shè)、城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)改造資金使用、年度改造目標(biāo)完成量、改造項(xiàng)目批后監(jiān)管措施等內(nèi)容，將考核結(jié)果作為城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)改造年度實(shí)施計(jì)劃制訂和資金分配的重要依據(jù)。其次明確問(wèn)責(zé)制度。明確參與城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作行政機(jī)關(guān)工作人員城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)項(xiàng)目指導(dǎo)、監(jiān)督、管理等工作過(guò)程中存在違法違紀(jì)行為的，將依法依規(guī)追究責(zé)任;涉嫌犯罪的，依法移送司法機(jī)關(guān)處理。有關(guān)單位和個(gè)人在開展城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作中，有欺詐、偽造或者變?cè)煳募⑿匈V等行為的，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)查處，責(zé)令改正，并納入誠(chéng)信檔案管理，涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)依法處理。

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