(鄭州大學(xué)　河南　鄭州　450000)

一、問題的提出

根據(jù)我國《物權(quán)法》的規(guī)定，我國實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人不但享有法律上的權(quán)利，不動(dòng)產(chǎn)也因登記產(chǎn)生了對外的推定效力與公示公信效力。而在我們研究的不動(dòng)產(chǎn)借名登記中，登記名義人(以下稱“出名人”)實(shí)際上并未出資購買不動(dòng)產(chǎn)，但因?yàn)榈怯浶袨楸灰暈椴粍?dòng)產(chǎn)的所有人；實(shí)際出資人(以下稱“借名人”)不僅在事實(shí)上履行了出資義務(wù)，并且實(shí)際上享有該不動(dòng)產(chǎn)的占有、支配等權(quán)利。此時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的外在表征和內(nèi)在歸屬出現(xiàn)矛盾，如何衡量“事實(shí)上的所有”與“法律上的所有”成為解決不動(dòng)產(chǎn)借名登記權(quán)屬糾紛的關(guān)鍵。

從不動(dòng)產(chǎn)借名登記的形式來看，借名人和出名人以口頭或書面的形式訂立借名購買不動(dòng)產(chǎn)的協(xié)議，由借名人出資，以出名人的名義獲得不動(dòng)產(chǎn)并進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。在借名登記協(xié)議中，當(dāng)事人雙方通常會(huì)約定出名人會(huì)在借名人的請求下無條件的協(xié)助其辦理過戶登記。此時(shí)，若出名人不配合借名人辦理過戶登記或者否認(rèn)其書面或口頭協(xié)議存在，就極易發(fā)生有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)權(quán)屬糾紛。

從不動(dòng)產(chǎn)借名登記的類型來看，最常見的是因借名購房發(fā)生的借名登記，即借名人不以贈(zèng)與為目的，因其它原因借用他人名義，將其購買的房產(chǎn)登記在出名人名下，但該房產(chǎn)由借名人實(shí)際占有、支配。此外，還有借名人借用出名人名義辦理登記實(shí)現(xiàn)自己目的的三種情形：一是甲的不動(dòng)產(chǎn)以“以物抵債”的形式轉(zhuǎn)讓給乙、丙時(shí)，為方便而將不動(dòng)產(chǎn)登記在乙的名下，此時(shí)乙為出名人，丙為借名人；二是甲在面臨再婚或被強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，為實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的目的將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記于乙名下；三是甲在乙享有土地使用權(quán)的土地上建造房屋，房屋雖登記在乙名下，但實(shí)際上由甲占有、使用。[1]不論是哪一種類型的借名登記行為，都造成了不動(dòng)產(chǎn)的事實(shí)物權(quán)與法律物權(quán)相分離的情形，此時(shí)，出名人作為不動(dòng)產(chǎn)法律上的所有權(quán)人對不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分時(shí)，特別是涉及知情或不知情的第三人時(shí)，借名人通過何種途徑保障自己的合法權(quán)益，不僅法律上沒有相關(guān)規(guī)定，在具體的司法實(shí)踐中也存在多種裁判結(jié)果。

從不動(dòng)產(chǎn)借名登記的原因來看，雖然借名登記的行為及其動(dòng)機(jī)往往是復(fù)雜、多樣的，但不外乎規(guī)避國家相關(guān)政策獲得不動(dòng)產(chǎn)或?yàn)殡[瞞自己真實(shí)財(cái)產(chǎn)狀況而選擇借名購買不動(dòng)產(chǎn)這兩類主要原因。以房產(chǎn)借名登記為例，近幾年來，國家和政府為了穩(wěn)定房價(jià)上漲、保障民生等目的出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)市場管理的政策和規(guī)章，如建設(shè)部等部委核定的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》、國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》以及地方各級(jí)人民政府根據(jù)前述規(guī)定發(fā)布的各類“限購令”，此外，銀行業(yè)也在商業(yè)性房地產(chǎn)信貸方面對一些主體設(shè)置了年齡以及是否為名下第一套房產(chǎn)等限制。于是，很多不符合購房條件的主體為了獲得房產(chǎn)或?yàn)橄硎芨觾?yōu)惠的貸款政策紛紛采用借名登記的行為實(shí)現(xiàn)自己取得房產(chǎn)的目的。借名登記的第二個(gè)原因多為一些特殊主體(如公務(wù)員、夫妻中一方、債務(wù)人)隱瞞自己真實(shí)財(cái)產(chǎn)信息，將房產(chǎn)登記在親人、朋友名下，用以實(shí)現(xiàn)隱匿或轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、逃避債務(wù)等目的，侵害了他人的合法權(quán)益。

然而，在現(xiàn)實(shí)生活中，借名登記行為的形式、類型以及其背后的原因多種多樣并日趨復(fù)雜，其具體行為究竟是合法還是違法也需要進(jìn)一步的分析判斷，借名登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬發(fā)生糾紛時(shí)如何處理也需要確定一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。本文擬從不動(dòng)產(chǎn)借名登記的屬性進(jìn)行出發(fā)，分別從債權(quán)和物權(quán)兩個(gè)角度分析不動(dòng)產(chǎn)借名登記這一行為，并最終明確借名登記的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)歸屬。

二、不動(dòng)產(chǎn)借名登記的屬性分析

不動(dòng)產(chǎn)借名登記這一行為使得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)在外在表征和內(nèi)在權(quán)屬這二者之間發(fā)生了實(shí)質(zhì)意義上的分離，但是基于借名人和出名人之間的協(xié)議，這種分離實(shí)際上是基于雙方之間的合意而發(fā)生，從一定程度上體現(xiàn)了當(dāng)事人之間的意思自治。根據(jù)前文所述，不動(dòng)產(chǎn)借名登記行為是借名人與出名人就借名登記達(dá)成合意的行為和出名人以自己的名義購買不動(dòng)產(chǎn)并辦理登記的行為這兩個(gè)行為的組合。因此，筆者擬從不動(dòng)產(chǎn)借名登記拆分的這兩個(gè)行為出發(fā)，對不動(dòng)產(chǎn)借名登記的屬性進(jìn)行分析，為判斷不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的歸屬提供理論依據(jù)。

(一)不動(dòng)產(chǎn)借名登記行為的債權(quán)角度分析

借名登記行為中，雙方當(dāng)事人通過口頭或書面的協(xié)商達(dá)成合意，不論是否存在書面合同，借名人與出名人之間均形成了債權(quán)法律關(guān)系。

1.借名登記合同的性質(zhì)

我國臺(tái)灣地區(qū)在其司法實(shí)務(wù)中最開始認(rèn)為借名登記屬于信托行為，現(xiàn)在多認(rèn)為借名登記屬于無名契約。將借名登記契約認(rèn)定為信托是因?yàn)檫@一行為滿足信托中“受托人就信托財(cái)產(chǎn)承受權(quán)利人之名義”，與借名登記在外觀上相似，但因?yàn)槌雒瞬⒉幌駛鹘y(tǒng)信托人一樣負(fù)有的積極管理或處分財(cái)產(chǎn)的義務(wù)，所以被認(rèn)定為消極信托。近些年來，臺(tái)灣地區(qū)法院將其認(rèn)定為無名契約的理由是借名登記契約的成立是基于合同雙方當(dāng)事人之間的信任關(guān)系，且出名人因登記獲得相關(guān)給付，這種給付與具有勞務(wù)給付契約的性質(zhì)，加之這類契約的內(nèi)容不違反法律禁止、強(qiáng)制性規(guī)定，也不違反公序良俗，所以賦予這類契約無名契約的法律效力。[2]因此，我國臺(tái)灣地區(qū)對于借名登記合同的性質(zhì)現(xiàn)在趨向于認(rèn)定為無名契約且類推適用勞務(wù)契約的規(guī)定。王澤鑒教授[3]、林誠二教授[4]、吳從周教授[5]等對這一觀點(diǎn)持贊同意見。

在我國大陸地區(qū)，有學(xué)者認(rèn)為“借名行為是指借名人使用出名人的名義實(shí)施法律行為，其在法律結(jié)構(gòu)上包括內(nèi)部借名的約定與外部借名的行為，可以區(qū)分為直接借名行為與間接借名行為”[6]。并根據(jù)這一分類，該學(xué)者認(rèn)為直接借名行為可依據(jù)第三人是否知情適用表見代理制度，間接借名行為實(shí)質(zhì)上為間接代理。從代理行為的特征來看，代理行為是“以他人名義實(shí)施法律行為”[7]，借名行為也符合這一行為外觀，所以將借名行為也視作借名人作為出名人的代理人實(shí)施的法律行為。但是這一忽視了代理行為與借名行為的區(qū)別，即相對人是否知道行為人并非名義載體本人。此外，根據(jù)借名人是否直接和第三人就不動(dòng)產(chǎn)達(dá)成合意將借名行為分為直接與間接兩種情形時(shí)，并未考慮在實(shí)際的交易過程中，買賣合同雙方當(dāng)事人始終是出名人與第三人的協(xié)議，借名人不論是否與第三人有直接接觸，均是“借用”他人名義的行為。

筆者認(rèn)為，借名登記合同是借名人借用出名人的名義實(shí)施法律行為，不管是臺(tái)灣地區(qū)的觀點(diǎn)根據(jù)《臺(tái)灣民法典》第529條“關(guān)于勞務(wù)給付之契約，不屬于法律所定其他契約之種類者，適用關(guān)于委任之規(guī)定”將其性質(zhì)認(rèn)定為類似勞務(wù)契約，還是大陸地區(qū)學(xué)者將其認(rèn)定為一種委托代理合同，都應(yīng)與我國實(shí)際社會(huì)生活、法律實(shí)踐等相結(jié)合。但是從借名登記合同的內(nèi)容出發(fā)，在根據(jù)王澤鑒教授有關(guān)典型合同和非典型合同的分類，本文認(rèn)為可以將借名登記合同視為一種混合合同。

2.借名登記合同的效力

關(guān)于借名登記合同的效力，學(xué)界存在有效說、無效說和折中說等觀點(diǎn)。有效說認(rèn)為我國現(xiàn)行法律無任何明文規(guī)定禁止借名登記合同，雙方當(dāng)事人依據(jù)私法自治原則訂立合同并無不可，也不屬于我國《民法總則》第8條規(guī)定的違反公序良俗之列，因此認(rèn)為合同有效。無效說主要是因借名登記行為違背民法上的誠實(shí)信用原則或直接認(rèn)為借名登記多為有目的的脫法行為，或是將其認(rèn)定為通謀虛偽意思表示，為實(shí)現(xiàn)借名人隱瞞、欺騙第三人的目的，侵害第三人的合法權(quán)益，且多數(shù)借名登記行為有規(guī)避法律或國家政策之嫌，因此借名登記契約不應(yīng)涵蓋于契約自由的范圍之內(nèi)，不能承認(rèn)借名登記契約的效力。折中說認(rèn)為借名登記合同作為無名合同，其有效性的判斷要回歸到一般法律行為的合法性和妥當(dāng)性之判斷，即借名登記合同只要不違反法律強(qiáng)制性或禁止性規(guī)定且不違背公序良俗，應(yīng)肯定其有效性。[8]反之這類合同即為無效。

筆者認(rèn)為借名登記行為在法律上并無相關(guān)規(guī)定，因此稱之為脫法行為毫無根據(jù)，且行為本身并不一定具有通謀虛偽意思表示，因此不能依照違反法律強(qiáng)制性規(guī)定直接判斷這類合同無效。借名登記合同作為混合合同并不是說只要不違法即有效，其有效性判斷最合理的是遵循折中說的劃分辦法，依照我國《民法總則》和《合同法》的規(guī)定，以不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定及公序良俗作為有效性的判斷依據(jù)。

(二)不動(dòng)產(chǎn)借名登記的物權(quán)角度分析

由前文所述可知，借名登記行為產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)是基于法律行為產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)。基于物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則，借名登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因和結(jié)果作為兩個(gè)法律事實(shí)，分別由債權(quán)行為和物權(quán)行為的成立與生效為依據(jù)，在債權(quán)行為合法、真實(shí)、有效的情況下，還需要不動(dòng)產(chǎn)的登記行為或動(dòng)產(chǎn)的交付行為才能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效果。在借名登記行為的作用下，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人與不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際控制人不相符合，不動(dòng)產(chǎn)借名登記產(chǎn)生的有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)歸屬等糾紛的原因就在于此，此時(shí)確定所有權(quán)是歸屬于不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的權(quán)利人還是不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際控制人需要進(jìn)一步的分析。

為了保障不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的穩(wěn)定性及不動(dòng)產(chǎn)交易安全，各國均采取了不同程度的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，各國登記制度總結(jié)起來主要有三種模式，即登記生效主義、登記對抗主義和托倫斯登記制度模式。登記生效主義將不動(dòng)產(chǎn)登記作為不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的生效要件；登記對抗主義是指不動(dòng)產(chǎn)一經(jīng)登記，則產(chǎn)生能夠?qū)股埔獾谌说男Я?；托倫斯登記制度模式中登記并非不?dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的必要生效要件，所以不動(dòng)產(chǎn)初次登記不采取強(qiáng)制登記的方式，但是不動(dòng)產(chǎn)一經(jīng)登記，此后物權(quán)變動(dòng)的發(fā)生必須以登記為生效要件。根據(jù)我國《物權(quán)法》第9條和第106條有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)善意取得的規(guī)定，我國采取的是不動(dòng)產(chǎn)登記生效主義和登記對抗主義模式。在借名登記的不動(dòng)產(chǎn)中，出名人將不動(dòng)產(chǎn)登記在自己名下，物權(quán)變動(dòng)有效，出名人是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人，但因借名登記合同存在，因登記獲得法律上所有權(quán)的出名人與因債權(quán)債務(wù)關(guān)系事實(shí)上享有不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的借名人發(fā)生有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬糾紛時(shí)，物權(quán)與債權(quán)指向的結(jié)果發(fā)生矛盾。此時(shí)，我們需要衡量不動(dòng)產(chǎn)的登記效力和借名人基于合同享有不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)上的權(quán)利孰輕孰重，判斷不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)會(huì)輸。

從不動(dòng)產(chǎn)登記的效力來看，經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)具有對外的公示效力和推定效力。不動(dòng)產(chǎn)登記的公示效力主要表現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)登記的公示對抗效力，在物權(quán)糾紛涉及第三人時(shí)發(fā)揮對抗第三人的效力，體現(xiàn)了物權(quán)的絕對性和對世性。《物權(quán)法》第16條規(guī)定了“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”，闡明了登記的推定效力，即在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載某人享有某項(xiàng)物權(quán)時(shí)，推定該人享有該項(xiàng)權(quán)利，其權(quán)利的內(nèi)容也以不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的記載為準(zhǔn)。第三人不得通過反證的方式推翻該推定，只能依照一定的程序提出異議，請求變更登記，重新確定不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬。不動(dòng)產(chǎn)登記簿的推定效力從本質(zhì)上分析還是來源于登記的公示效力，即不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的物權(quán)與真實(shí)的物權(quán)在大多數(shù)情況下是相互吻合的，且不動(dòng)產(chǎn)登記簿的推定力作為一種權(quán)利推定，如果出現(xiàn)登記簿記載的權(quán)利與真實(shí)權(quán)利不相一致的情形時(shí)，真實(shí)權(quán)利人完全可以通過提出證據(jù)證明登記簿記載錯(cuò)誤，請求登記機(jī)關(guān)進(jìn)行更正登記[9]。從這個(gè)角度出發(fā)，筆者認(rèn)為，雖然我國物權(quán)法規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記的公示效力與推定效力，但是當(dāng)對不動(dòng)產(chǎn)登記的正確性推定持有異議的主體能夠舉證證明登記簿登記內(nèi)容錯(cuò)誤，則可以推翻推定的效力。因此，在不動(dòng)產(chǎn)借名登記的情形下，即使借名人名下的不動(dòng)產(chǎn)未通過法定的公示方式表達(dá)給其他第三人，借名人也可以舉證證明自己才是不動(dòng)產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)記載的真實(shí)權(quán)利人，從而通過請求更正登記或異議登記的方式取得自己對不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。

此外，借名登記的不動(dòng)產(chǎn)涉及到其所有權(quán)的外在表征與內(nèi)在權(quán)屬的分離，登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人的外在意思表現(xiàn)，并不能改變物權(quán)的歸屬，因此，出名人經(jīng)由登記獲得相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)與借名人實(shí)際享有的所有權(quán)均為對不動(dòng)產(chǎn)享有的所有權(quán)，我們稱出名人享有的是法律物權(quán)，借名人享有事實(shí)物權(quán)。事實(shí)物權(quán)這一概念由孫憲忠在其著作《論物權(quán)法》中第一次被提出，他認(rèn)為“已經(jīng)納入登記的物權(quán)，以及由占有表示的物權(quán)，即由法定方式表征的物權(quán)，為法律物權(quán)；而真正權(quán)利人實(shí)際享有的物權(quán)，為事實(shí)物權(quán)”[10]。一般而言，法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)是一致的，但是在借名登記的不動(dòng)產(chǎn)上二者發(fā)生分離。事實(shí)物權(quán)出現(xiàn)的原因是人們對于物權(quán)支配方式的觀念隨社會(huì)發(fā)展發(fā)生變化，從之前權(quán)利肢體對標(biāo)的物的實(shí)體進(jìn)行支配逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)閷?biāo)的物的價(jià)值進(jìn)行支配，因此，權(quán)利主體對標(biāo)的物的外在支配轉(zhuǎn)變?yōu)榧扔型庠谥?，也承認(rèn)觀念上、實(shí)質(zhì)上的支配，如占有改定制度?，F(xiàn)行《物權(quán)法》中并未明確規(guī)定事實(shí)物權(quán)這一概念，但是占有改定制度以及參照異議登記有關(guān)規(guī)定，從一定程度上反映了我國對事實(shí)物權(quán)的保護(hù)。因此，筆者認(rèn)為，在確定借名登記不動(dòng)產(chǎn)歸屬時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮到法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)相分離時(shí)二者之間的保護(hù)和利益平衡的問題，在借名登記合同合法有效且不涉及第三人的情形下，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)事實(shí)物權(quán)人的利益，借名人可以依據(jù)《物權(quán)法》第33條的規(guī)定，請求確認(rèn)其對不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。

三、不動(dòng)產(chǎn)借名登記的確權(quán)問題

借名登記的不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生變動(dòng)的原因是借名登記合同的存在，因此，探討借名登記不動(dòng)產(chǎn)的確權(quán)問題首先要從合同是否有效出發(fā)。在合同有效的情形下，確認(rèn)借名登記不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的歸屬本質(zhì)上是解決法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)之間的利益平衡問題。從立法目的來看，物權(quán)法的基本使命是確定物的支配秩序和交易秩序，支配秩序?qū)?yīng)事實(shí)物權(quán)，側(cè)重于維護(hù)物權(quán)的靜態(tài)利益，交易秩序?qū)?yīng)法律維權(quán)，主要為維護(hù)物權(quán)的動(dòng)態(tài)利益。此外，物上的支配秩序主要是一種局限于借名人和出名人內(nèi)部之間的狀態(tài)，一般不涉及第三人，而交易秩序多為涉及第三人的外部關(guān)系，因此，正確劃分二者的保護(hù)范圍，還需要考慮是否涉及第三人。

(一)不動(dòng)產(chǎn)借名登記合同合法有效的情形

借名登記合同作為混合合同，在不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定且不違反公序良俗的情形下屬于合法有效，此時(shí)，對應(yīng)的無效情形包括但不限于《合同法》第52條的規(guī)定，還要符合公共秩序與善良風(fēng)俗的要求。有效的借名登記合同具備物權(quán)變動(dòng)的形式要件，此時(shí)，同一不動(dòng)產(chǎn)對應(yīng)兩個(gè)權(quán)利人，且二者分別從法律上或事實(shí)上出發(fā)，均具有處分不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利。

從比較法看，德國一些學(xué)者認(rèn)為借名人使用出名人名義受讓不動(dòng)產(chǎn)并辦理登記的，出名人和借名人都沒有取得所有權(quán)，出名人未取得所有權(quán)的原因是與讓與人之間未達(dá)成物權(quán)合意，借名人未取得所有權(quán)的原因是未被登記為所有權(quán)人；還有一些學(xué)者認(rèn)為出名人和借名人未取得所有權(quán)的原因是出名人名下的不動(dòng)產(chǎn)登記屬于錯(cuò)誤登記，且應(yīng)主張類推適用德國法上有關(guān)無權(quán)代理的規(guī)定，允許出名人通過追認(rèn)讓與行為獲得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。[11]我國臺(tái)灣地區(qū)關(guān)于借名登記不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)歸屬于哪一方存在很大爭議：無權(quán)處分說認(rèn)為出名人為無權(quán)處分，所有權(quán)歸屬于借名人；折中說認(rèn)為出名人將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮相對人的善意與否，若為善意相對人，出名人則不構(gòu)成無名處分，反之則構(gòu)成；有權(quán)處分所認(rèn)為出名人作為所有權(quán)人，僅在權(quán)能上收到限制，在借名人未提出恢復(fù)登記請求的情況下，出名人為所有權(quán)人。

筆者認(rèn)為，德國法之所以不承認(rèn)借名人取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，是因?yàn)槠鋰?yán)格遵循不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的登記生效主義，且在其司法實(shí)踐中很少出現(xiàn)借名登記的情形，反觀我國臺(tái)灣地區(qū)，雖然也奉行登記生效主義，但在實(shí)踐中則采取了一種變通的方法，承認(rèn)了借名人取得所有權(quán)的可能性。因此，我國在《物權(quán)法》上兼采登記生效主義與登記對抗主義制度，承認(rèn)借名人得以取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)是具有一定正當(dāng)性的。參照臺(tái)灣折中說的觀點(diǎn)，本文進(jìn)行如下分析，解決借名登記不動(dòng)產(chǎn)的確權(quán)問題。

1.不涉及第三人時(shí)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的歸屬

在不涉及第三人的情況下，通過衡量支配秩序和交易秩序，物的靜態(tài)利益相對于其動(dòng)態(tài)利益更加重要。此時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)雖然登記在出名人名下，但因借名登記合同的存在，其目的是為了實(shí)現(xiàn)借名人以迂回方式取得不動(dòng)產(chǎn)的目的，在不涉及第三人利益的情況下，肯定借名人的事實(shí)物權(quán)可以對抗出名人的法律物權(quán)并不會(huì)損害他人利益。反之，借名人在支付不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)，甚至給付出名人一定報(bào)酬的情況下，仍不能獲得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，明顯顯失公平。在司法實(shí)踐中，在認(rèn)定借名登記合同合法有效的情況下，法院通常會(huì)考量不動(dòng)產(chǎn)真實(shí)出資方、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的持有方、不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際控制和管理方等方面，從而確定不動(dòng)產(chǎn)的歸屬。

在這種情況下，借名人作為不動(dòng)產(chǎn)真實(shí)權(quán)利人可以通過申請更正登記和異議登記的方式更正這種事實(shí)物權(quán)與法律物權(quán)相分離的錯(cuò)誤。借名人請求關(guān)于法律物權(quán)記載正確性的異議登記，可以有效組織出名人處分不動(dòng)產(chǎn)，并且在異議登記期間，物權(quán)的推定效力受到影響。如果涉及到出名人處分不動(dòng)產(chǎn)并將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移至第三人名下，此時(shí)借名人若依舊通過請求異議登記的方式希望取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，會(huì)受到第三的影響，也就是接下來要分析的借名登記不動(dòng)產(chǎn)涉及第三人時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬問題。

2.涉及第三人時(shí)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的歸屬

在涉及第三人的場合下，為了維持交易秩序和交易安全，物的動(dòng)態(tài)利益相較于其靜態(tài)利益顯得更加重要，保護(hù)法律物權(quán)可以保證第三人取得物權(quán)的可能性，從而保護(hù)第三人的利益和其交易安全。這樣處理是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)因借名登記而發(fā)生法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)相分離，這僅僅是同一標(biāo)的物上的物權(quán)發(fā)生分離，并不涉及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬之外的第三人，這種內(nèi)部關(guān)系與存在于交易市場的外部關(guān)系相比，顯然保護(hù)后者的重要性更強(qiáng)。

在確定需要保護(hù)第三人的合法權(quán)益以及維持交易秩序的情況下，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)考慮第三人的主觀意思表示。例如，甲乙之間訂立借名登記合同，甲借用乙的名義出資購買不動(dòng)產(chǎn)，暫時(shí)未請求乙將房屋轉(zhuǎn)移登記至自己名下，此時(shí)乙作為不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載名義人，在甲不知情的情況下與第三人丙進(jìn)行交易，訂立房屋買賣合同，且丙辦理了過戶登記。如果丙此時(shí)知道甲、乙之間存在借名登記合同仍與乙進(jìn)行交易，或與出名人惡意串通損害甲的利益，說明丙的行為與物權(quán)的公示效力無關(guān)，實(shí)際上是對甲合法權(quán)益的侵害，此時(shí)丙不能取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。但是，若丙在交易時(shí)對甲、乙之間的借名登記行為不知情，丙作為第三人在判斷不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬時(shí)，因?yàn)樾畔⒌牟粚ΨQ，有且只能根據(jù)物權(quán)公示的內(nèi)容推定出名人作為不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的名義人享有所有權(quán)，即依照物權(quán)的公示原則進(jìn)行判斷，這時(shí)，如果我們僅單純的強(qiáng)調(diào)借名人作為真實(shí)權(quán)利人的利益，從而認(rèn)定交易無效，對第三人而言既不公平也不利于維護(hù)物權(quán)動(dòng)態(tài)交易安全，同時(shí)也忽視了我國有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記采取登記生效主義的效用。從民法上善意取得制度分析，出名人作為不真實(shí)權(quán)利人，擅自處分借名登記的不動(dòng)產(chǎn)屬于無權(quán)處分，在第三人善意且支付合理價(jià)款并辦理過戶登記時(shí)，符合善意取得的構(gòu)成要件。

(二)不動(dòng)產(chǎn)借名登記合同無效的情形

當(dāng)認(rèn)定借名登記合同無效時(shí)，根據(jù)無效合同的處理規(guī)則，應(yīng)當(dāng)是恢復(fù)原狀，即恢復(fù)到合同訂立前的狀態(tài)。此時(shí)不動(dòng)產(chǎn)的原始狀態(tài)是指將不動(dòng)產(chǎn)恢復(fù)登記至與出名人交易的相對人名下。如果此時(shí)不動(dòng)產(chǎn)不能返還或沒有必要返還時(shí)，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際情況，借名人作為不動(dòng)產(chǎn)的出資人和占有、使用、支配人，應(yīng)當(dāng)獲得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。

筆者認(rèn)為，借名登記合同被判定無效或因規(guī)避法律在實(shí)際情況中被判定無效時(shí)，可以根據(jù)出名人和借名人之間的意思自治，從公平的角度出發(fā)，保護(hù)真是權(quán)利人的利益。如果出現(xiàn)出名人對不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分的情形，出名人作為無權(quán)處分人，仍可適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。

四、小結(jié)

不動(dòng)產(chǎn)借名登記的現(xiàn)象隨著社會(huì)的不斷發(fā)展而逐漸增多，有關(guān)這類不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)糾紛也日趨激烈。本文通過研究不動(dòng)產(chǎn)借名登記的形式、類型以及借名登記行為的原因，發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)借名登記存在的問題，從分析借名登記不動(dòng)產(chǎn)的屬性這一角度，對借名登記行為中涉及的債權(quán)問題和物權(quán)問題進(jìn)行分析論證。在對借名登記不動(dòng)產(chǎn)涉及的法律問題進(jìn)行分析之后，從債權(quán)和物權(quán)兩個(gè)角度對不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的歸屬進(jìn)行判斷。在我國借名登記行為不斷增多的情況下，事實(shí)物權(quán)與法律物權(quán)相分離導(dǎo)致物權(quán)的歸屬存在爭議，不僅需要從追求行為背后的法理依據(jù)出發(fā)分析問題，更需要我國構(gòu)建更加完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度從而在根本上解決這一問題。