何紅萍

（上海東苑集團(tuán)，上海 201100）

1　前言

近年來，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的膨脹式發(fā)展以及國際經(jīng)濟(jì)危機(jī)的蔓延，為壓制房價(jià)過快增長、維持社會(huì)穩(wěn)定，國家逐漸加大了抑制房地產(chǎn)市場投機(jī)和過度投資的力度。為實(shí)現(xiàn)這一宏觀調(diào)控目標(biāo)，政府相繼出臺(tái)了一系列與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的融資、土地、限購限貸、現(xiàn)房銷售、房地產(chǎn)銷售中開發(fā)商自持面積增加、部分熱點(diǎn)城市類住宅（商改住）整頓等方面的政策。在這些宏觀調(diào)控政策的影響下，我國房地產(chǎn)行業(yè)的整體開發(fā)環(huán)境、房地產(chǎn)企業(yè)的競爭環(huán)境、銀行的融資渠道、企業(yè)的運(yùn)營管理模式以及營銷策略都產(chǎn)生了重大變革，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)勢必會(huì)進(jìn)行一輪對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的篩選和洗牌。在這種形勢下，中小房地產(chǎn)企業(yè)受到的沖擊更為嚴(yán)重，甚至面臨著嚴(yán)峻的生存問題?，F(xiàn)針對(duì)中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的動(dòng)蕩時(shí)期，如何充分挖掘企業(yè)自身的優(yōu)勢和市場創(chuàng)新，快速實(shí)現(xiàn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型和跨越式發(fā)展，本文提供了實(shí)施建議和舉措，為中小房地產(chǎn)企業(yè)今后的轉(zhuǎn)型提供幫助。

2　當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的形勢分析

2.1　政策、市場影響

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于國家政策的反應(yīng)十分敏感，因此研究國家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)的相關(guān)政策，對(duì)于把握行業(yè)發(fā)展的宏觀政治環(huán)境有著直接而重要的作用。大約從2003年開始，我國的房地產(chǎn)市場就開始了一輪延續(xù)至今的調(diào)控期。目前，全國在建和存量房屋面積達(dá)到65億㎡，按照2013年銷售13.6億m2、2014年12.2億m2的速度，至少需要4～5年才能消化完。房地產(chǎn)市場已進(jìn)入了一個(gè)產(chǎn)能過剩、供大于求的階段，需要尋找市場空隙，采取訂單式開發(fā)方式。企業(yè)要避免盲目投資，項(xiàng)目兼并、重組和破產(chǎn)企業(yè)將大量增加，這既是企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，也是企業(yè)的機(jī)遇。房地產(chǎn)企業(yè)忙著收縮戰(zhàn)線，盤活存量，回籠現(xiàn)金，去投資杠桿化，放緩開發(fā)步伐，渡過寒冬。

2.2　去杠桿化、降負(fù)債、房企融資難度加大

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年房企融資數(shù)據(jù)繼續(xù)低迷，包括私募債、公司債、中期票據(jù)等融資規(guī)模，合計(jì)為1771.8億，而2016年上半年同期發(fā)行融資額度高達(dá)6735.94億，同比減少幅度達(dá)到了74%。如今，大部分資金已經(jīng)被嚴(yán)令禁止進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，房企融資渠道越來越少，同時(shí)銀行在開發(fā)貸和并購貸的審批上更加嚴(yán)格，貸款利息大幅上浮，放款周期拉長，進(jìn)一步降低了開發(fā)商的回購能力。

隨著國家政策的收緊，對(duì)于金融的監(jiān)管也越來越嚴(yán)，控制資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，風(fēng)控意識(shí)高的金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)開始不斷收縮對(duì)房企的融資規(guī)模，房企融資變得越來越難。

2.3　技術(shù)環(huán)境進(jìn)步，對(duì)行業(yè)提出了更高的要求

當(dāng)前，人們對(duì)于房地產(chǎn)商品的需求日益呈現(xiàn)出個(gè)性化和現(xiàn)代化等特點(diǎn)，并向綠色、環(huán)保、節(jié)能、智能化等方向發(fā)展，這就促使房地產(chǎn)企業(yè)要跟上技術(shù)變革的步伐，提升管理效率、節(jié)約成本、提高利潤空間。綠色住宅和節(jié)能低碳將成為房地產(chǎn)的新主題，而房地產(chǎn)行業(yè)也將走上集約化發(fā)展的道路。

2.4　信息時(shí)代的變革，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的內(nèi)容、功能有了新的定位

當(dāng)前信息的交互手段改變了房企的成本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)過去是一種空間價(jià)值，“在空間住”稱為住宅，“在空間辦公”稱為寫字樓，既住又辦公稱為SOHO，未來不僅強(qiáng)調(diào)容器的外觀和品質(zhì)，更注重這個(gè)容器里究竟裝些什么。某種意義上，中國房地產(chǎn)正在從過去的空間為王時(shí)代進(jìn)入內(nèi)容為王時(shí)代！消費(fèi)者從過去的“有房住”上升到“住好房”，在房地產(chǎn)空間能夠享受更多體驗(yàn)、服務(wù)和消費(fèi)。房地產(chǎn)注入內(nèi)容、注入各種功能、注入服務(wù)、注入體驗(yàn)、賣時(shí)尚……房地產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)型成為生活方式提供商，所有的經(jīng)營與創(chuàng)新邏輯都必須以人為出發(fā)點(diǎn)，給消費(fèi)者一個(gè)真正想要的生活、社交方式和城市新興體驗(yàn)方式。

2.5　未來的房企走勢

可以說，規(guī)?；匀皇俏磥矸科蟮陌l(fā)展趨勢。房地產(chǎn)行業(yè)的市場容量按近期統(tǒng)計(jì)數(shù)字看，每年約在10萬億元左右。按目前現(xiàn)有大型房地產(chǎn)企業(yè)多元化發(fā)展、產(chǎn)業(yè)整合的體量和速度分析，未來3～5年，勢必會(huì)產(chǎn)生1～2家萬億元的房企，20家左右的千億元房企，那么就意味著更多的中小房企在規(guī)模面前已經(jīng)沒有優(yōu)勢，要么被行業(yè)洗牌擠出市場，要么加速調(diào)整轉(zhuǎn)型。

今天，已經(jīng)是一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)新舊世界轉(zhuǎn)換的時(shí)代，也是增量和存量市場轉(zhuǎn)換的過渡時(shí)期。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)L型走勢的出現(xiàn)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)同樣更加強(qiáng)調(diào)轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新的時(shí)代任務(wù)。中小房地產(chǎn)企業(yè)因其市場規(guī)模、融資能力、產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)能力、內(nèi)部管理等方面限制，其業(yè)務(wù)主要是細(xì)分市場和專業(yè)性市場，更多地趨向于選擇中短期項(xiàng)目和中小型項(xiàng)目。在這輪房地產(chǎn)市場的風(fēng)云變換中，中小企業(yè)將面臨巨大的生存壓力和行業(yè)整合風(fēng)險(xiǎn)。中小房地產(chǎn)企業(yè)必須摒棄投機(jī)心態(tài)，切實(shí)采取新的應(yīng)對(duì)措施，整合內(nèi)外的優(yōu)勢資源，拓展上下游產(chǎn)業(yè)鏈，尋求新的轉(zhuǎn)型創(chuàng)新點(diǎn)，打造自身的核心競爭力。

3　中小房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型思路

當(dāng)前，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)都進(jìn)入一個(gè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型迷茫期。為什么會(huì)出現(xiàn)戰(zhàn)略迷茫，原因也很簡單，企業(yè)原來所遵循的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律、運(yùn)作規(guī)則、企業(yè)管理等被當(dāng)前互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代顛覆了，而新的管理體系還沒有建立和完善。對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)來講，如果你繼續(xù)迷茫，那就是死路一條，唯一的出路就是自己顛覆自己，改變自己，從企業(yè)內(nèi)部協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)至直接同外部市場協(xié)調(diào)對(duì)接，尋求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向。

3.1　從國企混合所有制改革中尋求企業(yè)轉(zhuǎn)型機(jī)會(huì)

十八大以來，國家在推動(dòng)國企深化改革方面出臺(tái)了一系列政策，有條件改制上市的國有企業(yè)和不具備上市條件的國有企業(yè)，可通過引進(jìn)各類戰(zhàn)略投資者（具有資本、技術(shù)、人才管理優(yōu)勢的企業(yè)或機(jī)構(gòu)），參與國企改制、重組，從而實(shí)現(xiàn)國有資本的多元化經(jīng)濟(jì)，盤活存量，實(shí)現(xiàn)資源的重新配置利用。中小企業(yè)將有更多機(jī)會(huì)和渠道，參與國企存量資產(chǎn)與市場存量資產(chǎn)的盤活，包括以合資、收購、兼并的形式，針對(duì)房地產(chǎn)在建項(xiàng)目、工業(yè)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)性、市區(qū)工廠的退二進(jìn)三、新興科技產(chǎn)業(yè)等。

3.2　從城鎮(zhèn)化進(jìn)程中尋求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型機(jī)會(huì)

城鎮(zhèn)化是中國發(fā)展的重頭戲。城鎮(zhèn)化是要全面科學(xué)地推進(jìn)舊區(qū)、舊鎮(zhèn)、舊村系統(tǒng)性改造，實(shí)現(xiàn)安居樂業(yè)。但前提條件是必須解決1億農(nóng)村富余勞動(dòng)力進(jìn)城就業(yè)落戶問題，1億城中村農(nóng)民二元結(jié)構(gòu)改造問題，1億西部地區(qū)農(nóng)民與居民棚戶區(qū)改造問題。城鎮(zhèn)化不只是讓農(nóng)民住進(jìn)城里，還包含要配套解決很多其他問題，比如土地重新平整、興修水利、河道開發(fā)、機(jī)械噴灌、污染土地整治等，同時(shí)還要與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)布局緊密銜接，與資源環(huán)境承載力相適應(yīng)。這些既是變革，也是機(jī)會(huì)。在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，房地產(chǎn)企業(yè)作為城市改造的主力軍，將會(huì)延伸、拓展出很多發(fā)展的機(jī)會(huì)。如土地一級(jí)開發(fā)、二級(jí)開發(fā)，舊城動(dòng)遷改造、棚戶區(qū)改造等；如工業(yè)開發(fā)園區(qū)轉(zhuǎn)型改造，在城鎮(zhèn)化推進(jìn)中，必然會(huì)面臨住宅用地、生態(tài)用地少，工業(yè)用地多的現(xiàn)狀，政府也出臺(tái)相關(guān)推進(jìn)政策，如城鎮(zhèn)工業(yè)項(xiàng)目實(shí)施2.5配套產(chǎn)業(yè)政策，滿足一定條件時(shí)，工業(yè)用地可以轉(zhuǎn)為住宅開發(fā)、商業(yè)開發(fā)；如新興產(chǎn)業(yè)的崛起，會(huì)推動(dòng)區(qū)域新型工業(yè)化、區(qū)域城鎮(zhèn)化、社會(huì)信息化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的進(jìn)程，也會(huì)為企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型開創(chuàng)許多發(fā)展機(jī)會(huì)。如聯(lián)想集團(tuán)2011年成立了農(nóng)業(yè)投資事業(yè)部，戰(zhàn)略涉足現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、畜牧業(yè)，綠城集團(tuán)2012年成立了秀麗田園公司，進(jìn)軍現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等。中小房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)憑借自身在專業(yè)化市場、細(xì)分市場的競爭優(yōu)勢，順應(yīng)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展改革創(chuàng)新的時(shí)代大潮，抓住企業(yè)轉(zhuǎn)型的窗口期。

3.3　自貿(mào)區(qū)的改革同國際接軌為企業(yè)走出去創(chuàng)造了機(jī)會(huì)

我國自由貿(mào)易區(qū)數(shù)量的持續(xù)增長，自由貿(mào)易區(qū)的功能不斷擴(kuò)展及自由貿(mào)易區(qū)政策改革創(chuàng)新的不斷深入和落地，也為企業(yè)開辟了海外投資發(fā)展的機(jī)會(huì)。中小企業(yè)可以設(shè)立自貿(mào)區(qū)窗口企業(yè)，方便海外投融資與國際貿(mào)易。

3.4　從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的上游、中游、下游來拓展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型思路

戰(zhàn)略制定的思考始于對(duì)中小企業(yè)所在的房地產(chǎn)行業(yè)競爭力量的分析，充分認(rèn)識(shí)所面對(duì)的市場機(jī)會(huì)和威脅，充分認(rèn)識(shí)自身所有的核心競爭優(yōu)勢，做出適當(dāng)?shù)膽?zhàn)略反應(yīng)。轉(zhuǎn)型成功的企業(yè)可以通過自己的戰(zhàn)略選擇將一種或多種競爭力量轉(zhuǎn)變?yōu)樽约旱膬?yōu)勢。邁克爾·波特提出的五種競爭力量模型簡稱五力模型，為企業(yè)在戰(zhàn)略制定上提供了很好的分析框架。潛在競爭對(duì)手進(jìn)入的風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)業(yè)內(nèi)現(xiàn)有企業(yè)的競爭強(qiáng)度、購買者討價(jià)還價(jià)的能力、供應(yīng)商討價(jià)還價(jià)的能力、產(chǎn)業(yè)替代性產(chǎn)品的威脅，這五種競爭力構(gòu)成的五力模型中，中小房地產(chǎn)企業(yè)只有靈活運(yùn)用成本優(yōu)勢戰(zhàn)略、差異化戰(zhàn)略、細(xì)分市場戰(zhàn)略等，才能在今天激烈的市場變革和行業(yè)競爭中，留有一席之地。中小房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵是企業(yè)價(jià)值鏈的再造和延伸，轉(zhuǎn)型方向是從開發(fā)商到運(yùn)營服務(wù)商。從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的上游、中游、下游拓展，基本涉及如下領(lǐng)域：

（1）發(fā)展上游：金融與股權(quán)投資、新興產(chǎn)業(yè)投資、投資咨詢業(yè)、服務(wù)業(yè)、管理型行業(yè)。利用區(qū)域投資政策開放點(diǎn)如這一輪的工業(yè)地塊盤活的契機(jī)，加大存量地塊的兼并收購。

（2）拓展中游：從開發(fā)商到產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商（商業(yè)地產(chǎn)、創(chuàng)意園區(qū)、體育地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等）。經(jīng)營發(fā)展模式可從合資公司模式轉(zhuǎn)變?yōu)楹匣锶四Ｊ健?/p>

（3）延伸下游：對(duì)房地產(chǎn)存量資產(chǎn)的深度運(yùn)營，賺取增值服務(wù)收益，如商業(yè)資產(chǎn)管理、商業(yè)物業(yè)管理、商業(yè)配套服務(wù)業(yè)的深度運(yùn)營等。培養(yǎng)專業(yè)運(yùn)營人才，從資產(chǎn)招商到內(nèi)容運(yùn)營、主題運(yùn)營，通過細(xì)分市場的深度專業(yè)化運(yùn)營，立足行業(yè)。

4　中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理創(chuàng)新的舉措

過去三十載，企業(yè)發(fā)展拼的是膽識(shí)和機(jī)遇；未來三十年，企業(yè)發(fā)展拼的是商業(yè)模式、人才、文化與品牌。中小房地產(chǎn)企業(yè)建立以房地產(chǎn)價(jià)值鏈、產(chǎn)業(yè)鏈為基礎(chǔ)，具有共同價(jià)值觀、投融資多元組合、專業(yè)化公司合作、開放透明、互利共贏的嵌入式最佳商業(yè)發(fā)展模式，實(shí)現(xiàn)從規(guī)模增長模式向質(zhì)量增長模式轉(zhuǎn)變，做大公司不愿做，小公司做不了的事，在夾縫中生存與成長，練好內(nèi)功，培育新的價(jià)值增長點(diǎn)。企業(yè)在不同發(fā)展階段，面對(duì)不斷變化的環(huán)境，要充分利用外部政策制度優(yōu)勢，加快對(duì)內(nèi)、對(duì)外開放，外部引入地產(chǎn)基金和金融資本，內(nèi)部建立科學(xué)有效的管理機(jī)制，在自身還具有競爭優(yōu)勢時(shí)做出變革，細(xì)化和創(chuàng)新現(xiàn)有的管理能級(jí)，再造可持續(xù)發(fā)展路徑。

4.1　創(chuàng)新企業(yè)發(fā)展模式：如何做“輕、專、深”

中小房地產(chǎn)企業(yè)受市場規(guī)模、區(qū)域細(xì)分市場、資金等方面的限制，企業(yè)發(fā)展模式應(yīng)立足從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)、從資本投入型向智慧投入型轉(zhuǎn)變，要從傳統(tǒng)開發(fā)轉(zhuǎn)到企業(yè)運(yùn)營、從增量開發(fā)轉(zhuǎn)到存量二次開發(fā)、深度運(yùn)營上。中小企業(yè)在發(fā)展模式創(chuàng)新上，立足做“輕、專、深”。如何做“輕”，下面解析幾個(gè)輕資產(chǎn)經(jīng)營模式，為中小房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展模式提供思路。

1.小股操盤輕資產(chǎn)運(yùn)作模式的分析：以萬科的小股操盤模式為例。

圖1　小股操盤

表1　小股操盤輕資產(chǎn)模式的操作項(xiàng)目選擇標(biāo)準(zhǔn)

表2　小股操盤輕資產(chǎn)模式的細(xì)節(jié)

創(chuàng)新點(diǎn)：“小資金啟動(dòng)大項(xiàng)目”。以管理技術(shù)和專業(yè)市場品牌輸出為合作基礎(chǔ)，建立合資模式。通過小股操盤可獲取管理費(fèi)用、股權(quán)收益和超額收益三部分收益：

a.憑借管理能力和專業(yè)技術(shù)，獲取管理費(fèi)用；

b.憑借項(xiàng)目的小股投入，獲取股權(quán)收益；

c.憑借品牌或技術(shù)溢價(jià)，根據(jù)與合作方的事先約定，在項(xiàng)目收益超過約定標(biāo)準(zhǔn)后，獲取超額利潤收益。

2.從開發(fā)轉(zhuǎn)向技術(shù)服務(wù)，也是房企做“輕”的一種選擇。比如當(dāng)前的萬達(dá)，正在逐步從“重資產(chǎn)”商業(yè)、住宅開發(fā)向“輕資產(chǎn)”商業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)型。萬達(dá)以自身的標(biāo)準(zhǔn)化商業(yè)設(shè)計(jì)、運(yùn)營和商業(yè)物業(yè)管理為技術(shù)平臺(tái)輸出服務(wù)，吸引資金投資方合作，賺取商業(yè)服務(wù)、物業(yè)管理、其他延伸服務(wù)和多元化金融服務(wù)過程中的提成收益，實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)投入產(chǎn)出升值收益走向賺取服務(wù)收益的發(fā)展模式。

3.從自主投資開發(fā)轉(zhuǎn)向代建，是房企做“輕”的一種選擇。在眾多創(chuàng)新發(fā)展模式中，代建可以說是發(fā)展較為迅速的一個(gè)。無論是大型房地產(chǎn)企業(yè)還是區(qū)域型中小企業(yè)，在代建市場都有一定的經(jīng)歷。綠城代建成為“輕資產(chǎn)”發(fā)展模式的標(biāo)桿。它通過開發(fā)設(shè)計(jì)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)商認(rèn)證管理體系、地產(chǎn)基金等全過程開發(fā)系統(tǒng)的管理平臺(tái)建設(shè)，形成了輸出品牌、輸出管理、輸出團(tuán)隊(duì)、輸出技術(shù)、輸出資源管理的輕資產(chǎn)發(fā)展模式。還有，在房地產(chǎn)市場中，政府主導(dǎo)的配套商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、租賃房等，都是代建模式開發(fā)出來的。

如何做“專、深”，更是中小房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展模式的思考方向。“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”發(fā)展模式，成為中小房地產(chǎn)企業(yè)開拓專業(yè)化細(xì)分市場的主要選擇。未來衡量房地產(chǎn)企業(yè)的大或小，不一定以住宅市場的體量為標(biāo)準(zhǔn)、也不一定會(huì)以規(guī)?；癁橐罁?jù)，可能會(huì)趨向更多細(xì)化領(lǐng)域，會(huì)更加多元化，會(huì)出現(xiàn)諸如養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的大公司或中小公司，物流地產(chǎn)領(lǐng)域的大公司或中小公司，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的大公司或中小公司等。專業(yè)化市場、細(xì)分市場本就是中小房地產(chǎn)企業(yè)的主戰(zhàn)場，應(yīng)去深度挖掘價(jià)值點(diǎn)，尋求與其他產(chǎn)業(yè)更好的鏈接，實(shí)現(xiàn)這一輪的立足和發(fā)展，比較有代表性的有地產(chǎn)+社區(qū)服務(wù)、地產(chǎn)+教育、地產(chǎn)+商業(yè)運(yùn)營等模式。

4.2　創(chuàng)新企業(yè)內(nèi)部管理

房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力主要體現(xiàn)在資源、資金、管理與技術(shù)幾個(gè)方面。中小房企在這輪戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型中，提升和創(chuàng)新企業(yè)內(nèi)部管理，成為轉(zhuǎn)型是否成功的關(guān)鍵因素。好的戰(zhàn)略、好的發(fā)展模式，需要靠人才和管理去實(shí)現(xiàn)。中小企業(yè)內(nèi)部管理一直都存在著體系不健全、專業(yè)化程度不高的問題，在這輪政策、市場、成本的倒逼下，提升企業(yè)的內(nèi)部管理迫在眉捷。

從房地產(chǎn)管理轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)運(yùn)營平臺(tái)，是體系化建設(shè)的第一步。將技術(shù)運(yùn)營平臺(tái)作為企業(yè)核心競爭力之一，把投資人、管理人、資源、項(xiàng)目運(yùn)營整合到一起，把各自分散的管理變成集約的管理，把分散的資源進(jìn)行組合，成為新的資源。建立經(jīng)濟(jì)參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、授權(quán)與管控標(biāo)準(zhǔn)流程、項(xiàng)目的多元化投融資和專業(yè)化管理等房地產(chǎn)運(yùn)營平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)管投分離，以專業(yè)化的技術(shù)平臺(tái)，吸引和搭建多項(xiàng)目合作平臺(tái)。

建立標(biāo)準(zhǔn)化操作流程和管控流程，是體系化建設(shè)的第二步。中小房地產(chǎn)企業(yè)在今后的市場競爭中，面臨的主要是專業(yè)化市場、細(xì)分市場及與產(chǎn)業(yè)和社區(qū)創(chuàng)新服務(wù)為特點(diǎn)的整合市場，專業(yè)化程度和深耕細(xì)作是必須解決的。過去粗放式管理模式已不能支撐今天的發(fā)展需要，精細(xì)化、精準(zhǔn)化、標(biāo)準(zhǔn)化是內(nèi)部管理提升的方向。中小房地產(chǎn)企業(yè)無法在規(guī)模上創(chuàng)利，但可以在品質(zhì)上深挖價(jià)值，實(shí)現(xiàn)持續(xù)的贏利能力。要實(shí)現(xiàn)這樣的目標(biāo)，標(biāo)準(zhǔn)化、體系化的內(nèi)部管理建設(shè)是基礎(chǔ)。

在具體的工作方法和業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)中，我們應(yīng)該借鑒海爾“端到端”的業(yè)務(wù)管理模式。每天、每項(xiàng)工作的“端”，都應(yīng)該是目標(biāo)、用戶，是從目標(biāo)提出到目標(biāo)達(dá)成的端到端閉環(huán)，是從用戶需求到用戶滿意的“端到端”的閉環(huán)，而非割裂的“段到段”。企業(yè)推進(jìn)信息化流程管控，就是消除流程中的斷點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)與市場“端到端”的無縫連接。

4.3　產(chǎn)品與服務(wù)創(chuàng)新

中國的房地產(chǎn)市場正在從過去的空間為王時(shí)代進(jìn)入內(nèi)容為王時(shí)代！消費(fèi)者從過去有房住，上升到住好房，希望能夠在房地產(chǎn)空間享受更多更好的體驗(yàn)、服務(wù)和消費(fèi)，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)型成為生活方式提供商。這一切的變革，都對(duì)企業(yè)的產(chǎn)品研發(fā)和服務(wù)提出了更高要求。房地產(chǎn)行業(yè)在這輪競爭中，從數(shù)量型競爭轉(zhuǎn)向品質(zhì)型競爭，轉(zhuǎn)向內(nèi)容和服務(wù)的競爭。從這個(gè)角度上看，中小房地產(chǎn)企業(yè)因具有機(jī)制靈活、市場敏感性強(qiáng)等特點(diǎn)，在產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新方面轉(zhuǎn)型和提升更占優(yōu)勢。同時(shí)，中小房地產(chǎn)企業(yè)的主戰(zhàn)場就是細(xì)分市場和專業(yè)化市場，品質(zhì)服務(wù)和深挖價(jià)值一直是企業(yè)生存發(fā)展的特點(diǎn)，所以提升也容易實(shí)現(xiàn)。產(chǎn)品與服務(wù)創(chuàng)新的方向，更多是技術(shù)整合和產(chǎn)業(yè)服務(wù)的延伸。

技術(shù)整合是要求企業(yè)產(chǎn)品研發(fā)提升創(chuàng)新能力和市場應(yīng)變能力，從技術(shù)層面運(yùn)用現(xiàn)代計(jì)算機(jī)技術(shù)建立3D模擬建房系統(tǒng)，深耕產(chǎn)品，制定標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化設(shè)計(jì)；從市場角度創(chuàng)新邏輯都必須以人為出發(fā)點(diǎn)，研究客戶需求，將功能、體驗(yàn)、服務(wù)等融入產(chǎn)品中，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的技術(shù)定位。產(chǎn)品的內(nèi)涵將從物理空間擴(kuò)大到生活需求的各個(gè)方面。產(chǎn)業(yè)服務(wù)的延伸，是給消費(fèi)者提供符合其需求的生活、社交方式，提供舒適、健康、從容與尊嚴(yán)的生活體驗(yàn)，提供更多的精神生活、社區(qū)公約、情感生活、社群生活。共享模式也會(huì)逐步誕生，未來建筑將與人文交相輝映。時(shí)至今日，人們對(duì)居住環(huán)境的要求在升級(jí)，房子不僅是簡單的居住要求，而是從價(jià)格敏感、配套敏感逐漸過渡到對(duì)內(nèi)在居住品質(zhì)的關(guān)注。過去是房企定義產(chǎn)品價(jià)值，而未來是業(yè)主定義產(chǎn)品價(jià)值。

4.4　重視品牌建設(shè)是企業(yè)的生命之本

從產(chǎn)品到品牌，是兩個(gè)時(shí)代、兩種模式。在商品相對(duì)短缺、經(jīng)濟(jì)周期向上時(shí)，時(shí)代特征是產(chǎn)品為王。反之，在產(chǎn)品過剩、經(jīng)濟(jì)周期向下時(shí)，品牌就成了王牌。中國經(jīng)過30年的發(fā)展，消費(fèi)層次從溫飽型轉(zhuǎn)向品牌型，從一體化消費(fèi)轉(zhuǎn)向多層次消費(fèi)，從物理消費(fèi)到功能消費(fèi)轉(zhuǎn)到品牌消費(fèi)、體驗(yàn)消費(fèi)。越來越多的消費(fèi)者從關(guān)注商品升級(jí)到關(guān)注品牌、關(guān)注服務(wù)。在這個(gè)時(shí)代下，不是只有大公司才會(huì)有品牌建設(shè)，才會(huì)關(guān)注品牌，而是所有企業(yè)對(duì)自己的產(chǎn)品、對(duì)自己的服務(wù)、對(duì)自己的客戶都需要有持續(xù)性的標(biāo)志，這個(gè)標(biāo)志就是品牌。品牌是企業(yè)產(chǎn)品、信譽(yù)、客戶、市場、服務(wù)等綜合的標(biāo)志，從一定意義上看，品牌也是企業(yè)社會(huì)責(zé)任和社會(huì)價(jià)值的標(biāo)志，而消費(fèi)者就是品牌運(yùn)營的中心。所以，重視品牌建設(shè)是企業(yè)生命之本。

5　結(jié)語

中小房地產(chǎn)企業(yè)在新常態(tài)下，要用開放的心態(tài)直面今天的市場變革，以堅(jiān)定的信心、精準(zhǔn)的戰(zhàn)略以及創(chuàng)新運(yùn)作模式、創(chuàng)新內(nèi)部管理，才能夠經(jīng)受住挑戰(zhàn)，抓住機(jī)會(huì)，才會(huì)在行業(yè)中贏得一席之地。

參考文獻(xiàn)：

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