陳曦

高聳入云的摩天大樓成為各區(qū)域地標(biāo)性建筑，這些大樓多屬于高端寫字樓宇。高端寫字樓已經(jīng)悄然成為城市財富的新密碼，他承載著一個區(qū)域的經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。近年來成都寫字樓也越來越向外觀超高層、運行高端化、管理高精尖等方向發(fā)展。在體驗式營銷盛行的今天，項目的物業(yè)品牌度直接決定了寫字樓的租金價值和出租率，成為衡量寫字樓等級的重要指標(biāo)和軟實力。面對物業(yè)管理轉(zhuǎn)型升級的今天，高端商務(wù)寫字樓宇是突破資產(chǎn)管理、提升項目運營能力的途徑之一，也有越來越多本土品牌樓宇企業(yè)在這一領(lǐng)域發(fā)力，“以服務(wù)一個項目，樹立一個品牌”的服務(wù)理念，改變著市場角逐中恒定不變的規(guī)律法則。

一、成都市及錦江區(qū)商業(yè)物業(yè)發(fā)展宏觀背景

1、成都市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

成都具備著多元化的經(jīng)濟基礎(chǔ)和良好的投資環(huán)境，隨著中國的經(jīng)濟活動向西部轉(zhuǎn)移，成都商業(yè)經(jīng)濟也正經(jīng)歷飛速增長。目前成都已經(jīng)擁有中國新興城市50強中最大的寫字樓市場、第二大的零售物業(yè)市場。

成都高端商務(wù)寫字樓市場發(fā)展前景良好?，F(xiàn)成都經(jīng)濟已經(jīng)表現(xiàn)出強大的持續(xù)發(fā)展能力，這種經(jīng)濟的高速發(fā)展將支撐成都寫字樓市場全面發(fā)展。區(qū)域市場的資產(chǎn)表現(xiàn)差異化趨勢逐步顯現(xiàn)。隨著大量未來供應(yīng)建成入市，同質(zhì)化的市場競爭將愈演愈烈。雖然短期來看，成都寫字樓市場放量現(xiàn)象較為突出，但從長期的供需關(guān)系情況和目前政府宏觀調(diào)控政策層面來看，它們將成為成都整個房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展的持續(xù)動力和擁有閑散資金投資者投資的熱點。

成都優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場將經(jīng)受考驗。雖然成都人口數(shù)量多、消費能力高，但是其優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的市場表現(xiàn)卻排在其他城市之后。同時，面對未來大規(guī)模的市場供應(yīng)，若不強化對西南地區(qū)的輻射能力，以及對物業(yè)進行市場細(xì)分引導(dǎo)和準(zhǔn)確定位，未來成都零售將面臨來自招商和后期運營的嚴(yán)峻考驗。

成都高星級酒店市場發(fā)展現(xiàn)狀較好，但其面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整。成都高星級酒店由于供應(yīng)較緊缺且城市商務(wù)商貿(mào)以及會展、旅游業(yè)發(fā)達(dá)，目前市場表現(xiàn)良好，甚至高于北京水平，僅次于上海。隨著成都五星級酒店未來幾年大量集中入市，將有可能面臨短期運營商經(jīng)營壓力大的問題。

2、錦江區(qū)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀

錦江區(qū)金融業(yè)發(fā)展持續(xù)較好。入駐錦江區(qū)的金融及其衍生、配套服務(wù)機構(gòu)據(jù)不完全統(tǒng)計已達(dá)300余家，其中銀行30余家，占全市60%，居全市之首；開設(shè)支行以上分支機構(gòu)80多個；外資銀行8家，占全市73%；外資保險29家，占全市55%。入駐成都的近20家世界500強保險機構(gòu)有超過一半進駐錦江。錦江區(qū)已成為成都金融機構(gòu)種類最齊全、數(shù)量最多、容納度與市場細(xì)分度最高，聚集吸引力最強大的區(qū)域。

零售業(yè)發(fā)展較為突出。錦江區(qū)匯集了成都市四大商圈中的兩大商圈，即鹽市口商圈和春熙路商圈，商業(yè)業(yè)態(tài)已十分成熟，不斷吸引著各個不同消費水平的人群前來購物，具有較好的人群聚集效應(yīng)，因而使得錦江區(qū)全區(qū)社會消費品零售總額及增幅繼續(xù)保持全市第一。

總部經(jīng)濟發(fā)展勢頭強勁。韓國樂天集團、中國五冶集團等一批大型總部企業(yè)已經(jīng)入駐錦江區(qū)，平安科技有限公司中西部總部等29家總部企業(yè)已經(jīng)入駐錦江區(qū)。而仁和集團等一批本土總部企業(yè)也在不斷發(fā)展壯大中，總部經(jīng)濟對地方稅收貢獻率達(dá)超過了30%以上。

休閑服務(wù)業(yè)成長態(tài)勢良好?，F(xiàn)錦江區(qū)已成功引進希爾頓旗下頂級品牌Conrad（康拉德酒店）和新加坡排名第一的國際健身中心Cenosis（纖諾）。蘭桂坊特色街吸引了包括香港利苑、美國多利蘿瑪、瑞士大衛(wèi)杜夫等33家全球知名餐飲及服務(wù)企業(yè)入駐，成為成都休閑娛樂的地標(biāo)。

整體來看，成都商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展水平在二線城市中處于領(lǐng)先地位。商業(yè)地產(chǎn)體系是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要載體，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)依托于商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)?；?、品質(zhì)化布局，商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展是調(diào)整整個城市經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的推動力。成都市錦江區(qū)近幾年來大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，鞏固提升錦江區(qū)作為成都市“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展先導(dǎo)區(qū)”的地位。

二、錦江區(qū)的高端寫字樓數(shù)量比例最為均衡，當(dāng)前高端寫字樓供應(yīng)領(lǐng)跑成都寫字樓市場。

1.錦江區(qū)甲級寫字樓硬件水平與配套物業(yè)服務(wù)品質(zhì)水平高。錦江區(qū)現(xiàn)有甲級寫字樓中仁恒置地廣場、香格里拉中心、航天科技大廈、IFS等投入市場的樓盤硬件配置均達(dá)到了高端商務(wù)寫字樓的國際標(biāo)準(zhǔn)。錦江區(qū)的高端寫字樓的硬件水平有一定領(lǐng)先趨勢，特別是標(biāo)準(zhǔn)層面積、凈層高、架空地板與客梯的品牌品質(zhì)、空調(diào)與新風(fēng)系統(tǒng)方面等都處于市場領(lǐng)先水平。在所有權(quán)方面，錦江區(qū)擁有較多產(chǎn)權(quán)集中或單一業(yè)權(quán)的高端寫字樓供應(yīng)。

2.未來錦江區(qū)內(nèi)甲級寫字樓集中供應(yīng)，區(qū)域競爭優(yōu)勢明顯。2013年-2016年成都市高品質(zhì)寫字樓市場將迎來供應(yīng)高峰，截至2016年可甄別新增大型項目高達(dá)20余個，新增供應(yīng)體量超過200萬平方米，新增體量超過當(dāng)前成都甲級寫字樓市場體量總和。

3.錦江區(qū)高端寫字樓開發(fā)商經(jīng)驗豐富，產(chǎn)品品質(zhì)高。區(qū)域供應(yīng)中知名項目包括仁恒置地廣場、IFS、時代1號、晶融匯等，這些優(yōu)質(zhì)項目憑借其強大的影響力，卓越的品牌效應(yīng)與號召力以及強硬的物業(yè)品質(zhì)，奠定了錦江區(qū)商務(wù)樓宇高品質(zhì)的水準(zhǔn)。隨著大量未來項目入市，東大街和南部新區(qū)將形成新興商務(wù)區(qū)。成都市高品質(zhì)寫字樓的分布將隨著大量未來項目的入市而改變，高品質(zhì)寫字樓物業(yè)相對密集的聚集將使東大街和南部新區(qū)將形成新興商務(wù)區(qū)。人民南路沿線將維持其穩(wěn)定而高品質(zhì)的物業(yè)供應(yīng)。在市中心區(qū)域，中央商務(wù)區(qū)和人民南路沿線仍將憑借其成熟的商務(wù)氛圍和便利的交通，繼續(xù)成為高端寫字樓項目的聚集地。

三、與之配套的高端物業(yè)服務(wù)對于商務(wù)樓宇市場具有舉足輕重的作用。

1.商務(wù)樓宇的物業(yè)服務(wù)水平對其吸引高端客戶入駐起著至關(guān)重要的作用

高端客戶選址除了硬件指標(biāo)外，軟件服務(wù)是吸引其入駐的關(guān)鍵因素。寫字樓購買者對物業(yè)管理的重視程度僅排在地段與硬件設(shè)施之后，普遍認(rèn)為寫字樓物業(yè)運營損耗大，唯有高水準(zhǔn)的物業(yè)管理水平才能決定樓宇投入運營后能否長久保持較高的品質(zhì)與價值。世界500強企業(yè)、外資企業(yè)、金融業(yè)的業(yè)主與租戶，都將物業(yè)管理公司與水平看做是選址的參考值之一。寫字樓物業(yè)管理作為區(qū)域招商引資的窗口從側(cè)面反映了區(qū)域樓宇經(jīng)濟的發(fā)展水平，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)方能提供良好的載體，維持長久的競爭力。

2.優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)為樓宇保值增值保駕復(fù)航

高品質(zhì)的寫字樓物業(yè)服務(wù)，將強化樓宇功能，提高樓宇辦公效率，從而成為樓宇保值增值的主要動力之一。例如美國紐約的帝國大廈已建成近85年，目前無論從硬件設(shè)施還是軟件設(shè)施依然不遜色于區(qū)域內(nèi)其他的寫字樓。值得一提的是，該棟大廈不僅供辦公使用，每年還有無數(shù)旅游觀光者到訪，因此物業(yè)管理的重要性在為樓宇保值增值發(fā)揮著關(guān)鍵作用。

3.人性化管理

在滿足標(biāo)準(zhǔn)化、體系化管理的條件下，站在業(yè)主與租戶的角度上思考與人性化的管理可大大提高樓宇內(nèi)部的服務(wù)質(zhì)量與大廈的整體競爭力。通過近期與多位經(jīng)驗豐富的物業(yè)管理者了解到人性化服務(wù)的重要性。

4.樓宇內(nèi)部的穩(wěn)定性

除了穩(wěn)定的宏觀政策環(huán)境、穩(wěn)定的樓宇自身管理政策和穩(wěn)定的管理團隊均是恒久保持高競爭力的重要因素。穩(wěn)定的團隊與高品質(zhì)、專業(yè)化的服務(wù)在高端寫字樓物業(yè)劇烈的市場競爭下，依然保值并保持著強勁的競爭力。

四、錦江區(qū)高端寫字樓物業(yè)管理未來的必然趨勢

1.物業(yè)管理社會認(rèn)知回歸于專業(yè)服務(wù)業(yè)

物業(yè)管理屬于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，但在發(fā)展初期絕大多數(shù)物管公司屬于勞動密集型和簡單服務(wù)提供者，較低的附加值限制了行業(yè)發(fā)展，決定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟運營和盈利空間十分狹窄，服務(wù)質(zhì)量也與業(yè)主或租戶要求有著很大出入。因此，長期以來業(yè)主、社會等對物業(yè)管理的認(rèn)知出現(xiàn)偏差，使其一直成為低端勞動密集服務(wù)業(yè)的代言詞，這對于物業(yè)管理水平的提升，物業(yè)管理人才的培養(yǎng)均是一種極大的阻礙，而現(xiàn)在這種觀念在改觀，隨著不斷引入新技術(shù)，新業(yè)態(tài)和新方式，開創(chuàng)全新商業(yè)模式，持續(xù)提高物業(yè)服務(wù)的技術(shù)含量、增值服務(wù)和產(chǎn)品附加值，物業(yè)管理漸漸實現(xiàn)從粗放型服務(wù)業(yè)向集約型服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)變，使廣大業(yè)主與社會的觀念也隨之改觀，對于物業(yè)服務(wù)作用的重視以及更多國際知名專業(yè)物業(yè)公司進入市場推動了物管價值的回歸，其將回到專業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展道路之中。

2. 物業(yè)服務(wù)市場將更加公開透明

當(dāng)前物業(yè)服務(wù)市場中經(jīng)常發(fā)生業(yè)主與物管方面的糾紛，這也是缺乏公正客觀獨立的第三方機構(gòu)證明造成的。為此北京等地區(qū)在物業(yè)市場推行了第三方監(jiān)理機制，在物業(yè)項目收費標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)行為技術(shù)評估、物業(yè)項目交接等容易發(fā)生矛盾糾紛的事件上面，鼓勵第三方進入監(jiān)理評估，促使物管服務(wù)行為更加規(guī)范化，物業(yè)市場更加公開透明化，待此方案發(fā)展成熟時便將在全國范圍推行，物業(yè)管理市場將走向更加公開透明的發(fā)展方向。

3. 高端寫字樓提供定制化尊崇服務(wù)或?qū)⒊蔀橼厔?/p>

錦江區(qū)擁有成都為數(shù)不多的超甲級寫字樓與眾多的知名寫字樓物業(yè)服務(wù)公司，隨之而來的還有世界最前沿的物業(yè)管理理念。據(jù)悉，目前如仁恒置地廣場這樣的高端寫字樓的物管團隊已經(jīng)開始對其業(yè)主進行尊崇服務(wù)的推廣。其尊崇服務(wù)體現(xiàn)在酒店式管理，一站式服務(wù)，管家式商務(wù)辦公需求24小時全程服務(wù)，專人全程租賃代理等個性化、定制化的高附加值物管服務(wù)。對于細(xì)節(jié)的注重與打造提供定制化的尊崇服務(wù)，或?qū)⒊蔀殄\江區(qū)未來寫字樓物業(yè)管理特別是高端物業(yè)管理發(fā)展趨勢之一。

五、高效規(guī)范創(chuàng)造政企交流平臺，大力發(fā)揮錦江樓宇協(xié)會橋梁作用。

錦江區(qū)商務(wù)樓宇物業(yè)管理協(xié)會目前擁有會員單位近六十家，距其初期目標(biāo)的九十家仍有一定差距。協(xié)會為民間組織，經(jīng)費主要來源于每個會員單位每年上繳的年費。由于為區(qū)域企業(yè)行業(yè)協(xié)會，其現(xiàn)有規(guī)模較小，影響力有限，目前管理方面尚在摸索階段，與成熟市場當(dāng)中的協(xié)會相比，目前處于起步階段，但尚有較大的發(fā)展空間。目前，錦江區(qū)樓宇物業(yè)管理協(xié)會在區(qū)房管局、樓宇辦大力發(fā)展樓宇服務(wù)的指導(dǎo)思想下，正在逐步搭建“企業(yè)—協(xié)會—政府”的中介式交流平臺，做到上情下達(dá)，下情上傳，為錦江區(qū)樓宇經(jīng)濟及高端樓宇物業(yè)發(fā)展建言獻策，當(dāng)好政府的參謀助手和企業(yè)的好幫手。

2017年，將是樓宇經(jīng)濟及其樓宇物業(yè)發(fā)展的重要一年，在面對產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟、物業(yè)發(fā)展的轉(zhuǎn)型升級的階段，錦江樓宇人將用“開放、合作、共贏”去迎接這一經(jīng)濟發(fā)展的主旋律，用新元素改良高端樓宇物業(yè)服務(wù)基因。我們相信：高端寫字樓宇經(jīng)濟，將會開啟未來美麗成都經(jīng)濟財富的新密碼！

參考文獻：

[1]《物業(yè)管理的本質(zhì)》、部分行業(yè)、政府報告資料等

[2] 文章中設(shè)計到的部分?jǐn)?shù)據(jù)由于收集渠道的局限性，僅供參考

（本文作者系成都市錦江區(qū)商務(wù)樓宇物業(yè)管理協(xié)會會長，成都?xì)W菲物業(yè)服務(wù)有限公司董事總經(jīng)理）