肖萌

【摘 要】 建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)保障房是解決中低收入家庭住房問題，完善我國住房保障體系的重要舉措。雖然政策設(shè)計的初衷良好，但是在實際試點工作工作中，依然存在共有產(chǎn)權(quán)保障房尚未實現(xiàn)供求平衡、相關(guān)配套政策不完善，制度運作機制不完善等問題，為了更好地發(fā)揮共有產(chǎn)權(quán)模式的效力，有必要從目前的試點工作中汲取經(jīng)驗，吸取教訓(xùn)。

【關(guān)鍵詞】 保障性住房 共有產(chǎn)權(quán) 完善路徑

作為人類賴以生存和發(fā)展物質(zhì)資料之一的住房，其存在的難以滿足人們住房需求問題的解決關(guān)乎國計民生。自我國實施商品房政策以來，房價伴隨著不斷高漲，中低收入階層的住房需求難以得到滿足，帶來一系列嚴(yán)重的社會、經(jīng)濟(jì)和政治問題，其住房問題的解決迫在眉睫。

2007年《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》出臺，同年淮安市率先在全國試實施共有產(chǎn)權(quán)保障房政策，上海、湖北省黃石市隨后推行。2014年4月北京等6所城市成為全國共有產(chǎn)權(quán)保障房試點城市，四川等省份也確定了省內(nèi)幾所城市作為本省共有產(chǎn)權(quán)保障房試點城市。

一、黃石市實施現(xiàn)狀

自2009年以來，黃石市創(chuàng)造性地引進(jìn)“共有產(chǎn)權(quán)”做法，按照“打破商品房與保障房界限、變一次讓渡為分步讓渡”的思路，采取可租可售、租售并舉的方式，被確定為結(jié)合棚戶區(qū)改造推進(jìn)公共租賃住房制度建設(shè)試點城市，率先把經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、直管公房等保障性住房統(tǒng)一歸并為公共租賃住房，在棚戶區(qū)改造過程中黃石市在棚戶區(qū)改造安置中率先推進(jìn)了被征收人與安置還建單位共同持有房屋產(chǎn)權(quán)的“共有產(chǎn)權(quán)房”模式。共有產(chǎn)權(quán)模式系統(tǒng)地緩解了本市保障性住房建設(shè)及棚戶區(qū)改造中經(jīng)濟(jì)、住房“雙困難”群體的住房需求問題。北京、上海等地也結(jié)合其各自實際，提出了共有產(chǎn)權(quán)住房試點的思路。16年4月起，黃石市暫停新建共有產(chǎn)權(quán)保障房。

黃石市共有產(chǎn)權(quán)保障房建設(shè)主要采取以下三種模式：

1.棚戶區(qū)改造安置還建房模式

2.政府與企業(yè)共建共有產(chǎn)權(quán)公共租賃住房模式

3.政府與個人共建模式

二、主要問題

（一）尚未實現(xiàn)供求平衡

共有產(chǎn)權(quán)保障房出售時部分由政府出資，一定程度上緩解了中低收入群體的購房壓力，但其仍存在供需異位現(xiàn)象。共有產(chǎn)權(quán)房保障由于需要建設(shè)控制成本，大多距經(jīng)濟(jì)中心較遠(yuǎn)，交通不便；受房地產(chǎn)價格和居民收入水平的限制，現(xiàn)實中并非所有中低收入群體都買得起共有產(chǎn)權(quán)保障房。因此，雖然共有產(chǎn)權(quán)保障房政策一再降低購買準(zhǔn)入門檻，其緩解住房供需不平衡問題的效果仍有待增大。

（二）相關(guān)配套政策不完善

我國目前共有產(chǎn)權(quán)保障房運行管理政策、理論實踐的不足以及細(xì)節(jié)針對性不強等，阻礙政策的實施達(dá)到理想效果?；窗彩泄灿挟a(chǎn)權(quán)保障房政策產(chǎn)權(quán)比例的設(shè)定缺乏靈活性，不能滿足購房者多樣的產(chǎn)權(quán)需要及出資負(fù)擔(dān)需求。此外，我國共有產(chǎn)權(quán)保障房產(chǎn)權(quán)的部分處置權(quán)在實現(xiàn)過程中面臨諸多制度障礙，其中主要包括信貸制度和稅收制度。我國現(xiàn)行信貸制度對居住者以自身所有部分產(chǎn)權(quán)的抵押行為形成一種束縛，一部分銀行、金融機構(gòu)等出于風(fēng)險因素的考慮不予受理其貸款申請；另一部分情況下其部分產(chǎn)權(quán)可以進(jìn)行抵押，但抵押者在抵押與回購其部分產(chǎn)權(quán)時都需繳納增值稅和所得稅，這種重復(fù)課稅增加了共有產(chǎn)權(quán)保障房家庭的負(fù)擔(dān)。

三、完善路徑建議

（一）實行嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度

一方面，建立完善的個人收入申報系統(tǒng)、個人信用檔案系統(tǒng)以及家庭收入檔案，根據(jù)收入水平的變化，調(diào)整中等偏低及最低收入家庭的標(biāo)準(zhǔn)，定期向社會公布，接受全社會的監(jiān)督。另一方面，建立復(fù)審制度，每隔一段時間對原保障對象進(jìn)行重新認(rèn)定，只有符合條件的方可繼續(xù)享受住房保障政策。有關(guān)職能部門應(yīng)指導(dǎo)和固化相關(guān)作法，以維護(hù)社會保障的公正性，使涉及政府公共財政的資金運作置于社會監(jiān)督之下。

（二）完善共有產(chǎn)權(quán)房設(shè)計

定價上采取順價的定價方式，減小其受商品房市場波動的影響，促進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)房平穩(wěn)發(fā)展，彰顯其優(yōu)越性。

設(shè)計共有產(chǎn)權(quán)住房與公共租賃住房相互轉(zhuǎn)化機制，充分發(fā)揮政府、企業(yè)和個人三方參與的積極性。政府對共有產(chǎn)權(quán)住房的政策支持可采取實物共有，也可以采購政府一次性補貼等形式。公共租賃住房分次出售產(chǎn)權(quán)、與承租人共有到最終由承租人完全買斷產(chǎn)權(quán)。同時，隨房地產(chǎn)形勢變化靈活設(shè)計共有產(chǎn)權(quán)住房實施規(guī)則，減輕回購約束中的政府風(fēng)險，降低政府的監(jiān)督成本較大。

（三）爭取各方的配套政策支持

立法機關(guān)應(yīng)結(jié)合我國國情，制定統(tǒng)一的綜合性住房保障法律，從法律上明確住房保障的對象、保障標(biāo)準(zhǔn)、保障水平、保障資金的來源等有關(guān)內(nèi)容，并建立起專門管理的機構(gòu)；各地方應(yīng)結(jié)合本地實際情況，制定出地方性法律法規(guī)，并針對住房保障的不同對象，提供多種不同方式的住房保障。以切實解決低收入群眾的住房困難問題，推動保障住房制度改革的順利進(jìn)行。

在信貸政策上，要與銀行等金融機構(gòu)進(jìn)行深入的探討，爭取其實質(zhì)上的支持。探索共有產(chǎn)權(quán)住房中個人貸款首付比例、企業(yè)建設(shè)工程抵押貸款、住房處置權(quán)等問題，早日出臺相應(yīng)的金融產(chǎn)品，打消銀行、企業(yè)和個人的疑慮。

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