王海彬,陸亞萍,張　俐

(1.山東青年政治學(xué)院 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院,濟(jì)南 250103;2.青島理工大學(xué) 管理學(xué)院,青島 266033)

一、引言

在我國(guó)住房制度的改革和深化過(guò)程中，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)行業(yè)的一種新生事物于20世紀(jì)80年代初在中國(guó)開(kāi)始萌芽，隨著經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)的突飛猛進(jìn)，物業(yè)管理行業(yè)也蜂出并作。物業(yè)管理不但是房地產(chǎn)業(yè)的子行業(yè)而且是房地產(chǎn)業(yè)投資、開(kāi)發(fā)、建設(shè)和使用的后續(xù)保障，影響著房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展；同時(shí)，其服務(wù)系統(tǒng)的良好運(yùn)行直接關(guān)乎消費(fèi)者的生活質(zhì)量水平。在我國(guó)，物業(yè)公司的選取一般采用招投標(biāo)制度，其實(shí)質(zhì)上是一種圍繞物業(yè)管理權(quán)開(kāi)展的活動(dòng)。跟工程招標(biāo)不同，物業(yè)管理本身具有服務(wù)的性質(zhì)，具有無(wú)形性特點(diǎn)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主而言，招投標(biāo)都具有非常重要的意義；不僅如此，招標(biāo)投標(biāo)還可以體現(xiàn)物業(yè)管理專業(yè)化、社會(huì)化和市場(chǎng)化的特征，是物業(yè)管理規(guī)范化運(yùn)作的必然要求，也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在要求。我國(guó)通過(guò)逐步制定《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)管理招投標(biāo)法》和《物權(quán)法》等與物業(yè)管理相聯(lián)系的政策法規(guī)等來(lái)完善物業(yè)管理方面存在的問(wèn)題，使得物業(yè)管理市場(chǎng)逐步完善。這些物業(yè)管理制度中關(guān)于業(yè)主自治管理的原則獲得了廣泛的共識(shí)，明確了業(yè)主選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和模式，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供統(tǒng)一、專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)，兩者的結(jié)合構(gòu)成了物業(yè)管理發(fā)展的基本架構(gòu)物業(yè)管理委托，形成了委托—代理關(guān)系。[1]

雖然我國(guó)的物業(yè)管理市場(chǎng)日趨完善，但由于物業(yè)管理公司缺乏科學(xué)的引導(dǎo)，對(duì)物業(yè)服務(wù)職能及其屬性認(rèn)識(shí)的不足，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的欠缺已經(jīng)成為阻礙行業(yè)發(fā)展的重要因素。首先，在招投標(biāo)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商作為主導(dǎo)單位進(jìn)行物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)活動(dòng)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，集投標(biāo)、招標(biāo)、評(píng)標(biāo)于一身，是招投標(biāo)的規(guī)則制定者也是其參與者和判定者；而業(yè)主作為物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的直接消費(fèi)者和受益者并沒(méi)有真正參與到該過(guò)程當(dāng)中，形成一種業(yè)主履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)且接受物業(yè)管理服務(wù)的局面，使得業(yè)主的主動(dòng)地位被忽視，這樣的招標(biāo)模式有失物業(yè)管理市場(chǎng)的公平機(jī)制;[2]其次，在評(píng)標(biāo)過(guò)程中，評(píng)標(biāo)專家根據(jù)投標(biāo)書中物業(yè)服務(wù)企業(yè)以往的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、企業(yè)榮譽(yù)等來(lái)進(jìn)行評(píng)標(biāo)，形成招投標(biāo)的一種不確定性，并不能保證評(píng)標(biāo)的最佳結(jié)果。再者，由于物業(yè)本身的特性，物業(yè)管理必須先行進(jìn)入，而許多業(yè)主缺乏與自身權(quán)利相關(guān)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)重要性的認(rèn)識(shí)，存在一種“搭便車”的想法，導(dǎo)致業(yè)委會(huì)本身先天不足。綜合上述等問(wèn)題，就使得后期出現(xiàn)物業(yè)管理問(wèn)題的惡性循環(huán)。中國(guó)人民大學(xué)常務(wù)副校長(zhǎng)王利民認(rèn)為：房屋一旦建成，業(yè)主正式入住之前，便應(yīng)召開(kāi)業(yè)主會(huì)議，由業(yè)主決定物業(yè)管理企業(yè)問(wèn)題。

目前對(duì)我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)存在的問(wèn)題研究是多角度的，毛鵬從招投標(biāo)環(huán)境的規(guī)范化、招投標(biāo)程序的規(guī)范化以及招投標(biāo)評(píng)標(biāo)方法的規(guī)范化三方面對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)的規(guī)范化進(jìn)行了研究，提出了解決問(wèn)題的建議和措施，明確了系統(tǒng)化的招投標(biāo)程序；[3]李黎艷針對(duì)我國(guó)目前招投標(biāo)中存在的招投標(biāo)過(guò)程不規(guī)范、招投標(biāo)普及率不高、招投標(biāo)示范文本缺乏等問(wèn)題提出相關(guān)建議；[4]劉喜英通過(guò)對(duì)當(dāng)前物業(yè)管理招投標(biāo)中存在的主要問(wèn)題和問(wèn)題存在的原因進(jìn)行分析，提出相應(yīng)的對(duì)策。[5]林姜主要探討了物業(yè)招投標(biāo)制度的缺陷，提出完善物業(yè)管理招投標(biāo)制度的法律構(gòu)想；[6]劉輝針對(duì)物業(yè)管理中業(yè)主權(quán)利的有效保護(hù)進(jìn)行研究，為我國(guó)相關(guān)法律進(jìn)一步完善提出合理建議，希望這些法律能夠更好地保護(hù)業(yè)主權(quán)利。[7]張良認(rèn)為完善我國(guó)物業(yè)服務(wù)法律制度,需要賦予業(yè)主委員會(huì)完全的訴訟主體資格，建立健全住宅專項(xiàng)維修資金制度、物業(yè)服務(wù)合同解除制度等。[8]吳陽(yáng)嘗試從業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中的法律地位角度對(duì)我國(guó)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)相關(guān)問(wèn)題做詳盡分析，并對(duì)業(yè)主權(quán)益保護(hù)提出參考性建議。[9]張兵在現(xiàn)有制度的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步研究確認(rèn)業(yè)主大會(huì)的功能和地位，并說(shuō)明賦予業(yè)主大會(huì)民事主體地位的必要性和可行性。[10]盧海燕指出合理定位業(yè)主委員會(huì)的法律地位，強(qiáng)化政府在業(yè)主委員會(huì)組建中的作用，建立合理的組織構(gòu)架，完善對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督機(jī)制，培養(yǎng)社區(qū)意識(shí)，引導(dǎo)居民參與社區(qū)管理，是完善業(yè)主委員會(huì)制度的制度選擇。[11]通過(guò)閱讀相關(guān)文獻(xiàn)，發(fā)現(xiàn)缺乏針對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制的相關(guān)研究，在選聘制度中缺乏一種創(chuàng)新性的、符合業(yè)主角度的機(jī)制，因此，有必要尋求一個(gè)相對(duì)業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和政府主管部門等來(lái)說(shuō)比較客觀公正的選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方法。

本文通過(guò)實(shí)證研究，對(duì)業(yè)主進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查，通過(guò)克朗巴赫系數(shù)信度分析可靠性檢驗(yàn)，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)學(xué)中描述統(tǒng)計(jì)分析的方法，了解業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量的切身感受、物業(yè)招投標(biāo)等事項(xiàng)進(jìn)行相關(guān)調(diào)查研究，最終得出相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，為今后在選聘物業(yè)公司、提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等問(wèn)題提供建議。

二、研究區(qū)概況及信度檢驗(yàn)

(一)確定調(diào)查對(duì)象

本文的研究區(qū)為青島市黃島經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，黃島新區(qū)被分為西區(qū)和東區(qū)兩個(gè)部分，包括12個(gè)街道和10個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，根據(jù)黃島區(qū)城市管理局物業(yè)管理辦公室最新物業(yè)服務(wù)企業(yè)市場(chǎng)名錄庫(kù)數(shù)據(jù)進(jìn)行黃島區(qū)總體物業(yè)狀況的分析，考慮到實(shí)際調(diào)查工作的實(shí)施性與可行性，該研究采用抽樣調(diào)查的方法。為了辨別個(gè)體特性，經(jīng)過(guò)對(duì)調(diào)查目標(biāo)分類，由此找到具有更多共性的個(gè)性作為調(diào)查對(duì)象，結(jié)合社會(huì)學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)、管理學(xué)等選取黃島新區(qū)長(zhǎng)江路和薛家島街道的住宅小區(qū)以及物業(yè)公司進(jìn)行隨機(jī)抽樣調(diào)查。[12]

根據(jù)青島政務(wù)網(wǎng)最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，黃島區(qū)現(xiàn)總?cè)丝谝堰_(dá)151.59萬(wàn)人，黃島區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)對(duì)其業(yè)委會(huì)成立情況進(jìn)行不完全統(tǒng)計(jì)僅有24.57%成立了業(yè)主委員會(huì)。位于長(zhǎng)江路街道和薛家島街道中住宅小區(qū)的物業(yè)企業(yè)公司有110家，未實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)有31個(gè)，實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)249個(gè)，但是建立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)僅65個(gè)，占總住宅小區(qū)的26.10%(如表1)。

表1　長(zhǎng)江路及薛家島街道辦業(yè)委會(huì)成立情況統(tǒng)計(jì)表

(二)基本信息統(tǒng)計(jì)

此次初步調(diào)查的樣本容量為 200 份。根據(jù)數(shù)理統(tǒng)計(jì)原理，取置信度為 95%，表示當(dāng)樣本容量達(dá)到190 份時(shí)就可以使抽樣的絕對(duì)誤差小于等于 0.10，基本上滿足了本論文的研究要求。為了防止一些問(wèn)卷的無(wú)法收回或者收回的問(wèn)卷無(wú)效，本文實(shí)際發(fā)放了300份調(diào)查問(wèn)卷，以保證有效樣本的數(shù)量，最終得到有效問(wèn)卷273份，回收率在91.00%。

本研究采用描述性統(tǒng)計(jì)分析方法,首先對(duì)業(yè)主的性別、年齡、收入、工作單位以及房子是否屬于自家所有進(jìn)行基本統(tǒng)計(jì)，顯示調(diào)查樣本的基本特性，如表2所示：

(三)信度分析檢驗(yàn)

在進(jìn)行研究前，通常采用信度分析進(jìn)行有效性和一致性檢驗(yàn)，以保證調(diào)查結(jié)果的可靠性和穩(wěn)定性。本研究采用的是克倫巴赫alpha系數(shù)法，該系數(shù)的計(jì)算方法為：

表2　個(gè)人基本信息情況統(tǒng)計(jì)表

根據(jù)相關(guān)研究者指出：Cronbach α系數(shù)小于0.6表示該調(diào)查問(wèn)卷不具有可信度，應(yīng)當(dāng)放棄；若0.6<α<0.7表示該問(wèn)卷可信度一般；當(dāng)Cronbach α系數(shù)大于0.7時(shí)，表示該問(wèn)卷數(shù)據(jù)具有相當(dāng)高的可信度。本研究采用BIM公司的SPSS Statistics 20對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行Cronbach α系數(shù)的計(jì)算，結(jié)果見(jiàn)表3。

表3　克倫巴赫系數(shù)輸出結(jié)果

從該表中可以得出：該問(wèn)卷的Cronbach's Alpha系數(shù)各項(xiàng)數(shù)都在0.7以上，信度分析檢驗(yàn)比較理想，數(shù)據(jù)可靠。

三、描述統(tǒng)計(jì)分析

本問(wèn)卷調(diào)查項(xiàng)目共設(shè)計(jì)30個(gè)題目，其中包括28個(gè)單選題和2個(gè)多選題，繼而利用SPSS 20.0軟件進(jìn)行描述統(tǒng)計(jì)，得出基本數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)百分比，以明確各變量的基本表現(xiàn)特征。本問(wèn)卷通過(guò)對(duì)業(yè)主委員會(huì)相關(guān)問(wèn)題、物業(yè)公司招投標(biāo)的選聘的了解、物業(yè)產(chǎn)生糾紛的原因和業(yè)主認(rèn)為選聘物業(yè)公司最重要的因素幾個(gè)方面展開(kāi)調(diào)查，得出數(shù)據(jù)見(jiàn)表4和表5。

四、統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題

(一)業(yè)委會(huì)履行職責(zé)及發(fā)揮作用方面

存在40%以上的業(yè)主認(rèn)為業(yè)委會(huì)沒(méi)有真正發(fā)揮作用，接近2/3的小區(qū)并沒(méi)有定期召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，50.0%的物業(yè)企業(yè)沒(méi)有簽訂新的服務(wù)合同且物業(yè)公司沒(méi)有更換；48.7%的住戶對(duì)業(yè)委會(huì)存在偶爾懷疑的態(tài)度。由于業(yè)主對(duì)物業(yè)法律法規(guī)相關(guān)知識(shí)的缺乏，導(dǎo)致其對(duì)業(yè)委會(huì)的權(quán)利與義務(wù)認(rèn)識(shí)不清，業(yè)主又具有一定的松散性，相互之間并不熟悉，本身也不是一個(gè)團(tuán)體組織，是業(yè)主大會(huì)召開(kāi)難的一個(gè)主要原因。而業(yè)委會(huì)目前也缺乏監(jiān)督體制，致使業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)的滿意度較低。

表4

業(yè)主公約是否發(fā)揮了作用是5018．3否12646．2不清楚9735．5是否知道小區(qū)物業(yè)公司名稱否13449．1是13950．9企業(yè)資質(zhì)等級(jí)一級(jí)207．3二級(jí)3211．7三級(jí)5720．9不清楚16460．1是否通過(guò)招標(biāo)形式是13148．0否4315．8不清楚9936．3是否知道招投標(biāo)選聘流程否22080．6是5319．4公共部位收益如何分配全部由物業(yè)公司支配8129．7全部由業(yè)委會(huì)支配管理(所有權(quán)歸全體業(yè)主共有)12646．2公司和業(yè)主按比例分配3713．6不清楚2910．6是否了解物業(yè)公司的投標(biāo)書內(nèi)容否22682．8是4717．2合同內(nèi)容了解多少90%以上72．670-90%279．950-70%4516．530-50%5520．130%以下13950．9物業(yè)政策法規(guī)了解多少90%以上62．270-90%217．750-70%3713．630-50%6423．430%以下14553．1權(quán)利義務(wù)了解多少90%以上0070-90%3011．050-70%3813．930-50%5921．630%以下14653．5合計(jì)273100．0缺失系統(tǒng)27合計(jì)300

(二)在物業(yè)招投標(biāo)及合同方面

有48%的人清楚物業(yè)公司是通過(guò)招投標(biāo)選聘的，但80%以上的住戶不了解選聘的流程以及作為物業(yè)服務(wù)合同一部分的投標(biāo)書的內(nèi)容，同時(shí)，對(duì)物業(yè)服務(wù)合同了解在30%以下的人數(shù)占總調(diào)查人數(shù)的1/2。我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定：招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起三十日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同。招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。根據(jù)該規(guī)定，即要求中標(biāo)人確定之后須簽訂物業(yè)服務(wù)合同，合同不能違背招標(biāo)、投標(biāo)書實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的規(guī)定。

(三)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)方面

50%以上的業(yè)主認(rèn)為選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)最重要的因素包括：物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)投訴處理以及物業(yè)物資設(shè)備配備齊全。但目前我國(guó)在選聘物業(yè)公司時(shí)大多是采用綜合評(píng)分法，業(yè)主無(wú)法真正的參與物業(yè)企業(yè)的招投標(biāo)過(guò)程中。青島市黃島區(qū)在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，采用專家綜合評(píng)分法，物業(yè)管在理招標(biāo)會(huì)專家評(píng)委評(píng)分表中企業(yè)資信占總分值的30%，企業(yè)技術(shù)方面占總分值的35%。在前文提到過(guò)，企業(yè)資信等只是過(guò)去的業(yè)績(jī)，伴隨著一種不確定性，加上業(yè)主關(guān)注的重點(diǎn)在于物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容，所以就會(huì)造成專家與業(yè)主關(guān)注的重要性不同。

表5

(四)在物業(yè)服務(wù)糾紛方面

業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)單位管理不到位、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題和服務(wù)人員的態(tài)度問(wèn)題是引發(fā)物業(yè)矛盾的主要原因，比例都超過(guò)50%。由于前期物業(yè)招投標(biāo)過(guò)程中，物業(yè)企業(yè)為中標(biāo)，往往做出夸大其詞的標(biāo)書及答辯，過(guò)度宣傳物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，使得后期業(yè)主實(shí)際感受過(guò)程中出現(xiàn)偏差，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司在繳費(fèi)和服務(wù)上形成的不良反饋循環(huán)，最終導(dǎo)致物業(yè)糾紛層出不窮。

五、物業(yè)招投標(biāo)機(jī)制建議

在本次訪談及調(diào)查過(guò)程中，得出由于業(yè)委會(huì)成立的不規(guī)范性，目前并不能充分的發(fā)揮其業(yè)主自治執(zhí)行機(jī)構(gòu)的權(quán)力，人們對(duì)業(yè)主大會(huì)的消極態(tài)度等，也加重了業(yè)主委員會(huì)成立的困難。從調(diào)查結(jié)果來(lái)看：業(yè)主對(duì)業(yè)主大會(huì)成立流程不明、對(duì)物業(yè)招投標(biāo)知識(shí)及物業(yè)合同內(nèi)容的了解缺乏、對(duì)物業(yè)企業(yè)是否按照當(dāng)時(shí)投標(biāo)書的內(nèi)容來(lái)履行服務(wù)承諾、評(píng)標(biāo)專家以及招標(biāo)代表不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)對(duì)象，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否履行自身的職責(zé)等這些本該了解的情況模棱兩可。業(yè)主作為最終接受物業(yè)管理公司服務(wù)的對(duì)象，與評(píng)標(biāo)專家和招標(biāo)代表對(duì)物業(yè)企業(yè)投標(biāo)文件的關(guān)注點(diǎn)和評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)并不相同，因此對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)合同中約定行為，在后期能否嚴(yán)格按照合同約定操作的問(wèn)題亟待解決。針對(duì)本文調(diào)查發(fā)現(xiàn)的物業(yè)管理招投標(biāo)方面的問(wèn)題，提出如下對(duì)策建議：

(一 )評(píng)標(biāo)過(guò)程中選取業(yè)主代表參與的權(quán)利

因?yàn)闃I(yè)主是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的消費(fèi)者和最終受益者，應(yīng)讓業(yè)主了解物業(yè)選聘流程、了解物業(yè)企業(yè)在投標(biāo)書中做出的基本承諾，以加強(qiáng)后期對(duì)物業(yè)公司執(zhí)行物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容的監(jiān)督，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴(yán)格履行投標(biāo)書中約定的行為，以減少物業(yè)雙方矛盾的產(chǎn)生。

(二)確切規(guī)定業(yè)主大會(huì)成立時(shí)間和服務(wù)合同簽訂期限

明確規(guī)定業(yè)主大會(huì)由誰(shuí)負(fù)責(zé)組織成立、誰(shuí)負(fù)責(zé)組織籌備等問(wèn)題，小區(qū)內(nèi)定期舉行業(yè)主大會(huì)。與此同時(shí)，確立業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)“法人社團(tuán)”的地位，使得業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)履行自身應(yīng)有的職責(zé)，消除“業(yè)委會(huì)是特殊民事行為的權(quán)利主體，卻不是責(zé)任主體”的現(xiàn)象。在定期召開(kāi)業(yè)主大會(huì)時(shí)，業(yè)主與物業(yè)公司可就雙方存在的問(wèn)題進(jìn)行闡述，及時(shí)改正雙方不足。

(三)建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出機(jī)制

在物業(yè)服務(wù)合同到期前召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，對(duì)物業(yè)公司在合同期限內(nèi)的作為進(jìn)行審核，設(shè)立“替代威脅”原則，讓物業(yè)企業(yè)形成一種危機(jī)理念“你不干，別的公司搶著干”，由業(yè)主大會(huì)決定是否繼續(xù)選聘該物業(yè)公司。

(四)健全物業(yè)管理評(píng)標(biāo)法律法規(guī)

政府對(duì)物業(yè)管理行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的推動(dòng)作用十分明顯，政府對(duì)于物業(yè)管理方面的條例不斷的完善，通過(guò)法律法規(guī)來(lái)約束物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為規(guī)范，頒布評(píng)標(biāo)定價(jià)條例，限制物業(yè)服務(wù)企業(yè)一系列違法亂紀(jì)情況，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范化、法制化。國(guó)家不斷完善物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)，保護(hù)物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主等的權(quán)利，讓其有法可依。政府給予企業(yè)優(yōu)惠政策，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。

(五)建立健全物業(yè)管理的評(píng)標(biāo)機(jī)制

在前期選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，評(píng)標(biāo)專家對(duì)物業(yè)公司的市場(chǎng)業(yè)績(jī)、公司榮譽(yù)等具有不確定性的項(xiàng)目應(yīng)該減少評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，更加注重服務(wù)內(nèi)容與報(bào)價(jià)方面來(lái)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；同時(shí)，應(yīng)改進(jìn)發(fā)展商集招標(biāo)、評(píng)標(biāo)和投標(biāo)于一身的現(xiàn)象。

(六)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)品牌建設(shè)

在激烈的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的當(dāng)今社會(huì)，物業(yè)招投標(biāo)中業(yè)主很大程度上注重物業(yè)企業(yè)的品牌，品牌成為廣大業(yè)主消費(fèi)時(shí)所考慮的一個(gè)重要因素，現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展的一個(gè)重要趨勢(shì)就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立自己的品牌，并且獲得廣大消費(fèi)者的認(rèn)同。明確物業(yè)管理品牌的特征是要有較高的知名度、較高的美譽(yù)度、較大規(guī)模和文化內(nèi)涵。一方面物業(yè)管理企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是必須的，多元化、精細(xì)化的服務(wù)使業(yè)主感到滿意，提升其滿意度，然后口口相傳，這對(duì)建立品牌化物業(yè)具有十分重要的幫助；另一方面物業(yè)服務(wù)人員要有良好的形象，可以統(tǒng)一制服，進(jìn)行必要的入職前培訓(xùn)，因?yàn)椴徽摵螘r(shí)何地第一印象十分重要；接下來(lái)就是進(jìn)行科學(xué)的管理，堅(jiān)持以科學(xué)的手段進(jìn)行現(xiàn)代化的物業(yè)管理，堅(jiān)持以人為本的重要原則，同時(shí)也要明白提供服務(wù)的同時(shí)也要接受監(jiān)督，這樣才能健康、良性的發(fā)展。

六、結(jié)論

業(yè)主視角下的物業(yè)招投標(biāo)是想選聘服務(wù)好、口碑好、品牌好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)場(chǎng)，以科學(xué)、嚴(yán)格的招投標(biāo)機(jī)制把優(yōu)秀的物業(yè)公司引進(jìn)項(xiàng)目。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大背景下，各種利益參差不齊，業(yè)主個(gè)人素質(zhì)不盡相同，利益關(guān)注點(diǎn)也不同，在物業(yè)招投標(biāo)實(shí)際操作中會(huì)出現(xiàn)許多問(wèn)題，有些問(wèn)題是業(yè)主大會(huì)或部分業(yè)主無(wú)法解決的，這就需要政府主管部門在招投標(biāo)過(guò)程中加以控制，健全法律法規(guī)，完善招投標(biāo)機(jī)制，防止部分企業(yè)、個(gè)人不按市場(chǎng)公平規(guī)則競(jìng)爭(zhēng)，政府要規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，讓物業(yè)管理這一朝陽(yáng)行業(yè)健康發(fā)展。

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